太陽城項(xiàng)目順馳物業(yè)的前期介入

順馳物業(yè)對每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的前期介入工作中都會本著認(rèn)真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則,即全面的向開發(fā)商就下列方面提出一些建議:

*機(jī)電設(shè)施介入:

介入基本擬定內(nèi)容:/前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜:

*為使用及管理者方便,節(jié)約日常運(yùn)行費(fèi)用

*公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)置;

*重大設(shè)備的選用和購貨合同條款的擬定;

*電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工;

*給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工;

*各種門鎖和鑰匙的選用;

*消防設(shè)施的設(shè)計(jì)與施工;

24小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與施工等;

/*所有公共布線應(yīng)更為簡潔,應(yīng)便與業(yè)

*主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng);

*門鎖安裝時(shí)應(yīng)考慮更為安全,防止門重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生;

*給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢固方面選材,防止水壓過大或重物下落時(shí)擊損,從而引起不必要改建投入。

*部分樓道消防通道可能會過窄,如再在此安裝墻式消防栓后,其間距離也

*不足消防法規(guī)規(guī)定之1.5米之安全距離等;

*其他建議略。

*建筑設(shè)計(jì)介入:

介入基本擬定內(nèi)容:前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜:

*使用及管理者方便,保持物業(yè)形象

*圍墻和大門的設(shè)置;

*監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)與施工;

*單元戶型及實(shí)用功能;

*建筑物外立面的控制;

*公共環(huán)境裝飾和綠化的布置;

*各種標(biāo)志牌選用;

*大堂接待臺的布置;

*物業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)和施工;

*預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的確定*已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離開,并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護(hù)等方面工作,以便更好等待竣工驗(yàn)收。

*個(gè)別單元門廳設(shè)計(jì)會過于繁煩,如玄關(guān)墻之設(shè)計(jì)問題易造成日后一次裝修或改建時(shí)主要拆除對象。這樣即會增加物業(yè)日后管理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。

*空調(diào)外機(jī)預(yù)留位置不當(dāng),主要是戶外機(jī)放置位置、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。

*外墻是否易于攀爬,租戶日后可能會因此為借口安裝防盜鐵欄,從而有損物業(yè)外墻美觀等。

*智能系統(tǒng)介入:

基本擬定內(nèi)容:前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜:

*人防+技防的理念,強(qiáng)調(diào)社會化服務(wù)

*閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)

*電子巡更系統(tǒng)

*車庫管理系統(tǒng)

*公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

*訪客樓宇對講系統(tǒng)

*背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng)

*衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng)

*綜合布線系統(tǒng)

*寬帶接入和上網(wǎng)方式等*小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量,應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。如:有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。

*公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng)做合理的安排,對一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。

*車庫管理系統(tǒng)的可操作性要強(qiáng),從管理成本及維護(hù)成本中考慮,特別車庫控制系統(tǒng)的購置應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。

*其他建議略。

*跟進(jìn)施工過程:

基本擬定內(nèi)容:前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜:

*維護(hù)順馳水藍(lán)和業(yè)主利益,保證施工質(zhì)量

*發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患

*施工對以后維修保養(yǎng)是否有影響

*提供成品保護(hù)措施建議

*收集設(shè)計(jì)和施工文檔資料

*協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的質(zhì)量

*提供操作培訓(xùn)要求

*提供備品備件要求

*提供竣工圖紙遞交要求

*提供操作手冊遞交要求

*技術(shù)資料遞交要求等*地下車庫的進(jìn)出口的坡度上的防滑設(shè)施應(yīng)在施工前予以考慮,目前一些項(xiàng)目在后期簡單用水泥加置防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護(hù)不利,建議施工時(shí)向下開防滑槽,這樣即可節(jié)約成本投入,也可增加防滑系數(shù)。

*現(xiàn)工地管理方通常會對施工現(xiàn)場的安全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。巡視中也經(jīng)常會發(fā)現(xiàn):工地上未著安全帽人員較多;各類施工材料及配件堆放隨意;工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護(hù)措施,如有高空附物很容易就會砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。

*施工方對產(chǎn)品保工作不到位,如:已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。

*其他建議略。

*物業(yè)銷售配合:

基本擬定內(nèi)容:前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜:

*通過物業(yè)品牌及銷售配合,使物業(yè)銷售更上層樓

*提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息

*參加物業(yè)管理介紹會

*培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問題

*提供物業(yè)管理宣傳資料順馳物業(yè)背景介紹

*從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合同

*將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同附件

*參加各種慶典/活動

*探討解決各種銷售中遇到的管理

問題等*通常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤,此崗位不但維護(hù)售樓處安全外,我們配合銷售人員適時(shí)的向求購或有來訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。同時(shí)還會積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會上人的安全保衛(wèi)工作。以我司多次其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn),均得到了相關(guān)的員的好評。

*其他工作,我司亦會根據(jù)貴司之銷售

進(jìn)度全力配合。

篇2:文華居物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

桂花居前期介入主要工作內(nèi)容

1、對設(shè)施、設(shè)備的安裝和驗(yàn)收的跟蹤配合。

2、物業(yè)交接中,各種物品、資料的準(zhǔn)備和制作。

3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同或施工合同、材料供貨價(jià)目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話進(jìn)行收集。

4、作好技術(shù)資料交接前的準(zhǔn)備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對該物業(yè)的客戶檔案資料進(jìn)行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項(xiàng)服務(wù)。

6、在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,按照國家有關(guān)交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管、驗(yàn)收。

7、物業(yè)服務(wù)人員的招聘、培訓(xùn)、現(xiàn)場實(shí)習(xí)和具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

