物業項目接管驗收組織設計

一、編制接管驗收計劃,與開發商溝通

物業接管驗收一般是由田禾房地產投資有限公司工程部牽頭組織,物業管理公司接到開發商接管驗收通知后,按《接管驗收條件》進行核對,具備條件的應在一周內簽發驗收復函并約定驗收時間。根據項目的具體情況,物業公司應主動與開發商聯系接管驗收事宜,并將驗收計劃報開發商審核,通過后由開發商通知施工單位配合驗收。對項目的接收應包括對相關工程資料的接收。

1、根據項目的進度,編制接管驗收進度計劃,計劃接管驗收的時間一般在政府相關部門完成驗收后一周左右。(工程竣工至政府相關部門完成驗收一般歷時約一個月左右,物業公司現場人員須及時與開發商溝通,以確定最終接管驗收時間)

2、物業現場人員應積極熟悉圖紙及現場情況,配合開發商發現問題,對影響物業接管入伙的工程問題,物業公司應及時向開發商發函反映,制定解決方案。

二、進行驗收前的準備工作

詳見《接管驗收的準備工作》。

三、對物業進行接管驗收

一)、初驗

物業公司先組織人員進行初驗,將初驗過程中發現的問題及時以函的形式提交給開發商,以便開發商組織人員進行整改,為正式驗收打好基礎。初驗可以多次組織進行。(對于已入伙的項目,由物業公司組織做前期項目考察,接管時不作初驗)

二)、正式接管驗收

根據物業產權性質及使用特點,將接管驗收分為對房屋本體自用部位及設施的驗收、對房屋本體共用部位及設施的驗收、對建筑物公用設施、設備、公共場所(地)的驗收三部分。房屋本體自用部位及設施的驗收應先進行,以便于小業主能及時進入進行裝修。房屋本體共用部位、共(公)用設施設備、公共場所(地)的驗收可綜合在一起組織人員進行驗收,由于該部分不影響業主進場裝修,相對可以晚些開始;此部分驗收技術含量較高,應組織專家實施。

四、接管驗收重點是對物業的使用功能及安全進行檢驗,其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收要清點設備、設施、裝置等數量,故要全檢,而不像竣工驗收按10%的點抽檢。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進行檢查,不需要向竣工驗收那樣按驗評標準對所有項進行檢查。接管驗收采用的檢驗方法主要有:看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗(試機)、對照圖紙清點等。

1、對自用部位及設施的驗收

物業公司代小業主對其室內部分進行接管驗收,入伙時移交給小業主,最終驗收意見以小業主驗房的記錄為準?，F場由開發商、物業公司、施工單位組成驗收組,按建設部ZBP30001-90標準要求,分別每單元每層每戶(每個鋪位)逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查,主要是對樓宇質量與使用功能的檢驗。

①確定物件數量是否符合;

②外觀上有無人為損壞;

③房屋建筑或屋內物件有無明顯不符標準要求。

將檢查結果記錄在對應表格中,整理后將兩聯返回開發商,由開發商將其中一聯交施工方進行整改,物業公司負責對整改后項目進行驗收。

根據檢查結果,物業公司對檢查合格的房屋接管鑰匙,對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。

對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達成協議后,物業公司接管鑰匙。物業公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。

2、對共用部位、共(公)用設施設備、公共場所(地)的驗收

驗收時須有開發商、施工單位和物業公司三方共同參加,逐項進行驗收,填寫相應記錄單,每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名,驗收記錄單一式三份,三方各執一份。對驗收合格的項目,列出清單,進行交接,交接雙方在清單上簽字;對不合格的產品,注明存在的問題,提交開發商和施工單位,限期整改,整改項目須經復驗,合格后方可接收。

此部分的驗收直接影響到以后的管理工作,設施設備完好的接收,可以減少物業公司在接管后對設施設備整改的工作量,可將更多的精力投入到對業主(客戶)的服務中。

五、設施設備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后(已經有合驗證)進行,但考慮物業公司與開發商之間的關系,可降低要求,分系統進行驗收,合格一個(系統)接收一個,辦理其憑證。但應注意:對其他未完工系統將會出現的后果以書面形式告之合作方,并與其就所提問題進行協商,以達到共識,并采取相應的防范措施。(注意:只能按系統驗收,不能將系統再細化進行驗收,例如將給水系統中的電氣控制部分與水泵分開,水泵分臺驗收等。)

按系統對設備型號、數量、位置進行記錄,對設備外觀、設備系統性能進行檢驗,記錄技術狀態數據,填寫驗收單。驗收結束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達到要求的物業公司不接收,對于不影響使用的可先進行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發商,由其督促施工單位限時整改。根據施工單位的承諾,物業公司應及時跟蹤施工單位的整改情況,達到要求后接收。設備接收后,按國家有關規定,物業公司將承擔相關責任。

