項目物業接管驗收方案格式(三)

1成立物業接管小組

組長:

下設三個分小組:

1.1文件資料接管小組

責任部門:客戶服務部

責任人:

職責:(1)負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作;

(2)業戶資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作

1.2現場驗收接管小組

責任部門:工程部、保安部

責任人:

職責:負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交和鑰匙接管工作。

1.3財務接管小組

責任部門:財務部

責任人:

職責:財務資料的交接。

2接管驗收前的準備

2.1與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。

責任人:

2.2提前派出技術人員前往物業現場摸底,制定好接管驗收計劃。

責任人:

2.3提前參與發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作。

責任人:

3資料的接管驗收

3.1物業產權資料;

⑴項目開發批準報告;

⑵規劃許可證;

⑶投資許可證;

⑷土地使用許可證;

⑸建筑開工許可證;

⑹用地紅線圖。

3.2綜合竣工驗收資料:

⑴竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);

⑵建設工程竣工驗收證書;

⑶建設消防驗收合格證;

⑷公共配套設施綜合驗收合格書;

⑸供水協議書;

⑹供電協議書;

⑺供氣協議書;

⑻有線電視合格證;

⑼通信設施合格證;

⑽地質報告書;

⑾全套設計圖紙;

⑿圖紙會審記錄;

⒀設計變更通知單;

⒁重要的施工會議紀要;

⒂隱蔽工程驗收記錄;

⒃沉降觀測記錄;

⒄其他可能會影響將來管理的資料。

3.3機電設備資料:

⑴機電設備出廠合格證;

⑵機電使用說明書(要求中文);

⑶機電設備安裝、調試報告;

⑷設備保修協議。

3.4業戶資料:

⑴已購房的業戶姓名、位置、面積、聯系電話等;

⑵已購房業戶的付款情況或付款方式;

⑶其他相關資料。

3.5財務資料的交接

4驗收方法

接管驗收是管理公司接管物業時,為防止物業存在嚴重質量問題,而造成業戶廣泛投訴;或由于存在質量問題,影響今后設施設備安全運行和使用而采取的一項重要措施。

驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。主要側重觀感是否合格、設施設備的使用是否安全、可靠,是否可以滿足業戶要求。

5房屋主體接管驗收標準

5.1梁柱、板主體

⑴按圖紙設計逐間檢查無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫;

⑵無鋼筋外露。

5.2頂棚

⑴抹灰面平整,面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮;

⑵無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。

5.3墻面

⑴抹灰面平整,面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無明顯裂縫、無污漬;

⑵塊料(如瓷磚)面層:

①粘貼牢固,無缺棱掉角;

②面層裂紋、損傷、色澤一致;

③對縫砂漿、飽滿、線條須直;

④外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺陷,無滲水現象。

5.4地(樓)面

⑴毛地面:平整、無裂紋。

⑵塊料(如瓷磚)面層:

A.粘貼牢固,無缺棱掉角;

B.面層無裂紋、損傷、色澤一致,對縫線條須直;

C.對縫砂漿飽滿,線條須直。

⑶水泥砂漿面層:抹灰平整,壓光均勻無空鼓、無裂紋、無起泡等缺陷。

⑷衛生間、廚房和前后陽臺地面:

A.用小桶、塑料膠管向地面沖倒水,觀察水流向準確到地漏,不應有積水,倒泛水。

B.第二天到樓下檢查樓面無滲漏。

5.5門窗

⑴開啟自如,手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固,無晃動和裂縫出現;目視零配件裝配齊全,位置準確,無翹曲變形。

⑵從室內輕搖晃門鎖與門連接牢固,開啟靈活。

⑶木門油漆均勻,觀察門縫線條均勻,不掉角,無變形。

⑷單指輕擊玻璃安裝牢固,無輕微晃動現象,玻璃膠縫密實,玻璃面層無裂縫,無損傷和刮花痕跡。

⑸電子對講門:

A.開啟靈活,通話器完好無損,通話清楚;

B.不銹鋼門無刮花痕。

⑹防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。

⑺窗臺泛水正常,無向室內倒流缺陷。

5.6樓梯、扶手

⑴混凝土結構的樓梯:裂縫,面層剝落,鋼筋無外露。

⑵鋼木結構的樓梯:

A.用力輕搖晃動,無彎曲。

B.鋼筋銹蝕,無彎曲。

C.木塊表面無龜裂,油漆脫落,色澤一致,表面平滑,不扎手。

5.7插座

⑴電器插座,單指輕擊,檢查蓋板安裝牢固,無晃動并緊貼墻面;蓋板無損壞,符合安全要求。試電筆檢查,每個插座電源接通是否正常。

⑵天線插座,單指輕擊,蓋板安裝牢固,蓋板無損壞(收視效果由業戶入住后檢查)。

⑶電話插座,只進行外觀驗收,單指輕擊,蓋板安裝牢固,蓋板無損壞。

5.8接線盒

⑴單指輕擊,蓋板安裝牢固,目視蓋板損壞;

