某銀行支行住宅區物業管理方案

管理思路

現代人經過努力,在居住條件上已從生存需求、倫理需求提升到發展和享受需求層面,有了更高的要求。

考慮到在支行各住宅區的業主使用者大多為銀行及金融系統員工及個別經濟富裕的企業人士。業主組成整體素質較高,因此相對物業管理服務工作的要求高,所以被動型、基礎型的物業管理服務工作很難讓業主滿意。為了在不同程度上滿足業主和使用者的需求,我們將在為支行住宅區的物業管理服務過程中體現"業主利益第一位,服務內容全面化,保證物業管理服務質量",以達到我們物業管理的目標:通過自己的有效服務,提高物業的使用效率和經濟效益,促使物業的保值和增值,構筑起一個有利于人與人之間溝通、人與文化融通、健康開放的生活環境。

管理方式

1、物業管理改進工作

為了顯現出物業管理的三大功能:"管理功能、維護功能、服務功能"。DY物業管理公司將在支行各住宅區的管理服務過程中突出體現:

(1)管理酬金定額收取,徹底照顧業主利益

DY物業管理公司將采用管理酬金標準與住宅區物業管理支出脫鉤,以定額形式收取,以國家統計部門物價指數調整的原則。從根本上為業主利益考慮,以增強業主與委托管理機構的相互信任,全力為住宅區業主、使用者服務。

(2)維修資金管理

物業維修資金按支行住宅區所在地有關規定執行,維修資金的審批權在于業主委員會,使用權在于物業管理機構,保證維修資金的專款專用。

(3)零干擾服務

物業的各項服務以盡量不打擾業主住戶為原則,如人走到樓門口,樓道燈也應聲而開,設置宣傳欄對通知社區內特別需要讓住戶們了解的信息等。

(4)倡導"鄰居守望",加強居民自治意識

在發達國家住宅區,為了提高安全度,特別倡導住戶不但要注意自家的防火、防盜,而且要注意鄰居住戶的安全,特別是在鄰居出門在外的時候,要主動幫忙"守望",這種做法體現了居民安全管理的自治意識。我們將在支行各住宅區借鑒這種富有實效的措施。

(5)開通渠道,保障有效溝通。

由于住宅區相對分散,很難集中管理。因此我們將運用業戶信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網等多種渠道,開展座談、家訪等多種形式,與業主、使用者保持溝通,以有效的保障物業管理服務滿足需求和達到質量標準。

2、支行各住宅區物業管理模式構想

(1)公司將組建支行住宅區管理處,在公司物業管理部的領導下,全權負責小區清潔綠化、安全防范、設備維護保養及小區公共地方管理和對業戶的接待、回訪等管理工作。

(2)小區的衛生保潔按公司制定清潔工作內容及衛生檢驗標準、工作規程等由清潔班進行,由服務中心對其工作進行檢查、考核和對清潔效果進行評定。水池清潔交由DY公司保潔部專門負責清潔。

(3)由具有專業資格證書的專業人員負責工程維修部,直接歸屬支行住宅區管理處管理,負責對設備、設施進行日常維護保養、故障維修工作,DY公司工程部根據實際情況提供技術指導。

(4)管理處下設保安部,對小區實行24小時封閉式管理。負責小區外圍巡檢、門崗值班,并派員對小區進行不定期巡視檢查,。

(5)支行住宅區管理處設服務中心,負責業戶接待、回訪、投訴處理,并實施工作時間外管理人員輪值制度,以處理應急工作及監督檢查工作。

3、支行住宅區管理處組織架構

4、激勵機制

DY公司認為,人是企業經營管理的核心,企業的經營管理目標歸根到底是通過人去實現,堅持"以人為本",以充分發揮人的積極性、創造性作為根本,高度重視公司人力資源管理和對業主自覺性培養工作,著眼于充分發揮員工的潛力和積極性,不斷提高員工的素質,增強業主遵守物業管理各項規章制度的自覺性,促進公司內部和管轄區和睦友好的人際關系。

DY公司將目標激勵作為最主要的激勵手段,每年初根據DY物業公司承諾及公司總體發展規劃制定物業管理質量目標,并將各項指標分解到各部門,實行各部門目標管理責任制考核,明確責、權、利,使每一位員工明白并理解各項工作要求。每季度按分解指標檢查落實情況,兌現獎罰措施,體現多勞多得,并在實踐中培養和選拔物業管理骨干。

5、監督機制

外部監督機制

嚴格按照國家、政府及上級主管部門有關法律、法規要求開展工作,定期向支行相關部門和業主委員會報告工作,檢討物業管理運作事務,并制訂出日常工作計劃,接受MM市房管局及建委等其他政府部門的監督。

