新城小區一期物業前期介入工作計劃

為順利完成FH新城一期的整體工作,特別是為業主有序辦理入住奠定基礎,特制定FH新城一期前期介入工作計劃。本計劃共分五篇內容,其中第二篇、第三篇主要為物業在建期介入和驗收介入,其他篇章為前期介入及入伙工作所必須的準備工作。

第一篇組建前期介入小組及工作標準

一、自20**年8月7日開始派駐專職工程師兼項目經理(zz)到現場,20**年9月1日3名技工到現場。視工作需要公司顧問小組不定期介入物業在建工地,在尊重原有設計的基礎上,對在建房屋從業主使用角度提出合理的建議供開發商參考;

員工薪酬表

姓名起薪點月工資備注

二、工作內容及標準:

(1)為開發商提供合同約定內關于前期介入的服務項目。

(2)物業項目經理和工程師每周不定期到現場,關注項目在建情況,開展必要的可行性工作;

(3)根據物業特點及配套情況,向開發商提供《物業建議書》,建議需合理、實用,尊重原有設計,充分利用現有資源。

(4)為項目接管驗收做好準備工作,按照接管驗收要求準備接管驗收的資料。

(5)為管理處入伙做好準備。

(6)做好與外部公共關系的聯系。

(6)每周不定期與開發商溝通,對需配合工作在開發商要求時限內提前完成。

第二篇在建期介入具體工作

一、時間:20**年8月10日至20**年10月30日

二、工作內容及標準:

本階段主要從物業管理的角度對施工、質量進行監控,及早發現和解決問題,向開發商提出合理化建議。

1、全面了解設計圖紙,熟悉土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等所有工程在建情況;協助甲方按圖紙實施物業施工監理,對與設計不符的情況了解原因、提出整改及改進建議;

2、從環保、節能的角度考慮避免因現代施工造成的環境污染、水污染、噪音污染和能源的浪費,對于一些已建成無法改建的配套提出建議。例如:垃圾處理站離居民樓較近,從硬件上應做到完全封閉,軟件上可對垃圾房周圍的園林設計特殊化,種植可以除異味、凈化空氣的樹種等。

3、根據物業在建情況的了解,從業主使用角度(特別是底商用房使用的特殊性)、物業管理角度提出合理化建議提交甲方,甲方同意后跟蹤建議的落實情況并與甲方保持溝通;

4、建立工程設備檔案(包括住宅、底商、公建、配套設施、特殊水電走向等),為業主使用、日后維修提供方便;

5、建議內容包括:建筑、電氣、給排水、消防、電梯、煤氣、智能化、監控、供熱及供熱水及物業管理等內容;

