金科物業項目物業接管驗收流程

1、目的

確保接管的物業符合設計的使用要求并與物業管理合同中記載的狀態相符合。

2、應用范圍

本程序適用于公司接管的物業。

3、參考文件

3.1《房屋接管驗收標準》

3.2《重慶市物業管理辦法》

3.3《現行建筑施工規范大全》

3.4JBJ16《建筑設計防火規范》

4、定義

4.1物業接管小組:由總經理指定的下列部門人員組成:信息中心、護衛部、物業管理處。

5、責任

5.1總經理負責組建物業接管小組并委任組長,審批物業接管計劃。

5.2物業接管小組組長負責擬定物業接管計劃并組織執行該計劃。

5.3物業接管小組成員(以下簡稱驗收責任人)負責物業的接管驗收。

6、資格或培訓

6.1執行本程序的物業接管小組成員中工程技術人員須經過相關專業的教育或培訓,并具有相應專業知識和技能。

7、程序或步驟

7.1物業接管計劃的提出

7.1.1總經理在物業管理合同規定的接管日期前,從公司各部門抽調人員,成立物業接管小組,并委任小組組長。

7.1.2小組組長擬定物業接管計劃并報總經理審批,物業接管計劃應包括以下內容:

a)物業接管驗收項目清單。

b)小組人員分工。

c)接管日程安排。

d)其他(如提前介入在建工程驗收等)。小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于其他項目七天完成驗收。

7.1.3總經理批準的接管計劃由小組組長組織執行。

7.2圖紙資料的驗收

7.2.1負責圖紙驗收的責任人應按計劃規定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作,認為缺少有關資料時,應向移交單位索取。

7.2.2應予驗收的圖紙資料一般應包括:

a)全套工程竣工圖紙(含小區規劃圖)。

b)設備、設施清單。

c)機電設備使用說明書。

d)電梯使用許可證。

e)隱蔽工程驗收記錄(涉及物業管理過程的項目)。

f)供水、供電的指標批文。

g)供氣系統驗收證明(含指標批)。

h)消防系統驗收證明。

i)各類施工、安裝合同、設備材料、供貨合同復印件。

j)其他資料。

7.2.3驗收責任人填寫《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》,并與移交單位人員共同核實無誤后,雙方簽字,即完成驗收。

7.2.4《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》由驗收責任人交接管小組組長審閱。

7.3物業的驗收

7.3.1物業單項工程和房屋及分戶(層)設施的驗收。

7.3.1.1驗收責任人根據接管計劃的分工對物業單項工程和房屋及分戶(層)設施進行驗收,驗收項目包括不限于:

a)房屋墻、地、門、窗、天棚、地面裝修情況。

b)供水、供電情況。

c)有線電、電話、寬帶情況。

d)水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規定)。

e)智能化設施、消防設施。

f)室內廚衛,陽臺的防水排水情況。

g)煙道排煙情況。

h)其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。

7.3.1.2驗收要求

a)房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

b)設施項目、數量符合售樓合同、規劃建設的規定。

c)房屋本體和分戶設施的質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》的第4.5章的有關規定。

7.3.1.3驗收責任人將驗收情況記錄于《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。

7.3.2公共設施驗收

7.3.2.1驗收責任人根據接管計劃的分工對公共設施進行驗收,驗收項目一般包括不限于

以下內容:

a)給排水系統;

b)電氣系統;

c)燃氣系統;

d)空調系統;

e)消防系統;

f)通訊系統;

g)保安、對講及電監控系統(包括圍墻、崗亭等);

h)電梯系統;

i)園林綠化系統;

j)道路、照明系統;

k)管理配套系統(含管理房、停車場、車棚、垃圾房、工具及作業房等)。

7.3.2.2驗收要求:

a)公共設施完善,符合小區的規劃的記載。

b)給排水系統、電氣系統、照明系統、電梯系統、管理配套設施系統的質量和使用功能應

符合《房屋接管驗收標準》中第4.5章的規定。

c)對燃氣系統,接管小組應索取有關專業公司和監理單位的驗收合格證明。

d)對通訊系統,接管小組應索取有關專業公司和監理單位的驗收證明。

e)消防系統應符合JBJ16《建筑設計防火規范》的要求并有消防部門檢驗驗收合格證明。

f)保安設施、對講系統、電監控系統的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規定。

g)園林綠化系統應符合綠化設計方案和綠化保養合同以及市級園林式住宅小區的相關指標要求。

7.3.2.3驗收責任人將驗收情況記錄于《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。

7.3.3驗收責任人進行驗收時,應提前至少一天,對新建物業通知開發商、施工隊、工程監理單位派員共同參予驗收,對其他物業,通知開發商派員共同驗收。

7.3.4驗收責任人根據《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》,將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并限期完善,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長存底備查。

7.3.5

驗收責任人對自己簽發的《交接問題處理單》的執行情況進行監控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按7.3.3的規定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續完善。

7.3.6驗收責任人在自己簽發的《交接問題處理單》全部完成后,將其提交接管小組組長審核。

7.3.7接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》、《交接問題處理單》對物業接管驗收工作進行監控,發現有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。

7.4物業預驗收

7.4.1對在建大型物業,由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小組成員適當提前于整體工程的完工進行預驗收(中間驗收),如隱蔽工程等。

7.4.2對物業進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區規劃、工程建設進度、物業交付使用(交房)時間,房屋銷售對象(業主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。

7.5物業的正式驗收接管

7.5.1物業接管小組組長在圖紙資料,物業單項工程和房屋及分戶(分層)設施和公共設施均完成驗收后,制做《單項工程驗收接管交接表》、《房屋及公共設施竣工和接管驗收資料交接表》和《物業整體移交驗收表》,物業即正式接管。