內部監督機制

嚴格按照ISO9001質量體系進行服務質量控制,對每個項目的管理服務過程建立原始記錄,另接受DY公司各職能部門對服務質量、管理費用開支、員工考核等方面的監督。

6、自我約束機制

嚴格執行國家、政府發布的有關法規、條例以及實施細則。

實行崗位考核制度,日常管理通過崗位評分制度約束員工行為,實行崗位工作質量、評分與工資級別掛鉤,每年進行一次員工全方位考核,實行5%淘汰制。

7、信息反饋及處理機制

掌握真實情況是改善工作的前提。我們將根據ISO9001質量體系及其要素4.14《糾正和預防措施》的要求,通過信息反饋和處理,保證優良的物業管理服務。

支行住宅區管理處將充分利用以下三方面信息反饋渠道:

A、管理處下設服務中心,由管理處主任及保安部24小時協調處理全方面物業管理服務,公布服務熱線電話號碼,回答各類詢問、受理業主、客戶投訴。所有投訴均按DY公司投訴處理程序文件執行。

B、DY公司按ISO9001質量體系要求,管理處每季組織一次業主、住戶意見調查活動,掌握真實情況,明確各項物業管理承諾指標中的差距,及時采取措施,調查意見的處理結果及時反饋給業主/住戶。

C、在支行各住宅區均設立意見箱,每周開箱一次,匯總各類意見建議,并將處理結果反饋給業主/住戶。

信息反饋及處理流程圖

入駐工作計劃

序號項目內容時間備注

一房屋及公共設施維修保養1.制定房屋養護和維修計劃方案;

2.維修基金的管理;

3.房屋的維修管理;

4.房屋的養護服務。進入管理首月實施

二機電設備的維修養護1.設備的基礎資料管理;

2.設備的運行管理;

3.設備的維修管理;

4.設備能源和安全管理。進入管理首月實施

三安保管理1.治安管理;

2.交通、車輛管理;

3.消防管理。進入管理首月實施

四小區環境管理1.園林綠化管理;

2.清潔衛生管理;

3.環保管理。進入管理首月實施

五財務管理1.財務帳務;

2.費用收取。進入管理首月實施

六社區文化活動開展1.社區宣傳;

2.提供社區服務。進入管理首月實施

七便民服務1.為住戶提供便民服務;進入管理首月實施

物資裝備計劃

硬件設施是物業公司管理的必須條件。為確保支行住宅區物業管理工作正常運作,須合理配置必要的物業管理用房;器械、工具以及通訊,治安裝備及辦公用品等。配備原則以高效益合理實用為原則

1、管理用房

本公司按委托方提供的管理用房進行合理安排、布置。

2、員工宿舍

為保證小區應急狀態的處理能力,我們建議提供部分員工宿舍解決保安部員工住宿,具體由雙方協定。

3、器械、工具、裝備以及辦公用品(具體如下表所示)

篇2:物業管理方案制訂程序

物業管理方案的制訂程序

1目的

本程序規定了制定物業管理方案實施質量控制的職責、方法和要求,以保證制定的物業管理方案符合法律法規的要求和滿足業主/委托方的服務需求。

2使用范圍

適用寫字樓管理、工業廠房管理、停車場管理、商場管理、住宅管理等方案的制定。

3相關標準要素

GB/T19002-ISO90024.24.5

4相關文件

4.1質量手冊第4.2章質量體系

4.2《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》

4.3《深圳市建設安全文明小區五條標準》

5職責

5.1物業管理項目小組負責物業管理方案的編制。

5.2物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心負責提供物業管理方案的輸入,參與物業管理方案的制定。

5.3總經理審核并批準實施物業管理方案。

6實施程序

6.1物業管理方案的提出

公司在新接收物業管理項目時,將制訂物業管理方案以保證滿足業主(客戶)的要求。物業管理方案的制訂由總經理指定物業管理項目小組負責。

6.2物業管理方案的編制

6.2.1物業管理項目小組在編制方案時應考慮:

a.物業發展商的要求;

b.業主委員會的要求(必要時);

c.國家/政府的法規要求。

6.2.2物業管理項目小組在組織編制物業管理方案時,將要求物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關部分的內容。即:

a.物業管理部/沙河管理部將提供物業維護、清潔、綠化管理的要求;

b.機電工程部將提供有關物業機電設備的控制管理要求;

c.消防治安部將提供有關物業消防治安的管理要求;

d.電梯維修中心將提供電梯維護保養的管理要求。

6.2.3物業管理項目小組在接收到各部門提出的要求后將進行匯總,編制成公司規范的物業管理方案。物業管理方案文件的格式參見運作程序文件格式。物業管理方案的內容將包括:

