物業(yè)的接管驗收規(guī)程

1目的

規(guī)范物業(yè)接管工作,確保接管工作平穩(wěn)、高效、規(guī)范。

2適用范圍

適用于公司所承接的每個物業(yè)的接管和驗收。

3職責(zé)

3.1項目管理處負責(zé)對本公司所承接的物業(yè)進行接管和工作。

4工作流程

4.1物業(yè)接管、驗收工作流程

4.2接管前期的策劃

4.2.1當(dāng)物業(yè)管理公司與開發(fā)商達成委托管理服務(wù)意向時,物業(yè)管理公司應(yīng)成立項目籌劃小組,編制委托物業(yè)管理服務(wù)工作計劃。

4.2.2通過協(xié)商,物業(yè)管理公司與委托方簽訂《物業(yè)管理委托管理合同》。

4.2.3《物業(yè)管理委托管理合同》簽訂后,物業(yè)管理公司成立項目管理處,并任命管理處主任/副主任,各部門主管人選,籌備前期接管驗收工作。

4.2.4項目管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容:

4.2.4.1組織編寫《用戶手冊》、《內(nèi)部管理制度及考核辦法匯編》、《工作手冊等》。

4.2.4.2根據(jù)所接管物業(yè)的特點和實際情況編制《物業(yè)管理方案》,其內(nèi)容包括:

a.物業(yè)概況及范圍;

b.項目管理處職責(zé)權(quán)限;

c.管理處組織架構(gòu)、崗位設(shè)置及各崗位職責(zé)描述;

d.物業(yè)項目的經(jīng)費收支測算;

e.管理服務(wù)的質(zhì)量目標;

f.提供管理服務(wù)的主要內(nèi)容(清潔綠化、治安消防、保安車輛、日常維修、收費、分包項目等)

4.2.5向社會公開招聘部份員工完善定編工作,并對新招聘員工進行崗前培訓(xùn)及考核。

4.3接管前的準備

4.3.1項目管理處接到公司的物業(yè)接管通知后,由管理處主任組織各部門人員成立接管驗收小組,對物業(yè)進行接管檢查。

4.3.2接管驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的原設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖紙,編制接管方案和驗收標準,由開發(fā)商、施工單位向管理處進行移交工作。

4.3.3接管驗收標準按照GB《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》執(zhí)行。

4.3.4管理處會同開發(fā)商按照系統(tǒng)進行,主要對圖紙資料、房屋本體、公用設(shè)施、機電設(shè)施設(shè)備等進行逐步逐項接管驗收。

4.4正式接管與驗收

4.4.1資料的接管:行政部、技術(shù)部接管小組按《圖紙資料移交清單》對物業(yè)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料,進行核對登記:

4.4.1.1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料:

a.項目開發(fā)批準報告;

b.規(guī)劃許可證;

c.投資許可證;

d.土地使用合同;

e.建筑開工許可證;

f.用地紅線圖。

4.4.1.2綜合竣工驗收資料:

a.竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);

b.建設(shè)工程竣工驗收證書;

c.建設(shè)消防驗收合格證;

d.公共配套設(shè)施綜合驗收合格書;

e.供水合同;

f.供電協(xié)議書、許可證;

g.供氣協(xié)議書、許可證;

h.有線電視合格證;

i.通信設(shè)施合格證;

j.電梯準用證;

k.施工日志

l.房屋使用手冊

m.住宅質(zhì)量保證書。

4.4.1.3施工設(shè)計資料:

a.地質(zhì)報告書;

b.工程預(yù)決算報告書;

c.重要的施工會議紀要;

d.隱蔽工程驗收記錄;

e.沉降觀測記錄;

f.其他可能會影響將來管理的原始記錄。

4.4.1.4機電設(shè)備資料:

a.機電設(shè)備出廠日期;

b.機電設(shè)備使用說明書(要求中文);

c.機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告;

d.設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

4.4.1.5租戶資料:

a.已租房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;

b.已租房業(yè)主的付款情況或付款方式。

4.4.2物業(yè)硬件設(shè)施的接管與驗收:

4.4.2.1技術(shù)組對每套單元房的水、電、土建部分和相關(guān)配套設(shè)施進行全面檢查、對沒有明顯不合符檢驗標準要求的房屋和配套設(shè)施,由管理處接收鑰匙。對仍存在缺陷的房間,待其整改驗收合格后再接管鑰匙。

4.4.2.2鑰匙的移交:

a.物業(yè)助理將開發(fā)商提供的房屋、公用設(shè)施全套鑰匙逐一檢查,登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi),然后由移交雙方簽字確認。

b.技術(shù)部主管將開發(fā)商提供的機電設(shè)備、設(shè)備房全套鑰匙逐一檢查,登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi),然后由移交雙方簽字確認。

c.安管隊主管將開發(fā)商提供的消防、監(jiān)控系統(tǒng)全套鑰匙逐一檢查,登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi),然后由移交雙方簽字確認。

