物業(yè)管理前期介入的工作內容(4)

第四節(jié)驗收階段介入

接管驗收定義:

物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。

成立驗收小組制定驗收計劃:

1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經(jīng)過相關專業(yè)的教育或培訓。

2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計劃應包括以下內容:

a)物業(yè)接管驗收項目清單;

b)小組人員分工;

c)接管日程安排;

d)其他(如提前介入在建工程驗收等)。

3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。

圖紙資料的驗收

1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:

a)全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);

b)施工承包合同復印件;

c)機電設備使用說明書;

d)電梯使用許可證;

e)隱蔽工程驗收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);

f)供水、供電的指標批文;

g)供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標批文);

h)智能化系統(tǒng)驗收證明;

i)消防系統(tǒng)驗收證明;

j)接地電陰檢測記錄;

k)防雷引下線焊接記錄;

l)地下管網(wǎng)竣工圖;

m)設備供貨合同復印件;

n)其他資料。

物業(yè)的驗收

1.房屋及分戶(層)設施的驗收

a)房屋墻、地、門、窗裝修情況;

b)供水、供電情況;

c)水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規(guī)定);

d)智能化設備情況;

e)其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。

2驗收要求

a)房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

b)質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。

3.公共設施驗收

a)給排水系統(tǒng);

b)供電系統(tǒng);

c)燃氣系統(tǒng);

d)空調系統(tǒng);

e)消防系統(tǒng);

f)通訊系統(tǒng);

g)安防系統(tǒng);

h)電梯系統(tǒng);

i)園林綠化系統(tǒng);

j)道路、照明系統(tǒng);

k)管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。

4.驗收要求:

a)公共設施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;

b)給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。

c)對燃氣系統(tǒng),接管小組應索取有關專業(yè)公司驗收合格證明。

d)對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應索取有關專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。

e)消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。

f)系統(tǒng)的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規(guī)定。

g)園林綠化系統(tǒng)應符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。

驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。

5.物業(yè)接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業(yè)的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。

6.驗收責任人根據(jù)驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。

7.驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規(guī)定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。

8.驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。

9.接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。

物業(yè)預驗收

1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小

組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。

2.對物業(yè)進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區(qū)規(guī)劃、工

程建設進度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。

物業(yè)的正式驗收接管

1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均

完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。

2.對新建保修期內的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。

3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。

4.物業(yè)正式驗收接管后,物業(yè)交付給業(yè)主前,開發(fā)商基于任何考慮對物業(yè)進行改建、增建,接管小組

組長(或管理處主任)均需要求開發(fā)商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。

入伙前信息處理流程圖

篇2:文華居物業(yè)前期介入主要工作內容

桂花居前期介入主要工作內容

1、對設施、設備的安裝和驗收的跟蹤配合。

2、物業(yè)交接中,各種物品、資料的準備和制作。

3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位的合法經(jīng)營及資質證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話進行收集。

4、作好技術資料交接前的準備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對該物業(yè)的客戶檔案資料進行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項服務。

6、在竣工驗收的基礎上,按照國家有關交接驗收標準進行接管、驗收。

7、物業(yè)服務人員的招聘、培訓、現(xiàn)場實習和具體業(yè)務指導。

8、房屋裝修過程中的監(jiān)管和服務。

9、物業(yè)各種標識的制作和服務工具的配置。

10、物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實施。

篇3:項目前期介入階段工作內容指引

項目前期介入階段與工作內容要點指引

1適用范圍

本指引適用于項目開發(fā)過程中各階段物業(yè)介入的工作要求,明確介入階段、工作內容和關注事項。

2物業(yè)介入階段與工作內容

2.1項目規(guī)劃設計階段項目規(guī)劃設計階段的前期介入工作內容包括,但不限于:

1)整體布局是否有利于日后開展物業(yè)管理工作;

