物業作業指導書:電梯維保監控辦法

1、目的

為統一電梯維修服務監控操作規范,提高電梯管理水平。

2、范圍

適用于公司各管理處電梯維保監控。

3、定義

無

4、職責

部門/崗位工作職責頻次

品質管理部負責組織電梯維保供方的選聘

組織電梯大檢查,評估維保方服務質量;

抽查供方服務質量及時

每半年評估一次

每季度至少一次

管理處對電梯維保方服務質量全面檢查與監督

對電梯維保方進行季度評估每月一次

每季度一次

監控人員日常檢查服務供方的服務質量每周

定期評估服務供方服務質量每月

5、方法和過程控制

5.1供方的選擇

5.1.2使用電梯的管理處,一般應選擇該品牌電梯當地分公司作為電梯維保的戰略伙伴,服務質量不能達到要求時,也可選擇規模較大、實力較強的電梯維保公司作為電梯維保服務供方。

5.1.3所選電梯維保服務供方,應為具有政府主管部門認定的資質級別的合法電梯維保企業。

5.1.4確定電梯維保服務供方須經品質管理部經理、管理處經理、品質部專業人員、財務人員共同審核,選擇三家以上企業從企業資質、服務質量、委托價格等方面進行對比,進行招投標,以選擇質優價廉的維保服務供方。

5.2維保合同的簽訂

5.2.1各管理處應根據管理區域內電梯運行狀況,對電梯維保委托方式進行選擇,一般新安裝電梯在第一次大修以前采用半保方式,第一次大修以后可采用全保方式;一般住宅電梯首先考慮半保方式,寫字樓或其他使用率較高的電梯應首先考慮全保方式。但是為了轉移技術風險,在經濟條件許可的情況下,建議均采用全保方式。

5.2.2維保合同內容一般應包括:合同期限、電梯安裝地點、電梯型號、數量、維保價格、維保內容、維修及保養標準、違約罰則、合同續簽等事項。以本監控辦法所附的合同為標準,各地公司可根據實際情況進行適當調整。

5.2.3簽訂合同前應請維保單位對擬委托電梯進行現場考察,提交電梯五年內的大、中修計劃,提交電梯年度保養計劃,提交電梯維保人員介紹資料等。

5.2.4擬采用半保方式委托保養的,須請維保單位提供常用配件的供應價格、信息更新方式、配件供應渠道等保證資料。

5.2.5全保方式一般要求每周進行一次例行保養、半保方式一般要求每半月進行一次例行保養;電梯出現故障時,一般要求維修人員在15分鐘內到達現場;管理處電梯達8部以上時,要求維保單位現場須派駐專職人員。

5.3服務過程監督

5.3.1采用全保委托方式時,公司電梯總數量在30部以下的,需指定一名專業技術人員負責電梯維保服務供方的監控工作,電梯總數量在30-60部的,須有兩名專業技術人員負責,依此類推。

5.3.2采用標準保委托方式時,專業技術人員的配備數量為全保方式時的1.5倍。

5.3.3各管理處須嚴格按照維保合同及附件的要求對分供方進行監控。

5.3.4維保方每次例行保養完成時,須由各管理處指定的電梯技術員簽字確認,質量未達到合同要求時須重新保養,直至合格。

5.3.5維保方每月須提交月度服務報告,對電梯維修、保養、運行管理等情況進行匯總。

5.3.6每季度由各管理處對維保方的保養效果進行評估并記錄。

5.3.7每半年,品質管理部組織相關人員需對電梯保養工作進行綜合評估。較大或普遍存在的問題,由公司知會維保方,要求其提出改進意見。

5.3.8合同中應明確嚴禁維保方以禮品、娛樂性招待、金錢或其他形式賄賂、饋贈物業公司員工,否則可認為乙方違約,合同立即解除。

篇2:電梯設備運行巡視監控管理

電梯設備的運行巡視監控管理

巡視監控管理,是由電梯機房值班人員實施的,定時對電梯設備進行巡視、檢查,發現問題及時處理的管理方式。電梯機房值班人員每日對電梯進行一次巡視,根據巡視情況填寫《電梯設備巡視記錄》。

電梯設備巡視記錄表

巡視時間備注

電梯編號

序號運行監控項目

1機房溫度、濕度

2曳引電動機溫度、潤滑油、緊固情況

3減速箱油位油色、連軸器緊固情況

4限速器、機械選層器運行情況

5控制柜的繼電器工作情況

6制動器

7變壓器、電抗器、電阻器

8對講機、警鈴、應急燈

9轎箱內照明、風扇

10廳外轎內指層燈及指令按鈕

11廳門及轎門踏板清潔

12開關門有無異常

13井道底坑情況

14各種標示物及救援工具情況

15電梯運行舒適感

電梯值班員:負責人:

