物業分公司新項目前期介入工作規程

1總則

1.1物業管理前期介入是指物業交付使用前,物業管理單位向開發商提供的為了優化設計、優化施工、服務銷售的一系列有償物業管理服務,它是前期物業管理服務的重要內容。

1.2物業管理的前期介入必須保證充分、嚴密、細致,為后續的物業奠定良好基礎,并按管理公司制度規定及時協助、配合項目開發工作。

1.3對EE地產開發項目而言,管理公司物業管理部、物業分公司(籌建處)均有責任主動參與項目前期介入工作;管理公司相關職能部門、項目所在公司均有責任為物業前期介入提供必要條件。

2相關職責界定

2.1物業分公司(籌建處)負責施工圖設計階段開始至項目正式接管前的前期介入作和營銷配合工作。

2.2項目所在公司負責組織和監督物業分公司(籌建處)的前期介入工作,提供必需的工作配合和資源支持,并對物業人員的意見和建議做出反饋。

2.3管理公司物業管理部具體負責項目規劃設計階段的前期介入工作,并對物業分公司(籌建處)的前期介入工作進行指導和監督。

3項目前期介入階段、內容和責任

3.1根據地產項目開發特點,以及物業服務的需要,物業管理前期介入的階段和內容包括(但不限于):

3.1.1項目規劃設計階段在項目規劃設計階段,前期介入工作由管理公司物業管理部負責組織,應在規

劃管理部編制項目設計任務書之前提供給規劃管理部。其主要任務是:

a)將集團開發的其他樓盤中出現過的問題整理匯總、分析;

b)通過調查3個以上當地(或附近地區)類似樓盤,收集并分析這些樓盤在規劃及房屋質量方面的通病;

c)從物業的使用便利、配套完善的角度提出建議。

將以上問題整理編制成《物業規劃設計階段前期介入意見書》提交給管理公司規劃管理部及項目所在公司。

3.1.2施工圖設計階段在施工圖設計階段,前期介入工作由物業分公司籌備處負責,其主要工作任務

是:從方便業主生活,降低日后物業管理成本的角度,向項目所在公司開發設計部提出物業管理《施工圖設計階段物業管理前期介入報告》。也可通過相關項目的調查,總結類似的工程質量問題,如建筑中出現的漏水、墻面冷橋、維護欄的設置等,在接入報告中列入反饋給項目所在公司開發設計部,以便在設計中關注并避免。

3.1.3項目施工階段在項目施工階段,前期介入工作由物業分公司籌備處負責,其主要工作任務是:

重點掌握隱蔽工程、配套工程關鍵部位的材料選擇和施工質量,及時向項目所在公司提出改進建議和防治通病的措施,減少業主入伙后投訴數量,為接管驗收做好前期準備工作,并及時(每周或每月)向項目所在公司提出《施工階段物業管理前期介入報告》。

3.1.4營銷配合根據項目所在公司具體提出的配合要求,在房產銷售過程中物業分公司(籌建處)

有責任提供協助和支持,包括:配合促銷活動的實施、銷售現場秩序維持,以及銷售中心、樣板間的清潔和維護等。針對營銷推廣過程中涉及的物業管理內容向項目所在公司營銷(策劃)部提出《營銷配合物業管理前期介入報告》。

3.2特殊情況下,物業分公司可提供其它內容的前期介入報告。

3.3物業分公司(籌建處)在前期介入及營銷配合工作所發生成本均應視為第三方提供的咨詢服務,按雙方合同約定的價格提供服務,費用由項目所在公司承擔,列入成本開發項目的物業管理成本。每一階段的前期介入和配合工作開展前,物業分公司(籌建處)必須按本手冊第6.1節的規定做好成本測算,并作為工作計劃(方案)的必需組成部分報項目所在公司審批(確認)。

3.4對外承接項目的前期介入必須與開發商簽訂正式的物業前期介入服務合同,明

確約定雙方責任、權利,前期介入工作內容和收費標準。

4前期介入工作的控制

4.1為保證前期介入工作的密切配合,管理公司規劃管理部、項目所在公司在上述項目開發的各階段,應將開發進度計劃提前知會物業部門(管理公司物業管理部、物業分公司),以便物業部門做出相應的前期介入工作安排。

4.2前期介入工作必須有計劃地進行。根據管理公司和項目所在公司提出的配合要求,以及本手冊及其支持文件的規定,物業分公司(籌建處)總經理應有針對性地制定各階段前期介入工作計劃,明確介入工作內容、執行責任部門(人員)、工作要求和依據等,經項目所在公司分管領導審批后,報管理公司物業管理部備案。

