1、目的

為落實集團及區(qū)域提高項目運營效率的戰(zhàn)略要求,保證前置工作質(zhì)量,控制投資風險,特制定本制度

2、范圍及流程

2.1本制度適用于上海區(qū)域內(nèi)所有新項目前置工作(包括總部決策、區(qū)域決策項目)

2.1上海區(qū)域新項目前置工作流程請見萬科上海區(qū)域新項目前置工作流程圖

3.解釋

3.1前置工作:指項目通過決策之前,應(yīng)完成的項目開發(fā)流程。其目的為加快項目運營效率,達到獲取土地后進入實質(zhì)開發(fā)操作的效果。前置工作具體包括:土地屬性分析,客戶定位,產(chǎn)品建議書,規(guī)劃方案設(shè)計、成本控制、經(jīng)濟測算等工作。

3.2集團總部:指萬科企業(yè)股份有限公司

3.2區(qū)域:上海區(qū)域本部

3.4成員公司:指上海區(qū)域內(nèi)全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司。

3.5本文所致專業(yè)部門包括:區(qū)域企劃部、設(shè)計工程部、營銷管理部、綜合管理部、各成員公司項目發(fā)展部、市場營銷部、設(shè)計部、工程管理部、成本管理部、財務(wù)管理部等。

4、責任分工

4.1成員公司總經(jīng)理

在當?shù)仨椖啃畔@取后,負責決策是否跟進并展開前置工作。并確認項目的戰(zhàn)略要求,如:戰(zhàn)略意義、項目定位、客戶和產(chǎn)品方向,::并負責確定和批準前置工作計劃。

負責組織、監(jiān)督相關(guān)人員完成新項目前置工作,偏置項目立項及決策報告,并最終審核簽署,對其真實性及可行性負責。

結(jié)合公司實際現(xiàn)金運營狀況,審核新項目融資方案和現(xiàn)金流預(yù)測表,并對新項目經(jīng)營計劃負責。

如果新項目獲取后,項目經(jīng)營計劃、規(guī)劃方案等發(fā)生調(diào)整變化,則負責審核調(diào)整的可行性,并對調(diào)整后的經(jīng)營計劃、規(guī)劃方案負責。同時負責獲取集團,區(qū)域相關(guān)部門同意。

4.2成員公司項目發(fā)展部

負責新項目前置工作的總體管理和協(xié)調(diào)

負責土地屬性收集和分析

負責項目發(fā)展相關(guān)文件的匯總、編寫及報送,包括:七對眼睛表單、立項及可研報告等

負責發(fā)起新項目立項會、前置工作聽證會、決策會的申請

負責項目獲取工作

4.3成員公司市場營銷部

負責完成新項目的市場、客戶、產(chǎn)品定位分析工作

負責完成產(chǎn)品建議書

負責審核設(shè)計方案是否滿足客戶需求(產(chǎn)品建議深化)

負責確定項目銷售計劃及定價策略。

4.4成員公司設(shè)計部

負責新項目設(shè)計用地分析

負責確定項目系列歸屬,根據(jù)客戶需求確定是否采用成熟或標準化產(chǎn)品(如果采用創(chuàng)新產(chǎn)品,則需報集團確認),并確定單一產(chǎn)品方案。

負責完成用地強排,概念設(shè)計直至詳細規(guī)劃方案的前置設(shè)計工作。

4.5成員公司財務(wù)管理部

負責完成新項目的經(jīng)濟測算

負責完成新項目的運營計劃排定

4.6成員公司工程管理部

負責確定項目開發(fā)計劃,并對其實現(xiàn)負責;

4.7成員公司成本管理部

負責單一產(chǎn)品成本測算

負責確定新項目目標成本,并負責在前置工作中對各環(huán)節(jié)進行成本控制和管理,對最終項目目標成本實現(xiàn)和成本控制負責。

4.8該項目總經(jīng)理

負責在項目獲取后,正式規(guī)劃報建前10天內(nèi)組織項目產(chǎn)品決策會,確定規(guī)劃方案并對目標成本及經(jīng)營計劃進行檢討,形成產(chǎn)品決策會(如果項目經(jīng)營計劃發(fā)生變化,在公司總經(jīng)理決策后需報區(qū)域或集團同意)

備注

當進行區(qū)域新城市項目發(fā)展工作時,由區(qū)域管理層負責決策是否跟進并展開前置工作。

當進行區(qū)域新城市項目發(fā)展工作時,上述成員公司專業(yè)部門職能由區(qū)域本部相對應(yīng)的專業(yè)部門承擔。

5、新項目前置工作流程和要求

5.1前置工作流程

5.1.1前置工作標準周期及形式

新項目前作工作周期:決策會前周期為68天,決策會后工作周期為30天。具體各分項工作時間要求詳見萬科上海區(qū)域新項目前置工作流程圖

新項目前置工作總負責人為所在成員公司總經(jīng)理。總牽頭和責任部門為成員公司項目發(fā)展部。各項目發(fā)展部必須承擔其管理、協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門提高質(zhì)量完成前置工作的職責,并對前置工作的計劃管理負責。相關(guān)專業(yè)部門對各專業(yè)內(nèi)的前置工作成果負責,并配合項目發(fā)展部的前置計劃管理工作。