1、建立巡視監控管理制度

公司工程部的電梯管理員,根據電梯的性能和運行情況制定出電梯巡視管理制度。并監督機房值班人員執行。

2、巡視內容

機房值班人員巡視應注意按照上表提示內容檢查。

3、巡視中發現不良情況的處理

當巡視中發現不良狀況,機房值班人員應及時采取措施進行調整。如果問題嚴重則及時報告公司工程部主管,協同主管進行解決。整修時應嚴格遵守《電梯維修保養標準》。

異常情況處置管理

當電梯工作中出現異常情況時,司梯人員和乘梯人員都要冷靜,保持清醒的頭腦,以便尋求比較安全的解決方案。

1、發生火災時的處置:

1)、當樓層發生火災時,電梯的機房值班人員應立即設法按動"消防開關",使電梯進入消防運行狀態。電梯運行到基站后,疏導乘客迅速離開轎箱。電話通知工程部并撥打119電話。

2)、井道或轎箱內失火時,司機應立即停梯并疏導乘客離開,切斷電源后用干粉滅火器或1211滅火器滅火。同時,電話通知工程部。若火勢較猛就應撥打119,以便保證人員和財產的安全。

2、電梯遭到水侵的處置:

電梯的坑道遭水侵,應將電梯停在二層以上,然后斷開電源總開關并立即組織人員堵水源,水源堵住后進行除濕處理,如熱風吹干。試梯正常后才能投入使用。

篇3:電梯監控系統三大類

電梯監控系統的三大類

目前電梯的監控系統大約分三類:

1,大部分品牌電梯都有自己開發的監控系統,他們都包括不同的通訊方式,不同的硬件接口,能較好的實現多臺電梯的運行監視和一些基本的遠程控制。但是此類產品由于銷量有限,一般價格很貴,能消費的客戶很少。

2,用plc構成的網絡通訊監控。我們知道plc可以很方便的構成系統,開發此類系統完全省去了硬件開發的成本,只要軟件開發成熟即可開工安裝,而且系統一般采用標準的通訊接口,很容易與建筑的其它智能設備一起構成網絡,但是電梯控制要是plc或要附加plc,相應的通訊單元,成本較高。但隨著plc的價格不斷下降,也不失一個好方法。

3,用單片機構成一個獨立的采樣通訊單元,形成一個二級監控系統,此類監控在初期的開發成本包括軟硬件,開發成本較高,但形成系統后,再銷售的成本就很低了。但是由于市場不大,難以形成規模,還有此類系統由于不采樣標準配件,今后維護的難度,成本較高。

下面我們用第二種方法來進一步說明如何構成一個監控系統:

首先,電梯控制柜要把信號采樣并通過一定的通訊方法將信號輸出到網絡中。如果電梯采用plc,被采樣的信號如開關量,故障儲存單元等大部分都儲存在plc的內存中;如果電梯不采樣plc,所有信號只能通過一個單獨的plc來采集了,當然,這必然要更改一些線路。我們必須將系統需要監試的信號和打算控制的信號用硬件線路來實現,當然,這需要我們對當前的電梯有深入的認識。

信號收集好后就需要與網絡通訊,一般plc都有多種網絡通訊方法,如較長用的RS485等,通訊有一定的格式,一串數據如何分辨呢首先一定有一個控制符表示通訊的開始,還要有一個接收站的站號,然后就是通訊的內容(如讀取***,寫入***,置位***),當然一個完整的通訊必須具備有數據校核的方法,關于plc的通訊,可以去查閱相關的資料。

在網絡中最重要的就是一個高效,方便,適用的用戶觀看,操作的介面。由于個人計算機的普及,一般用他來構成用戶操作的平臺。構造用戶平臺,必須先考慮與網絡的通訊,數據才能以一定的格式被接收或發送;然后是用戶介面的設計;在平臺中,應該有一個數據庫存儲電梯的各種操作,參數,并能按用戶需要進行一定的查詢,統計。

對電梯進行更高效的管理和監控,往往需要電梯的維護商能直接監控電梯,并提取用戶中心的數據,所以,還可以在上面說的2級系統上,添加一個監控中心,使維護商的工作能更高效,科學。為不增加成本,一般不使用專線連接,使用電話線在需要通訊時撥號連接就靈活得多。連接時自動讀取用戶平臺的最新數據。當然,用戶平臺也可在一定時間或特殊情況下自動撥號連接中心報警或上傳數據。中心的監控功能還可以利用數據進行特殊處理,實現遠程的維修判斷,如通過高速的采樣監視電梯數據變化,然后用慢速回放,可以幫助分析一個故障的過程。