1)物業管理范圍;

2)物業管理的財務預算;

3)本區物業管理的質量目標;

4)本區物業管理的組織結構和職責描述;

5)本區物業管理主要業務過程的描述:

a.物業的驗收和入伙;物業的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業收費管理、車輛管理、裝修管理、對住戶的管理);物業管理的應急處理(自然災害、匪警、火災);物業管理中部分分包項目的管理。

a.6)本區物業的支持性業務過程描述:采購管理;標識和可追溯性管理;人員培訓管理;文件和記錄的管理。

a.7)本區物業管理的質量評價和改進:內部評價(日常檢查、定期大檢查、內部質量審核);外部檢查(業主、客戶評價、國家/政府檢查評定);質量改進。

物業管理方案的審批和發放。物業管理項目小組完成物業管理方案的編制后,將提供相關部門進行必要的審查,并根據審查意見進行必要的修改定稿。定稿的物業管理方案提交總經理進行審批。經審批的物業管理方案由物業管理項目小組控制發放。物業管理方案為公司受控文件,應在發放的文件上加蓋紅色受控標識,發放前有物業管理項目小組確定發放范圍,發放時有接收人簽字,發放的記錄方式參考程序文件CPM-OP-028《運作程序文件的控制》。

物業管理方案的修改物業管理方案編制完畢后,由原物業管理項目小組形成的物業管理處進行實施。在實施過程需修改時,由修改提出人員提出書面申請,交物業管理處主管批準后,由物業管理處進行修改。修改后的物業管理方案應提交總經理批準。修改后的物業管理方案按6.3.3發放,并收回作廢章節,統一銷毀,作廢的原件加蓋"作廢"章后保存一份。記錄物業管理方案

篇3:物業管理方案編制評審作業指導書

物業項目管理方案編制及評審作業指導書

1.0目的

通過有計劃的統一編制及經過評審,使方案專業,能體現公司的精髓并適

應顧客的需求

2.0范圍

適用于公司《物業管理方案》的編制和評審工作。

3.0職責

3.1拓展部負責《物業管理方案》的組織編寫工作。

3.2公司相關領導負責審閱或由分管領導組織評審會議對《物業管理方案》實施評審。

3.3拓展部根據審閱或評審結論、意見或建議對《物業管理方案》進行修改、補充和完善。

4.0內容

4.1拓展部負責對經授權的物業項目組織編制《物業管理方案》。

4.2《物業管理方案》的內容主要包括:物業項目概況、對項目的理解和工作定位、工作思路或構想、工作計劃與實施、經費收支預算、相關附件等。

4.3《物業管理方案》一經批準則視為公司在本項目上向招標方傳達管理思想、工作計劃的唯一合法文件,不得隨意變更,公司另行授權修改、補充的除外。

4.4報批《物業管理方案》按照文件急緩程度分為5個等級。第一級文件要求公司在一個工作日內做出批復意見;第二級文件要求公司在兩個工作日內做出批復意見;第三級文件要求公司在三個工作日內做出批復;第四級文件要求公司在四個工作日內做出批復;第五級文件要求公司在五個工作日內做出批復,以保證項目順利進行。

5.5《物業管理方案》批辦的緩急級別由拓展部根據項目跟進的實際情況確定。項目經理在上報《物業管理方案》審批時需注明文件報批的等級。

5.6《物業管理方案》一經批準,拓展部負責在1個工作日內送達對方,外地客戶可根據緩急程度在4個工作日內郵遞送達。

5.7《物業管理方案》編制過程中需其他部門配合完成的工作由拓展部提出計劃內容和要求,經公司領導批準后傳達至相關部門實施;拓展部有權就各部門的配合工作及其成果進行調配、審查和評估上報。

5.8經批準的《物業管理方案》應在公司檔案管理部門備案(書面及電子文檔各一份);未經公司同意,任何人不得擅自將最終方案向第三方傳播。

5.9標書編制流程圖

成立編標小組--研讀招標書--標書編制意見匯總--標書大綱編寫--審定標書大綱--編標小組分頭編寫--標書主編合成初稿--標書審議修改--標書修改--標書評審--標書定稿

6.0相關記錄

6.1《物業管理方案》

6.2《合同評審記錄》

6.3《相關部門配合工作記錄》

6.4《方案備案與傳播記錄》