辦公+住宅項目物業管理權移交的接管驗收

在物業管理權移交期間,委派由經理帶隊及土建、機電、消防、財務等方面專家組成的小組來現場工作,幫助和指導管理處接管驗收物業、清點接管的資產、建立財務制度及帳目、并協調準備小區的全面進駐工作。

管理要點:在認真做好小區物業管權移交時,重點做好物業的接管驗收和小區全面進駐的準備。

工作方式:在小區驗收中,我公司派出的工程技術人員要參與各項驗收工作,任何問題記錄下來,屬于必須解決的及時書面呈交原管理方協助,并報所方領導。在小區物業接管驗收中,管理處的全部人員必須參與,對各自分管的項目全面負責,任何問題一定要詳細記錄、及時報告,以求盡快解決。在完成接管驗收后,全面對設備建立檔案。

工作內容:

1、簽定《物業管理委托合同》

根據規定,在小區正式入駐前一個月與本物業管理公司簽定《物業管理委托合同》。

2、行政人事方面:

為保證計劃按時進行,管理處人員應該全部招、調到位,并進行培訓以保證能參加物業接管驗收的準備工作。

3、工程接管驗收

管理處人員應在接管驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關的交接方不同,驗收的側重面及程度也不同,需要區別對待。物業接管驗收是所方領導向物業管理方移交物業,驗收的方式是按業主的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收、資料交接及其它交接等三個方面。

現場驗收主要項目:

1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有

無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

2、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);

公共區域設施設備的外裝飾;各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備及管理用房、信報箱等。

3、供配電系統:包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房設備;各強電檢查井內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

4、給排水系統:各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等;人防工程及供水系統等。

5、電梯系統:各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

6、空調采暖系統:空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各分管及風口;空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等(包括暖風系統);空調冷卻水系統、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等;

7、弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、采暖、電力、電梯、保安等);弱電檢查井內管線、接線箱等。

資料交接:

1、產權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、丈量報告等。

2、技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、

各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的簽定合格證書、設備(水、電、空調、采暖、電梯)及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

3、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

其它交接:

1、設施設備的備品備件,施工剩余材料備品等。

2、具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協議也可)等。

3、公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

接管驗收注意事項

1、在接管驗收前,管理處應該主動與所方領導協商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量同意驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。

2、接管驗收不但要檢查物業的質量,而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。

3、針對初驗發現的問題,屬于必須改正的,書面報請所方領導督促返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請所方領導認可,屬于無法返修的項目報告所方領導錄備案;屬于暫時無須返修的問題,列出清單報請所方領導備案。

4、設施設備試運行

為保證新物業公司進駐后設備即能正常運行,必須在設備接管驗收完成后有一個設備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移,由管理處工程技術人員開始直接操作設備,但設備試運行期間所方單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

篇2:地產控股人力資源管理權限辦法

地產控股公司人力資源管理權限

一、按照“管理有序、合理授權”的原則,總部與各單位實行“分級管理”的人力資源管理方式,由總部和各單位按照不同的管理權限,實施不同的人力資源管理(詳見《權責手冊》,以權責手冊最新版為準)?？偛靠墒跈喔鲉挝粚χ付ǖ膯T工行使人力資源管理。

二、總部行使對總部員工、各單位高層以及由總部委派到各單位工作人員的人力資源管理權。

1.人力資源管理權是指與人員招聘、人事任免、薪酬核定、培訓發展、績效管理與考核等有關的一系列人力資源管理活動的權利和義務。

2.根據管理需要,總部可對屬于總部行使的人力資源管理權向各單位進行必要的授權。

3.總部向各單位的長期人力資源管理權授權應在相關制度中予以明確,臨時授權應以書面的形式進行授權。

三、各單位行使對本單位除高層及總部委派人員以外的所有員工的人力資源管理權。各單位在任免中層人員時須報總部備案。

篇3:地產置業資金管理權限規定

1、目的

本管理文件規范了公司資金管理的業務授權,以使公司內部各級管理人員在其職權范圍內明確有關部門職責,根據既定的權限及有關職責執行各項資金業務。

2、適用范圍

2.1本程序適用于本公司所有資金管理的業務活動。

2.2本辦法適用于本公司及下屬子公司。

3、管理權限

3.1銀行賬戶管理權限

3.1.1銀行賬戶的管理由公司總部財務部統一規劃、集中控制、分類管理。

3.1.2公司總部財務部具體負責公司銀行賬戶的開立、撤銷及各控股子公司銀行賬戶開立、撤銷的規劃、審批、檢查及考核工作;下屬各控股子公司的財務部門根據公司總部財務部的安排,對本公司銀行賬戶的使用情況按不同類別進行日常管理,并接受公司總部財務部的統一調度、檢查和考核。