三)、復驗

對于開發商、物業公司、施工單位三方在接管驗收過程中發現的缺陷,開發商組織相關人員進行整改,并與物業公司商定復驗時間。

待開發商將缺陷整改完后,物業公司對原缺陷情況進行復驗,如原缺陷情況已整改完畢(或雙方認可解決方法),物業管理公司在7日內簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄:

QR-007JG《房屋及公用設施交接單》

QR-008JG《房屋附屬設施設備交接單》

篇2:項目施工組織設計編制管理制度

項目施工組織設計編制管理制度

1、工區各類《實施性施工組織設計》均應在工程開工前編制完成,據以組織、指導工程施工。

2、工區工程管理部負責工區總體施工組織設計。

3、已批準的各類《實施性施工組織設計》需要修訂時,由原編制單位負責修訂,并經原批準單位批準后實施。

4、工區工程管理部及有關部門應對《實施性施工組織設計》執行情況進行檢查,如有重大變化應采取措施,及時修訂。

5、主要編制內容

一、編制依據。

二、編制范圍。

三、工程概況主要工程數量。

四、施工總體方案:

1.施工組織機構工區隊伍分布。

2.大臨工程的分布總體設計。

3.過渡方案和過渡設計。

4.施工用電。

5.施工用水。

6.施工測試。

7.內業資料(收集、整理、歸檔、移交)。

8.施工程序(征地拆遷-場地清理-圖紙審核-測量放線-現場核對-開工報告-工程實施-施工自檢-報驗簽證-試驗檢測-質量評定-工程驗收-土地復耕-工程保修)。

五、管段內一般工程的施工方法(分專業)、關鍵技術、工藝要點、工藝要求。

六、管段內重點工程的施工方法(按單位工程)、關鍵技術、工藝要點、工藝要求。

七、施工中采用的新工藝和新技術其工法整理安排。

八、總工期進度計劃安排、資金使用計劃。

九、主要材料、工程設備的使用計劃和供應方案措施。

十、創優規劃和質量保證措施。

十一、安全保證措施。

十二、工期保證措施。

十三、環保、水保、文物保護措施。

十四、需附的圖表:

1.施工總平面布置圖。

2.過渡工程設計圖。

3.施工進度圖(必須有網絡圖、橫道圖、形象進度圖三種表現形式)。

4.主要施工機械設備使用計劃表。

5.分年、季度的進度計劃。

6.分年、季度勞動力使用計劃表。

7.分年、季度主要材料、工程設備使用計劃表。

8.分年、季度完成工程數量計劃表。

9.分年、季度資金使用計劃表。

6、編制依據

6.1.國家、鐵道部和地方政府的有關政策、法規和條例、規定。

6.2.國家和鐵道部現行設計規范、施工指南、驗收標準。

6.3.招投標文件、與建設單位簽訂的工程承包合同、協議、會議紀要。

6.4.建設單位提供的工程設計文件、圖紙。

6.5.建設單位下達的指導性施組、工程施工安排要點、工期、質量、環境保護等方面要求。

6.6.國家、行業、地方有關職業健康安全的要求。

6.7.鐵路客運專線現場調查的相關資料。

6.8.現行的施工定額和工期定額,現行鐵路施工、材料、機具設備定額等。

6.9.工區的組成、機械設備、各類技術人員配備工區隊伍施工能力的基本情況。

6.10.其他相關依據。

7、貫徹技術與經濟統一、科技優先的原則,積極采用新技術、新工藝、新材料、新設備,不斷提高施工技術水平和施工機械化、工廠化、裝配化水平。

8、根據施工任務特點,充分發揮集團優勢和各施工方的技術專業優勢,合理部署施工力量。

9、貫徹因地制宜、就地取材原則。根據項目所處地區自然和氣候特點,合理安排受季節影響較大的工程施工,做到均衡、連續施工;充分利用當地資源,減少施工運輸投入。

10、貫徹“正、臨結合”原則,凡有條件利用的正式工程,均應優先安排施工和利用,應充分利用永久征地,減少臨時租地;要注意站前、站后工程以各相關專業的銜接。

11、符合國家和地方關于環境保護、職業健康安全、水土資源文物保護、節能的要求。

12、編制內容要重點突出、簡繁得當、表述清楚、語言簡練,保證措施部分不寫空話、套話。

13、根據一級管理兩級控制的管理模式,工區分別編制實施性施工組織設計。工區根據項目經理部實施性施工組織設計編制管段內的單位工程的實施性施工組織設計,經項目經理部審核后報監理單位、建設單位審批。

