項(xiàng)目物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

前期介入

項(xiàng)目的成敗,關(guān)鍵在于各個(gè)環(huán)節(jié)的有效控制,規(guī)劃設(shè)計(jì)評審、施工質(zhì)量與安全管理、營銷運(yùn)作等尤其重要。

為集思廣益做好規(guī)劃設(shè)計(jì),關(guān)注工程質(zhì)量,同時(shí)配合支持銷售,做好項(xiàng)目交接、業(yè)主入伙等工作,物業(yè)的前期參與不可輕視!

下面首先列舉物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容:

1.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,根據(jù)項(xiàng)目情況和要求制訂、《物業(yè)工作計(jì)劃》、《前期介入方案》,并經(jīng)地產(chǎn)公司確認(rèn)并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》

a.了解工程進(jìn)度:計(jì)劃開工時(shí)間、售樓中心完工、樣板房完工時(shí)間、項(xiàng)目竣工時(shí)間;

b.了解銷售時(shí)間、入住時(shí)間;

c.編制并確認(rèn)、《物業(yè)工作計(jì)劃》、《前期介入方案》;

d.簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》.

2.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審,從物業(yè)管理角度,對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議

a.道路交通,應(yīng)考慮:人車的分流,進(jìn)出的便利,特殊人群的需要,安全與管理需要;

b.停車場的規(guī)劃,應(yīng)考慮:車位數(shù)量與未來的發(fā)展,進(jìn)出的便利,消噪音、散廢氣、安全與管理,設(shè)備設(shè)施的選用;

c.圍欄與崗?fù)?應(yīng)考慮:圍欄的高度與樣式,崗?fù)さ牟贾谩?shù)量、款式;

d.安防設(shè)施的配置,應(yīng)考慮:巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、門禁、對講、室內(nèi)緊急報(bào)警;

e.監(jiān)控中心的設(shè)置,應(yīng)考慮:位置、面積、設(shè)備設(shè)施、功能等要求;

f.商鋪及便民服務(wù)點(diǎn)的規(guī)劃,應(yīng)考慮:功能配置與分布,與環(huán)境的協(xié)調(diào),對有噪音和污染嚴(yán)重的項(xiàng)目進(jìn)行控制;

g.文娛活動場所的規(guī)劃,應(yīng)考慮:使用面積、安全要求、對環(huán)境和住戶的影響.

h.管理用房,應(yīng)考慮:位置、面積、裝修

i.生活用房,主要是安全管理人員和維修人員的宿舍及配套的衛(wèi)生間、浴室,地址選擇地面層靠圍墻偏僻地方,以減少對住戶的影響。還要考慮:面積、裝修

J.垃圾收集點(diǎn)與中轉(zhuǎn)站的規(guī)劃,應(yīng)考慮:

(1)垃圾桶的樣式、數(shù)量、放置位置,對環(huán)境的影響;

(2)垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、樣式、容量,沖洗、污水排放、通風(fēng)、封閉的要求,以及對環(huán)境住戶的影響。

K.綠化,應(yīng)考慮:

(1)合理選用草皮、喬木、灌木的品種

a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧;

b:植物的生長期與開花期的適宜性;

c:應(yīng)盡量避免選用有針、有刺、有毒植物(媒體公布的52種有毒、致癌植物.doc).

(2)便于養(yǎng)護(hù),有利于養(yǎng)護(hù)成本的降低

L.小區(qū)景觀,應(yīng)考慮:與環(huán)境的和諧、安全與管理,是否利于維護(hù)以及成本控制,對住戶的影響

M.建筑的外立面,應(yīng)考慮:外立面色彩的和諧,材料的使用壽命,是否利于維護(hù)及維護(hù)成本

N.公共部分的裝修,應(yīng)考慮:大堂電梯間的通風(fēng)、安全性(如路面的防滑)管理、耐用性,維護(hù)及維護(hù)成本,電梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露?以防水流入電梯井

O.清潔、綠化的用水用電,應(yīng)考慮:用水用電點(diǎn)的數(shù)量、位置、管線走向及其標(biāo)識

P.公共用電,應(yīng)考慮:滿足使用功能,多回路控制,節(jié)約能源

3.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審,從物業(yè)使用人的角度對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議

a.水、電、氣的容量,抄表方式,應(yīng)考慮:容量配置的合理性,抄表對住戶的影響;

b.各種插座、開關(guān)、水喉、電話、對講機(jī)、有線電視、寬帶等的接入點(diǎn)位置和空調(diào)孔位置,應(yīng)考慮:位置是否合理,方便使用;

c.家居的安全性,應(yīng)考慮:陽臺欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達(dá)標(biāo),從外面是否容易爬進(jìn)陽臺、窗;

d.家居私密性,應(yīng)考慮:戶門的位置,開啟方向,戶與戶之間窗戶的方向和距離,小區(qū)監(jiān)控的攝像頭安裝的位置與角度不得拍攝到家庭;

e.住戶對公共設(shè)施、環(huán)境的要求,應(yīng)考慮:使用的便利、舒適、安全,如信報(bào)與奶箱應(yīng)設(shè)在地面架空層單元門外.

