住宅小區物業接管驗收程序

一、接管驗收準備

物業服務企業做為小區物業接管人,應該依據國務院2003年所頒布的《物業管理條例》中關于物業接管驗收的相關法律法規規定,對小區物業進行接管驗收。貴方作為物業管理移交人,應依法協助我司完成接管驗收工作。

我方、貴方應由各自接管、移交主管人員成立物業交接驗收、移交小組,召開接管驗收、移交會議,依法確定接管、驗收事項,明確接管、驗收標準,確定不合格項整改完成時限。

1、雙方應依法核準物業管理用房移交、接管事宜,以便利用該房完成接管驗收工作。

移交方應確保物業管理用房房屋及屋內門、窗、水、電設施設備完好。辦公桌、椅、柜等基本用品齊備。

業主及各項設施、設備檔案、記錄齊備。

收費記錄完整,財務賬冊齊全,記錄準確。

業主入住檔案、資料完整。

2、具有完整項目工程原始資料,圖紙。

3、項目在職職工檔案、相關資質證書(復印件)準確、完整。

4、根據項目實際情況所起草、制訂項目的相關管理資料、文件。

5、有與開發企業所簽訂《前期物業服務管理協議》、合同,并在有效期內,服務管理權益明確。

6、接管驗收標準執行依據:

6.1《建設部房屋接管驗收標準》建設部建標(1991)第69號。

6.2《物業管理條例》中華人民共和國國務院令第379號。

6.3天津市政府物業管理相關法律法規規定。

7、具有小區業主多次、嚴重投訴問題記錄及處置方案記錄。

二、接管驗收標準

1、接管驗收標準應執行國家和天津市政府相關法規規定。

2、技術驗收應符合各系統行業規范。

3、標準的編制還應參照項目建筑施工設計和各系統設計、安裝技術要求。

4、如在施工和設備安裝階段做出變更、應以原設計單位所審批的變更設計為準。

5、接管驗收標準的制定應具有可操作性。

三、接管驗收程序

在物業服務管理行為過程中,管理權益將隨接管驗收程序的完成確定同時形成移交,其物業管理責任也隨接管單位代表簽字而轉移。而責任的轉移,應是交、接雙方對所交接的范圍充分了解的前提下所進行的約定行為。

物業接管驗收工作將由以下工作內容組成:

1、約定交接范圍

產權單位和物業管理企業應事先約定交接范圍,慧景、華迪小區的交接應為:

1.1小區物業服務管理范圍的移交建筑(含物業管理用房);

1.2小區建筑配套的設施、設備;

1.3小區市政設施、設備;

1.4已購入并在使用的辦公物品、設備;

1.5已購入的維修工具、設備、庫存零件、配件;

1.6物業管理檔案、記錄、文件;

1.7財務管理賬目;

1.8在職職工檔案,專業資質證書(復印件)等。

2、交接驗收準備

2.1由交、接雙方和雙方所認同的相關單位共同編制交接物品清單,標明交接物業的名稱,建筑面積,建筑物所處地址,四周邊界,占地面積,綠化面積,區域內單體建筑名稱、用途,區內市政道路長度,面積;物業服務管理用房位置,現使用名稱,面積,室內配套設施,物品等相關內容。

建筑配套設施、設備清單:設備名稱,型號,數量,生產單位,出廠日期,安裝日期,數量,技術參數,維修養護記錄等相關內容。

2.2雙方對所交接清單實物現狀進行考察,必要時制作交接物的現狀影、像檔案,雙方留作記錄。

2.3督促相關責任單位向我方作技術交底,說明情況。

2.4雙方約定接管驗收日期,明確驗收工作程序,約定不合格內容的認定、處理方法。明確雙方接管驗收工作負責人,約定負責人的工作權限。

2.5雙方和相關責任單位組建物業接管驗收小組,召集各方參加工作會議,確定接管驗收注意事項。協商接管驗收所需設施、設備、測量儀器、儀表的準備,做好驗收保障。

3、接管驗收

物業的接管驗收包括文檔驗收、制訂標準、實物驗收、不合格品處理方式等四個步驟完成:

3.1文檔接管驗收

根據《物業管理條例》相關法規規定內容,文檔接管驗收應包括:

3.1.1開發建設報建批準相關文件、許可證書等原始文件資料。

3.1.2總圖:包括總平面圖、立面紅線圖、圖紙目錄等。

3.1.3土建部分:包括建筑竣工圖、結構圖、立面圖、維修記錄等。

3.1.4電氣部分:電氣設計說明、外電竣工圖、電氣施工竣工圖(照明、動力、事故配電)、高低壓設備合格證、隨機圖紙資料、設備合同資料、安裝及驗收資料、高低壓設備試驗記錄、運作記錄、保養資料、電氣系統圖、平面圖等。

3.1.5消防部分:消防報警系統圖、平面圖、設備安裝竣工資料、設備隨機資料、運作資料、操作手冊、設計說明;消火栓、噴淋系統圖、平面圖、消火栓泵、噴淋泵、穩壓泵等資料;控制柜說明書、操作手冊。

