項目物業管理前期介入工作內容

1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見

答:一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件,更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用,所以物管方面對物業設計(說明)應該提出以下幾點建議:

(1)要考慮商業和物管用房的預留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。

(2)配套設施設備、管線配置和布線要合理,包括預留空調安裝位置及空調滴水管。

(3)設計時盡量減少外墻外凸沿,尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

(4)高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

(5)水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要,盡量集中放在首層。

(6)信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上,郵電部門會加收服務費),并且信報箱的規格和鎖要符合要求,也可以同時考慮送奶的存放。

(7)小區進出口位置和數量配置要合理,能少則少,以減少不必要的費用支出。

(8)小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

(9)小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要,鐵圍欄的設計要防攀防鉆,女兒墻亦要設計成防攀越的。

(10)小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。

(11)綠化帶植物的品種(尤其是高檔大型物業小區)不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致,四季有花有香,配制原則是大方得體,合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

(12)小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

(13)小區內盡量不要配置有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。

(14)排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管,以方便管體爆裂時更換。

(15)現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地,所以陽臺設計應考慮統一接管,并配二個地漏(其中一個為洗水機排水用)否則業主在二次裝修的排管時,施工不規范會引發一系列問題。

(16)低價商品房業主用窗式空調多,故臥室大多預留窗式空調口,預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機,又可以安放窗式空調機,還要方便以后維護、加雪種拆裝等,以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題(滲漏)。

(17)建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶;多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶,既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。

(18)現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大,所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外,甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外,在洗手間亦可配置(以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。)

(19)樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片(防涂鴉,防污漬)。

(20)樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖,樓道開關總閘更應內藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。

(21)小區內的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退

色的油漆管(以減少高空作業)。

(22)小區路燈不必多,只需滿足一定的光照度就可以,路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕,牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽(方便日常維修、減少開支)。

(23)垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處,且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。

(24)單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關(以方便手提東西的業主上下樓梯,且減少樓道公共照明用電量)。

(25)一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電,故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出)。

(26)消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

(27)由于商業用水和居民用水的收費標準不同,建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表(以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例,一般都把收費高的商業用水比例定的比較高,無形中又會長期多支出費用)。

(28)小區的地下排污管道要鋪設合理,井口間距要合適,一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

(29)凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶(既利用上了空調水,又美化了環境,避免了以往空調滴水面造成地面青苔)。

(30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現象)。

(31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角,商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。

(32)所有單元進戶門應設計遮雨棚(防雨水和淋花水)。

(33)商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視,設計中應考慮進去。

(34)建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等(以減少衛生死角和高空作業)。

(35)重要管路和線路要預留備用管線或活口,(以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財)。

(36)最容易發生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板,墻體因受擠壓而易爆裂(PV管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設計時最好設置套管。

(37)小區配套公共設施規劃設計要一步到位:

(a)按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。

(b)管道煤氣,智能綜合布線,二次加壓的管路及閘閥,用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

(c)陽臺設計要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便,客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什么

答:一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成,所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議:

(1)對小區(大廈)的重要大型設備、設施的供應商,應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司,在價格相近的幾家供貨商中,盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

(2)小區基建工程采用的批量較大的各

種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件,盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。

(3)涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓

應力、做套管,且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關,綠化帶土質的厚度要符合要求。

(4)所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備(或大宗材料、配件)的保質(修)期的保質(修)內容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議,并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。

(5)一些重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等)的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書,并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

(6)小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明(如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用,閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用,還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等)最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

(7)為方便以后的物業管理,對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制),高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開,盡量做到分表到層、分表到戶,表的位置最好能統一、集中(便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源),電話分線分層分戶應作好識別標記,合理分配。

(8)各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場,掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置,以及相應的施工更改記錄。

(9)重要的土建要確保一定抽驗合格率,所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

(10)物業的竣工驗收,物管人員應會同參加,對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字,物業(包括設備設施)的二次接管驗收須全面把關交接,尤其是圖紙、資料、更改記錄。

3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項

答:嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同,對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改,以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺,買一樓送花園(公共場地不屬于套內面積,誤導消費者);免*年管理費或只按多少元/M2收取管理費(讓物業公司倒貼錢);小區提供**會所服務(會所一向是個賠錢項目,誰來投資設備,誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費誰來貼補經營虧損);承諾小區會有管道煤氣,智能化管理系統,閉路監控,二次加壓,噴泉泳池、綠化庭院等,但設計時根本沒有考慮,更談不上交付使用(業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨),物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓,對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流,前后一致。