5.2新項目前期研究階段

5.2.1在項目發(fā)展部召集前期啟動務(wù)虛會后,公司總經(jīng)理負責召集管理層決策是否開展前置工作、并確認項目目標,包括:戰(zhàn)略類型。初步盈利目標,定位研究方向,前置工作計劃等。

5.2.2成員公司項目發(fā)展部

負責在獲取項目信息后向區(qū)域管理層、所在公司管理層、區(qū)域企劃部、區(qū)域及所在公司前置工作小組進行通報,提交意向信息通報表,具體報送辦法詳見上海區(qū)域新項目發(fā)展制度實施細則。

負責安排區(qū)域決策委員會現(xiàn)場看地:成員公司項目發(fā)展部提前5天向區(qū)域企劃部提交看地安排并負責組織工作,具體

看地時間由區(qū)域本部企劃部協(xié)調(diào)確認;

負責在意向信息通報表發(fā)送后5日內(nèi),完成項目土地屬性分析,包括但不限于土地的區(qū)位、四至、規(guī)劃指標、配套情況、::宗地現(xiàn)狀及拆遷交地計劃等內(nèi)容,供前置啟動務(wù)虛會,并監(jiān)督確認項目目標

負責在前置啟動務(wù)虛會結(jié)束后一個工作日內(nèi),根據(jù)會議決議確定新項目的前置工作計劃,并報送區(qū)域本部企劃部備案。區(qū)域本部企劃部將根據(jù)該計劃安排立項會,前置聽證、決策會等項目決策流程,并根據(jù)該計劃對各項目前置工作進行評估和監(jiān)督。原則上區(qū)域所有項目前置工作計劃都應(yīng)按照工作流程圖中確定的標準流程和工期執(zhí)行。如有不一致之處,應(yīng)在報企劃部的同時進行說明。經(jīng)區(qū)域確認后可執(zhí)行。

5.2.3成員公司市場營銷部

在收到項目意向信息通報表后,于5日內(nèi)完成項目初步市場分析,供前置啟動務(wù)虛會使用

在項目發(fā)展部提交土地屬性分析后,負責完成項目市場、客戶、產(chǎn)品定位分析,研究內(nèi)容包括:片區(qū)市場研究與分析,競爭項目研究、項目客戶定位,單一產(chǎn)品價格定位、產(chǎn)品組合方案及對應(yīng)銷售計劃等,具體內(nèi)容要求詳見萬科上海區(qū)域項目前置營銷工作指引。

負責在設(shè)計部提供單一產(chǎn)品方案、成本部提供單一產(chǎn)品成分測算結(jié)果之后,牽頭財務(wù)管理部進行多產(chǎn)品方案收益測算,并完成項目產(chǎn)品建議書。確定:目標客戶、產(chǎn)品類型及組合、定價策略、產(chǎn)品建議及要求等內(nèi)容。

項目產(chǎn)品建議書須經(jīng)所在公司總經(jīng)理確認后提交設(shè)計部,設(shè)計部按此進行產(chǎn)品強排方案設(shè)計。

5.2.4成員公司設(shè)計部

在項目發(fā)展中部完成項目土地屬性分析后,負責完成設(shè)計用地分析,包括:規(guī)劃條件、市政條件、交通組織、功能排布,用地價值分析、首期范圍、流線安排,具體內(nèi)容要求詳見萬科上海區(qū)域項目前置設(shè)計工作指引。

在市場營銷部完成項目產(chǎn)品初步定位后,負責確定單一產(chǎn)品方案,須明確是否采用成熟產(chǎn)品。

完成產(chǎn)品強排方案,具體內(nèi)容及要求詳見設(shè)計工作指引

5.2.5成員公司成本管理部

在設(shè)計部確定單一產(chǎn)品方案后,負責完成單一產(chǎn)品成本測算,為收益測算和產(chǎn)品建議書確定提供支持。

負責根據(jù)產(chǎn)品建議及定位擬定項目成本控制目標,指導(dǎo)產(chǎn)品強排設(shè)計工作。

5.2.6成員公司財務(wù)部

在成本部完成單一產(chǎn)品測算后,完成單一產(chǎn)品和多種產(chǎn)品組合方案收益測算,為營銷系統(tǒng)確定產(chǎn)品建議書提供支持。

