物業項目保修階段工程質量和設備管理監控規范

1、目的

為入伙后房屋、設備設施進入免費保修階段提供操作指引,以便及時處理客戶報修和確保各類設備設施正常安全運行。

2、范圍

適用于集團內的全資及控股的所有房地產開發公司和其下屬的物業管理公司(以下稱地產、物業)。

3、職責

3.1集團物業管理部負責編制、發布和修訂本工作規范。

3.2地產項目部負責對入伙及保修階段工程質量問題的處理。

3.3地產工程管理部負責監督、督促項目部工程質量問題的處理工作。

3.4地產對保修期內的房屋和設備質量問題承擔管理責任。

3.5各地物業負責在保修階段對設備設施進行日常管理和巡查。

4、方法和過程控制

4.1工程質量問題處理方法

4.1.1地產在入伙前,需結合具體情況確定工程質量返修的管理辦法。目前工程質量返修問題的處理主要有兩種方式:A、由地產直接負責跟進處理;B、地產委托物業代理跟進服務。

4.1.1.1由地產直接負責跟進處理

1)物業任一部門接到客戶反映的工程質量問題時,須予以記錄,并反饋至地產相關部門;

2)地產相關部門通知施工方并會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給物業,以便協助處理和跟進;

3)地產每月需統計并填報《工程質量保修記錄表》,并報集團工程管理部;

4)在處理過程中,積極與客戶進行溝通,防止問題的升級。

4.1.1.2地產委托物業代理跟進服務

1)地產與物業在入伙前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產、物業簽定三方協議,明確工作方法及相關責任;

2)為物業便于管理,地產并將施工方的保證金轉至物業直接管理。物業內部須制訂保證金的扣罰審批流程,并將扣罰標準通知施工方;

3)物業負責受理業主報修、聯系施工方會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等工作,物業管理處指定返修管理專員負責處理工程質量問題,

4)管理處接到工程質量問題時,須進行記錄,并開具《房屋返修工作記錄單》,交返修管理專員負責處理。

5)返修管理專員聯系業主進行現場查看,并將查看結果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結果為業主誤報或業主自身原因造成,無須維修或業主自行解決的,返修管理專員將《房屋返修工作記錄單》進行存檔。

6)確認為工程質量問題,返修管理專員通知施工單位負責人安排返修,施工單位負責人制定返修方案填寫在《房屋返修工作記錄單》上,并簽名確認。

7)如保修單位不履行責任,或多次返修不成功的,由物業制定返修方案,安排返修,并填寫扣款通知單交返修單位確認。

8)如為小修項目(五金配件、門窗配件等),返修完畢后,返修管理專員需對業主進行回訪,并將回訪結果的填寫在《房屋報修登記表》的備注欄。如較大維修,返修管理專員需與業主商定維修時間,與施工隊進行現場交底,并與施工隊負責人在《房屋維修任務書》上簽名確認。返修管理專員安排施工隊進場維修。維修完畢后,返修管理專員隨即進行初驗,合格后會同業主、施工隊負責人進行驗收,并請業主在《房屋返修工作記錄單》上簽名確認。

9)返修管理專員每月需匯總填報《工程質量保修記錄表》報地產委托部門。

10)返修管理專員將返修資料歸檔。

4.1.2對于業主反映的普遍公共設施配套等問題,由物業提交專題報告報地產,由地產負責處理。

4.2設備保修期內的管理工作

4.2.1地產與物業按照《新建物業接管驗收指引》,辦理驗收手續,對部分在《物業管理委托合同》中未明確的設備設施免費維保的管理工作可一并交接給物業,同時對供應商保證金的扣罰流程共同進行確定。

4.2.2為在接管初期設備設施免費維保期內對施工或安裝單位的維保工作進行有效監控,地產應確保移交時,提供設備設施采購及安裝的合同復印件、維保作業計劃、維保期限及內容和其它服務承諾的復印件,設備設施供應商及安裝單位的聯系人、電話、地址等資料。