2)在滿足消防要求等房地產(chǎn)相關法律的基礎上,道路系統(tǒng)規(guī)劃是否滿足日后開展物業(yè)管理要求:包括小區(qū)出入口設計、建筑單體入口與道路關系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾,消防車道設計、設計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合理。分期開發(fā)的,在保障小區(qū)整體協(xié)調的前提下,應設置圍墻間隔已開發(fā)、未開發(fā)區(qū)域,考慮前期開發(fā)區(qū)域的人流、車流、停車場等規(guī)劃是否滿足該區(qū)域交付使用的需求。

3)公建的配套設計和功能分配;

4)綠化與景觀系統(tǒng)設計的功能及經(jīng)濟性;

5)配套與公共設施的配置種類、數(shù)量及分布;

6)物業(yè)管理用房的位置及功能劃分,面積是否符合法律法規(guī)的要求;

7)戶型的平面設計是否合理;

8)建筑外立面的設計是否留下治安隱患。

2.2施工圖設計階段施工圖設計階段前期介入工作內容包括,但不限于:

1)土建

a)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇;

b)門、窗的材質;

c)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸;

d)地區(qū)氣候差異對房屋質量的特殊要求;

e)空調外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集;

f)煙道、排氣道的位置;

g)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

2)配套

a)室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性,及給業(yè)主造成的影響;

b)各種設備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響;

c)各種設備總控制開關是否設在公共區(qū)域內;

d)各種設備設施的能源消耗;

e)室外管線、管道井布局的合理性,及給業(yè)主造成的影響;

f)設備用房、管理用房、垃圾中轉站、公共區(qū)域等的設計是否合理。

2.3施工階段施工階段前期介入工作內容包括,但不限于:

1)項目所在公司招標工作介入(協(xié)助項目所在公司就以下問題對投標單位提出相關要求)

a)門、窗質量及售后服務;

b)智能化設施設備質量及后期維修保養(yǎng)成本;

c)供暖、空調、衛(wèi)生設施設備的質量及后期維修保養(yǎng)成本。

2)施工過程介入

a)房屋質量控制;

b)隱蔽工程檢查驗收記錄;

c)設計變更記錄的收集;

d)設施、設備的安裝調試及售后服務;

e)成品保護;

f)體育設施、兒童游樂設施質量;

g)水景設施防水施工監(jiān)管。

2.4營銷介入(配合)

1)銷售承諾對物業(yè)管理造成的影響;

2)發(fā)展商贈送業(yè)主物品給物業(yè)公司帶來的保修責任及法律責任;

3)協(xié)助項目所在公司擬訂業(yè)主臨時公約;

4)協(xié)助項目所在公司向政府主管申辦物業(yè)管理單位的招標手續(xù);

5)具體按《營銷配合管理規(guī)定》執(zhí)行。

3各階段物業(yè)介入通用關注要點

3.1設備房設備房包括:配電機房、水泵機房、發(fā)電機房、中央空調機房、電梯機房、二氧化碳氣體滅火系統(tǒng)房、消防控制中心、風機房、鍋爐房等。

3.1.1設備房通用關注要點:

1)獨立用房,面積適用;

2)有必要的通風、采光、防潮、防水、防暑措施;

3)地面貼有瓷磚,坡度合理,并設有防止回灌的地漏;

4)配有專用滅火器1-2個位置;

5)預留設備檢修、散熱空間(設備與墻體,設備與設備之間),通過通風、采暖等設備避免溫度過高或過低對設備造成損壞;

6)有應急通訊、照明設施;

7)窗戶加裝內置護欄、鐵花等防止人員攀爬;

8)位置合理,減少管道交叉和總長度;

9)對設備采取相應的降低噪音措施,避免影響住戶正常使用和居住;

10)主要標識、線路圖、制度上墻、上設備。

3.1.2特殊設備房關注要點

1)電梯機房設置有專用工具掛置位置;

2)二氧化碳滅火系統(tǒng)機房在房外設置啟動設備和系統(tǒng)的裝置;

3)配電機房設備前設有專用的絕緣墊;

4)二氧化碳滅火系統(tǒng)機房日常檢測位置可與消防監(jiān)控中心聯(lián)系;

5)水泵機房冬季最低溫度低于0℃時,必須采用供暖措施;

6)二次供水儲水池上方加蓋防塵,內壁應有玻璃鋼涂襯,有不銹鋼扶手,便于清潔;