5.3新項目立項及決策審批階段

5.3.1成員公司項目發(fā)展部

在產(chǎn)品建議書和用地強排方案完成后,負責完成立項報告編制,并申請召開立項會,具體編制方法詳見立項會編制指引,會議發(fā)起辦法詳見上海區(qū)域新項目發(fā)展制度實施細則。

負責匯總完成七對眼睛表單

在項目規(guī)劃方案初稿、銷售計劃初稿、開發(fā)計劃初稿、經(jīng)濟測算初稿完成之后,負責完成前置工作聽證會審議內(nèi)容填寫,并申請召開前置工作聽證會。具體填寫辦法詳見區(qū)域前置聽證會審議內(nèi)容。

負責根據(jù)確定的產(chǎn)品方案,銷售計劃,定價策略,開發(fā)計劃、測算結(jié)果等完成可研決策報告編制,編制方法詳見項目可性性研究報告編制指引,并申請召開決策會。

5.3.2成員公司市場營銷部

負責審核項目規(guī)劃方案是否滿足目標客戶需求(產(chǎn)品建議深化)

負責確定項目銷售計劃及銷售策略

負責根據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修改和確定項目銷售計劃及銷售策略

5.3.3成員公司設(shè)計部

負責完成設(shè)計任務(wù)書,并將目標襯布落實到設(shè)計任務(wù)書中,保證控制效果。具體內(nèi)容及要求詳見萬科上海區(qū)域項目前置設(shè)計工作指引。

負責完成概念設(shè)計方案,具體標準及內(nèi)容要求詳見科上海區(qū)域項目前置設(shè)計工作指引

5.3.4成員公司成本管理部

負責制定項目目標成本,并作為設(shè)計條件落實到規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書中

負責審核項目規(guī)劃方案是否滿足成本控制要求

負責根據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修訂目標成本

5.3.5成員公司工程管理部

負責根據(jù)銷售計劃、交地計劃等制定項目開發(fā)計劃初稿

負責根據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修訂項目開發(fā)計劃

5.3.6成員公司財務(wù)管理部

負責完成經(jīng)濟測算初稿,供前置聽證會審核核用,具體測算內(nèi)容詳見,可行性測算表

負責根據(jù)前置聽證會確定的產(chǎn)品方案,銷售計劃,定價策略,開發(fā)計劃等完成項目經(jīng)濟測算,包括,可行性測算表、經(jīng)營計劃表,區(qū)域已對上述兩表格的格式和內(nèi)容做了優(yōu)化和統(tǒng)一,并制定了相應(yīng)的填寫指引,具體請詳見可行性測算表,經(jīng)營計劃表

5.4新項目決策后階段

5.4.1成員公司項目發(fā)展部

如項目通過決策,決定參與獲取。則負責進行相關(guān)工作跟進,并根據(jù)集團授權(quán)額度進行項目獲取工作。

5.4.2成員公司設(shè)計部

如項目通過決策,決定參與獲取,則負責立即展開詳細規(guī)劃方案設(shè)計,并要求30

天之內(nèi)完成,以滿足當?shù)卣畧笈鬄闇省?/p>

5.4.3該項目總經(jīng)理

負責在項目規(guī)劃報建前10天內(nèi),負責組織項目產(chǎn)品決策會確認規(guī)劃方案并對目標襯布及經(jīng)營計劃進行檢討,形成產(chǎn)品決策。(如項目經(jīng)營計劃發(fā)生變化,在公司總經(jīng)理決策后需報集團或區(qū)域同意)

5.4.4項目前置工作小組

為落實集團及區(qū)域提高項目運營效率的戰(zhàn)略要求,保證前置工作質(zhì)量、強化項目前置工作專業(yè)能力,區(qū)域本部及各成員公司均成立了涵蓋相關(guān)專業(yè)人員的前置工作小組。

考慮專業(yè)性、保密性等因素,各成員公司的項目前置工作應(yīng)由前置工作小組負責,或其指導(dǎo)下進行。前置工作小組對所在公司的新項目前置工作質(zhì)量負責。

根據(jù)集團項目運營前置加速的要求,各一線成員公司新發(fā)展項目要在城市地圖、細分客戶的基礎(chǔ)上、運用七對眼睛,實現(xiàn)項目的客戶定位和產(chǎn)品解決方案前置,不同項目在決策會前的具體前置要求為:成熟產(chǎn)品項目要完成前置客戶定位、規(guī)劃方案及單體方案選型;標準華產(chǎn)品項目要完成前期客戶定位、規(guī)劃方案及單體實施方案選型,創(chuàng)新產(chǎn)品項目無前置要求。

