物業作業指導書

物業接管驗收管理控制程序

1、目的

規范物業公司的物業驗收程序,確保物業對發展商提供的樓宇及其設施的驗收得到有效控制。

2、適用范圍

本程序適用于公司所承接的每個物業項目的驗收。

3、定義

無

4、職責

部門/崗位工作職責

管理處負責人負責成立、組織驗收小組進行物業驗收工作,簽發與開發商的驗收往來文件。指定專人負責小區(大廈)竣工資料,設備技術資料的移交、驗收、歸檔。

管理處工程部負責驗收小組現場按照"物業接管驗收流程及標準"進行嚴格驗收,及時提出合理化建議,確保驗收工作的順利完成。

品質管理部負責全面協調,協助房屋移交驗收工作。

5、方法及過程控制

5.1驗收準備

5.1.1物業公司接到開發商的接管驗收通知以及交工標準后,確定驗收小組成員。

5.1.2由驗收小組成員編制《物業接管驗收流程》報品質管理部審批,并與開發商進行對接具體事項。

5.1.3管理處負責在驗收前7日將驗收所需專用工具應準備齊全。

5.2驗收實施

驗收小組成員根據單項驗收表(包括:《綠化環境單工程項驗收表》、《土建工程單項驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同)/《物業驗收匯總單》分專業進行驗收。

5.2.1驗收小組按各專業進行驗收,主要驗收房屋使用功能、機電設備、環境綠化、建筑外觀等,將驗收情況詳細記錄在單項驗收表/《物業驗收匯總單》中。

5.2.2驗收小組負責分組進行單項驗收,在單項驗收表上記錄,同時進行匯總。

5.2.3《物業驗收匯總單》由開發商代表與物業代表共同簽字認可后方可辦理移交手續。

5.2.4管理處將全部相關資料整理存檔,并在品質管理部備案。

5.3驗收接管流程

首先由開發商按照接管資料移交清單(包括:《工程技術類接管資料移交清單》、《規劃檔案類接管資料移交清單》、《入住管理類接管資料移交清單》、《項目產權類接管資料移交清單》)物業公司組織專業人員實施驗收(資料、現場),驗收結果提交項目工程部組織施工單位對不合格部位進行返修,復驗合格后簽定物業移交書。

5.4驗收重點

5.4.1建筑結構、配套設施的使用功能方面。(例如:門窗、衛生潔具、電視電話)

5.4.2工程圖紙是否與實際結構相符,管線是否能夠正常使用和運行,水暖電各項功能能否安全使用。

5.4.3對于檢查出來的設計及施工問題,應在單項驗收表/《物業驗收匯總單》中作詳細記錄,書面反饋開發商。

5.5驗收依據

5.5.1《建設工程質量管理條例》

5.5.2《建設部房屋接管驗收》ZBP30001-90

5.5.3根據各管理處反饋的業主較為關心的項目。

5.6驗收原則

5.6.1如實反映所存在的問題,保證業主正常使用。

5.7驗收要求

5.7.1依據驗收標準和單項驗收表/《物業驗收匯總單》逐項檢驗。

5.8驗收方法

外觀檢查結合專業工具測試

5.9驗收時間及期限

在接到開發商《驗收通知單》及相關資料后,以書面形式回復開發商驗收時間及相關資料,一般一周內開始實施驗收,一個組團初、終評為期15天。

5.10驗收說明及相關表格根據待驗物業項目實際房型進行調整。

5.11施工單位應提交的資料

5.11.1產權資料

a)項目批準文件

b)用地批準文件

c)建筑執照

d)拆遷安置資料

e)建筑單位的有關資料

5.11.2技術資料

a)竣工圖-包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、資料。

b)地質勘探報告

c)工程合同及開、竣工報告

d)工程預決算

e)圖紙會審記錄

f)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)

g)隱蔽工程竣工驗收合格證明

h)沉降觀察記錄

i)竣工驗收證明書

j)鋼材、水泥等主要建材的合格證及質量保證書

k)水、電、采暖、衛生器具等設備的產品合格證書

l)砂漿、混凝土試塊試壓報告

m)供水、供暖的試壓報告

n)監理公司簽發的各種文字材料

o)消防部門的審批文件

5.11.3上述資料詳見接管資料移交清單。

5.12驗收標準

5.12.1主體結構

a)地基基礎的沉降不得超過GBJ7(建筑地基基礎設計規范)的允許變形值;不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

b)鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過GBJ10的規定值(GBJ10-鋼筋混凝土結構設計規范)。