4.4.3機電設(shè)施、設(shè)備的接管與驗收:技術(shù)接管小組按《設(shè)施設(shè)備移交清單》對轄區(qū)各類設(shè)施設(shè)備的規(guī)格、型號、性能、容量、數(shù)量、制造廠、安裝位置進行核對登記。

4.4.4接管驗收完工后,物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽章《物業(yè)整體移交驗收表》。

4.4.5開發(fā)商向項目管理處移交管理用房。

4.4.6項目管理處進入小區(qū)辦公,對接管資料,按類別、編號、性能進行存檔,并做好入伙準備工作。

4.5接管驗收遺留問題的處理

4.5.1遺留問題的登記確認:

4.5.1.1對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題統(tǒng)計表》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認;

4.5.1.2對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題統(tǒng)計表》中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認。

4.5.2對資料遺留的問題,接管小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊;對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題接管小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決;重大問題接管小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時以書面形式上報公司,請求公司協(xié)助解決。

4.5.3對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,管理處應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備錄。

5相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格

篇2:項目物業(yè)接管綜合驗收辦法

項目物業(yè)接管綜合驗收辦法

1、規(guī)范物業(yè)管理交接驗收接管工作,維護企業(yè)利益,依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《NJ市物業(yè)管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經(jīng)營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發(fā)展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業(yè)技術(shù)管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內(nèi)容包括以下內(nèi)容:

第二條給排水系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第三條污水處理系統(tǒng)、資料

第四條消防系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第五條供氣房設(shè)施、資料

第六條空調(diào)系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第七條電梯及配套設(shè)施、資料

第八條變配電系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第九條防盜監(jiān)控系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施及其配套

第十一條其它智能化系統(tǒng)、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設(shè)施及標識

第十三條綠化及其養(yǎng)護設(shè)施

第十四條垃圾中轉(zhuǎn)或處理設(shè)施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設(shè)施

第十七條物業(yè)管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設(shè)施

第十九條各專業(yè)部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發(fā)展商在物業(yè)交付前15天向物業(yè)公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發(fā)展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關(guān)人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據(jù)驗收標準對物業(yè)進行接管綜合驗收。

第四條公司經(jīng)營班子負責(zé)驗收結(jié)果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結(jié)束后5天內(nèi)向發(fā)展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續(xù),管理處負責(zé)現(xiàn)場主要協(xié)助。

第六條驗收不合格的,在驗收結(jié)束后3天內(nèi)向發(fā)展商發(fā)出整改通知書

第七條整改結(jié)束后,由發(fā)展商提出申請,約定時間后再次復(fù)驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復(fù)驗)不合格的物業(yè),公司不予以接管;確實需要接管的,可在協(xié)商的前提下先與發(fā)展商進行崗位交接。

7、物業(yè)接管驗收的前提

第二條小區(qū)(大廈)的所有建設(shè)項目全部施工完畢,并經(jīng)過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(qū)(大廈)的所有建設(shè)項目應(yīng)按照規(guī)劃、設(shè)計的要求建成并滿足規(guī)劃設(shè)計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、綠化、道路、電信等主要設(shè)備設(shè)施正常使用并符合相關(guān)規(guī)定,相關(guān)驗收證明齊全

第五條通過質(zhì)監(jiān)站的《綜合配套設(shè)施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設(shè)施、施工機具、建筑構(gòu)件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設(shè)臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(qū)(大廈)內(nèi)房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規(guī)定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區(qū)域垃圾中轉(zhuǎn)站(箱、桶)已按規(guī)定配置

第十一條共用部位消防設(shè)備設(shè)施及信報箱已按規(guī)定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業(yè)接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規(guī)程》、《公共配套設(shè)施設(shè)備驗收規(guī)程》、《物業(yè)資料接管驗收規(guī)定》

第三條《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收標準》

第四條國家另有規(guī)定的按國家規(guī)定執(zhí)行

9、舊物業(yè)的接管驗收參照此辦法執(zhí)行

設(shè)備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設(shè)施設(shè)備的管理,保障設(shè)施設(shè)備的安全運行,特制定本制度。

2、本規(guī)定中的設(shè)備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設(shè)備故障是指維修費用較少,基本不影響業(yè)主使用的設(shè)備故障。

重大設(shè)備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設(shè)備事故是指設(shè)備重大毀損,影響極大或因設(shè)備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發(fā)生設(shè)備故障的,應(yīng)及時處理,抓緊時間恢復(fù)。