3.1.3公司總部和各控股子公司銀行賬戶開立、撤銷的審批權人為財務總監。

3.2對外融資管理權限

3.2.1**置業總部統一安排對外融資,并由總部財務部負責制訂實施方案并進行實施管理。

3.2.2公司《資本性籌資計劃報告》的最終審批權人為股東大會。

3.2.3公司總部和各控股子公司的年度貸款總額由總裁辦公會核定批準。

3.2.4公司總部和各控股子公司的《信貸業務申請書》、《貸款展期申請書》均需通過財務總監的審批,上述文件簽署權人為各公司的法定代表人或委托代理人。

3.2.5公司總部和各控股子公司所有銀行貸款申請報告以及貸款展期申請報告,需由財務總監和總裁審批簽字。

3.2.6貸款合同以及貸款展期協議的簽署權人為各公司的法定代表人或委托代理人。

3.3擔保抵押管理權限

3.3.1**置業統一安排對外擔保。

3.3.2公司財務部是擔保批準的辦理機構。

3.3.3公司對外出具擔保,應由財務部嚴格審查被擔保單位的償債能力和信用程度,由公司總裁和財務總監雙簽批準。對非控股公司的擔保申請,必須經董事會批準。

3.3.4公司為控股子公司對外出具擔保,可出具貸款金額的全額擔保;公司為參股子公司對外出具擔保,原則上出具貸款金額的擔保比例不超過公司的參股比例;原則上不對系統外的公司提供對外擔保。

3.3.5《擔保合同》或《抵押合同》一經簽發,不得擅自修改變更。保證期間,申請人和受益人因主合同發生變更需要修改《擔保合同》或《抵押合同》的,應在事先征得**置業書面同意。

3.4內部資金融通管理權限

3.4.1**置業總部統一安排內部資金調劑,并由總部財務部負責制訂實施方案并進行實施管理。

3.4.2內部資金的融通及調動的審批權人為財務總監和總裁,所有的內部資金融通申請報告需由財務總監和總裁審批簽字。

3.4.3財務管理協議的簽署權人為各公司的法定代表人或委托代理人。

3.5對外付款結算管理權限

3.51**置業對外付款結算按業務類、非業務類付款結算以及各業務類別進行資金付款的權限控制。

3.52母公司對外付款結算的最高審批權人為總裁,計劃外付款申請必須經過總裁辦公會審議通過。

3.52子公司對外付款結算的最高審批權人為母公司財務總監,子公司的業務類對外付款,單筆金額在50萬以上的,以及計劃外付款申請,必須經母公司財務總監審批同意。

3.53預算管理員以月度資金計劃為依據審核各類付款申請,嚴格控制計劃外付款,申請付款部門對計劃外付款必須提交《計劃外付款申請說明》。

3.6現金借款及報銷管理權限

3.61現金借款經各借款經辦人部門經理及財務部經理審批,可辦理現金借款。

3.62費用報銷嚴格按預算及資金計劃進行管理。超計劃的費用報銷須經分管副總和財務總監審批。

3.7備用金管理權限

3.71**置業各業務部門是否采用備用金形式進行管理,須經財務總監核定。

3.72使用備用金的業務部門或項目,業務部經理或項目經理為備用金使用和管理的責任人,統一管理備用金的日常使用。

3.73備用金費用報銷嚴格按預算及資金計劃進行管理。超計劃的費用報銷須經分管副總和財務總監審批。

3.8票據管理權限

3.81支票的管理由財務部按財務制度嚴格控制,任何借款性質的支票領用必須經申領部門的部門經理、分管副總和總經理分別審批。

3.82領用支票的報銷嚴格按預算及資金計劃進行管理。超計劃的費用報銷須經總裁辦公會審議通過。