篇2:校園安全隱患排查問責前置實施辦法

第一章?總則

第一條?為了進一步加強全州學校安全管理,全面落實安全工作責任制,建立校園安全管理的長效機制,積極預(yù)防校園各類安全事故,切實保障學校和師生員工生命財產(chǎn)安全,確保校園安全穩(wěn)定,特制定本辦法。

第二條?本辦法適用于本州行政區(qū)域內(nèi)各級各類學校、幼兒園以及各類民辦學校及培訓機構(gòu)(以下統(tǒng)稱學校)對自身安全隱患的排查整改和教育行政部門對所屬學校安全隱患排查整改的監(jiān)督管理及問責。有關(guān)法律法規(guī)對安全隱患排查整改另有規(guī)定的,依照其規(guī)定執(zhí)行。

第二章?安全隱患排查整改的職責

第三條?學校是安全隱患排查整改的責任主體,學校的法定代表人(公辦學校的校長、園長,民辦學校的董事長或其任命的校長、園長)對本學校安全隱患排查整改負全面責任。

第四條?安全隱患排查整改實行州、縣(市、區(qū))分級監(jiān)督管理機制。縣(市、區(qū))級教育行政部門負責組織、協(xié)調(diào)所轄學校的安全隱患排查整改工作,對所轄學校安全隱患排查整改工作實施監(jiān)督管理。州教育行政部門對本州行政區(qū)域內(nèi)學校的安全隱患排查整改工作實施監(jiān)督管理,指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督縣(市、區(qū))及直屬學校的安全隱患排查整改工作。

第三章?安全隱患排查的內(nèi)容及途徑

第五條?本辦法所稱安全隱患,是指學校違反安全法律、法規(guī)、規(guī)章、標準、規(guī)程和安全管理制度的規(guī)定,或因其他因素在教育教學活動中以及學校相關(guān)場所存在可能導(dǎo)致事故發(fā)生的物的不安全狀態(tài)、人的不安全行為和管理上的缺陷。安全隱患排查的主要內(nèi)容詳見《黔南州校園及周邊安全隱患排查表》(附件一)。

第六條?安全隱患排查的途徑包括學校自行排查、教育行政部門核查(如專項檢查、督導(dǎo)檢查等)、上級部門交辦或其他部門轉(zhuǎn)辦、群眾舉報等。

第四章?安全隱患的排查整改

第七條?學校應(yīng)當建立健全隱患排查整改的管理制度,逐級落實隱患排查整改責任制,明確責任人,確保安全隱患排查整改工作落實。

第八條?學校應(yīng)當每天組織責任人進行自查,排查各責任區(qū)的安全隱患。排查出的安全隱患應(yīng)及時向?qū)W校報告。學校對每天排查出的安全隱患進行登記管理,建立臺賬(詳見附件一),并按照職責分工實施整改。

第九條?鄉(xiāng)鎮(zhèn)教育管理辦公室(中心校)組織人員對轄區(qū)內(nèi)所有學校每周檢查一次,對檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患,應(yīng)及時通知隱患所在學校限期整改。

第十條?縣(市、區(qū))教育行政部門組織人員對轄區(qū)內(nèi)所有學校每月檢查一次,對檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患,應(yīng)下發(fā)《校園安全隱患限期整改通知書》(參照附件二)。學校整改完成后,應(yīng)向縣(市、區(qū))教育行政部門提交驗收報告,由縣(市、區(qū))教育行政部門組織驗收。驗收報告內(nèi)容包括:隱患概況;采取的方法和措施;隱患的整改方案及結(jié)果。

第十一條?州教育行政部門組織人員對轄區(qū)內(nèi)學校每半年檢查一次,對檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患,應(yīng)下發(fā)《校園安全隱患限期整改通知書》(詳見附件二)。學校整改完成后,應(yīng)向州、縣(市、區(qū))級教育行政部門提交驗收報告,州、縣(市、區(qū))兩級聯(lián)合組織驗收。?縣(市、區(qū))教育行政部門應(yīng)參照附件二制作本級《校園安全隱患限期整改通知書》。

第十二條學校健立建全隱患排查與整改月報制度。每月學校要向縣級教育主管部門提交本月安全隱患排查與整改報告,縣級教育主管部門每月要向州教育局上報學校安全隱患排查與整改報告。報告可以采用電子報表形式。如遭遇安全危機,進入緊急狀況,州教育局將視情況要求學校每周或每日提交安全隱患排查與整改報告。