篇2:文華居物業前期介入主要工作內容

桂花居前期介入主要工作內容

1、對設施、設備的安裝和驗收的跟蹤配合。

2、物業交接中,各種物品、資料的準備和制作。

3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話進行收集。

4、作好技術資料交接前的準備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對該物業的客戶檔案資料進行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項服務。

6、在竣工驗收的基礎上,按照國家有關交接驗收標準進行接管、驗收。

7、物業服務人員的招聘、培訓、現場實習和具體業務指導。

8、房屋裝修過程中的監管和服務。

9、物業各種標識的制作和服務工具的配置。

10、物業交付前房屋拓荒工作的實施。

篇3:項目前期介入階段工作內容指引

項目前期介入階段與工作內容要點指引

1適用范圍

本指引適用于項目開發過程中各階段物業介入的工作要求,明確介入階段、工作內容和關注事項。

2物業介入階段與工作內容

2.1項目規劃設計階段項目規劃設計階段的前期介入工作內容包括,但不限于:

1)整體布局是否有利于日后開展物業管理工作;

2)在滿足消防要求等房地產相關法律的基礎上,道路系統規劃是否滿足日后開展物業管理要求:包括小區出入口設計、建筑單體入口與道路關系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾,消防車道設計、設計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統分布等是否合理。分期開發的,在保障小區整體協調的前提下,應設置圍墻間隔已開發、未開發區域,考慮前期開發區域的人流、車流、停車場等規劃是否滿足該區域交付使用的需求。

3)公建的配套設計和功能分配;

4)綠化與景觀系統設計的功能及經濟性;

5)配套與公共設施的配置種類、數量及分布;

6)物業管理用房的位置及功能劃分,面積是否符合法律法規的要求;

7)戶型的平面設計是否合理;

8)建筑外立面的設計是否留下治安隱患。

2.2施工圖設計階段施工圖設計階段前期介入工作內容包括,但不限于:

1)土建

a)屋面、有防水要求的衛生間(廚房)等防水材料的選擇;

b)門、窗的材質;

c)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸;

d)地區氣候差異對房屋質量的特殊要求;

e)空調外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集;

f)煙道、排氣道的位置;

g)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

2)配套

a)室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性,及給業主造成的影響;

b)各種設備產生的噪音對業主的影響;

c)各種設備總控制開關是否設在公共區域內;

d)各種設備設施的能源消耗;

e)室外管線、管道井布局的合理性,及給業主造成的影響;

f)設備用房、管理用房、垃圾中轉站、公共區域等的設計是否合理。

2.3施工階段施工階段前期介入工作內容包括,但不限于:

1)項目所在公司招標工作介入(協助項目所在公司就以下問題對投標單位提出相關要求)

a)門、窗質量及售后服務;

b)智能化設施設備質量及后期維修保養成本;

c)供暖、空調、衛生設施設備的質量及后期維修保養成本。

2)施工過程介入

a)房屋質量控制;

b)隱蔽工程檢查驗收記錄;

c)設計變更記錄的收集;

d)設施、設備的安裝調試及售后服務;

e)成品保護;

f)體育設施、兒童游樂設施質量;

g)水景設施防水施工監管。

2.4營銷介入(配合)

1)銷售承諾對物業管理造成的影響;

2)發展商贈送業主物品給物業公司帶來的保修責任及法律責任;

3)協助項目所在公司擬訂業主臨時公約;

4)協助項目所在公司向政府主管申辦物業管理單位的招標手續;

5)具體按《營銷配合管理規定》執行。

3各階段物業介入通用關注要點

3.1設備房設備房包括:配電機房、水泵機房、發電機房、中央空調機房、電梯機房、二氧化碳氣體滅火系統房、消防控制中心、風機房、鍋爐房等。

3.1.1設備房通用關注要點:

1)獨立用房,面積適用;

2)有必要的通風、采光、防潮、防水、防暑措施;

3)地面貼有瓷磚,坡度合理,并設有防止回灌的地漏;

4)配有專用滅火器1-2個位置;

5)預留設備檢修、散熱空間(設備與墻體,設備與設備之間),通過通風、采暖等設備避免溫度過高或過低對設備造成損壞;

6)有應急通訊、照明設施;

7)窗戶加裝內置護欄、鐵花等防止人員攀爬;

8)位置合理,減少管道交叉和總長度;