4.2.2物業應制定各類設備的保養作業指導書,包含對保修期內的設備設施的維修、保修監督工作,并嚴格按照作業指導書進行操作,填寫相關質量記錄。

4.2.3保修期內是由安裝單位/供應商進行日常保養維修的,管理處應按照維保方提供保養計劃,將維修方每次到現場進行保養的情況記錄在《服務供方設備保養維修記錄表》上,并將日常出現的故障和服務不及時等情況在記錄表中記錄。

4.2.4電梯保修期結束后如物業公司仍須分包給社會專業公司維保的,物業公司應在電梯保修到期前二個月,著手準備供方的評估工作,確定有資格的合格供方。

4.2.5對于保修期內的各類設備,在出現或發現故障和問題時,管理處應及時通知安裝單位處理,如影響到業主使用的,應同時做好防范措施。管理處將故障及處理情況進行詳細記錄在《保修期內設備故障處理記錄表》,報送物業公司和地產公司相關部門。

5、質量記錄表格(供參考)

篇2:項目部加強材料設備管理制度

項目部加強材料設備管理制度

材料采購,在選擇供應商時,采用貨比三家。首先考慮質量,在質量能保證的前提下選用廉價貨物,定前須經監理、業主認可。所有進場材料不但要有出廠合格證,還必須進行取樣復試。如鋼材驗收時應查對標牌,外觀檢查,取樣進行力學性能試驗和焊接試驗,在加工過程中若發現脆斷、焊接性能不良或機械性能顯著不正常等現象,還應進行化學成份檢驗或其他專項檢驗;水泥應進行安定性檢驗和強度檢驗。對未取得試驗結果或試驗結果不合格的材料一律不準使用。

項目須按合同規定或工程師的指示進行各項材料試驗,并為工程師進行質量檢查和檢驗提供必要的試驗資料和原始記錄,一旦發現問題,立刻向項目經理和主任工程師匯報,并及時通知甲方和監理方。另外,材料進場后,應分門別類安放,有些進倉材料,倉庫管理要做到防霉、防潮、防水、防盜。材料采用色標、鋼印、標簽等方法以防錯發,并定期檢查庫存品。

本工程中,作為防水關鍵部位伸縮縫處理中所用主要材料-橡膠止水帶,其管理和驗收尤為顯得重要。橡膠止水帶在施工前15天應向工程師遞交生產廠家、產品說明及樣品。在無適當的標準可供參考的情況下,現場通過驗證、試驗來證明該材料的適用性、適應性等性能,并提供制造商的試驗報告,在得到工程師代表的批準后方能使用。此外,橡膠止水帶在貯存時不得在露天堆放或暴露在陽光的直射下。根據標書,本工程中有些主材和閥門等屬建設單位指定供貨商和品牌的材料,現場材料員應熟悉相關材料標準。

篇3:試驗檢測儀器設備管理制度

試驗檢測儀器設備管理制度

1試驗室指定專人管理試驗檢測儀器設備。

2建立儀器設備總臺帳,寫明設備名稱、規格型號、產地、數量、性能狀況、檢定情況、購買時間、價格、量程、精度等內容;儀器設備分為A、B、C三類,A類指送檢設備,B類指自校設備,C類指一次性驗收設備及工具,三類設備在總臺帳中注明。

3對貴重、精密、大型儀器設備應指定儀器保管負責人;制定操作細則;建立檔案,內裝儀器設備說明書、檢定證書、使用維修情況記錄等,填寫記錄要整潔、清晰,不得涂改,做到準確無誤,具有可追溯性。

4主要常用儀器設備操作規程貼在墻上醒目位置,并配備“儀器設備使用記錄簿”,使用或維修保養后,認真填寫。

5儀器設備出現故障或損壞,經試用或檢定合格,填寫儀器設備事故與中、大修理或其他履歷后,方可移交檢驗人員使用。

6儀器設備在搬運、維修和長期停用后,再次使用前應重新標定,儀器的維修、檢定情況應及時填寫在履歷書上。

7試驗檢驗人員要嚴格按操作規程使用儀器,使用過程中要注意設備和人身安全,使用完畢應進行斷電和必要的常規保養,保持儀器設備的清潔,保持工作間的整潔。