第十三條?學校在隱患整改過程中,應(yīng)當采取張掛警示標語、懸掛防護繩及燈光警示等安全防范措施,防止在整改過程中發(fā)生各類事故。

第十四條?學校應(yīng)自覺接受上級有關(guān)部門對隱患排查整改工作的檢查、督促、指導(dǎo),并按照要求進行整改。

第五章?安全隱患排查整改的監(jiān)督管理

第十五條?建立安全隱患整改分級掛牌督辦制度。下達《校園安全隱患限期整改通知書》的州、縣(市、區(qū))級教育行政部門分別對所檢查出的較大以上安全隱患建立臺賬,進行掛牌督辦。掛牌方式可視情況采用發(fā)文公示、網(wǎng)上公示、宣傳媒體公示等方式。各隱患排查機構(gòu)應(yīng)及時驗收學校整改情況,直至隱患整改完畢經(jīng)驗收合格,方可取消備案。

第十六條?負責安全隱患排查整改監(jiān)督管理的機構(gòu),應(yīng)當對學校安全隱患整改落實情況進行定期跟蹤督查,做好督查記錄。對于整改不及時或可能危及安全的較大以上隱患,應(yīng)按照問責前置的要求立即啟動問責程序。

第十七條?學校要建立健全隱患排查臺賬,科學管理。要具體記錄隱患項目名稱、地點、隱患描述、可能影響的范圍及危害程度、整改時限、整改措施、整改責任人等情況,定期檢查督促。

第十八條?學校要堅持“誰主管、誰負責”的原則,嚴格按照職責分工,認真開展各類隱患排查和整改工作,做到不走形式、不留死角。對隱患排查、整改不力者,按照問責前置的要求予以問責。

第六章安全隱患問責前置

第十九條?凡學校發(fā)現(xiàn)自身存在安全隱患而整改不及時、繼續(xù)發(fā)展可能發(fā)生危及師生安全事故的;或?qū)W校自身存在安全隱患而未能及時發(fā)現(xiàn)、經(jīng)教育行政部門發(fā)現(xiàn)并告知學校存在安全隱患的;或?qū)W校二次及以上被上級教育行政部門檢查告知存在較大安全隱患而未作整改的,均按照問責前置的要求啟動安全隱患問責程序。

第二十條?對學校無法獨立完成整改、上報其直接主管的教育行政部門協(xié)調(diào)解決而未及時協(xié)調(diào)解決的安全隱患,如安保經(jīng)費撥付不到位、校園周邊環(huán)境存在安全隱患、違規(guī)接送學生車輛等,將由上級教育行政部門對該學校直接主管的教育行政部門問責。

第二十一條?上級教育行政部門對下級教育行政部門問責時,由上級教育行政部門主要負責人或其委托代理人向下級教育行政部門主要負責人問責;教育行政部門對所轄學校問責時,由教育行政部門主要負責人或其委托代理人向?qū)W校主要負責人問責。

第二十二條?出現(xiàn)下列情況時可免于問責:(一)被投訴或舉報的隱患在調(diào)查核實前學校已經(jīng)自行整改完畢的;(二)學校發(fā)現(xiàn)的安全隱患依靠自身力量無法整改,已經(jīng)書面上報其直接主管的教育行政部門,該教育行政部門長時間既未協(xié)助解決又不予答復(fù)的;(三)教育行政部門發(fā)現(xiàn)安全隱患依靠自身力量無法整改,書面上報當?shù)攸h委、政府,或書面協(xié)調(diào)有關(guān)部門協(xié)助解決,當?shù)攸h委、政府或相關(guān)部門長時間既未解決又不予以答復(fù)的;(四)因不可抗力(地震、洪水、雷擊等)造成安全隱患一時難以整改的。上述第二、三款均需學校或教育行政部門提供書面報告的原件或復(fù)印件。

第二十三條?問責時應(yīng)當明確規(guī)定安全隱患整改的期限;被問責的部門或?qū)W校應(yīng)當在規(guī)定的期限內(nèi)將隱患整改結(jié)果及處理決定上報問責部門。

第二十四條?學校可參照本辦法制定符合自身實際的安全隱患排查整改和問責前置實施細則。

第七章?安全隱患整改聯(lián)席會議制度

第二十五條學校發(fā)現(xiàn)的安全隱患依靠自身力量無法整改的,書面上報其直接主管的教育行政部門,由學校安全工作聯(lián)系會議辦公室按照《黔南州學校安全工作聯(lián)席會議制度》的責任和任務(wù)督促協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門整改,對整改不及時、繼續(xù)發(fā)展可能發(fā)生危及師生安全事故的或二次及以上被告知存在較大安全隱患而未作整改的,均按照問責前置的要求報請聯(lián)席會議召集人啟動安全隱患問責程序。

第二十六條聯(lián)席會議各成員單位根據(jù)各自職責分工組織人員對轄區(qū)內(nèi)學校的校園及周邊每半年檢查一次,對檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患要及時整改落實。