14、控制工程、重點工程施工方案由工區組織編制,經項目經理部審核后報監理單位、建設單位審批。

15、實施性施工組織設計應以正式文件的形式報批。

篇3:建筑施工組織設計編制審批制度（8）

建筑公司施工組織設計編制審批制度(八)

建筑工程施工是一項復雜的生產過程,其產品是固定的,而在同一個施工現場需要組織多工種,甚至多單位協同施工,為理順、協調各方面的關系,使其緊密配合,保證正常施工、安全施工,就需要進行嚴密的組織計劃,因此必須編制指令性的施工技術文件--施工組織設計或施工方案及相應的各項安全技術措施?，F公司根據"建筑法"、"建設工程安全生產管理條例"等法律法規中對建筑施工中必須編制施工組織設計及安全技術措施方面的規定與具體要求,特制訂本公司的施工組織設計編制審批制度,希認真貫徹執行。

一、施工組織設計(方案)的編制與審批

1.項目施工單位必須編制施工組織設計(其內容必須包括安全技術措施,及特殊部位必須編制的專項施工方案等),實行總分包的項目,分包單位負責編制分包工程的施工組織設計。

2.編制工作由項目技術負責人具體組織有關技術人員實施,必須由企業技術負責人進行審批,審批時應對施工組織設計(方案)認真審核,提出明確意見后由審批人簽字,職能部門蓋章。

3.經過批準的施工組織設計(方案)不準隨意變更,確因客觀原因需修改時,應按原審核、審批的程序進行。

4.對達到一定施工規模的、危險性較大的分部分項工程需編制專項施工方案,并應有安全驗收結果,由公司技術部門組織實施審批,審批程序應按施工組織設計審批程序進行,并經公司技術負責人、總監理工程師簽字后實施。如涉及深基礎、地下暗挖工程、高大模板等危險性較大的專項施工方案等,應組織專家及有關單位論證、審查。

二、安全技術措施計劃編制

1.公司的安全技術措施計劃應當在編制企業的生產財務計劃的同時進行編制,并列入生產財務計劃文件。

2.編制程序:由主管生產的經理、總工(技術負責人)向各(工程處)項目部等下屬單位負責人布置編制計劃的具體要求。各項目部(工程處)技術負責人(項目工程師)組織施工、技術、安全等職能部門人員具體進行年度安全技術措施計劃的編制,經項目經理(項目負責人)審批后上報公司。

3.由公司安全部門負責將各上報計劃匯總初審后報送公司主管經理,由公司主管經理會同安全、設備、生產、技術、財務等部門論證確定后組織實施。

4.編制技術措施計劃應抓住安全生產的關鍵問題,著重解決對職工安全健康威脅最大的、職工迫切要求解決的問題。在選擇措施方案時,應盡量采用現代先進技術、推廣無毒、無害化工藝、自動化控制、機械化技術等。

三、施工安全技術措施的編制

1.項目部要在工程施工前由項目技術負責人組織編制好安全技術措施,并經過企業技術負責人及有關人員審批簽字后實施。

2.編制的技術文件要有針對性。參加編制的技術人員必須掌握工程概況、施工方法、場地環境等第一手資料,并熟悉安全法律法規、標準、規程等才能有針對性的安全技術措施。

①針對不同工程的特點可能造成施工的危害,從技術上采取措施,消除危險,保證施工安全。

②針對不同的施工方法,如立體交叉作業、滑模、網架整體提升吊裝、大模板施工等,可能給施工帶來不安全因素,從技術上采取措施,保證安全施工。

③針對使用的各種機械設備、變配電設施給施工人員可能帶來哪些危險因素,從安全保險裝置等方面采取技術措施。

④針對施工中有毒有害、易燃、易爆作業,可能給施工人員造成的危害,從技術上采取防護措施,防止傷害事故。

⑤針對施工場地及周圍環境、給施工人員或周圍居民帶來危害,以及材料、設備運輸帶來的困難和不安全因素,從技術上采取措施,給以保護。

3.要考慮全面、具體。安全技術措施均應貫徹于全部施工工序之中,力求細致全面、具體。如,施工平面布置不當,造成暫設工程多次遷移,建筑材料多次轉運,不僅影響施工進度,造成浪費,有的還留下隱患。再如,易燃易爆臨時倉庫及明火作業區、工地宿舍、廚房等定位及間距不當,可能釀成事故。只有把多種因素和各種不利條件考慮周全,有對策有措施,才能真正做到預防事故。