c)木結構應結點牢固,支撐系統可靠、無蟻害、防腐處理良好,基構件的選材必須符合GBJ206(木結構工程施工及驗收規范)中2.1.1條的有關規定。

d)磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。

e)抗震設防必須符合GBJ11(建筑抗震設計規范)的有關規定。

5.12.2外墻

a)外墻不得滲水

b)涂料色澤均勻一致、無開裂、起鼓現象,面磚粘合牢固、拼縫均勻、順直。

c)鋁扣板應安裝牢固、質量良好、鋼結構焊接牢固、接地良好,表面油漆無脫落。

5.12.3屋面

a)屋面工程必須符合GBJ207(屋面工程施工及驗收規范)4.0.6條的規定。

b)排水通暢,設施齊全、出水口、落水管應安裝牢固,接口嚴密,不滲漏。

5.12.4樓地面

a)面層與基層必須粘接牢固、不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫,脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角。

b)衛生間地

面與相鄰地面、相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏。衛生間地面應做閉水試驗。

c)地磚地面應平整牢固,接縫均勻密合。

5.12.5裝修

a)鋼、鋁、木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形,封膠良好,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確、縫隙嚴密適度。

b)木裝修工程應表面光潔,防腐處理良好,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢。

c)門窗玻璃應安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。中空玻璃無漏氣、夾層污染。

d)扶灰應表面平整,不應有空鼓,裂縫和起泡現象。

e)飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。

f)油漆、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮,漏刷現象。

g)外墻、窗戶淋水試驗應無滲漏。

5.12.6電氣

a)電氣線路安裝應平整、牢固、順直,導線連接緊密規范,采用鐵管配線,必須整體跨接地線,每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。

b)照明器具、低壓電器及其支架必須安裝牢固、部件齊全、接觸良好、位置正確。

c)動力、照明閘箱安裝必須牢固,位置準確,電器安裝及導線連接必須牢固,接地保護必須良好,要有明顯的相序及柜號標識,電器件齊全、無損壞,安裝質量符合規范要求。漏電保護試驗反應正常。

d)電纜、橋架、母線安裝牢固順直,性能可靠部件齊全,豎井內電纜每層要有明顯的纜號標識。

e)避雷接地系統中各種避雷裝置所有連接點必須牢固可靠,接地電阻必須符合GBJ32(電氣裝置安裝工程施工及驗收規范)的要求。

f)除上述要求外須符合"低壓電器安裝驗收規范"的有關要求。

5.12.7水、衛、消防

a)管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗及保溫防腐措施必須符合GBJ242(采暖與衛生工程施工及驗收規范)的要求。

b)管道應安裝牢固,控制部件啟閉靈活、無滴漏。

c)衛生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必須順暢、衛生器具質量良好、接口不得滲漏、安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。

d)水泵應啟停可靠,安裝牢固、平穩、運行時無較大震動、鋼結構底座安裝牢固、防腐處理良好。

e)消防設施必須符合GBJ16(建筑設計防火規范),GBJ45(高層民用建筑設計防火規范)的要求,并且有消防部門檢驗合格證。

5.12.8采暖

a)管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242(采暖與衛生工程施工及驗收規范)的要求。

b)設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規定。

5.12.9附屬工程及其它

a)室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置,管道坡度、管徑均必須符合GBJ14(室外排水設計規范)第二章第2.3.4節的要求。管道應順直排水通暢,井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

b)化糞池排污量設置合理,池內無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度,并不應超過2個彎。

c)明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

d)煙道、通風道應暢通無阻塞物。電井、管井整潔干凈,隔層封閉應牢固,無質量問題、井門安裝完畢、配件齊全,外觀美觀。

5.13為維護業主利益,保證投資效益,施工單位應按接管驗收具備的條件和應提交的資料提前做好交驗準備工作。接管驗收時,交接雙方均應嚴格按本提綱執行,驗收不合格時,雙方協議處理辦法、接管驗收后,對整改未達標的質量等問題,根據實際情況(建議由發展商)扣除部分工程款做為保修抵壓金,以保證后期管理的代修費用。待整改全部完成后,按實際情況予以結算。

6.支持性文件

無

7.質量記錄表格

TJzzWY7.5.4-G01-F1《驗收通知單》

TJzzWY7.5.4-G01-F2《物業驗收匯總單》

TJzzWY7.5.4-G01-F3《綠化環境單工程項驗收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F4《土建工程單項驗收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F5《水暖工程單項驗收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F6《電氣工程單項驗收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F7《工程技術類接管資料移交清單》