4.3物業分公司(籌建處)在各階段的前期介入工作必須形成書面的介入工作報告,有針對性地提出物業專業意見和建議。

4.4項目所在公司相關職能部門在收到物業管理前期介入報告后,須對報告進行評審,將評審結果記錄在案并執行,同時向物業分公司(籌建處)做出反饋。

4.5物業分公司(籌建處)在每一階段的前期工作結束后應進行物業前期介入工作小結,形成前期介入工作小結報告(周期超過1個月的按月度報告),經項目所在公司確認。

5支持文件

5.1WDWY-WI-MM7301前期介入階段與工作內容要點

5.2WDWY-WI-MM7302營銷配合管理規定

篇2:物業新項目前期介入管理辦法

福州重慶融僑錦江物業管理有限公司合肥分公司作業指導書

前期介入管理辦法

1.目的

明確前期介入的內容和要求，使前期介入有效、順利開展。

2.范圍

適用于物業公司對新項目的前期介入工作。

3.職責

3.1工程環境部經理負責成立前期介入小組，指導開展前期介入工作。

3.2專業工程師具體組織執行。

3.3介入小組成員具體參與，提出合理化建議。

3.4工程環境部經理將合理化建議匯總提交地產相關部門。

4.程序

4.1規劃設計階段：

4.1.1根據地產公司開發計劃及進度，根據《前期介入與物業接管控制程序》的要求，由工程環境部經理組織成立前期介入小組，并編制“前期介入工作計劃”。

4.1.2前期介入小組各專業口人員對各項規劃設計的情況：房屋總體設計、安防布局、消防布局、交通布局、生活配套、設備配置、新材料、新技術、管理用房、景觀綠化、公共空間室內配置、房屋單體、智能化配置、等內容進行認真會審，并提出書面化的建議，經前期介入工作小組組長審核，總經理批準后報開發商。

4.1.3要參與物業用房、節能降耗的規劃設計。

4.1.4工程環境部負責跟蹤落實提交的建議調整。

4.2營銷策劃階段：

4.2.1新項目啟動后經營拓展部應制定好物業管理方案和管理模式及公示內容經各部門會簽，總經理批準后與銷售部相關人員聯系，配合銷售推廣宣傳，使宣傳的內容對今后的物業服務工作起到正面的影響和帶導。

4.2.2公示內容包括：

4.2.2.1公共性物業管理服務內容及標準;

4.2.2.2公共性物業管理服務收費的構成及收費標準;

4.2.2.3公用水電費收取的范圍、分攤原則;

4.2.2.4二次供水的收費標準：

4.2.2.5裝修期間收費項目及標準;

4.2.2.6物業維修資金的收取辦法及收取標準;

4.2.2.7特約服務的內容及收費標準。

4.3施工建設階段：

4.3.1前期介入小組各專業口人員根據工程施工進度情況對：主體結構、電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌磚工程、樓外立面、屋面工程、回填土工程、景觀工程、地下室工程等相關方面的介入。

4.3.2前期介入小組成員安全注意事項：

4.3.2.1進入施工現場，必須戴安全帽。

4.3.2.2不準穿高跟鞋進入現場。

4.3.2.3在現場巡檢時，要注意高空落物，做到先看清再行走。

4.3.2.4在行走時，要注意有無障礙物及溝、坎、坑，并注意地面，防止鐵釘刺腳。

4.3.2.5在攀越腳手架時要檢查是否牢固可靠，確認安全后方可進行。

4.3.2.6注意現場用電的安全，不得擅自開合電源刀閘和保險。

4.3.2.7發現不安全因素和隱患及時與施工單位或工程管理部溝通處理。

4.3.3土建工程師、電氣工程師及有關前期介入專業人員每周定期到施工現場，跟蹤施工進度、了解隱蔽工程施工情況，及時向前期介入工作小組組長反饋現場情況，并填寫《前期介入工作月報》。

4.3.4前期介入工作人員參加開發商有關會議，參加單項工程的驗收，參加重要工序完成后的檢測，并做好相應記錄。

4.3.5前期介入工作小組組長每月組織前期介入小組人員對新項目進行檢查和介入工作，了解工程施工情況，處理工程中存在的問題，提出合理化建議，形成書面函件，經總經理批示后報地產公司。

4.3.6前期介入中發現的重要情況，介入人員應及時向前期介入工作小組組長匯報，前期介入工作小組組長再向物業總經理或地產相關部門匯報，及時處理。

4.3.7前期介入工作小組組長根據《前期介入工作月報》和現場的實際情況，每月28日前將匯總形成書面月報，報總經理。

4.3.8前期介入工作人員對有關營銷宣傳資料參與評審，經前期介入工作人員會簽，報總經理批示后返回開發商。

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篇3:房地產新項目辦公用品采購管理制度

地產新項目辦公用品采購與管理制度

為加強辦公用品采購及管理,節約開支,減少浪費,制定本制度:

1、行政部負責公司辦公用品、辦公設備、設施、低值易耗品、通信設備等(以下簡稱辦公用品)的采購、保管與發放。

2、行政部根據需要每月統一配發日常辦公用品,其他辦公用品由各部門提出申請報行政部,經公司領導核準統一購買。除特殊情況外,任何人不得先買后批。

3、行政部采購辦公用品必須辦理登記、造冊手續,并建立相關臺帳,由公司定期檢查使用情況,因人為所造成的破壞或損失屬非正常損耗,由當事人或責任人負責賠償。

4、本著厲行節約的原則,行政部有權對不合理的采購支出加以控制和拒絕。

5、行政部負責收回公司調離人員移交的辦公用品和物品,并辦理移交手續,調離人員必須經行政部簽字后方可辦理其它離職手續。

6、各部門應本著節約的原則領取、使用辦公用品,并指定專人負責管理。

7、嚴格執行財務制度,按照審批采購清單和規定手續做好采購工作。貨款結算原則上堅持統一發票付款,特殊情況經財務主管批準可接受收款收據。

8、辦公用品采購應本著少花錢、多辦事、辦好事原則,精打細算,貨比三家,把好質量關,杜絕假冒偽劣的商品。

9、采購要有計劃,根據批準的采購清單,分清輕重緩急,合理安排,定時購進,保證供應,未經批準,不得購買。

10、購入物品,一律交保管員驗收登帳后再分發,做到賬單真實、有效,款物相符。

11、采購人員要廉潔奉公,不循私情,不得損公肥私,中飽私囊,并自覺接受監督。