⑵用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常,并用電膠布安全纏包線頭。

5.9開關

⑴安裝牢固,目視蓋板損壞;

⑵開關靈活,開啟接觸效果良好。

5.10照明燈具

⑴用木或硬竹片等物體碰燈具無輕微搖晃,與樓面緊貼,零配件齊全,燈罩完好無損。

⑵打開所有燈具,檢查電源接通是否正常.燈具發光是否正常。

⑶產品合格,使用壽命達到要求,室內公共照明燈全部接通。連續工作3天,統計有多少自然損壞的。

5.11供水系統

⑴安裝牢固搖晃,打開每棟的供水總閥門(注意關閉室內的水閥),管道完好無損,無滲漏水、無銹跡;

⑵管道接頭無滲水;

⑶水龍頭(花灑和水閥):打開水閥,流水暢通,接頭無漏水。

5.12排污管道(含塑料管)

⑴安裝牢固,外觀完好無損,配件齊全;

⑵從樓上的各排水口注水,樓下目視管道接口密實無滲水,樓上排水暢通無阻。

5.13地漏

地漏的金屬網安放穩固、管道密實、無滲漏水、無堵塞、排水暢通。

5.14衛生潔具

⑴安裝牢固,配件齊全,完好無損,面層無污跡和刮花痕跡;

⑵灌水后排水口接口密實,無滲水,接水軟管無銹跡;

⑶座便器:水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通。

5.15室內配電箱

⑴安裝牢固,配件齊全,試驗操作一次空氣開關等控制是否正常。

⑵開關符合型號規定。

⑶導線與設計相符,布線規范。

⑷目視配電箱蓋無損壞,操作一次開關靈活。

5.16其他

⑴晾衣鉤,室內吊扇掛鉤。

用軟線等套住掛鉤用力拉時,安裝牢固,無搖晃,目視鋼筋掛鉤表面裂紋,彎處無裂縫。

⑵水表、電表和煤氣表。

安裝牢固,無搖晃,打開室內水閥看表內讀數運轉是否正常,目視外觀完好無損傷,鏡面玻璃無損傷。

6公共配套設施接管驗收標準

6.1屋頂

⑴天溝、落水口暢通完好。

⑵隔熱層、防水層完好。

6.2散水無下陷、斷裂、與墻體分離,坡度適宜、平整。

6.3屋面避雷設施連接牢固。

6.4路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常。燈柱安裝牢固、油漆完好。

6.5綠化符合設計要求,不缺株少苗,無死株、無大面積雜草,綠化水管布局合理、閥門開關靈活、安裝穩固。

6.6道路

⑴路面平整,無水泥塊、無起砂、斷裂。

⑵路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷。

⑶交通標識線、標識牌清楚完好。

6.7室外消防栓

⑴消防箱標識清楚、玻確完好;

⑵消防設施配件齊全;

⑶消防管安裝牢固、標識明顯、閥門完好、無滲漏水;水壓充足。

6.8樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標識清楚。

6.9垃圾中轉站密封完好,外表裝飾完整、油漆完好,使用方便。

6.10保安崗亭安裝牢固、配件齊全、標識清晰、完好無損。

6.11保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標識清晰、完好無損。

6.12停車場地面平整、照明充足、標識清楚、安全設施良好、排水設施良好。

6.13自行車棚安裝牢固、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設施良好。

6.14雨污水井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內無雜物。

6.15臺階、踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。

6.16水池、水箱衛生清潔、無滲漏。

6.17信報箱安裝牢固、完好無損、標識清楚、表面平整光潔。

6.18園林小品牢固、完好、安全。

6.19標識牌、招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。

7機電設備的接管驗收標準

7.1電梯設備型號、數量與移交清單相符,運行平穩、安裝符合規范;有運行準運證;機房設置合理、配件安全、標識清楚、表面光潔平整、明亮。

7.2變配電設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好、安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好、設備表面油漆完好、無損傷。

7.3消防、保安監控設備型號與移交清單相符,工作性能良好,反應敏捷,標識清楚,表面完好無損傷,設備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好。

7.4給排水設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好、標識清楚、設備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現象、機房配置完整。

8接管驗收遺留問題的處理

8.1對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中,并交開發商相關人員簽字確認;對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同開發商聯系補充。

