圖書城工程前期介入方案

1、工作內(nèi)容

工程管理前期介入工作的充分與否,將直接關(guān)系到接管以后的服務(wù)水準(zhǔn),房屋及其配套設(shè)施的驗收。

A定期聯(lián)絡(luò)溝通

物業(yè)管理情況、工程進(jìn)度、質(zhì)量情況溝通

前期工程情況溝通

相關(guān)部門工作情況溝通

各施工單位溝通

相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)

供電部門的聯(lián)絡(luò)

供水部門的聯(lián)絡(luò)

有線電視臺的聯(lián)絡(luò)

電信部門郵電部門的聯(lián)絡(luò)

B項目前期介入

制訂工程管理分階段目標(biāo)

對建筑、設(shè)施設(shè)備各系統(tǒng)的設(shè)計進(jìn)行回顧與檢討

參與設(shè)施和設(shè)備的測試和調(diào)試

提出對不完善工程設(shè)計的整改補救建議

熟悉建筑結(jié)構(gòu),隱蔽工程情況,為驗收和維護(hù)作準(zhǔn)備

建立設(shè)備臺帳,設(shè)備檔案.

資料的收集

工程竣工圖紙的收集整理

設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)品說明使用操作說明文件

設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品的技術(shù)資料零部件供應(yīng)商情況

C文件制作

裝修管理規(guī)定

工程部員工日常巡檢路線、項目、記錄表格

保養(yǎng)計劃書、責(zé)任人、保養(yǎng)記錄表格

緊急故障應(yīng)急預(yù)案

D預(yù)算

(1)制運行和維修的成本

(2)預(yù)算費用

(3)使未來的經(jīng)營管理的決定變的容易

2.工作過程

我們的技術(shù)審計包括施工規(guī)范、竣工圖及其他的相關(guān)文件,以及對現(xiàn)場機電設(shè)施和設(shè)備的檢查以及選擇如下一些關(guān)鍵的設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行性能試驗。

雨、污水排水系統(tǒng)和生活用水排水系統(tǒng)

供水系統(tǒng)

建筑安全系統(tǒng)

配電系統(tǒng)

消防系統(tǒng)

避雷系統(tǒng)

安防系統(tǒng)

我們將從物業(yè)使用的角度,對以上的系統(tǒng)進(jìn)行評估。

1、運行、配置/分配的簡易性

2、運作的安全性和經(jīng)濟(jì)性

3、系統(tǒng)的充足性、靈活性和多功能性,以便應(yīng)付和滿足建筑物的可能用途和滿足由于功能變化的漸增的要求。

4、對建筑物的各職能范圍內(nèi)的服務(wù)功能的配置。

5、節(jié)能和環(huán)保問題

我們也將判斷系統(tǒng)由于日常使用而產(chǎn)生的效率降低的問題,為維持系統(tǒng)長期的良好性能,我們將會特別比較系統(tǒng)的容量。

1、參與調(diào)試、驗收

2、資料歸類

A建立設(shè)備臺帳

B建立設(shè)備檔案

對參與調(diào)試的設(shè)備

(1)作詳細(xì)的測試記錄

(2)調(diào)試過程記錄,作為今后維修的參考

我們將根據(jù)以上的現(xiàn)場工作情況,制定一套切合實際的圖書城工程管理方案。

2、工程前期介入時間表

工程管理進(jìn)度細(xì)覽

項目內(nèi)容時間人員

工程前期介入掌握施工現(xiàn)狀,熟悉隱蔽工程,對各系統(tǒng)作現(xiàn)場勘察了解,熟悉配電設(shè)施、機電設(shè)備詳細(xì)情況等。

從物業(yè)管理角度,提出合理化建議

進(jìn)駐至大廈全部竣工

工程部部長及工程師主管

制訂工程管理方案對圖書城深入調(diào)查研究,針對設(shè)施設(shè)備的特點,制訂方案逐步完善,引入ISO9002質(zhì)量保證體系

進(jìn)駐兩個月后,至大廈全部竣工

設(shè)備調(diào)試驗收與接管依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題,督促整改,辦理移交手續(xù),做好遺留工程備案

