校園物業(yè)接管驗收規(guī)程
校園項目物業(yè)接管驗收規(guī)程
根據(jù)各項目的施工進(jìn)度,發(fā)展商可視需要要求管理公司對其物業(yè)的部分樓層建筑、設(shè)備設(shè)施和系統(tǒng)進(jìn)行驗收接管,但項目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和發(fā)展商驗收基礎(chǔ)上以物業(yè)管理公司驗收通過為準(zhǔn)。
一、物業(yè)驗收條件:
1、提供被驗收物業(yè)的竣工圖(若尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明);
2、提供被驗收的設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的操作說明書、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料;
3、提供與承包商(或供應(yīng)商)簽署承包(供應(yīng))合同中有關(guān)技術(shù)條款;
4、出示政府有關(guān)職能部門驗收證明;
5、提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料;
6、提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn);
7、提供所有測試、檢驗和分析報告;
8、清潔被驗收的場地、設(shè)備和機(jī)房。
二、拒絕驗收范圍:
1、嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī);
2、未能通過有關(guān)政府職能部門的驗收;
3、工地與交付物業(yè)不能有效隔離;
4、機(jī)房不能完全獨立封閉;
5、其他可能危及設(shè)備正常運行和入住人身安全的物業(yè)。
三、物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行,以功能驗收為主,考慮技術(shù)手段、工具及可行性等原因,對隱蔽工程、土建內(nèi)部結(jié)構(gòu)等專業(yè)以施工監(jiān)理意見及政府部門驗收證明為依據(jù),一般不再組織復(fù)驗。
1、物業(yè)驗收的分類:
(1)建筑裝修驗收;
(2)機(jī)電設(shè)備驗收。
2、驗收標(biāo)準(zhǔn):所有驗收標(biāo)準(zhǔn)以國家有關(guān)驗收規(guī)范為依據(jù),并結(jié)合設(shè)計要求、竣工圖紙、合同要求、產(chǎn)品說明書及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),可參閱之國家規(guī)范如下(部分):
(1)《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》(ZBP3001-90)
(2)《屋面工程技術(shù)規(guī)范》(GB50207-94)
(3)《地面與樓面工程施工的驗收規(guī)范》(GBJ209-83)
(4)《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》(GBJ232-83)
(5)《電氣安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ303-88)
(6)《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》(GB50200-94)
(7)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》(GB50166-92)
(8)《電梯安裝驗收規(guī)范》(GB10060-93)
(9)《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》(JGJ102-96)
(10)《停車場設(shè)計防火規(guī)范》(GB50067-97)
(11)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》(GBJ140-90)
(12)《水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GB50219-95)
(13)《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范》(GB50268-97)
(14)《通風(fēng)與空調(diào)工程施工及驗收規(guī)范》(GB50243-97)
(15)《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GB50052-95)
(16)《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》(GB50261-96)
(17)《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》(GB50198-94)
(18)《建筑裝飾工程施工及驗收規(guī)范》(JGJ73-911)
四、試運行
若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收,但由于業(yè)主入住需要必須開啟運行某些設(shè)備或系統(tǒng),管理公司一般僅做實物驗收,并嚴(yán)格按發(fā)展商的書面指令進(jìn)行管理和操作,在此期間,技術(shù)上仍由承包商(供應(yīng)商)把關(guān),若發(fā)生任何問題或意外,除管理公司人為原因外,責(zé)任由發(fā)展商及其承包商負(fù)責(zé),對于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽定臨時試運行協(xié)議,清楚列明有關(guān)各方責(zé)任。
五、驗收通過
被驗收物業(yè)完好,設(shè)備及系統(tǒng)運行情況正常,所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求,場地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈,經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗收通過,發(fā)展商應(yīng)督促承包商(或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具,物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。