4.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審,從小區(qū)環(huán)保角度對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議,應(yīng)考慮:

1)、垃圾應(yīng)分類放置,分為可回收和不可回收,垃圾屋、垃圾桶應(yīng)采取密閉措施;

2)、噪音的控制,可采用中空玻璃門、窗,窗、門與框之間應(yīng)有膠墊,另外可采用立體綠化帶降噪;

3)、節(jié)約資源:樓層照明、地面照明、架空層照明分多路控制,采用節(jié)能燈,采用自動感應(yīng)開關(guān)與人工開關(guān)結(jié)合(既節(jié)能又符合消防);水的循環(huán)利用等。

5.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審,對樓宇及小區(qū)智能化提出合理化建議

1)停車場,應(yīng)考慮:

a:用IC智能卡,既節(jié)約了人力,降低了成本,又堵住了人為的車場收費(fèi)漏洞;

2)門禁,應(yīng)考慮:安全方便,用卡或密碼或自家對講,才能進(jìn)入樓宇門、單元門,門應(yīng)考慮減噪;

3)安防,應(yīng)考慮:

a:圍墻的紅外線裝置不能有死角;

b:閉路電視的安裝位置必須合理,建議紅外報(bào)警系統(tǒng)能與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動;

c:室內(nèi)防盜系統(tǒng):除緊急報(bào)警按鈕外,其它不實(shí)用,建議不要,如業(yè)主需要,自己解決。緊急報(bào)警按鈕的安裝位置要合理;

d:保安巡更系統(tǒng)的觸點(diǎn)布置、安裝位置要合理。

4)自動抄表系統(tǒng)(該項(xiàng)目是否安裝自動抄表系統(tǒng)),應(yīng)考慮:是否可行,由水、電、氣供應(yīng)商決定,系統(tǒng)軟件應(yīng)可以和財(cái)務(wù)軟件接駁;

5)背景音樂系統(tǒng),應(yīng)考慮:實(shí)際需要和不影響住戶,即廣播布點(diǎn)只選擇現(xiàn)場銷售中心周圍、小區(qū)休息或活動廣場。

6.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審,對設(shè)備機(jī)房提出合理化建議,應(yīng)考慮:通風(fēng)良好、防飄雨、防滲水、有應(yīng)急照明、鋪上地磚更好。

7.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審,對機(jī)電設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝、選型提出建議

1)電梯,應(yīng)考慮:

a、采用變頻技術(shù)既節(jié)能且運(yùn)行平穩(wěn);

b、多部電梯可考慮群控;

c、承載應(yīng)考慮住戶數(shù)量的多少;

d、轎廂內(nèi)設(shè)置閉路電視監(jiān)控鏡頭并連到監(jiān)控中心的監(jiān)視器;

e、轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對講系統(tǒng);

f、故障自動平層開門;

g、梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露?以防水流入電

梯井。

2)消防設(shè)施,應(yīng)考慮:

a、消防按鈕必須在適當(dāng)?shù)母叨群臀恢?

b、噴淋不能有死角;

c、煙感、溫感的高度不能超過其型號所規(guī)定的高度;

d、消防栓門應(yīng)采用玻璃門;

3)供配電,應(yīng)考慮:

a、發(fā)電機(jī)應(yīng)與市電相互聯(lián)動與互鎖;

b、發(fā)電機(jī)應(yīng)有減震裝置,機(jī)房、風(fēng)井應(yīng)采取吸音、降噪措施,煙管加消音器

4)給排水,應(yīng)考慮:

給水:

a、隨樓宇高度的不同應(yīng)考慮給水管的耐壓強(qiáng)度和采取減壓措施;

b、恒壓供水選用變頻電機(jī)可節(jié)能;

c、大型水泵應(yīng)考慮日后的維修,宜采用臥式;

d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應(yīng)合適。

排水:

a、屋面必須有足夠的坡度;

b、屋面的排水管口必須與當(dāng)?shù)氐慕涤炅亢臀菝娴氖苡昝娣e相適應(yīng);

c、地下室的集水坑里的潛水泵的功率和排水管徑必須與進(jìn)水量相適應(yīng);

d、污水管與雨水管必須分開;

e、高層污水管轉(zhuǎn)彎處應(yīng)采取防擊穿措施。

8.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部、施工單位溝通,對項(xiàng)目施工、安裝過程中易出現(xiàn)的安全、質(zhì)量和使用問題提出建議