8.2對物業設備設施接管驗收中發現的問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請開發商相關人員簽字確認。

8.3對物業設施、設備遺留問題,一般分為三類:

⑴一般問題,要求發展商在兩周左右時間內解決;

⑵重大問題要求發展商在一個月左右時間內解決。

⑶對于長期解決不了、又勢必會影響今后物業管理的問題,應以備忘錄形式將問題登記后交開發商備案。

8.4《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交管理公司行政部門歸檔長期保存。

篇2:項目物業接管綜合驗收辦法

項目物業接管綜合驗收辦法

1、規范物業管理交接驗收接管工作,維護企業利益,依據《物業管理條例》、《NJ市物業管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內容包括以下內容:

第二條給排水系統及配套設施、資料

第三條污水處理系統、資料

第四條消防系統及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調系統及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統及配套設施、資料

第九條防盜監控系統及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養護設施

第十四條垃圾中轉或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發展商在物業交付前15天向物業公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據驗收標準對物業進行接管綜合驗收。

第四條公司經營班子負責驗收結果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結束后5天內向發展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續,管理處負責現場主要協助。

第六條驗收不合格的,在驗收結束后3天內向發展商發出整改通知書

第七條整改結束后,由發展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業,公司不予以接管;確實需要接管的,可在協商的前提下先與發展商進行崗位交接。

7、物業接管驗收的前提

第二條小區(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(大廈)的所有建設項目應按照規劃、設計的要求建成并滿足規劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規定,相關驗收證明齊全

第五條通過質監站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(大廈)內房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區域垃圾中轉站(箱、桶)已按規定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規程》、《公共配套設施設備驗收規程》、《物業資料接管驗收規定》

第三條《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規定的按國家規定執行

9、舊物業的接管驗收參照此辦法執行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發生重大設備故障的,應在2小時內向公司工程部報告,發生設備事故應立即向公司報告。

6、發生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調查組,按ISO9000體系進行調查處理。

7、發生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:X住宅區綠化接管驗收標準

住宅區綠化接管驗收標準

1.項目工程部(或施工單位)向物業公司移交《綠化工程竣工圖》、《苗木種植一覽表》、《竣工驗收證明書》及《現場簽證單》、《綠化工程合同》,以備存檔。

2.綠化工程質量標準:

2.1苗木種植種類,數量,位置與竣工圖紙相符。

2.2苗木規格符合設計要求及結算規格。

2.3施工場地無殘留垃圾、余土。

2.4合格苗木質量標準:

2.4.1長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現象。

2.4.2喬灌木種植位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理。

2.4.3枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲。

2.4.4喬木保護措施得當,有護樹架無倒狀,搖動現象。

2.4.5草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/100平方米,無裸露黃土現象。

2.4.6不合格苗木,特別是大型喬木及枯死、生長不良苗木限在移交整改通知單下發后一周內補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養護期,或由養護公司補種,其費用從原施工隊中扣除。

3.貴重苗木、不易成活樹種、一、二年生地栽季節性時花、蔭生植物移交及其它不合理種植現象移交細則:

3.1對于價值昂貴稀有名貴樹種(例如:千年古榕、加拿列海棗、原始移植大型喬木等),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過二伏二寒(即2年質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到2年便移交物業管理公司,在2年(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承但補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期2年。

3.2不易成活樹種(例如:棕櫚科中植物;具體樹種名稱見附注),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過一伏二寒(即1年半的質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到1年半便移交物業管理公司,在1年半(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承擔補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期1年半。

3.3一、二年生地栽季節性時花因具有季節性,在非開花季節是沒有花期的,因此設計單位及項目工程單位應根據設計要求注明需保持綠化中一年四季有花品種的,請提供不同季節時花替換品種名稱,若設計未要求四季有花的一、二年生地栽時花品種,請注明此花花期過后需替換的永久多年生品種,以便管理公司根據設計要求進行養護工程的有效管理及達到良好綠化景觀效果;以上替換品種種植所產生費用由項目工程單位承擔。

3.4在項目移交時若發現有將蔭生植物種植在陽生植物生長環境中的現象,請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或移交時請設計單位及項目工程單位注明此植物自然死亡后替換品種,由物管公司安排替換品種施工種植,所發生費用由項目工程單位承但。

3.5其它不合理現象(例如:一年生時花與木本灌木間種、不耐澇植物種植在濕地中等),在移交時請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或進行準時移交物管公司,但物管公司在養護過程中1年(從移交物管公司之日起)內死亡,補種由項目工程單位承擔,并對補種樹種從新計算質量保證期。

4.物業公司將審批驗收結果交公司予以結算余款。