A、建筑

a.小區的視覺識別系統:各種標識、指示、警示等。

b.垃圾系統:垃圾分類收集裝置、垃圾中轉裝置、樓內垃圾異味處理等。

c.停車場管理系統:各類停車場設施符合交通管理部門要求,配置減速帶、路面導向線、車位線、警示牌、擋車器、限速標志、車位號、車牌號、反光板、反光鏡等。

d.樓內信報箱:設置統一的信報箱,信報箱應符合郵政部門的通郵要求。

e.管理用房要求:包括業主委員會辦公室、會議室、物業管理商業用房、管理處辦公室、客戶服務中心,技工操作間、工程組辦公室、倉庫、住宿、食堂等。

f.設備房要求:包括配電房、發電機房、水泵房、空調機房、熱水機組、電梯機房、中控室等地面應鋪設防滑地磚,墻面瓷片貼至1.5M高,以符合優秀小區標準的要求。

g.消防控制室、閉路監控系統、智能化監控室設置要求,物業內安全防范等。

h.公共設施要求:天面避雷系統、天面水箱、電梯廳門口地面、公共洗手間、樓梯踏步扶手、小區路面各種井溝、兒童游樂設施和健康運動場所、客戶換季晾曬棉被設施。

i.室內設施要求:衛生間、廚房、門窗、供配電、電話、寬帶等線中、空調孔、空調架、煤氣管線、給排水管線、供熱管線設施等。

B、電氣

a.照明系統控制、公共用電最計量裝置要求及節約能源方式等的要求。

b.強弱電井、電纜線進出口要求、設備設施的接地電阻測試點。

c.柴油發電機、供配電柜系統專業操作安全防護要求、供配電系統圖。

C、給排水

a.室內給排水要求包括:進出水位置、管線位置、地面排污位置等。

b.公共位置要求:雨水管、水泵房、管道井內生活管、消防管、噴淋管、熱水管及空調冷水、循環水等管道管理要求、節約能源方式的要求、樓層清潔供排水設置、外給水井、雨水井、污水井及油管排氣閥等井蓋管理要求、綠化用水裝置、二次供水設置管理要求。

c.給排水管材使用要求

d.公共用水計量裝置(如綠化、清潔水源等)

D、電梯

a.電梯轎廂內監控、電梯轎廂裝飾要求。

b.電梯電源切換要求、電梯機房管理、配置要求。

c.控制中心應兼具電梯監控功能要求。

d.電梯安全運行控制要求。

E、煤氣管道安裝使用安全要求、計量要求

F、智能化

a.安防系統:門禁系統安裝位置、性能、選型等的建議;電子巡更系統性能、合理的巡更路線、位置的建議,監控系統性能、安裝位置的建議。

b.停車場管理系統:智能化車輛管理系統性能、選型、安裝位置的建議。

c.綜合布線的設計(包括信息點、電話、有線電視、對講系統、寬帶等)施工的建議。

d.小區內信息化管理的建議。

G、消防管理

消防設施配置位置、數量的建議,消防通道的設置建議等。

H、物業管理、小區設備設施資料、客戶資料等要求。

第三篇物業驗收期介入具體工作

一、時間:20**年10月8日至20**年10月31日

二、工作內容及標準:

1、擬于20**年10月8日開始"一戶一驗"工作,公區相關配套的進一步了解、熟悉;

2、根據甲方要求適時配合"四方驗收"工作;

3、成立物業接管驗收小組,對以下內容進行驗收:

A、房屋的質量及使用功能檢驗。

a.房屋的質量及使用功能檢驗包括主體結構、屋面、樓地面、地下室、樓內外裝修等方面,入伙

前必須全部驗收。

b.根據設計要求,必須每棟每層每戶逐個房間(包括配套公共設施、設備用房)按設計要求清點物件及進行外觀檢查。根據情況編制物業房屋質量驗收記錄表,記錄內容如下:

確定物件數據量是否符合,外觀上有無人為損壞。

房屋建筑或屋內物件有無明顯不符合標準要求。

主體結構是否有較明顯的裂縫,外墻是否有滲水現象。

屋面、樓地面、衛生間、陽臺、廚房等是否有積水、滲漏現象。

門窗安裝是否牢固縫隙嚴密,有無變形,是否靈活,門窗玻璃是否安裝牢固。

屋內墻面是否平整,是否有明顯裂縫,油漆、刷漿是否色澤一致,是否有脫落、漏刷現象。

B、設備及配套設施的質量及使用功能檢驗。

a.設備及配套設施檢驗包括電氣線路、室內外照明、供配電系統、室內外給排水系統、消防系統、防避雷系統、電梯、采暖、空調系統、門禁系統、閉路監控系統、車場管理系統、其他智能化系統、娛樂設施及相關配套的設備房等附屬工程。

b.設備及配套設施的驗收可分項進行,根據情況編制相關物業的設備設施驗收記錄表,每項驗收均必須有單獨驗收結果。但入伙前電氣、室內外照明、供配電系統、室內外給排水、消防、電梯、防避雷系統必須經過驗收。