第八章?附則

第二十七條《黔南州校園及周邊安全隱患排查表》(附件一)每年需進行一次重新審議或修改完善。

第二十八條?本辦法自發(fā)布之日起施行。

篇3:萬科地產(chǎn)新項目前置工作制度作業(yè)指引

1、目的

為落實集團及區(qū)域提高項目運營效率的戰(zhàn)略要求,保證前置工作質(zhì)量,控制投資風險,特制定本制度

2、范圍及流程

2.1本制度適用于上海區(qū)域內(nèi)所有新項目前置工作(包括總部決策、區(qū)域決策項目)

2.1上海區(qū)域新項目前置工作流程請見萬科上海區(qū)域新項目前置工作流程圖

3.解釋

3.1前置工作:指項目通過決策之前,應(yīng)完成的項目開發(fā)流程。其目的為加快項目運營效率,達到獲取土地后進入實質(zhì)開發(fā)操作的效果。前置工作具體包括:土地屬性分析,客戶定位,產(chǎn)品建議書,規(guī)劃方案設(shè)計、成本控制、經(jīng)濟測算等工作。

3.2集團總部:指萬科企業(yè)股份有限公司

3.2區(qū)域:上海區(qū)域本部

3.4成員公司:指上海區(qū)域內(nèi)全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司。

3.5本文所致專業(yè)部門包括:區(qū)域企劃部、設(shè)計工程部、營銷管理部、綜合管理部、各成員公司項目發(fā)展部、市場營銷部、設(shè)計部、工程管理部、成本管理部、財務(wù)管理部等。

4、責任分工

4.1成員公司總經(jīng)理

在當?shù)仨椖啃畔@取后,負責決策是否跟進并展開前置工作。并確認項目的戰(zhàn)略要求,如:戰(zhàn)略意義、項目定位、客戶和產(chǎn)品方向,::并負責確定和批準前置工作計劃。

負責組織、監(jiān)督相關(guān)人員完成新項目前置工作,偏置項目立項及決策報告,并最終審核簽署,對其真實性及可行性負責。

結(jié)合公司實際現(xiàn)金運營狀況,審核新項目融資方案和現(xiàn)金流預(yù)測表,并對新項目經(jīng)營計劃負責。

如果新項目獲取后,項目經(jīng)營計劃、規(guī)劃方案等發(fā)生調(diào)整變化,則負責審核調(diào)整的可行性,并對調(diào)整后的經(jīng)營計劃、規(guī)劃方案負責。同時負責獲取集團,區(qū)域相關(guān)部門同意。

4.2成員公司項目發(fā)展部

負責新項目前置工作的總體管理和協(xié)調(diào)

負責土地屬性收集和分析

負責項目發(fā)展相關(guān)文件的匯總、編寫及報送,包括:七對眼睛表單、立項及可研報告等

負責發(fā)起新項目立項會、前置工作聽證會、決策會的申請

負責項目獲取工作

4.3成員公司市場營銷部

負責完成新項目的市場、客戶、產(chǎn)品定位分析工作

負責完成產(chǎn)品建議書

負責審核設(shè)計方案是否滿足客戶需求(產(chǎn)品建議深化)

負責確定項目銷售計劃及定價策略。

4.4成員公司設(shè)計部

負責新項目設(shè)計用地分析

負責確定項目系列歸屬,根據(jù)客戶需求確定是否采用成熟或標準化產(chǎn)品(如果采用創(chuàng)新產(chǎn)品,則需報集團確認),并確定單一產(chǎn)品方案。

負責完成用地強排,概念設(shè)計直至詳細規(guī)劃方案的前置設(shè)計工作。

4.5成員公司財務(wù)管理部

負責完成新項目的經(jīng)濟測算

負責完成新項目的運營計劃排定

4.6成員公司工程管理部

負責確定項目開發(fā)計劃,并對其實現(xiàn)負責;

4.7成員公司成本管理部

負責單一產(chǎn)品成本測算

負責確定新項目目標成本,并負責在前置工作中對各環(huán)節(jié)進行成本控制和管理,對最終項目目標成本實現(xiàn)和成本控制負責。

4.8該項目總經(jīng)理

負責在項目獲取后,正式規(guī)劃報建前10天內(nèi)組織項目產(chǎn)品決策會,確定規(guī)劃方案并對目標成本及經(jīng)營計劃進行檢討,形成產(chǎn)品決策會(如果項目經(jīng)營計劃發(fā)生變化,在公司總經(jīng)理決策后需報區(qū)域或集團同意)

