物業接管驗收標準:房屋本體驗收內容與標準

1.主體結構

a)外墻無明顯裂紋,不滲水。

b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、據溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

2.公共樓面地面樓地面面層與基層粘結牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂;塊料面層表面平整,接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。

3.天臺

a)天溝、落水口暢通完好。

b)隔熱層、防水層完好。

c)散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離;坡度適宜、平整。

d)屋面避雷設施連接牢固。

3.樓梯、扶手

a)鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲,油漆完好、色澤均勻、表面平滑。

b)鹼樓梯無裂縫、無表皮剝落。

二、房屋分戶驗收內容與標準

1.衛生間、廚房、外陽臺

a)衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,無明顯積水、倒泛水和滲漏現象。

b)衛生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實,無滲漏現象、無堵塞、排水通暢。

c)給水設施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。

d)地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現象、無堵塞、排水通暢、完好無損。衛生間、廚房內的排污管應分設,地漏,排污管接口,檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。

e)衛生潔器、櫥柜、龍頭等器具完好,操作正常。

f)廚房排煙道、通風道設置合理,有足夠的截面積,無堵塞物。

g)水表、電表、氣表安裝牢固,讀數正常、無損傷。

2.棚面、墻面、樓地面

a)頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。

b)墻面抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬,無空鼓開裂現象。

c)墻面塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷、色澤一致;對縫砂漿飽滿,線條順直。

d)墻面油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現象。

e)地面面層與基層粘結牢固、無空鼓、無裂縫、無脫皮和起砂現象,面層平整、水平,陰角平直。

f)地面木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

g)木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴密、牢固。

h)飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。

3.門、窗

a)門開啟自如,無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確,無翹曲變形。

b)門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活。

c)玻璃安裝牢固、膠封密實,無明顯刮花痕跡、無損傷。

d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整。

e)電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。

f)不銹鋼防盜門表面光亮,元刮花、變形。

g)高檔裝飾門裝飾完整。

4.電氣系統

a)照明燈具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全、完好無損、反應靈敏、接觸良好、發光正常。

b)開關安裝牢固、開關靈活、接觸良好。

c)電器插座安裝牢固,符合"左零右火"規定,電源已接通正常,平直美觀,使用正常。

d)電氣線路安裝應平整、牢固、順直,過墻應有導管,采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于IMΩ/KV。

5.智能化系統

a)窗磁門磁報警靈敏。

b)緊急按鈕靈活。

c)可視對講圖像聲音清晰。

6.配套系統

a)有線電視已開通,收視良好。

b)門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。

c)防盜網、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻,無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。

d)其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符、工作正常。

三、公共設施設備接管驗收內容與標準

1.給排水系統

a)給排水設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好、標識清楚、設備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現象、機房配置完整。

b)明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢固、平穩。

c)護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固。

d)下水、雨水通暢無滲漏,屋面排水通暢無積水。

e)水池、水箱衛生清潔、無滲漏。

f)地下室中低于室外地面的衛生器具和地漏的排水管,不應與上部排水管連接,應設置集水坑用污水泵排出。

g)沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內無雜物。

h)管道應安裝牢固,控制部件啟動關閉靈活,無滴漏。水壓試驗及保溫,防腐措施必須符合GBJ242的要求。

2.供配電系統

a)變配電設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好、安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好、設備表面油漆完好、無損傷。

b)發電機型號與移交清單相符,工作狀態良好、配件齊全、標識清楚,設備表面油漆完好無損傷、設備安裝牢固、機房隔音、防護設置完好,通風、采光良好。

c)供配電系統無超負荷現象,接頭連接牢固,有足夠的接觸面積,無過熱現象。

d)電氣聯動正確。

e)配電箱、柜、橋架的接地應良好,并符合規范。

f)強、弱電豎井應獨立,強電、弱電要走各自的豎井,過線孔應封閉,豎井的走線齊整并綁扎牢固。

g)電纜穿墻孔封堵良好,無滲漏現象。

h)電纜溝內電纜鋪設平整,無積水和雜物。

3.暖通系統

a)各種儀器、儀表齊全精確,安全裝置靈敏、可靠,控制閥門開關靈活.b)排煙閥、送風閥、風檔板安裝平正、啟閉靈活,閉合嚴密。

c)管道的管架、支架、吊架應牢固。

d)設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。

4.中央空調系統

a)中央空調設備型號、數量與移交清單相符,工作性能達到設計指標、配置齊全、標識清楚,機房通風、采光、降溫良好,設備表面油漆完好、無損傷,設備的振動防護和消音措施齊全。