c.每項驗收時根據設計要求逐一進行檢查。

戶內上下水管線、采暖管線標注清淅齊全。

檢驗設備設施功能是否符合規定要求(可測試運行現場檢驗運行情況)。

管道線路是否正常、暢通、各類閥閘是否靈活。

各類配件、支架、管線是否齊全、完好。

相關的儀表、儀器是否齊全、精確,裝置是否良好。

所有的設備設施是否符合國家規定的安全標準,是否有相關的安全防護裝置。

對于消防、采暖、電梯等須有政府許可的專業部門的驗收合格證。

對于高噪音設備如空調、發電機、電梯機房等須有環保部門的環保驗收合格證。

相關的附屬設施如溝、井等符合規定要求。

C、物業環境工程驗收

a.物業環境驗收包括物業道路、圍墻、停車場、園林綠化工程等。

b.環境工程驗收可分項進行,根據情況編制相關環境、綠化工程驗收記錄表,每項驗收均須有單獨驗收結果。

c.每項工程根據設計要求必須逐一進行驗收,確定是否符合要求。

物業內道路、圍墻是否完整,是否與主干道相通完整。

物業內場地是否清理干凈、臨時設施及過渡用房是否已拆除清理完畢。

停車場是否有符合交通管理局要求的交通設施標志、減速設施。

綠化面積、施工是否符合設計要求,草坪、花卉、喬灌木等長勢是否良好、是否有病蟲害,是否有黃土稞露現象、園林小品是否完好等。

D、鑰匙接管驗收:鑰匙是否齊全;

第四篇管理團隊組建及入伙準備

一、團隊組建時間:20**年10月10日前

二、工作內容及標準:

1、管理架構:結合FH新城一期入住戶數及情況,配置合理的人力資源。

2、物資及入伙工作計劃:

(1)物資按適合于FH新城情況草擬配置計劃,并于10月15日到位;

(2)入伙資料(入伙手續辦理流程單、居住手冊、業主檔案、前期物業管理協議、房屋裝飾裝修協議、驗房單等)于10月15日到位;

(4)入伙布置及VI標識制作:包括入伙現場和小區主干路及大堂的布置,擺放花籃、盆景、懸掛條幅、張燈結彩、插放彩旗、高掛氣球等,綜合體現服務的人性化。于11月10日前完成;

(5)入伙期間方便業主的增值服務:如土建、裝修公司、五金、窗簾布藝、裝修材料等公司統一規劃引進。

(6)培訓計劃:

序號培訓內容培訓對象培訓方式備注

1小區基本情況介紹及管理要點:

1.項目定位;2.開發商簡介及理念;3.樓盤詳情;4.業主群體全體員工內培/外培

2《物業管理委托合同》全體員工內培

3《FH新城答客問》全體員工內培

4FH新城綜合工作計劃、任務;入伙工作安排全體員工內培

5房屋建筑基本情況管理層、工程內培/外培

6開荒保潔及工作標準保潔組內培

7護衛工作重點及標準護衛員內培

8工程工作重點及標準工程組內培

說明:

A、外培意為請開發商或施工單位進行講解;

B、其他培訓按公司運營體系要求培訓;

篇2:物品使用壽命追蹤計劃書

物品使用壽命追蹤計劃書

現工廠經營管理之道,是透過制成品換取合理利潤。但隨著市場競爭之白熱化及客戶要求之不斷改變,諸如產品品種變化大、批量小、交貨期短、質量高、價錢平,要達到這個基本原則便越來越困難。工廠要維持競爭及合理利潤,紛紛發揮采購功能及專長,以最低成本適時取得品質優良之合適材料或設備,確保工廠順利運轉獲取微利時代的生存利潤。經采購部各同事開會研究,物品的采購即要價錢平又要質量高。物制定以下物品壽命追蹤計劃:1,各物料負責人及各部門在寫申請單時一定要寫清楚所申請物品是新增還是以舊換新,令倉管員在發物品時根據實際情況記錄清楚。2,為了清楚知道報廢物品的使用壽命。要求倉管員在發出的物品,貼上明確的發出日期的標簽。3,由于固定資產的報廢都經過工程部,非固定資產例如:訂書機、打孔機、計算器等要以舊換新的都經過倉管員許杰,所以張志均,許杰在接到各部門報廢的物品時,根據倉管員在發出物品時貼上的日期標簽及報廢日期記錄清楚,每月上交一份報表給采購部主管。4,采購部驗收員要認真追蹤各物品發給各部門的使用情況,每月上交使用情況報告給主管。通過以上的追蹤及時反映物品的壽命,及時改正采購方法及途徑,降低采購物品成本、提高工廠市場競爭力、選擇合理采購地點、數量及適當采購時機,避免停工待料,縮短交貨期,降低庫存,減少資金積壓,提升采購周轉率及資金使用效率規范采購流程,搜集市場情報,提供新物料代替舊物料,以達到提高品質、降低成本。2003年8月29日