1)施工現(xiàn)場、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盜、防火、防爆、防觸電、防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒、防窒息。

2)隱蔽工程的階段驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng):

a、樓棟避雷合格;

b、樓頂防水層;

c、水管試壓合格;

d、室內(nèi)衛(wèi)生間防水合格;

e、房屋室內(nèi)電線路接地合格,超載和漏電保護(hù)合格,各回路絕緣電阻合格(1000兆歐姆以上)。

3)設(shè)備安裝調(diào)試過程中應(yīng)注意事項(xiàng):

a.路接地合格;

b.超載和漏電保護(hù)合格;

c.防觸電措施(絕緣地膠墊、防護(hù)罩網(wǎng));

d.設(shè)備房的防滲漏、防飄雨、通風(fēng)、有應(yīng)急照明等。

4)施工過程中和設(shè)備安裝調(diào)試過程中資料搜集。

常見工程問題:地下給水管接駁不牢跑水,消火栓、噴淋頭跑水,外墻滲水,窗臺滲水,衛(wèi)生間滲漏等。

9.對項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出建議

依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、法規(guī);

調(diào)查周邊同類已投入使用樓盤物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

調(diào)查周邊同類正在銷售樓盤的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

調(diào)查周邊同類樓盤的物業(yè)使用人對物管費(fèi)的認(rèn)同與承受能力;

根據(jù)地產(chǎn)公司對樓盤的市場定位和對物管單位的要求;

成本測算。

10.協(xié)助地產(chǎn)公司在售樓前編制、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》

11.配合銷售工作

a.參與買賣合同的評審、修改,特別是物業(yè)管理方面和產(chǎn)權(quán)范圍界定(如停車場、會所、商鋪及其它配套設(shè)施)、用途方面;

b.將《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》作為買賣合同附件;

c.提供物業(yè)品牌宣傳資料,如展板、榮譽(yù)證書;

d.提供樣板房、銷售中心、其他展示現(xiàn)場、工地道路的保潔保安服務(wù);

e.給售樓人員培訓(xùn)和咨詢物業(yè)管理服務(wù)知識;

f.在物業(yè)網(wǎng)站上介紹項(xiàng)目情況.

12.向地產(chǎn)公司項(xiàng)目部提出項(xiàng)目標(biāo)識需求。如樓棟牌、樓層牌、房號、道路指示牌、停車場標(biāo)識等

13.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部一起,參與竣工驗(yàn)收

14.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,主持接管驗(yàn)收

15.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,入伙應(yīng)交費(fèi)用的確認(rèn)(如有線電視初裝費(fèi)、管道燃?xì)忾_戶費(fèi)等)

16.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通售后服務(wù):保修期內(nèi)的工程問題處理

17.與地產(chǎn)公司營銷部溝通,做好入伙準(zhǔn)備。如入伙通知、入伙儀式等

篇2:文華居物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

桂花居前期介入主要工作內(nèi)容

1、對設(shè)施、設(shè)備的安裝和驗(yàn)收的跟蹤配合。

2、物業(yè)交接中,各種物品、資料的準(zhǔn)備和制作。

3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同或施工合同、材料供貨價(jià)目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話進(jìn)行收集。

4、作好技術(shù)資料交接前的準(zhǔn)備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對該物業(yè)的客戶檔案資料進(jìn)行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項(xiàng)服務(wù)。

6、在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,按照國家有關(guān)交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管、驗(yàn)收。

7、物業(yè)服務(wù)人員的招聘、培訓(xùn)、現(xiàn)場實(shí)習(xí)和具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

8、房屋裝修過程中的監(jiān)管和服務(wù)。

9、物業(yè)各種標(biāo)識的制作和服務(wù)工具的配置。

10、物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實(shí)施。

篇3:物業(yè)前期介入程序文件

物業(yè)前期介入程序文件

1.0目的

對物業(yè)管理前期介入的物業(yè)形成前期的階段性管理進(jìn)行規(guī)定,為以后物業(yè)管理打下基礎(chǔ),確保物業(yè)管理服務(wù)滿足開發(fā)商、業(yè)主住戶和法律法規(guī)要求。

2.0范圍

適用于物業(yè)接管驗(yàn)收前介入房屋開發(fā)商的開發(fā)、樓宇的設(shè)計(jì)、施工、配套設(shè)施采購、驗(yàn)收、安裝、房產(chǎn)的銷售,物業(yè)宣傳等過程的管理。

3.0職責(zé)

