物業管理公司接管驗收的程序

㈠物業接管驗收的準備

1.成立物業接管驗收小組

成立由開發公司項目經理指定的項目工程部、客服部、施工單位、物業公司負責人、管理處經理以及物業公司各專業人員組成的物業接管驗收小組,并委任小組組長。

2.草擬接管驗收計劃。

由小組組長根據開發公司提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準,并報項目經理審批。

3.項目經理在交房前10天,負責組織召開由開發公司、施工方、物業公司三方負責人參加的交房工作協調會,主要是針對以下內容進行協調:

⑴所交付的房屋主體及設施設備是否已經具備交付的條件;各方面的準備工作是否充分;

⑵如果部分房屋主體及設施設備因客觀因素不具備交付的條件,共同協商逾期交房所采取的應對措施、三方需相互配合、協調解決的辦法;

⑶針對交房時業主提出房屋質量維修整改的問題,指定施工方責任人專人負責具體落實維修整改事宜。

㈡物業的預驗收

1.圖紙資料的預驗收

圖紙資料的預驗收:應在實物移交七天前完成圖紙資料驗收和歸檔工作。負責圖紙資料預驗收的責任人,應按計劃規定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作,認為缺少有關資料時,應向移交單位索取。

應予驗收的圖紙資料一般應包括:

⑴物業產權資料

①項目開發批準報告;

②規劃許可證;

③投資許可證;

④土地使用合同;

⑤建筑開工許可證;

⑥用地紅線圖。

⑵綜合竣工驗收資料(含小區規劃圖);

所交接的竣工圖紙資料必須是經規劃部門審批,并蓋有審核章。

①竣工圖(包括總平面布置圖、小區規劃圖、建筑、結構、水、電、氣、設備、附屬工程每個專業竣工圖及地下管線布置竣工圖);

②建設工程竣工驗收證書;

③建設消防驗收合格證;

④防雷裝置竣工驗收合格證;

⑤公共配套設施綜合驗收合格書;

⑥供水合同;

⑦供電協議書、許可證;

⑧供氣協議書、許可證;

⑨光纖合格證;

⑩通信設施合格證;

⑩電梯準用證。

⑶施工設計資料

①地質報告書;

②全套設計圖紙;

③圖紙會審記錄;

④設計變更通知單;

⑤隱蔽工程驗收記錄;

⑥沉降觀測記錄;

⑦其他可能會影響將來管理的原始記錄。

⑷機電設備資料

①機電設備出廠合格證、設備保修卡、保修協議。

②機電設備使用說明書(要求中文)、隨機資料、工具等;

③機電設備安裝、調試報告;

④機電設備購銷合同(復印件);

⑸業主資料

①已購房業主姓名、位置、面積、聯系電話等;

②商品房買賣合同(復印件);

⑹其他資料

2.物業的現場預驗收

⑴驗收責任人提前介入在建工程、參與工程竣工驗收工作,當房屋建筑質量經驗收合格后,及時向施工單位領取蓋有該單位公章的建筑工程保修書(保修書上注明保修房屋的座落地點、單元房號、保修內容、起止時間、驗收等)。

⑵驗收責任人依據驗收計劃、標準,按專業分工進行預驗收。

⑶在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備,提出書面整改報告返回開發公司,由開發公司督促施工單位進行整改。

⑷對在預驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備,整改實施后,驗收責任人進行檢查、驗證,整改合格后進行正式驗收。

㈢物業現場驗收

1.鑰匙的交接驗收

⑴接收鑰匙工作人員要提前準備好標簽,在現場按照售樓書所定的棟號、房號,采取逐戶核實、逐個標識的方法驗收,做到清點核對無誤。

⑵鑰匙核對完成后,進行鑰匙交接記錄,填寫《鑰匙交接記錄表》,由開發公司和物業公司雙方負責交接的工作人員簽字確認,貼驗訖封條。

⑶接收鑰匙的工作人員負責將所接管的鑰匙分類、分棟、分戶有序存放,并按鑰匙管理規定實行管理。

⑷鑰匙密封包裝破損的不予接收。

⑸已經辦理鑰匙交接的樓宇、房屋的管理:

樓宇所有鑰匙交接驗收后,除管理處經理、管理處相關工作人員因工作需要進入外,其他人員一律不準再進入樓宇。若施工單位人員對工程進行收尾工作,必須經管理處批準,憑出入證方能進入。