六、保修期
按正常情況,物業(yè)整體驗收結(jié)束,正式進(jìn)入保修期,但物業(yè)驗收往往是一段相當(dāng)長的過程,在此期間,有些設(shè)備可能會因先期投入運行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期,故需要發(fā)展商與承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個項目的保修期起始日期,書面通知物業(yè)公司,而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng),若需要簽續(xù)保合同,發(fā)展商應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。
篇2:項目物業(yè)接管綜合驗收辦法
項目物業(yè)接管綜合驗收辦法
1、規(guī)范物業(yè)管理交接驗收接管工作,維護(hù)企業(yè)利益,依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《NJ市物業(yè)管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關(guān)規(guī)定,制定本辦法。
2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收
3、綜合驗收小組由經(jīng)營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發(fā)展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業(yè)技術(shù)管理人員任組員,項目管理處為主要配合。
4、接管綜合驗收的內(nèi)容包括以下內(nèi)容:
第二條給排水系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料
第三條污水處理系統(tǒng)、資料
第四條消防系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料
第五條供氣房設(shè)施、資料
第六條空調(diào)系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料
第七條電梯及配套設(shè)施、資料
第八條變配電系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料
第九條防盜監(jiān)控系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料
第十條電話、通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施及其配套
第十一條其它智能化系統(tǒng)、資料
第十二條室外行車道路、停車場配套設(shè)施及標(biāo)識
第十三條綠化及其養(yǎng)護(hù)設(shè)施
第十四條垃圾中轉(zhuǎn)或處理設(shè)施
第十五條房屋本體及每戶單元
第十六條樓幢戶編號及郵政設(shè)施
第十七條物業(yè)管理用房
第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設(shè)施
第十九條各專業(yè)部門驗收資料
5、接管驗收程序
第二條發(fā)展商在物業(yè)交付前15天向物業(yè)公司書面提出接管驗收申請
第三條綜合管理部接到申請首先確認(rèn)其是否符合接管驗收前提要求
不符合接管驗收前提要求的,通知發(fā)展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。
符合接管驗收前提的,組織相關(guān)人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據(jù)驗收標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)進(jìn)行接管綜合驗收。
第四條公司經(jīng)營班子負(fù)責(zé)驗收結(jié)果的審批
第五條驗收合格的,在驗收結(jié)束后5天內(nèi)向發(fā)展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續(xù),管理處負(fù)責(zé)現(xiàn)場主要協(xié)助。
第六條驗收不合格的,在驗收結(jié)束后3天內(nèi)向發(fā)展商發(fā)出整改通知書
第七條整改結(jié)束后,由發(fā)展商提出申請,約定時間后再次復(fù)驗
6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復(fù)驗)不合格的物業(yè),公司不予以接管;確實需要接管的,可在協(xié)商的前提下先與發(fā)展商進(jìn)行崗位交接。
7、物業(yè)接管驗收的前提
第二條小區(qū)(大廈)的所有建設(shè)項目全部施工完畢,并經(jīng)過竣工驗收合格,驗收資料齊全
第三條住宅小區(qū)(大廈)的所有建設(shè)項目應(yīng)按照規(guī)劃、設(shè)計的要求建成并滿足規(guī)劃設(shè)計的使用功能
第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、綠化、道路、電信等主要設(shè)備設(shè)施正常使用并符合相關(guān)規(guī)定,相關(guān)驗收證明齊全
第五條通過質(zhì)監(jiān)站的《綜合配套設(shè)施驗收》,驗收證明齊全
第六條臨時設(shè)施、施工機(jī)具、建筑構(gòu)件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設(shè)臨時管線
第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(qū)(大廈)內(nèi)房屋且臨時施工用房已拆除
第八條綠化已按要求種植
第九條主要機(jī)動車非機(jī)動車停車場已按規(guī)定配置,室外道路建成并保持通暢
第十條共用區(qū)域垃圾中轉(zhuǎn)站(箱、桶)已按規(guī)定配置
第十一條共用部位消防設(shè)備設(shè)施及信報箱已按規(guī)定配置
第十二條合同中另有約定的按約定辦
8、物業(yè)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)