3.1品質(zhì)督導(dǎo)負(fù)責(zé)物業(yè)前期介入控制的歸口管理,具體負(fù)責(zé)與房產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)絡(luò)物業(yè)前期介入的有關(guān)配合房產(chǎn)銷售、宣傳、公司投標(biāo)等事宜。

3.2物業(yè)驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組(籌備)的各專業(yè)組分別介入?yún)⑴c審查房屋設(shè)計(jì)圖紙、房屋建筑工程施工質(zhì)量監(jiān)控,配套設(shè)施的采購、驗(yàn)收、安裝等有關(guān)事宜。

4.0工作程序

4.1物業(yè)前期介入管理,是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)房屋開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入,從事物業(yè)形成前的階段管理。

4.2物業(yè)前期介入管理的必要性

按照全面質(zhì)量管理的“全過程、全要素和全員管理”的管理思想,在物業(yè)設(shè)計(jì)開發(fā)建造之時(shí)開始,物業(yè)公司代表業(yè)主參與物業(yè)管理有關(guān)活動,是一項(xiàng)物業(yè)管理的前期管理。其意義有:

4.2.1物業(yè)公司參與對設(shè)計(jì)的評審,可利用物業(yè)管理企業(yè)豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見,使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理要求,完善房屋設(shè)計(jì)要求,并為以后的管理工作打下基礎(chǔ)。

4.2.2物業(yè)公司在物業(yè)管理使用方面擁有第一手資料,對樓宇使用過程所暴露出各種工程質(zhì)量問題清楚,物業(yè)公司參與監(jiān)理可彌補(bǔ)解決可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患,提高房屋的建造質(zhì)量,一定程度避免以后物業(yè)管理中的“老大難”問題,盡可能將房屋質(zhì)量問題消滅在建造過程中。

4.2.3提前介入對所管物業(yè)如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況進(jìn)行了

解熟悉,為竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。

4.2.4物業(yè)公司派人員參與先期開發(fā),熟悉該物業(yè)各個(gè)部分、設(shè)備環(huán)境,對以后物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)、維護(hù)保養(yǎng)帶來許多便利:

a)方便了物業(yè)管理中維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃;

b)方便了物業(yè)管理中的檢修;

c)確保了檢修質(zhì)量;

d)方便了物業(yè)管理改造、拆除及設(shè)備的更換,提高了物業(yè)管理效率和工作質(zhì)量。

4.3物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容。

4.3.1參與投標(biāo)洽談管理業(yè)務(wù),物業(yè)公司通過市場調(diào)研了解房產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)動態(tài),掌握開發(fā)信息通過投標(biāo)競爭接洽業(yè)務(wù)。

4.3.2建立與業(yè)主住戶的關(guān)系

物業(yè)管理通過參與房產(chǎn)開發(fā)商的銷售活動與業(yè)主(開發(fā)商)接觸、溝通、協(xié)商,又與購房者未來業(yè)主或住戶取得聯(lián)系,散發(fā)公司宣傳材料聽取意見要求和希望;了解業(yè)主住戶對物業(yè)所有安排打算。參與銷售部門同業(yè)主住戶簽訂物業(yè)管理合約,向業(yè)主提供介紹業(yè)主臨時(shí)公約,裝修管理辦法、大門設(shè)置、出入、停車場等管理辦法,物業(yè)管理費(fèi)用收取辦法等信息。

4.3.3察看記錄工程建筑現(xiàn)場為以后物業(yè)管理提供基礎(chǔ)。

a)審查土建構(gòu)造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實(shí)施設(shè)備情況;

b)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法;

c)施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修要點(diǎn)、圖紙更改等記錄;

d)參與設(shè)施工程驗(yàn)收,對各種設(shè)施設(shè)備的外觀、性能、功能進(jìn)行檢查,按整改計(jì)劃督促施工整改。

4.3.4根據(jù)業(yè)主住戶的希望要求設(shè)計(jì)管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度。如:

a)與開發(fā)商共同起草物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主臨時(shí)公約、裝飾施工管理辦法等;

b)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu),規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制和住戶手冊,物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等;

c)制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃,實(shí)施培訓(xùn)。

4.3.5建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

a)建立保安、清潔、綠化、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍,訂立合同;

b)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門聯(lián)絡(luò)、溝通;

c)建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。

4.3.6準(zhǔn)備物業(yè)的交接

a)擬訂移交接管辦法;

b)準(zhǔn)備移交接管事項(xiàng)。

5.0支持/相關(guān)文件

《物業(yè)入伙及裝修控制程序》

《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》

《與顧客有關(guān)過程控制程序》

6.0記錄

《前期介入巡檢記錄》