7)宜設專用消防水儲水池,容量能滿足消防需求;

8)發(fā)電機房有專用儲備油箱房(與發(fā)電機設備房之間有防火隔斷);

9)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設備房應裝有空調和辦公設備;

10)供暖系統(tǒng)中鍋爐房的位置應設置在冬季主導風向下風口,防止給小區(qū)造成污染。

3.2公共房屋

3.2.1管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)

1)滿足功能要求;

2)自然采光、通風、防水、防潮;

3)配有相應的辦公設施、工具;

4)位置便于住戶來訪;

5)大小能滿足人員工作要求;

6)配有空調(采暖)系統(tǒng);

7)裝修時考慮資料柜、辦公布局的設置;

8)工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近;

9)位置以便于開展工作為準;

10)清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。

3.2.2食堂

1)通風、采光、防水、防潮、有專用的防水設施;

2)有專用倉庫,位置相鄰;

3)地面走水順暢;

4)有專用供水、供氣等專用設施;

5)位置相對隱蔽,以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜,同時盡可能與員工

辦公、宿舍區(qū)位置接近;

6)配有專用的廚房設備,用餐桌椅。

3.2.3宿舍

1)通風、采光、防潮、防水;

2)床、被褥等寢具和設備;

3)通電話(員工打卡及內線電話);

4)分工集中管理。

3.2.4員工會議室(娛樂室、培訓室)

1)通風、采光、防潮、防水;

2)位置隱蔽(與業(yè)戶互不影響);

3)布局方正,便于靈活使用;

4)配有專用桌椅(數(shù)量參照管理處工作人數(shù)的80%-85%),白板等;

5)層高要求至少在3.3米以上,便于開展室內文體活動;

6)配有彩燈,供娛樂使用。

3.2.5垃圾中轉站

1)不能設置在物業(yè)的上風向,位置隱蔽,氣味不能影響住戶正常生活;

2)垃圾清運車輛能夠順利達到及時清運;

3)留有專用清水源;

4)房屋面積大小能滿足小區(qū)一天的生活垃圾中轉要求;

5)房屋本身有通風窗口,保障室內空氣流暢;

6)地面有地漏,坡度合理,走水順暢(地面貼瓷磚);

7)有必要的照明及采光。

3.2.6倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)

1)通風,有自然采光、防潮、防水;

2)大小適用、內有資料柜架;

3)位置方便使用,清潔、綠化工具的位置隱蔽,特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。

3.2.7公共洗手間

1)位置應集中在外來人員集中點和管理處行政辦公室內附近;

2)數(shù)量適中,以滿足小區(qū)(大廈)基本要求為準;

3)上下通暢,地面走水順暢,有地漏;

4)避免出現(xiàn)洗手間與其它使用區(qū)域在空間上出現(xiàn)交錯。

3.3公共區(qū)域

3.3.1綠化區(qū)域

1)植物品種適應當?shù)爻砷L,維護費用較低;

2)綠化整體布局合理,局部搭配得當(蔭生植物的搭配及種植);

3)綠化澆灌覆蓋全部,必要地區(qū)設置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮);

4)綠化覆蓋區(qū)域應便于修剪、消殺,不能留有修剪盲點及治安、清潔盲點;

5)在井、溝、標等處預留工程維修通道(鵝卵石)。

3.3.2停車場

1)機動車場

a)停車場系統(tǒng)及配件的長期可持續(xù)改進性(車用IC卡等);

b)車位線、導向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固;

c)地面平整,無明顯積水,溝渠蓋板有預留;

d)人員的專業(yè)培訓及證照申辦(價目及時管理制度標上墻);

e)配有專用的消防滅火器材;

f)地下車場需有配套的排風換氣系統(tǒng);

g)道閘系統(tǒng)技術成熟便于維修、養(yǎng)護;

h)地溝蓋板做防震(防噪)處理;

i)排水溝渠形式環(huán)通,排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。

2)非機動車場

a)露天設置值班崗亭(防風、防雨、防暑);

b)有單車支護架及上墻制度。