4、管理中心/處發(fā)生一般設(shè)備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結(jié)果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發(fā)生重大設(shè)備故障的,應(yīng)在2小時內(nèi)向公司工程部報告,發(fā)生設(shè)備事故應(yīng)立即向公司報告。

6、發(fā)生重大設(shè)備故障和設(shè)備事故的,公司應(yīng)成立事故調(diào)查組,按ISO9000體系進行調(diào)查處理。

7、發(fā)生人為重大設(shè)備故障和設(shè)備事故的管理處/中心不得申報當(dāng)年度先進集體。

篇3:X住宅區(qū)綠化接管驗收標準

住宅區(qū)綠化接管驗收標準

1.項目工程部(或施工單位)向物業(yè)公司移交《綠化工程竣工圖》、《苗木種植一覽表》、《竣工驗收證明書》及《現(xiàn)場簽證單》、《綠化工程合同》,以備存檔。

2.綠化工程質(zhì)量標準:

2.1苗木種植種類,數(shù)量,位置與竣工圖紙相符。

2.2苗木規(guī)格符合設(shè)計要求及結(jié)算規(guī)格。

2.3施工場地?zé)o殘留垃圾、余土。

2.4合格苗木質(zhì)量標準:

2.4.1長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象。

2.4.2喬灌木種植位置適當(dāng),高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理。

2.4.3枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲。

2.4.4喬木保護措施得當(dāng),有護樹架無倒狀,搖動現(xiàn)象。

2.4.5草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/100平方米,無裸露黃土現(xiàn)象。

2.4.6不合格苗木,特別是大型喬木及枯死、生長不良苗木限在移交整改通知單下發(fā)后一周內(nèi)補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養(yǎng)護期,或由養(yǎng)護公司補種,其費用從原施工隊中扣除。

3.貴重苗木、不易成活樹種、一、二年生地栽季節(jié)性時花、蔭生植物移交及其它不合理種植現(xiàn)象移交細則:

3.1對于價值昂貴稀有名貴樹種(例如:千年古榕、加拿列海棗、原始移植大型喬木等),施工單位對樹種成活質(zhì)量保證期必須從工程竣工驗收后要經(jīng)過二伏二寒(即2年質(zhì)保期)后才能移交物業(yè)管理公司;若以上名貴樹種質(zhì)保期未達到2年便移交物業(yè)管理公司,在2年(從工程竣工驗收之日計起)質(zhì)保期內(nèi)死亡,仍由項目工程單位承但補種責(zé)任,并對補種樹種從新計算質(zhì)量保證期2年。

3.2不易成活樹種(例如:棕櫚科中植物;具體樹種名稱見附注),施工單位對樹種成活質(zhì)量保證期必須從工程竣工驗收后要經(jīng)過一伏二寒(即1年半的質(zhì)保期)后才能移交物業(yè)管理公司;若以上名貴樹種質(zhì)保期未達到1年半便移交物業(yè)管理公司,在1年半(從工程竣工驗收之日計起)質(zhì)保期內(nèi)死亡,仍由項目工程單位承擔(dān)補種責(zé)任,并對補種樹種從新計算質(zhì)量保證期1年半。

3.3一、二年生地栽季節(jié)性時花因具有季節(jié)性,在非開花季節(jié)是沒有花期的,因此設(shè)計單位及項目工程單位應(yīng)根據(jù)設(shè)計要求注明需保持綠化中一年四季有花品種的,請?zhí)峁┎煌竟?jié)時花替換品種名稱,若設(shè)計未要求四季有花的一、二年生地栽時花品種,請注明此花花期過后需替換的永久多年生品種,以便管理公司根據(jù)設(shè)計要求進行養(yǎng)護工程的有效管理及達到良好綠化景觀效果;以上替換品種種植所產(chǎn)生費用由項目工程單位承擔(dān)。

3.4在項目移交時若發(fā)現(xiàn)有將蔭生植物種植在陽生植物生長環(huán)境中的現(xiàn)象,請設(shè)計單位及項目工程單位根據(jù)植物生長特性整改完畢后再進行移交,或移交時請設(shè)計單位及項目工程單位注明此植物自然死亡后替換品種,由物管公司安排替換品種施工種植,所發(fā)生費用由項目工程單位承但。

3.5其它不合理現(xiàn)象(例如:一年生時花與木本灌木間種、不耐澇植物種植在濕地中等),在移交時請設(shè)計單位及項目工程單位根據(jù)植物生長特性整改完畢后再進行移交,或進行準時移交物管公司,但物管公司在養(yǎng)護過程中1年(從移交物管公司之日起)內(nèi)死亡,補種由項目工程單位承擔(dān),并對補種樹種從新計算質(zhì)量保證期。

4.物業(yè)公司將審批驗收結(jié)果交公司予以結(jié)算余款。