第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規(guī)程》、《公共配套設(shè)施設(shè)備驗收規(guī)程》、《物業(yè)資料接管驗收規(guī)定》
第三條《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)》
第四條國家另有規(guī)定的按國家規(guī)定執(zhí)行
9、舊物業(yè)的接管驗收參照此辦法執(zhí)行
設(shè)備故障報告制度
1、為加強(qiáng)管理處/中心設(shè)施設(shè)備的管理,保障設(shè)施設(shè)備的安全運行,特制定本制度。
2、本規(guī)定中的設(shè)備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。
一般設(shè)備故障是指維修費用較少,基本不影響業(yè)主使用的設(shè)備故障。
重大設(shè)備故障是指影響面廣,停機(jī)時間4小時以上的故障。
設(shè)備事故是指設(shè)備重大毀損,影響極大或因設(shè)備故障造成人員傷亡。
3、管理中心/處發(fā)生設(shè)備故障的,應(yīng)及時處理,抓緊時間恢復(fù)。
4、管理中心/處發(fā)生一般設(shè)備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結(jié)果、過程報公司備案。
5、管理中心/處發(fā)生重大設(shè)備故障的,應(yīng)在2小時內(nèi)向公司工程部報告,發(fā)生設(shè)備事故應(yīng)立即向公司報告。
6、發(fā)生重大設(shè)備故障和設(shè)備事故的,公司應(yīng)成立事故調(diào)查組,按ISO9000體系進(jìn)行調(diào)查處理。
7、發(fā)生人為重大設(shè)備故障和設(shè)備事故的管理處/中心不得申報當(dāng)年度先進(jìn)集體。
篇3:X住宅區(qū)綠化接管驗收標(biāo)準(zhǔn)
住宅區(qū)綠化接管驗收標(biāo)準(zhǔn)
1.項目工程部(或施工單位)向物業(yè)公司移交《綠化工程竣工圖》、《苗木種植一覽表》、《竣工驗收證明書》及《現(xiàn)場簽證單》、《綠化工程合同》,以備存檔。
2.綠化工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):
2.1苗木種植種類,數(shù)量,位置與竣工圖紙相符。
2.2苗木規(guī)格符合設(shè)計要求及結(jié)算規(guī)格。
2.3施工場地?zé)o殘留垃圾、余土。
2.4合格苗木質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):
2.4.1長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象。
2.4.2喬灌木種植位置適當(dāng),高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理。
2.4.3枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲。
2.4.4喬木保護(hù)措施得當(dāng),有護(hù)樹架無倒?fàn)?搖動現(xiàn)象。
2.4.5草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/100平方米,無裸露黃土現(xiàn)象。
2.4.6不合格苗木,特別是大型喬木及枯死、生長不良苗木限在移交整改通知單下發(fā)后一周內(nèi)補(bǔ)種整改完畢。新補(bǔ)種部分,要從補(bǔ)種工作完畢起重新計算養(yǎng)護(hù)期,或由養(yǎng)護(hù)公司補(bǔ)種,其費用從原施工隊中扣除。
3.貴重苗木、不易成活樹種、一、二年生地栽季節(jié)性時花、蔭生植物移交及其它不合理種植現(xiàn)象移交細(xì)則:
3.1對于價值昂貴稀有名貴樹種(例如:千年古榕、加拿列海棗、原始移植大型喬木等),施工單位對樹種成活質(zhì)量保證期必須從工程竣工驗收后要經(jīng)過二伏二寒(即2年質(zhì)保期)后才能移交物業(yè)管理公司;若以上名貴樹種質(zhì)保期未達(dá)到2年便移交物業(yè)管理公司,在2年(從工程竣工驗收之日計起)質(zhì)保期內(nèi)死亡,仍由項目工程單位承但補(bǔ)種責(zé)任,并對補(bǔ)種樹種從新計算質(zhì)量保證期2年。
3.2不易成活樹種(例如:棕櫚科中植物;具體樹種名稱見附注),施工單位對樹種成活質(zhì)量保證期必須從工程竣工驗收后要經(jīng)過一伏二寒(即1年半的質(zhì)保期)后才能移交物業(yè)管理公司;若以上名貴樹種質(zhì)保期未達(dá)到1年半便移交物業(yè)管理公司,在1年半(從工程竣工驗收之日計起)質(zhì)保期內(nèi)死亡,仍由項目工程單位承擔(dān)補(bǔ)種責(zé)任,并對補(bǔ)種樹種從新計算質(zhì)量保證期1年半。
3.3一、二年生地栽季節(jié)性時花因具有季節(jié)性,在非開花季節(jié)是沒有花期的,因此設(shè)計單位及項目工程單位應(yīng)根據(jù)設(shè)計要求注明需保持綠化中一年四季有花品種的,請?zhí)峁┎煌竟?jié)時花替換品種名稱,若設(shè)計未要求四季有花的一、二年生地栽時花品種,請注明此花花期過后需替換的永久多年生品種,以便管理公司根據(jù)設(shè)計要求進(jìn)行養(yǎng)護(hù)工程的有效管理及達(dá)到良好綠化景觀效果;以上替換品種種植所產(chǎn)生費用由項目工程單位承擔(dān)。
3.4在項目移交時若發(fā)現(xiàn)有將蔭生植物種植在陽生植物生長環(huán)境中的現(xiàn)象,請設(shè)計單位及項目工程單位根據(jù)植物生長特性整改完畢后再進(jìn)行移交,或移交時請設(shè)計單位及項目工程單位注明此植物自然死亡后替換品種,由物管公司安排替換品種施工種植,所發(fā)生費用由項目工程單位承但。
3.5其它不合理現(xiàn)象(例如:一年生時花與木本灌木間種、不耐澇植物種植在濕地中等),在移交時請設(shè)計單位及項目工程單位根據(jù)植物生長特性整改完畢后再進(jìn)行移交,或進(jìn)行準(zhǔn)時移交物管公司,但物管公司在養(yǎng)護(hù)過程中1年(從移交物管公司之日起)內(nèi)死亡,補(bǔ)種由項目工程單位承擔(dān),并對補(bǔ)種樹種從新計算質(zhì)量保證期。
4.物業(yè)公司將審批驗收結(jié)果交公司予以結(jié)算余款。