4.對大型群體工程或一些面積大、結構復雜的重點工程除必須在施工組織總設計中編制施工安全技術總體措施外,還應編制單位工程或分部分項工程安全技術措施。對爆破、吊裝、水下、深坑、支模、拆除等大型特殊工程,都要編制單項安全技術方案。此外,還應編制季節性施工安全技術措施。

四、施工安全技術措施的主要內容

工程大致分為兩種:一是結構共性較多的稱為一般工程;二是結構比較復雜、施工特點較多的稱為特殊工程。

應根據工程特點,將不同危險因素,遵照有關規程的規定,結合以往的施工經驗與教訓,來認真編制安全技術措施。

1.一般工程安全技術措施的主要內容

①土方工程。根據基坑、基槽、地下室等挖土方深度和土的種類,選擇開挖方法,確定邊坡的坡度或采取哪種護坡支撐和護地樁,以防止塌方。

②腳手架、吊籃、工具式腳手架等選用及設計搭設方案和安全防護措施。

③高處作業的上下通道及防護措施。

④安全網(平網、立網)的架設要求、范圍(保護區域)、架設層次、段落。

⑤對施工用的電梯、塔吊、井架(龍門架)等垂直運輸設備,位置及搭設要求,穩定性、安全裝置等的要求和措施。

⑥施工洞口及臨時的防護方法和立體交叉施工作業區的隔離措施。

⑦場內運輸道路及行人通路的布置。

⑧編制施工臨時用電的組織設計和繪制臨時用電圖紙。在建工程(包括腳手架具)的外側邊緣與外電架空線路的距離沒有達到最小安全距離而采取的防護措施。

⑨中小型機具的使用安全。

⑩模板的安裝與拆除安全。

○11防火、防毒、防爆、防雷等安全措施。

○12在建工程與周圍人行通道及民房的防護隔離設置。

2.特殊工程安全技術措施

對于結構復雜,危險性大,特性較多的特殊工程,應編制單項的安全措施。如,爆破、大型吊裝、沉箱、沉井、煙囪、水塔、大跨度結構、高支撐模板體系、各種特殊架設作業、高層腳手架、井架和拆除工程等,必須編制單項的安全技術措施,并要有設計依據、有計算、有詳圖、有文字要求。

3.季節性施工安全措施

季節施工安全措施,就是考慮不同季節的氣候,對施工生產帶來的不安全因素,可能造成各種突發性事故,而從防護上、技術上、管理上采取措施。一般建筑工程可在施工設計或施工方案的安全技術措施中編制季節性施工安全措施;危險性大、高溫作業多的建筑工程,應編制季節性的施工安全措施。季節性主要指夏季、雨季和冬季。

①夏季施工安全措施。夏季氣候炎

熱,高溫時間持續較長,主要是做好防暑降溫工作。

②雨季施工安全措施。雨季進行作業,主要做好防觸電、防雷、防坍塌、防臺風工作。

③冬季施工安全措施。冬季進行作業,主要應做好防風、防火、防滑、防煤氣中毒、防亞硝酸鈉中毒的工作。

由工程技術人員負責編制的安全技術措施,必須報經上一級技術負責人審查批準后執行。

五、認真貫徹執行施工安全技術措施

經過批準的安全技術措施具有技術法規的作用,必須認真貫徹執行。遇到因條件變化或考慮不周必須變更安全技術措施內容時,應經由原編制、審批人員辦理變更手續,否則不能擅自變更。

1.要認真進行安全技術措施的交底。工程開工前,總工程師或技術負責人,要將工程概況、施工方法和技術措施,向參加施工的工地負責人、工長和職工進行安全技術變底。每個單項工程開始前,應重復進行單項工程的安全技術交底。對安全技術措施中具體內容和施工要求,應向工地負責人、工長進行詳細交底和討論,使執行者了解其道理,為安全技術措施的落實打下基礎,安全交底應有書面材料,有雙方的簽字和交底日期。

2.安全技術措施中的各種安全設施、防護裝置的實施應列入施工任務單,責任落實到班組或個人,并實行驗收制度。

3.加強安全技術措施實施情況的檢查,技術負責人、編制者和安全技術人員,要經常深入工地檢查安全技術措施的實施情況,及時糾正違反安全技術措施的行為,要對施工安全技術措施及時補充和修改,使之更加完善、有效。各級安全部門要以施工安全技術措施為依據,以安全法規和安全規章制度為準則,經常性地對各工地實施情況進行檢查,并監督各項安全措施的落實。

4.對安全技術措施的執行情況,除認真監督檢查外,還應建立必要的與經濟掛勾的獎罰制度。