備注

當進行區(qū)域新城市項目發(fā)展工作時,由區(qū)域管理層負責決策是否跟進并展開前置工作。

當進行區(qū)域新城市項目發(fā)展工作時,上述成員公司專業(yè)部門職能由區(qū)域本部相對應(yīng)的專業(yè)部門承擔。

5、新項目前置工作流程和要求

5.1前置工作流程

5.1.1前置工作標準周期及形式

新項目前作工作周期:決策會前周期為68天,決策會后工作周期為30天。具體各分項工作時間要求詳見萬科上海區(qū)域新項目前置工作流程圖

新項目前置工作總負責人為所在成員公司總經(jīng)理。總牽頭和責任部門為成員公司項目發(fā)展部。各項目發(fā)展部必須承擔其管理、協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門提高質(zhì)量完成前置工作的職責,并對前置工作的計劃管理負責。相關(guān)專業(yè)部門對各專業(yè)內(nèi)的前置工作成果負責,并配合項目發(fā)展部的前置計劃管理工作。

5.2新項目前期研究階段

5.2.1在項目發(fā)展部召集前期啟動務(wù)虛會后,公司總經(jīng)理負責召集管理層決策是否開展前置工作、并確認項目目標,包括:戰(zhàn)略類型。初步盈利目標,定位研究方向,前置工作計劃等。

5.2.2成員公司項目發(fā)展部

負責在獲取項目信息后向區(qū)域管理層、所在公司管理層、區(qū)域企劃部、區(qū)域及所在公司前置工作小組進行通報,提交意向信息通報表,具體報送辦法詳見上海區(qū)域新項目發(fā)展制度實施細則。

負責安排區(qū)域決策委員會現(xiàn)場看地:成員公司項目發(fā)展部提前5天向區(qū)域企劃部提交看地安排并負責組織工作,具體

看地時間由區(qū)域本部企劃部協(xié)調(diào)確認;

負責在意向信息通報表發(fā)送后5日內(nèi),完成項目土地屬性分析,包括但不限于土地的區(qū)位、四至、規(guī)劃指標、配套情況、::宗地現(xiàn)狀及拆遷交地計劃等內(nèi)容,供前置啟動務(wù)虛會,并監(jiān)督確認項目目標

負責在前置啟動務(wù)虛會結(jié)束后一個工作日內(nèi),根據(jù)會議決議確定新項目的前置工作計劃,并報送區(qū)域本部企劃部備案。區(qū)域本部企劃部將根據(jù)該計劃安排立項會,前置聽證、決策會等項目決策流程,并根據(jù)該計劃對各項目前置工作進行評估和監(jiān)督。原則上區(qū)域所有項目前置工作計劃都應(yīng)按照工作流程圖中確定的標準流程和工期執(zhí)行。如有不一致之處,應(yīng)在報企劃部的同時進行說明。經(jīng)區(qū)域確認后可執(zhí)行。

5.2.3成員公司市場營銷部

在收到項目意向信息通報表后,于5日內(nèi)完成項目初步市場分析,供前置啟動務(wù)虛會使用

在項目發(fā)展部提交土地屬性分析后,負責完成項目市場、客戶、產(chǎn)品定位分析,研究內(nèi)容包括:片區(qū)市場研究與分析,競爭項目研究、項目客戶定位,單一產(chǎn)品價格定位、產(chǎn)品組合方案及對應(yīng)銷售計劃等,具體內(nèi)容要求詳見萬科上海區(qū)域項目前置營銷工作指引。

負責在設(shè)計部提供單一產(chǎn)品方案、成本部提供單一產(chǎn)品成分測算結(jié)果之后,牽頭財務(wù)管理部進行多產(chǎn)品方案收益測算,并完成項目產(chǎn)品建議書。確定:目標客戶、產(chǎn)品類型及組合、定價策略、產(chǎn)品建議及要求等內(nèi)容。

項目產(chǎn)品建議書須經(jīng)所在公司總經(jīng)理確認后提交設(shè)計部,設(shè)計部按此進行產(chǎn)品強排方案設(shè)計。

5.2.4成員公司設(shè)計部

在項目發(fā)展中部完成項目土地屬性分析后,負責完成設(shè)計用地分析,包括:規(guī)劃條件、市政條件、交通組織、功能排布,用地價值分析、首期范圍、流線安排,具體內(nèi)容要求詳見萬科上海區(qū)域項目前置設(shè)計工作指引。

在市場營銷部完成項目產(chǎn)品初步定位后,負責確定單一產(chǎn)品方案,須明確是否采用成熟產(chǎn)品。

完成產(chǎn)品強排方案,具體內(nèi)容及要求詳見設(shè)計工作指引

5.2.5成員公司成本管理部

在設(shè)計部確定單一產(chǎn)品方案后,負責完成單一產(chǎn)品成本測算,為收益測算和產(chǎn)品建議書確定提供支持。

負責根據(jù)產(chǎn)品建議及定位擬定項目成本控制目標,指導(dǎo)產(chǎn)品強排設(shè)計工作。

5.2.6成員公司財務(wù)部

在成本部完成單一產(chǎn)品測算后,完成單一產(chǎn)品和多種產(chǎn)品組合方案收益測算,為營銷系統(tǒng)確定產(chǎn)品建議書提供支持。