8、房屋裝修過程中的監(jiān)管和服務(wù)。

9、物業(yè)各種標(biāo)識的制作和服務(wù)工具的配置。

10、物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實(shí)施。

篇3:物業(yè)前期介入程序文件

物業(yè)前期介入程序文件

1.0目的

對物業(yè)管理前期介入的物業(yè)形成前期的階段性管理進(jìn)行規(guī)定,為以后物業(yè)管理打下基礎(chǔ),確保物業(yè)管理服務(wù)滿足開發(fā)商、業(yè)主住戶和法律法規(guī)要求。

2.0范圍

適用于物業(yè)接管驗(yàn)收前介入房屋開發(fā)商的開發(fā)、樓宇的設(shè)計(jì)、施工、配套設(shè)施采購、驗(yàn)收、安裝、房產(chǎn)的銷售,物業(yè)宣傳等過程的管理。

3.0職責(zé)

3.1品質(zhì)督導(dǎo)負(fù)責(zé)物業(yè)前期介入控制的歸口管理,具體負(fù)責(zé)與房產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)絡(luò)物業(yè)前期介入的有關(guān)配合房產(chǎn)銷售、宣傳、公司投標(biāo)等事宜。

3.2物業(yè)驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組(籌備)的各專業(yè)組分別介入?yún)⑴c審查房屋設(shè)計(jì)圖紙、房屋建筑工程施工質(zhì)量監(jiān)控,配套設(shè)施的采購、驗(yàn)收、安裝等有關(guān)事宜。

4.0工作程序

4.1物業(yè)前期介入管理,是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)房屋開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入,從事物業(yè)形成前的階段管理。

4.2物業(yè)前期介入管理的必要性

按照全面質(zhì)量管理的“全過程、全要素和全員管理”的管理思想,在物業(yè)設(shè)計(jì)開發(fā)建造之時(shí)開始,物業(yè)公司代表業(yè)主參與物業(yè)管理有關(guān)活動,是一項(xiàng)物業(yè)管理的前期管理。其意義有:

4.2.1物業(yè)公司參與對設(shè)計(jì)的評審,可利用物業(yè)管理企業(yè)豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見,使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理要求,完善房屋設(shè)計(jì)要求,并為以后的管理工作打下基礎(chǔ)。

4.2.2物業(yè)公司在物業(yè)管理使用方面擁有第一手資料,對樓宇使用過程所暴露出各種工程質(zhì)量問題清楚,物業(yè)公司參與監(jiān)理可彌補(bǔ)解決可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患,提高房屋的建造質(zhì)量,一定程度避免以后物業(yè)管理中的“老大難”問題,盡可能將房屋質(zhì)量問題消滅在建造過程中。

4.2.3提前介入對所管物業(yè)如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況進(jìn)行了

解熟悉,為竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。

4.2.4物業(yè)公司派人員參與先期開發(fā),熟悉該物業(yè)各個(gè)部分、設(shè)備環(huán)境,對以后物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)、維護(hù)保養(yǎng)帶來許多便利:

a)方便了物業(yè)管理中維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃;

b)方便了物業(yè)管理中的檢修;

c)確保了檢修質(zhì)量;

d)方便了物業(yè)管理改造、拆除及設(shè)備的更換,提高了物業(yè)管理效率和工作質(zhì)量。

4.3物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容。

4.3.1參與投標(biāo)洽談管理業(yè)務(wù),物業(yè)公司通過市場調(diào)研了解房產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)動態(tài),掌握開發(fā)信息通過投標(biāo)競爭接洽業(yè)務(wù)。

4.3.2建立與業(yè)主住戶的關(guān)系

物業(yè)管理通過參與房產(chǎn)開發(fā)商的銷售活動與業(yè)主(開發(fā)商)接觸、溝通、協(xié)商,又與購房者未來業(yè)主或住戶取得聯(lián)系,散發(fā)公司宣傳材料聽取意見要求和希望;了解業(yè)主住戶對物業(yè)所有安排打算。參與銷售部門同業(yè)主住戶簽訂物業(yè)管理合約,向業(yè)主提供介紹業(yè)主臨時(shí)公約,裝修管理辦法、大門設(shè)置、出入、停車場等管理辦法,物業(yè)管理費(fèi)用收取辦法等信息。

4.3.3察看記錄工程建筑現(xiàn)場為以后物業(yè)管理提供基礎(chǔ)。

a)審查土建構(gòu)造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實(shí)施設(shè)備情況;

b)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法;

c)施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修要點(diǎn)、圖紙更改等記錄;

d)參與設(shè)施工程驗(yàn)收,對各種設(shè)施設(shè)備的外觀、性能、功能進(jìn)行檢查,按整改計(jì)劃督促施工整改。

4.3.4根據(jù)業(yè)主住戶的希望要求設(shè)計(jì)管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度。如:

a)與開發(fā)商共同起草物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主臨時(shí)公約、裝飾施工管理辦法等;

b)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu),規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制和住戶手冊,物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等;

c)制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃,實(shí)施培訓(xùn)。

4.3.5建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

a)建立保安、清潔、綠化、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍,訂立合同;

b)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門聯(lián)絡(luò)、溝通;

c)建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。

4.3.6準(zhǔn)備物業(yè)的交接

a)擬訂移交接管辦法;

b)準(zhǔn)備移交接管事項(xiàng)。

5.0支持/相關(guān)文件

《物業(yè)入伙及裝修控制程序》

《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》

《與顧客有關(guān)過程控制程序》

6.0記錄

《前期介入巡檢記錄》