篇3:生產計劃部倉庫管理制度

生產計劃部(倉庫)管理制度

生產計劃部(倉庫)管理制度

一、工作職責及處罰辦法

1、上班時按要求穿戴好工作服、工作帽、工作鞋,佩帶好上崗證,違者每次處以5元罰款,工作服不得穿出工作車間或倉庫,違者罰款10元。

2、生產計劃部根據銷售計劃較為準確下達采購計劃,(包括內、中、外配套)并注明包裝是否改動。如果因計劃下達錯誤造成的損失將按《質量管理條例》進行處罰。生產計劃部采購計劃在五個工作日內完成,延期一天將處以10元罰款。以此類推。

3、根據銷售公司出貨、庫存和車間設備生產能力、各種原輔材料、包裝材料到位情況下達生產指令(特殊情況除外),如因生產安排不合理造成銷售缺貨將給予每次100元罰款。

4、庫存原輔材料、包裝材料必須按規定擺放整齊,并且掛上狀態標示,發現不符合規定者當事人每次給予10元罰款,貨物必須做到先進先出原則(特殊情況除外)否則給予當事人每次10元罰款。

5、倉庫保管員必須憑生產指令和車間領料單才能將原輔材料、包裝材料配套發出。發錯一次將給予20元罰款。造成較大經濟損失者將按《質量管理條例》進行處罰。

6、倉庫保管員違反驗收規定,每次處以10元罰款,臺賬錯誤或未作記錄者每次給予10元罰款,發錯貨負責追回并按每件20元罰款,對追不回的,當事人將按貨物100%賠償。

7、搬運工不在規定時間裝卸貨物,每次處以每人5元罰款,在搬運貨物時,損壞貨物處以每件5元罰款,搬錯運出處以每件20元罰款。

8、按照要求保持房內、外區域清潔,違者當事人每次處以5元罰款,“五防”管理不到位當事人每次處以5元罰款。

8、在25日盤底后二個工作日內將月報表送相關部門,遲報一天當事人罰款10元,負責人罰款5元,以此類推。

9、非倉庫人員未經保管員許可,進入倉庫者每次處以5元罰款。

13、本部門人員違反制度當月罰款達100元以上,部門負責人按其金額的20%處罰,副職分管人員當月罰款金額在100元以上,按其金額的25%罰款。

二、考核的內容主要是個人德、勤、能、績四個方面。其中:

“德”主要是指敬業精神、事業心和責任感及行為規范。

“勤”主要是指工作態度,是主動型還是被動型等等。

“能”主要是指工作能力,完成任務的效率,完成任務的質量、出差錯率的高低等。

“績”主要是指工作成果,在規定時間內完成任務量的多少,能否開展創造性的工作等等。

三、考核的目的:

對公司員工的品德、才能、工作態度和業績作出適當的評價,作為合理使用、獎懲及培訓的依據,促使增加工作責任心,各司其職,各負其責,破除“干好干壞一個樣,能力高低一個樣”的弊端,激發上進心,調動工作積極性和創造性,以提高公司的整體效益。

四、本制度從二00六年一月一日起執行。