5.3新項目立項及決策審批階段

5.3.1成員公司項目發(fā)展部

在產(chǎn)品建議書和用地強排方案完成后,負責完成立項報告編制,并申請召開立項會,具體編制方法詳見立項會編制指引,會議發(fā)起辦法詳見上海區(qū)域新項目發(fā)展制度實施細則。

負責匯總完成七對眼睛表單

在項目規(guī)劃方案初稿、銷售計劃初稿、開發(fā)計劃初稿、經(jīng)濟測算初稿完成之后,負責完成前置工作聽證會審議內(nèi)容填寫,并申請召開前置工作聽證會。具體填寫辦法詳見區(qū)域前置聽證會審議內(nèi)容。

負責根據(jù)確定的產(chǎn)品方案,銷售計劃,定價策略,開發(fā)計劃、測算結(jié)果等完成可研決策報告編制,編制方法詳見項目可性性研究報告編制指引,并申請召開決策會。

5.3.2成員公司市場營銷部

負責審核項目規(guī)劃方案是否滿足目標客戶需求(產(chǎn)品建議深化)

負責確定項目銷售計劃及銷售策略

負責根據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修改和確定項目銷售計劃及銷售策略

5.3.3成員公司設(shè)計部

負責完成設(shè)計任務(wù)書,并將目標襯布落實到設(shè)計任務(wù)書中,保證控制效果。具體內(nèi)容及要求詳見萬科上海區(qū)域項目前置設(shè)計工作指引。

負責完成概念設(shè)計方案,具體標準及內(nèi)容要求詳見科上海區(qū)域項目前置設(shè)計工作指引

5.3.4成員公司成本管理部

負責制定項目目標成本,并作為設(shè)計條件落實到規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書中

負責審核項目規(guī)劃方案是否滿足成本控制要求

負責根據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修訂目標成本

5.3.5成員公司工程管理部

負責根據(jù)銷售計劃、交地計劃等制定項目開發(fā)計劃初稿

負責根據(jù)前置工作聽證會結(jié)果修訂項目開發(fā)計劃

5.3.6成員公司財務(wù)管理部

負責完成經(jīng)濟測算初稿,供前置聽證會審核核用,具體測算內(nèi)容詳見,可行性測算表

負責根據(jù)前置聽證會確定的產(chǎn)品方案,銷售計劃,定價策略,開發(fā)計劃等完成項目經(jīng)濟測算,包括,可行性測算表、經(jīng)營計劃表,區(qū)域已對上述兩表格的格式和內(nèi)容做了優(yōu)化和統(tǒng)一,并制定了相應(yīng)的填寫指引,具體請詳見可行性測算表,經(jīng)營計劃表

5.4新項目決策后階段

5.4.1成員公司項目發(fā)展部

如項目通過決策,決定參與獲取。則負責進行相關(guān)工作跟進,并根據(jù)集團授權(quán)額度進行項目獲取工作。

5.4.2成員公司設(shè)計部

如項目通過決策,決定參與獲取,則負責立即展開詳細規(guī)劃方案設(shè)計,并要求30

天之內(nèi)完成,以滿足當?shù)卣畧笈鬄闇省?/p>

5.4.3該項目總經(jīng)理

負責在項目規(guī)劃報建前10天內(nèi),負責組織項目產(chǎn)品決策會確認規(guī)劃方案并對目標襯布及經(jīng)營計劃進行檢討,形成產(chǎn)品決策。(如項目經(jīng)營計劃發(fā)生變化,在公司總經(jīng)理決策后需報集團或區(qū)域同意)

5.4.4項目前置工作小組

為落實集團及區(qū)域提高項目運營效率的戰(zhàn)略要求,保證前置工作質(zhì)量、強化項目前置工作專業(yè)能力,區(qū)域本部及各成員公司均成立了涵蓋相關(guān)專業(yè)人員的前置工作小組。

考慮專業(yè)性、保密性等因素,各成員公司的項目前置工作應(yīng)由前置工作小組負責,或其指導(dǎo)下進行。前置工作小組對所在公司的新項目前置工作質(zhì)量負責。

根據(jù)集團項目運營前置加速的要求,各一線成員公司新發(fā)展項目要在城市地圖、細分客戶的基礎(chǔ)上、運用七對眼睛,實現(xiàn)項目的客戶定位和產(chǎn)品解決方案前置,不同項目在決策會前的具體前置要求為:成熟產(chǎn)品項目要完成前置客戶定位、規(guī)劃方案及單體方案選型;標準華產(chǎn)品項目要完成前期客戶定位、規(guī)劃方案及單體實施方案選型,創(chuàng)新產(chǎn)品項目無前置要求。