b)冷卻塔的水平衡,冷卻水排放正常。

5.電梯系統

a)電梯設備型號、數量與移交清單相符,運行平穩、安裝符合規范;有電梯運行準運證。

b)電梯能準確地啟動運行,選層、平層、停層準確。

c)機房內有承重吊環和限重標識,鋼絲繩上有明顯的平層線,盤車板手,手輪齊全,機房標識清楚、表面光潔平整、明亮

d)鋼絲繩干凈、無死彎和松股斷絲現象。

e)電梯電源專用并與機房照明電源分開,每臺電梯均設置能切斷該電梯最大負荷電流的主開關。

f)梯門開啟順暢,無刮阻現象。

g)電梯的各種安全保護開關動作靈敏可靠。

6.消防系統

a)消防監控設備型號與移交清單相符,工作性能良好,反應敏捷,標識清楚,表面完好無損,設備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好。

b)消防箱標識清楚、玻璃完好。

c)消防設施配件齊全。

d)消防管安裝牢固、標識明顯,閥門完好、無滲漏水,水壓充足。

e)消防用電設備主、備電源的自動轉換裝置試驗正常。

f)火災報警控制器和消防聯動控制設備聯動功能正確。

g)對火災探測器和手動報警按鈕進行模擬火災響應和故障信號檢驗,功能均正常。

h)室內消火栓出水壓力符合現行國家有關設計規范,在消防控制室內操作啟、停泵和消火栓處操作啟泵按鈕,其控制功能、信號均正常。

i)自動噴淋系統,應在符合《自動噴水滅火系統設計規范》,在消防控制室內操作啟、停泵,水流批示器、信號閥、壓力開關、電動閥、電磁閥的控制功能、信號均正常。

j)氣體、泡沫、干粉等滅火系統,對其進行手動啟動和緊急切斷聯動,試驗控制功能、信號均正常。

k)對與固定滅火設備聯動控制的其它設備動作(包括關閉防火門窗、停止空調風機、關閉防火閥等)進行聯動抽驗。其控制功能、信號均正常。

l)防煙排煙風系統,通風空調和防排煙設備的閥門的聯動測試,報警聯動啟動、消防控制室的直接啟停、現場手動啟動聯動防煙排煙風機;報警聯動停、消防控制室遠程停通風空調送風;報警聯動開啟、消防控制室開啟、現場手動開啟防排煙門;上述控制功能、信號均正常。

m)消防電梯的手動控制和聯動控制功能檢驗,非消防電梯的聯動返回首層功能檢驗,其控制功能、信號均正常。

n)火災應急廣播設備的檢驗:在消防控制室的選層廣播;共用的揚聲器強行切換試驗;備用擴音機控制功能試驗。上述控制功能正常,語音清晰。

o)消防專用電話的檢驗:消防控制室與所設的對講電話分機的通話試驗;消防控制室的外線電話與"119"的通話試驗。上述功能正常,語音清晰。

p)應急照明、可燃氣體、切斷非消防電源及其他消防控制設備的檢驗:功能、信號均正常。

7.道路系統

a)路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常且滿足節能;燈柱安裝牢固、油漆完好。

b)路面平整,無水泥塊、無起砂、斷裂;

c)路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷;

d)塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角;

e)交通標識線、路牌清楚完好。

f)踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。

8.停車場系統

a)停車場地面平整、照明充足、標識清楚、安全設施良好、排水設施良好。

b)單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設施良好。

c)車場道閘安裝牢固、開啟靈活、標識清楚、完好無損。

9.保安、清潔、綠化設施

a)保安崗亭安裝牢固、配件齊全、標識清晰、完好無損。

b)保安監控設備:同消防監控設備。

c)綠化符合設計要求,不缺株少苗,無死株、無大面積雜草;綠化水管布局合理、閥門開關靈活、安裝穩固。

d)垃圾中轉站密封完好,外表裝飾完整、油漆完好,使用方便。

10.其它配套設施

a)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標識清楚。

b)信報箱安裝牢固、完好無損、標識清楚、表面平整光潔。

c)雕塑、小品牢固、完好、安全。

d)招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。

篇2:項目物業接管綜合驗收辦法

項目物業接管綜合驗收辦法

1、規范物業管理交接驗收接管工作,維護企業利益,依據《物業管理條例》、《NJ市物業管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內容包括以下內容:

第二條給排水系統及配套設施、資料

第三條污水處理系統、資料

第四條消防系統及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調系統及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統及配套設施、資料

第九條防盜監控系統及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養護設施

第十四條垃圾中轉或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發展商在物業交付前15天向物業公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據驗收標準對物業進行接管綜合驗收。

第四條公司經營班子負責驗收結果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結束后5天內向發展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續,管理處負責現場主要協助。

第六條驗收不合格的,在驗收結束后3天內向發展商發出整改通知書

第七條整改結束后,由發展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業,公司不予以接管;確實需要接管的,可在協商的前提下先與發展商進行崗位交接。

7、物業接管驗收的前提

第二條小區(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(大廈)的所有建設項目應按照規劃、設計的要求建成并滿足規劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規定,相關驗收證明齊全

第五條通過質監站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(大廈)內房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區域垃圾中轉站(箱、桶)已按規定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規程》、《公共配套設施設備驗收規程》、《物業資料接管驗收規定》

第三條《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規定的按國家規定執行

9、舊物業的接管驗收參照此辦法執行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發生重大設備故障的,應在2小時內向公司工程部報告,發生設備事故應立即向公司報告。

6、發生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調查組,按ISO9000體系進行調查處理。

7、發生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:X住宅區綠化接管驗收標準

住宅區綠化接管驗收標準

1.項目工程部(或施工單位)向物業公司移交《綠化工程竣工圖》、《苗木種植一覽表》、《竣工驗收證明書》及《現場簽證單》、《綠化工程合同》,以備存檔。

2.綠化工程質量標準:

2.1苗木種植種類,數量,位置與竣工圖紙相符。

2.2苗木規格符合設計要求及結算規格。

2.3施工場地無殘留垃圾、余土。

2.4合格苗木質量標準:

2.4.1長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現象。

2.4.2喬灌木種植位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理。

2.4.3枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲。

2.4.4喬木保護措施得當,有護樹架無倒狀,搖動現象。

2.4.5草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/100平方米,無裸露黃土現象。

2.4.6不合格苗木,特別是大型喬木及枯死、生長不良苗木限在移交整改通知單下發后一周內補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養護期,或由養護公司補種,其費用從原施工隊中扣除。

3.貴重苗木、不易成活樹種、一、二年生地栽季節性時花、蔭生植物移交及其它不合理種植現象移交細則:

3.1對于價值昂貴稀有名貴樹種(例如:千年古榕、加拿列海棗、原始移植大型喬木等),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過二伏二寒(即2年質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到2年便移交物業管理公司,在2年(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承但補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期2年。

3.2不易成活樹種(例如:棕櫚科中植物;具體樹種名稱見附注),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過一伏二寒(即1年半的質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到1年半便移交物業管理公司,在1年半(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承擔補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期1年半。

3.3一、二年生地栽季節性時花因具有季節性,在非開花季節是沒有花期的,因此設計單位及項目工程單位應根據設計要求注明需保持綠化中一年四季有花品種的,請提供不同季節時花替換品種名稱,若設計未要求四季有花的一、二年生地栽時花品種,請注明此花花期過后需替換的永久多年生品種,以便管理公司根據設計要求進行養護工程的有效管理及達到良好綠化景觀效果;以上替換品種種植所產生費用由項目工程單位承擔。

3.4在項目移交時若發現有將蔭生植物種植在陽生植物生長環境中的現象,請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或移交時請設計單位及項目工程單位注明此植物自然死亡后替換品種,由物管公司安排替換品種施工種植,所發生費用由項目工程單位承但。

3.5其它不合理現象(例如:一年生時花與木本灌木間種、不耐澇植物種植在濕地中等),在移交時請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或進行準時移交物管公司,但物管公司在養護過程中1年(從移交物管公司之日起)內死亡,補種由項目工程單位承擔,并對補種樹種從新計算質量保證期。

4.物業公司將審批驗收結果交公司予以結算余款。