TJzzWY7.5.4-G01-F8《規劃檔案類接管資料移交清單》

TJzzWY7.5.4-G01-F9《入住管理類接管資料移交清單》

TJzzWY7.5.4-G01-F10《項目產權類接管資料移交清單》

篇2:項目物業接管綜合驗收辦法

項目物業接管綜合驗收辦法

1、規范物業管理交接驗收接管工作,維護企業利益,依據《物業管理條例》、《NJ市物業管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內容包括以下內容:

第二條給排水系統及配套設施、資料

第三條污水處理系統、資料

第四條消防系統及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調系統及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統及配套設施、資料

第九條防盜監控系統及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養護設施

第十四條垃圾中轉或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發展商在物業交付前15天向物業公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據驗收標準對物業進行接管綜合驗收。

第四條公司經營班子負責驗收結果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結束后5天內向發展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續,管理處負責現場主要協助。

第六條驗收不合格的,在驗收結束后3天內向發展商發出整改通知書

第七條整改結束后,由發展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業,公司不予以接管;確實需要接管的,可在協商的前提下先與發展商進行崗位交接。

7、物業接管驗收的前提

第二條小區(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(大廈)的所有建設項目應按照規劃、設計的要求建成并滿足規劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規定,相關驗收證明齊全

第五條通過質監站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(大廈)內房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區域垃圾中轉站(箱、桶)已按規定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規程》、《公共配套設施設備驗收規程》、《物業資料接管驗收規定》

第三條《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規定的按國家規定執行

9、舊物業的接管驗收參照此辦法執行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發生重大設備故障的,應在2小時內向公司工程部報告,發生設備事故應立即向公司報告。

6、發生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調查組,按ISO9000體系進行調查處理。

7、發生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:X住宅區綠化接管驗收標準

住宅區綠化接管驗收標準

1.項目工程部(或施工單位)向物業公司移交《綠化工程竣工圖》、《苗木種植一覽表》、《竣工驗收證明書》及《現場簽證單》、《綠化工程合同》,以備存檔。

2.綠化工程質量標準:

2.1苗木種植種類,數量,位置與竣工圖紙相符。

2.2苗木規格符合設計要求及結算規格。

2.3施工場地無殘留垃圾、余土。

2.4合格苗木質量標準:

2.4.1長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現象。

2.4.2喬灌木種植位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理。

2.4.3枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲。

2.4.4喬木保護措施得當,有護樹架無倒狀,搖動現象。

2.4.5草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/100平方米,無裸露黃土現象。

2.4.6不合格苗木,特別是大型喬木及枯死、生長不良苗木限在移交整改通知單下發后一周內補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養護期,或由養護公司補種,其費用從原施工隊中扣除。

3.貴重苗木、不易成活樹種、一、二年生地栽季節性時花、蔭生植物移交及其它不合理種植現象移交細則:

3.1對于價值昂貴稀有名貴樹種(例如:千年古榕、加拿列海棗、原始移植大型喬木等),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過二伏二寒(即2年質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到2年便移交物業管理公司,在2年(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承但補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期2年。

3.2不易成活樹種(例如:棕櫚科中植物;具體樹種名稱見附注),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過一伏二寒(即1年半的質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到1年半便移交物業管理公司,在1年半(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承擔補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期1年半。

3.3一、二年生地栽季節性時花因具有季節性,在非開花季節是沒有花期的,因此設計單位及項目工程單位應根據設計要求注明需保持綠化中一年四季有花品種的,請提供不同季節時花替換品種名稱,若設計未要求四季有花的一、二年生地栽時花品種,請注明此花花期過后需替換的永久多年生品種,以便管理公司根據設計要求進行養護工程的有效管理及達到良好綠化景觀效果;以上替換品種種植所產生費用由項目工程單位承擔。

3.4在項目移交時若發現有將蔭生植物種植在陽生植物生長環境中的現象,請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或移交時請設計單位及項目工程單位注明此植物自然死亡后替換品種,由物管公司安排替換品種施工種植,所發生費用由項目工程單位承但。

3.5其它不合理現象(例如:一年生時花與木本灌木間種、不耐澇植物種植在濕地中等),在移交時請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或進行準時移交物管公司,但物管公司在養護過程中1年(從移交物管公司之日起)內死亡,補種由項目工程單位承擔,并對補種樹種從新計算質量保證期。

4.物業公司將審批驗收結果交公司予以結算余款。