2.房屋本體及設施的交接驗收

⑴交接驗收前三天,施工單位必須將所交付的房屋本體、公共設施設備及房屋內外的周邊環境打掃干凈。

⑵由驗收責任人根據接管驗收計劃,按設計及房屋銷售合同規定,逐棟逐戶驗收房屋本體及其他設施。

⑶驗收項目主要包括以下內容:

①房屋墻、地、門、窗裝修情況;

②有線電視、網絡系統、電話、智能化系統情況;

③水、電、氣設施,五金、潔具及其他設施(對衛生間進行24小時閉水試驗);

3.公共設備設施驗收

⑴設備的實物驗收,要做到符合以下幾點:

①圖紙設計與設備的規格、型號、數量符合。

②主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。

③設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。

④對物業的其它配套系統、設施進行驗收,驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內。

⑤移交檔案、資料驗收:根據驗收提交檔案、資料進行對照檢查,并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。

⑵公共設施設備交接驗收的原則

設備調試驗收合格一項接管一項,經調試仍末達到合格的必須進行重新調試,直至調試合格為止,否則不予簽字接管驗收。

⑶公共設施設備交接驗收的內容

驗收責任人根據接管計劃的分工對共用設施進行驗收,驗收項目主要包括以下內容:

①給排水系統;

②電氣系統;

③燃氣系統;

>④消防系統;

⑤通訊系統;

⑥智能化系統;

⑦電梯系統;

⑧防雷系統;

⑨園林綠化系統;

⑩公共配套設施及公共照明系統;

⑩管理配套系統及其他系統(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。

4.物業交接驗收標準(見附件1)

㈣、物業的正式驗收接管

1.物業接管小組組長在圖紙資料,房屋及公共設備設施均完成驗收后,制作《房屋及共用設施接管驗收交接表》和《物業整體移交驗收表》,物業即正式接管。

2.《物業整體移交驗收表》應一式三份,由施工單位、開發公司和物業公司三方簽章后各執一份。

3.物業公司同開發公司和保修單位簽訂三方保修協議,明確保修期限和保修內容:

⑴開發公司、物業公司在質保期間對保修單位進行監督、考核工作;

⑵質保期滿,根據開發公司、物業公司雙方簽訂的意見確定質保款項的支付;

4.物業公司各專業部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。

5.物業工程部依據已移交設備設施著手編制《機電設備、設施接管驗收清單》(注:小區變壓器的移交是由開發公司直接與供電部門移交)。

㈤接管驗收資料的收集整理

1.《房屋及共用設施接管驗收交接表》和《物業整體移交驗收表》,《圖紙資料驗收清單》和《機電設備、設施接管驗收清單》等表格由驗收責任人交接管小組組長審閱后歸檔。

2.接管驗收資料的整理存檔:

⑴搭建目錄;

⑵將資料分類整理、裝訂、命名;

⑶將資料存檔,一式二份,總部、管理處各一份。

㈥接管驗收中存在的問題及遺留問題的處理

1.對遺留問題的登記確認:

⑴對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題,驗收責任人應當

將問題逐項記錄在《交接問題處理單》中并與開發公司相關人員簽字確認;

⑵對資料遺留的問題,驗收責任人應當積極同開發公司聯系補齊。

⑶對物業設施設備接管驗收中發現的不合格等問題,驗收責任人應當將問題逐項記錄在《交接問題處理單》中,并與移交單位代表確定整改期限,該表由移交單位代表和驗收人簽字后,副本交移交單位代表并督促整改,正本由驗收責任人和接管小組組長存底備查。

2.驗收責任人對自己簽發的《交接問題處理單》的執行情況及時監督,并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收,驗收合格后,在備注欄內注明,并簽字;驗收仍不合格的,要求其繼續整改。

3.驗收責任人在自己簽發的《交接問題處理單》全部完成后,將其提交接管小組組長審核并歸檔。

4.接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的《房屋及共用設施接管驗收交接表》、《交接問題處理單》對物業接管驗收工作進行監督,發現有遺漏項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。

5.對于一些長期解決不了的接管驗收中存在的問題,以備忘錄的形式將問題登記后交給開發公司進行備案。

㈦開發公司與物業公司簽訂物業交接驗收的協議、報告、備忘錄(見附件2)