3.1.6電信部分:電信電纜竣工圖、配線表、驗收資料等。

3.1.7衛星電視部分:前端設備說明書、使用手冊、分支分配系統圖、平面圖等。

3.1.8保安監控系統圖、平面圖、操作手冊、說明書等。

3.1.9門禁系統圖、操作說明、“維保”合同、驗收記錄、維修記錄等。

3.1.10給排水部分:供水、排水系統圖、平面圖、設計說明、控制柜、原理圖、接線圖、清洗記錄、水泵技術資料。

3.1.11供暖部分:供暖系統圖、設計說明、控制圖、原理圖、界線圖、清洗記錄、水泵技術資料。

3.1.12建筑、市政系統、配套工程、設施設備系統竣工驗收文件、維護保養記錄、使用合同、維護保養同。

3.1.13地面、地下停車場(庫)規劃報建批準手續、施工圖紙、竣工圖紙、設備設計、安裝、竣工圖紙、設備技術資料、維修記錄、停車場使用批準相關文件。

3.1.14雙方應對映文檔、圖紙目錄,逐條逐項(張)的進行核對。其標準為:無殘破、損、缺,內容與文檔目錄相符,文檔、圖紙干凈整潔,符合檔案接管要求(如有缺損,及時采取補救措施)。

3.2制定標準

依據相關行業標準、技術說明、維修記錄、編制接管驗收

技術標準,編制驗收應用文件/表單。

3.3實物接收。

3.3.1建筑驗收:

單體建筑驗收:

建筑物四側外立面、外窗、出入口(門)臺階、門、四側外排水、地面、其它附屬物等完好、無破損及嚴重污跡,無影響人身安全的質量隱患。

建筑物內部公共區域:

地面、天花、墻壁、樓梯、門窗;照明設備、消防設施、通風設施完好。

公共衛生間:

地面、墻面、天花、照明、外置管線、衛生潔具、隔柵、門、排風扇、水龍頭及其它附屬設施等無損壞、丟失、使用靈活有效、無滲漏現象發生、無嚴重污跡。

3.3.2市政設施驗收:

按照圖紙對道路、照明、管網、電纜、附屬設施等進行驗收,進行無破損丟失、無影響人身安全的質量隱患的檢查驗收。

3.3.3市政工程的驗收:

道路有無積水,溝渠、管井是否有殘余垃圾。

供水管道是否滲漏。

化糞池有無透氣管。

區域內有無消火栓接合器。

室外供排水管線是否通暢。

室外車場標識系統是否完善。

區域內照明系統及防雷保護、接地保護是否符合要求。

3.3.4給排水系統的驗收:

檢查自來水公司進水表閥,是否完好。

水泵、電機安裝是否穩固,運行聲音是否正常。

排水管道選材是否符合要求,檢查口有無跑冒滴漏現象。

排水溝、集水井、化糞池是否暢通,潛水泵是否正常運作有無堵塞現象。

3.3.5綠化驗收

植物、植被完好,無殘損、枯死現象。

附屬排、灌,設施設備完好。

3.3.6附屬建筑驗收:

符合各項驗收要求,適用于原建筑設計用途,可正常使用。

3.3.7停車場設施驗收:

停車場權屬清楚、歸屬明確,管理費、租金定價無爭議。

地面停車場規劃報建手續完備,產權單位出具移交委托內容明確,條目清楚,批復手續、收費許可齊備。

3.3.8小區各出入口交通標識驗收:

小區各出入口交通標識齊備、設置符合規定。

3.3.9小區業主停車管理檔案驗收:

購置車位檔案、租用車位檔案、收費財務記錄、管理能耗繳納計帳憑證。

3.3.10供配電系統驗收:

高、低壓配電柜,變壓器是否工作正常;有無事故及安全隱患如安全距離,絕緣膠板,接地網等。

確定各分戶所接電源是否正確,并做出明顯標識。

3.3.11保安監控系統驗收:

畫面是否清晰,云臺動做是否準確,錄像設備是否正常。

消防系統:煙感、溫感、水流等信號能否正常動作;消火栓泵、噴淋泵、排煙風機等能否自動及手動起動,能否聯動;消防電話是否暢通;消防廣播可否播放。

3.3.12門禁系統驗收:

根據操作使用說明各項功能,進行系統測試,各功能滿足使用需要及質量要求,門禁系統在接管驗收過程中應增加3個月的試用期,并按規定由安裝和移交單位提供不少于1年的質量保修期限。

四、不合格問題處置方法

1、對在接管驗收中所出現的被判定為不合格的所有問題,接方應向移交人出具書面不合格問題整改通知,要求移交人限時對不合格問題進行整改,移交人應在限定時間內完成整改事宜。

2、對在規定時間完成整改有困難的,移交人需以書面形式做出解釋,并做出完成整改時限書面承諾,完成整改后,接方應對整改問題進行復檢。復檢合格后經雙方簽字確認后,完成整改復檢工作程序。

3、在實際工作中,由于接管驗收具有時限約定,所以在處理不合格問題時,接方在征得移交方的同意,并在下達不合格整改通知后,可以先對不合格項進行接收,再由接方監督移交人在規定時限內完成整改工作。移交方有義務配合接方督促移交人按規定時限內完成相應整改工作。