7.5.2對新建保修期內的物業,《單項工程驗收接管交接表》、《物業整體移交驗收表》應一式三份,由開發商/施工單位、建設單位和物業管理公司三方簽章后各執一份。

7.5.3對報修期滿的物業,《單項工程驗收接管交接表》、《物業整體移交驗收表》一式兩份,由物業管理公司和開發商雙方簽章后各執一份。

7.6在物業正式驗收接管后又未將物業交付給業主前,在告知業主后,開發商基于任何考慮對物業進行改建、增建,接管小組組長(或管理處主任)均需要求開發商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按7.2~

7.3的要求進行補充驗收。涉及到其他業主的應由接管小組組長(或管理處主任)事先征得其他業主同意前提下方可施工。

8、記錄

8.1《單項工程驗收接管交接表》、《物業整體移交驗收表》、《房屋及公共設施竣工和接管驗收資料交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》、《交接問題處理單》由管理處永久保存。

9附件

QPI-W*-C-F026《物業整體移交驗收表》

QPI-W*-C-F024《房屋及公共設施竣工和接管驗收資料交接表》

QPI-GL-C-F001《房屋工程整改記錄表》

QPI-W*-C-F025《房屋及公共設施清單》

QPI-W*-C-F027《交接問題處理單》

JK-QP6.3.C-F1《單項工程驗收接管交接表》

篇2:項目物業接管綜合驗收辦法

項目物業接管綜合驗收辦法

1、規范物業管理交接驗收接管工作,維護企業利益,依據《物業管理條例》、《NJ市物業管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內容包括以下內容:

第二條給排水系統及配套設施、資料

第三條污水處理系統、資料

第四條消防系統及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調系統及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統及配套設施、資料

第九條防盜監控系統及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養護設施

第十四條垃圾中轉或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發展商在物業交付前15天向物業公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據驗收標準對物業進行接管綜合驗收。

第四條公司經營班子負責驗收結果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結束后5天內向發展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續,管理處負責現場主要協助。

第六條驗收不合格的,在驗收結束后3天內向發展商發出整改通知書

第七條整改結束后,由發展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業,公司不予以接管;確實需要接管的,可在協商的前提下先與發展商進行崗位交接。

7、物業接管驗收的前提

第二條小區(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(大廈)的所有建設項目應按照規劃、設計的要求建成并滿足規劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規定,相關驗收證明齊全

第五條通過質監站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(大廈)內房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區域垃圾中轉站(箱、桶)已按規定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規程》、《公共配套設施設備驗收規程》、《物業資料接管驗收規定》

第三條《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規定的按國家規定執行

9、舊物業的接管驗收參照此辦法執行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發生重大設備故障的,應在2小時內向公司工程部報告,發生設備事故應立即向公司報告。

6、發生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調查組,按ISO9000體系進行調查處理。

7、發生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:X住宅區綠化接管驗收標準

住宅區綠化接管驗收標準

1.項目工程部(或施工單位)向物業公司移交《綠化工程竣工圖》、《苗木種植一覽表》、《竣工驗收證明書》及《現場簽證單》、《綠化工程合同》,以備存檔。

2.綠化工程質量標準:

2.1苗木種植種類,數量,位置與竣工圖紙相符。

2.2苗木規格符合設計要求及結算規格。

2.3施工場地無殘留垃圾、余土。

2.4合格苗木質量標準:

2.4.1長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現象。

2.4.2喬灌木種植位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理。

2.4.3枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲。

2.4.4喬木保護措施得當,有護樹架無倒狀,搖動現象。

2.4.5草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/100平方米,無裸露黃土現象。

2.4.6不合格苗木,特別是大型喬木及枯死、生長不良苗木限在移交整改通知單下發后一周內補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養護期,或由養護公司補種,其費用從原施工隊中扣除。

3.貴重苗木、不易成活樹種、一、二年生地栽季節性時花、蔭生植物移交及其它不合理種植現象移交細則:

3.1對于價值昂貴稀有名貴樹種(例如:千年古榕、加拿列海棗、原始移植大型喬木等),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過二伏二寒(即2年質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到2年便移交物業管理公司,在2年(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承但補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期2年。

3.2不易成活樹種(例如:棕櫚科中植物;具體樹種名稱見附注),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過一伏二寒(即1年半的質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到1年半便移交物業管理公司,在1年半(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承擔補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期1年半。

3.3一、二年生地栽季節性時花因具有季節性,在非開花季節是沒有花期的,因此設計單位及項目工程單位應根據設計要求注明需保持綠化中一年四季有花品種的,請提供不同季節時花替換品種名稱,若設計未要求四季有花的一、二年生地栽時花品種,請注明此花花期過后需替換的永久多年生品種,以便管理公司根據設計要求進行養護工程的有效管理及達到良好綠化景觀效果;以上替換品種種植所產生費用由項目工程單位承擔。

3.4在項目移交時若發現有將蔭生植物種植在陽生植物生長環境中的現象,請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或移交時請設計單位及項目工程單位注明此植物自然死亡后替換品種,由物管公司安排替換品種施工種植,所發生費用由項目工程單位承但。

3.5其它不合理現象(例如:一年生時花與木本灌木間種、不耐澇植物種植在濕地中等),在移交時請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或進行準時移交物管公司,但物管公司在養護過程中1年(從移交物管公司之日起)內死亡,補種由項目工程單位承擔,并對補種樹種從新計算質量保證期。

4.物業公司將審批驗收結果交公司予以結算余款。