1.交接驗收協議書;

2.物業交接驗收報告;

3.物業驗收備忘錄

篇2:項目物業接管綜合驗收辦法

項目物業接管綜合驗收辦法

1、規范物業管理交接驗收接管工作,維護企業利益,依據《物業管理條例》、《NJ市物業管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內容包括以下內容:

第二條給排水系統及配套設施、資料

第三條污水處理系統、資料

第四條消防系統及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調系統及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統及配套設施、資料

第九條防盜監控系統及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養護設施

第十四條垃圾中轉或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發展商在物業交付前15天向物業公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據驗收標準對物業進行接管綜合驗收。

第四條公司經營班子負責驗收結果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結束后5天內向發展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續,管理處負責現場主要協助。

第六條驗收不合格的,在驗收結束后3天內向發展商發出整改通知書

第七條整改結束后,由發展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業,公司不予以接管;確實需要接管的,可在協商的前提下先與發展商進行崗位交接。

7、物業接管驗收的前提

第二條小區(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(大廈)的所有建設項目應按照規劃、設計的要求建成并滿足規劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規定,相關驗收證明齊全

第五條通過質監站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(大廈)內房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區域垃圾中轉站(箱、桶)已按規定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規程》、《公共配套設施設備驗收規程》、《物業資料接管驗收規定》

第三條《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規定的按國家規定執行

9、舊物業的接管驗收參照此辦法執行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發生重大設備故障的,應在2小時內向公司工程部報告,發生設備事故應立即向公司報告。

6、發生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調查組,按ISO9000體系進行調查處理。

7、發生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:X住宅區綠化接管驗收標準

住宅區綠化接管驗收標準

1.項目工程部(或施工單位)向物業公司移交《綠化工程竣工圖》、《苗木種植一覽表》、《竣工驗收證明書》及《現場簽證單》、《綠化工程合同》,以備存檔。

2.綠化工程質量標準:

2.1苗木種植種類,數量,位置與竣工圖紙相符。

2.2苗木規格符合設計要求及結算規格。

2.3施工場地無殘留垃圾、余土。

2.4合格苗木質量標準:

2.4.1長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現象。

2.4.2喬灌木種植位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理。

2.4.3枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲。

2.4.4喬木保護措施得當,有護樹架無倒狀,搖動現象。

2.4.5草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/100平方米,無裸露黃土現象。

2.4.6不合格苗木,特別是大型喬木及枯死、生長不良苗木限在移交整改通知單下發后一周內補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養護期,或由養護公司補種,其費用從原施工隊中扣除。

3.貴重苗木、不易成活樹種、一、二年生地栽季節性時花、蔭生植物移交及其它不合理種植現象移交細則:

3.1對于價值昂貴稀有名貴樹種(例如:千年古榕、加拿列海棗、原始移植大型喬木等),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過二伏二寒(即2年質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到2年便移交物業管理公司,在2年(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承但補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期2年。

3.2不易成活樹種(例如:棕櫚科中植物;具體樹種名稱見附注),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過一伏二寒(即1年半的質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到1年半便移交物業管理公司,在1年半(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承擔補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期1年半。

3.3一、二年生地栽季節性時花因具有季節性,在非開花季節是沒有花期的,因此設計單位及項目工程單位應根據設計要求注明需保持綠化中一年四季有花品種的,請提供不同季節時花替換品種名稱,若設計未要求四季有花的一、二年生地栽時花品種,請注明此花花期過后需替換的永久多年生品種,以便管理公司根據設計要求進行養護工程的有效管理及達到良好綠化景觀效果;以上替換品種種植所產生費用由項目工程單位承擔。

3.4在項目移交時若發現有將蔭生植物種植在陽生植物生長環境中的現象,請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或移交時請設計單位及項目工程單位注明此植物自然死亡后替換品種,由物管公司安排替換品種施工種植,所發生費用由項目工程單位承但。

3.5其它不合理現象(例如:一年生時花與木本灌木間種、不耐澇植物種植在濕地中等),在移交時請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或進行準時移交物管公司,但物管公司在養護過程中1年(從移交物管公司之日起)內死亡,補種由項目工程單位承擔,并對補種樹種從新計算質量保證期。

4.物業公司將審批驗收結果交公司予以結算余款。