9)對設備采取相應的降低噪音措施,避免影響住戶正常使用和居住;

10)主要標識、線路圖、制度上墻、上設備。

3.1.2特殊設備房關注要點

1)電梯機房設置有專用工具掛置位置;

2)二氧化碳滅火系統機房在房外設置啟動設備和系統的裝置;

3)配電機房設備前設有專用的絕緣墊;

4)二氧化碳滅火系統機房日常檢測位置可與消防監控中心聯系;

5)水泵機房冬季最低溫度低于0℃時,必須采用供暖措施;

6)二次供水儲水池上方加蓋防塵,內壁應有玻璃鋼涂襯,有不銹鋼扶手,便于清潔;

7)宜設專用消防水儲水池,容量能滿足消防需求;

8)發電機房有專用儲備油箱房(與發電機設備房之間有防火隔斷);

9)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設備房應裝有空調和辦公設備;

10)供暖系統中鍋爐房的位置應設置在冬季主導風向下風口,防止給小區造成污染。

3.2公共房屋

3.2.1管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)

1)滿足功能要求;

2)自然采光、通風、防水、防潮;

3)配有相應的辦公設施、工具;

4)位置便于住戶來訪;

5)大小能滿足人員工作要求;

6)配有空調(采暖)系統;

7)裝修時考慮資料柜、辦公布局的設置;

8)工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近;

9)位置以便于開展工作為準;

10)清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。

3.2.2食堂

1)通風、采光、防水、防潮、有專用的防水設施;

2)有專用倉庫,位置相鄰;

3)地面走水順暢;

4)有專用供水、供氣等專用設施;

5)位置相對隱蔽,以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜,同時盡可能與員工

辦公、宿舍區位置接近;

6)配有專用的廚房設備,用餐桌椅。

3.2.3宿舍

1)通風、采光、防潮、防水;

2)床、被褥等寢具和設備;

3)通電話(員工打卡及內線電話);

4)分工集中管理。

3.2.4員工會議室(娛樂室、培訓室)

1)通風、采光、防潮、防水;

2)位置隱蔽(與業戶互不影響);

3)布局方正,便于靈活使用;

4)配有專用桌椅(數量參照管理處工作人數的80%-85%),白板等;

5)層高要求至少在3.3米以上,便于開展室內文體活動;

6)配有彩燈,供娛樂使用。

3.2.5垃圾中轉站

1)不能設置在物業的上風向,位置隱蔽,氣味不能影響住戶正常生活;

2)垃圾清運車輛能夠順利達到及時清運;

3)留有專用清水源;

4)房屋面積大小能滿足小區一天的生活垃圾中轉要求;

5)房屋本身有通風窗口,保障室內空氣流暢;

6)地面有地漏,坡度合理,走水順暢(地面貼瓷磚);

7)有必要的照明及采光。

3.2.6倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)

1)通風,有自然采光、防潮、防水;

2)大小適用、內有資料柜架;

3)位置方便使用,清潔、綠化工具的位置隱蔽,特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。

3.2.7公共洗手間

1)位置應集中在外來人員集中點和管理處行政辦公室內附近;

2)數量適中,以滿足小區(大廈)基本要求為準;

3)上下通暢,地面走水順暢,有地漏;

4)避免出現洗手間與其它使用區域在空間上出現交錯。

3.3公共區域

3.3.1綠化區域

1)植物品種適應當地成長,維護費用較低;

2)綠化整體布局合理,局部搭配得當(蔭生植物的搭配及種植);

3)綠化澆灌覆蓋全部,必要地區設置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮);

4)綠化覆蓋區域應便于修剪、消殺,不能留有修剪盲點及治安、清潔盲點;

5)在井、溝、標等處預留工程維修通道(鵝卵石)。

3.3.2停車場

1)機動車場

a)停車場系統及配件的長期可持續改進性(車用IC卡等);

b)車位線、導向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固;

c)地面平整,無明顯積水,溝渠蓋板有預留;

d)人員的專業培訓及證照申辦(價目及時管理制度標上墻);

e)配有專用的消防滅火器材;

f)地下車場需有配套的排風換氣系統;

g)道閘系統技術成熟便于維修、養護;

h)地溝蓋板做防震(防噪)處理;

i)排水溝渠形式環通,排水量滿足雨季高發期的要求。

2)非機動車場

a)露天設置值班崗亭(防風、防雨、防暑);

b)有單車支護架及上墻制度。