五、財務問題

在物業接管驗收中,財務方面的接管驗收應該引起雙方重視。建議雙方共同成立財務驗收小組,認真審核物業方面的所有收支及應付款項目,并與移交人形成處理意見。以保證接方進場后的管理服務工作得以正常、有序的展開。

1、對物業接管驗收中,不符合質量要求,需要發生整改施工費用的問題,由移交單位負責整改及負擔所需費用,如移交人委托乙方對質量問題整改,應按預算價格,承擔整改費用。

2、委托整改費用應以預付方式交給接方,接方在收到委托整改費用后,按約定的時限完成整改工作。

六、交驗內容、事項的調整

物業接管驗收需根據接管小區的實際情況對交驗內容、事項進行必要的調整,用以滿足該項目物業接管驗收的需要。

篇2:項目物業接管綜合驗收辦法

項目物業接管綜合驗收辦法

1、規范物業管理交接驗收接管工作,維護企業利益,依據《物業管理條例》、《NJ市物業管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內容包括以下內容:

第二條給排水系統及配套設施、資料

第三條污水處理系統、資料

第四條消防系統及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調系統及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統及配套設施、資料

第九條防盜監控系統及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養護設施

第十四條垃圾中轉或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發展商在物業交付前15天向物業公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據驗收標準對物業進行接管綜合驗收。

第四條公司經營班子負責驗收結果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結束后5天內向發展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續,管理處負責現場主要協助。

第六條驗收不合格的,在驗收結束后3天內向發展商發出整改通知書

第七條整改結束后,由發展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業,公司不予以接管;確實需要接管的,可在協商的前提下先與發展商進行崗位交接。

7、物業接管驗收的前提

第二條小區(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(大廈)的所有建設項目應按照規劃、設計的要求建成并滿足規劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規定,相關驗收證明齊全

第五條通過質監站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(大廈)內房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區域垃圾中轉站(箱、桶)已按規定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規程》、《公共配套設施設備驗收規程》、《物業資料接管驗收規定》

第三條《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規定的按國家規定執行

9、舊物業的接管驗收參照此辦法執行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發生重大設備故障的,應在2小時內向公司工程部報告,發生設備事故應立即向公司報告。

6、發生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調查組,按ISO9000體系進行調查處理。

7、發生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:X住宅區綠化接管驗收標準

住宅區綠化接管驗收標準

1.項目工程部(或施工單位)向物業公司移交《綠化工程竣工圖》、《苗木種植一覽表》、《竣工驗收證明書》及《現場簽證單》、《綠化工程合同》,以備存檔。

2.綠化工程質量標準:

2.1苗木種植種類,數量,位置與竣工圖紙相符。

2.2苗木規格符合設計要求及結算規格。

2.3施工場地無殘留垃圾、余土。

2.4合格苗木質量標準:

2.4.1長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現象。

2.4.2喬灌木種植位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理。

2.4.3枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲。

2.4.4喬木保護措施得當,有護樹架無倒狀,搖動現象。

2.4.5草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/100平方米,無裸露黃土現象。

2.4.6不合格苗木,特別是大型喬木及枯死、生長不良苗木限在移交整改通知單下發后一周內補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養護期,或由養護公司補種,其費用從原施工隊中扣除。

3.貴重苗木、不易成活樹種、一、二年生地栽季節性時花、蔭生植物移交及其它不合理種植現象移交細則:

3.1對于價值昂貴稀有名貴樹種(例如:千年古榕、加拿列海棗、原始移植大型喬木等),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過二伏二寒(即2年質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到2年便移交物業管理公司,在2年(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承但補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期2年。

3.2不易成活樹種(例如:棕櫚科中植物;具體樹種名稱見附注),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過一伏二寒(即1年半的質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到1年半便移交物業管理公司,在1年半(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承擔補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期1年半。

3.3一、二年生地栽季節性時花因具有季節性,在非開花季節是沒有花期的,因此設計單位及項目工程單位應根據設計要求注明需保持綠化中一年四季有花品種的,請提供不同季節時花替換品種名稱,若設計未要求四季有花的一、二年生地栽時花品種,請注明此花花期過后需替換的永久多年生品種,以便管理公司根據設計要求進行養護工程的有效管理及達到良好綠化景觀效果;以上替換品種種植所產生費用由項目工程單位承擔。

3.4在項目移交時若發現有將蔭生植物種植在陽生植物生長環境中的現象,請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或移交時請設計單位及項目工程單位注明此植物自然死亡后替換品種,由物管公司安排替換品種施工種植,所發生費用由項目工程單位承但。

3.5其它不合理現象(例如:一年生時花與木本灌木間種、不耐澇植物種植在濕地中等),在移交時請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或進行準時移交物管公司,但物管公司在養護過程中1年(從移交物管公司之日起)內死亡,補種由項目工程單位承擔,并對補種樹種從新計算質量保證期。

4.物業公司將審批驗收結果交公司予以結算余款。