根據(jù)工程進(jìn)度,安排交接管時間

招聘培訓(xùn)招聘人員的現(xiàn)場培訓(xùn)、熟悉現(xiàn)場、管理設(shè)備視設(shè)備調(diào)試、驗收工作進(jìn)度,部分員工到崗、開業(yè)前一個月。全部到崗

完善管理及工作條件安排管理用管,維修工作間,逐步配備工具、物資裝備合同簽定及大廈全部竣工

工程部長

試運作按制訂的管理方案開業(yè)后二個月

定型管理根據(jù)實際運作情況對管理方案修正試運作二個月后

培訓(xùn)計劃

序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間培訓(xùn)對象

1物業(yè)管理概述:

1、物業(yè)管理起源和發(fā)展

2、物業(yè)管理基本內(nèi)容

3、物業(yè)管理環(huán)節(jié)

4、物業(yè)管理法規(guī)入伙前兩個月全體工作人員

2職業(yè)道德、職業(yè)禮儀同上同上

3物業(yè)管理前期介入

1、前期介入工作內(nèi)容和意義

2、物業(yè)管理與招商配合的工作方法

3、物管前期介入與施工的配合同上同上

4崗位技能培訓(xùn)

1、保安前期工作

2、保潔前期工作

3、水電前期工作

4、水電、保安、保潔ISO9001操作規(guī)程同上同上

5接管驗收

1、接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

2、接管驗收要點

3、建立工程技術(shù)檔案

4、工程返修管理入伙前一個月工程部為主

6入伙準(zhǔn)備工作資料

1、入伙資料

2、入伙工作流程

3、業(yè)主接待與溝通技巧

4、建立業(yè)主檔案入伙前兩周全體人員

7日常管理服務(wù):按ISO9001體系運作

1、治安管理2、消防管理

3、停車管理4、電水氣及通信管理

5、設(shè)備設(shè)施管理6、裝修管理

7、維修服務(wù)8、保潔管理

9、綠化管理10、便民服務(wù)

11、社區(qū)文化活動12、文件記錄管理

13、采購管理14、人事行政管理

15、財務(wù)管理16、應(yīng)急管理入伙前一個月至入伙后三個月根據(jù)工作崗位和部門職責(zé)分工進(jìn)行

8業(yè)主意見調(diào)查,業(yè)主投訴和處理入伙前一周全體人員

9CI系統(tǒng)的建立與管理入伙前一個月至入伙后一個月各部門負(fù)責(zé)人

10業(yè)主委員會,創(chuàng)優(yōu)工作入伙六個月后各部門負(fù)責(zé)人

篇2:文華居物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

桂花居前期介入主要工作內(nèi)容

1、對設(shè)施、設(shè)備的安裝和驗收的跟蹤配合。

2、物業(yè)交接中,各種物品、資料的準(zhǔn)備和制作。

3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話進(jìn)行收集。

4、作好技術(shù)資料交接前的準(zhǔn)備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對該物業(yè)的客戶檔案資料進(jìn)行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項服務(wù)。

6、在竣工驗收的基礎(chǔ)上,按照國家有關(guān)交接驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管、驗收。

7、物業(yè)服務(wù)人員的招聘、培訓(xùn)、現(xiàn)場實習(xí)和具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

8、房屋裝修過程中的監(jiān)管和服務(wù)。

9、物業(yè)各種標(biāo)識的制作和服務(wù)工具的配置。

10、物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實施。

篇3:物業(yè)前期介入程序文件

物業(yè)前期介入程序文件

1.0目的

對物業(yè)管理前期介入的物業(yè)形成前期的階段性管理進(jìn)行規(guī)定,為以后物業(yè)管理打下基礎(chǔ),確保物業(yè)管理服務(wù)滿足開發(fā)商、業(yè)主住戶和法律法規(guī)要求。

2.0范圍

適用于物業(yè)接管驗收前介入房屋開發(fā)商的開發(fā)、樓宇的設(shè)計、施工、配套設(shè)施采購、驗收、安裝、房產(chǎn)的銷售,物業(yè)宣傳等過程的管理。

3.0職責(zé)

3.1品質(zhì)督導(dǎo)負(fù)責(zé)物業(yè)前期介入控制的歸口管理,具體負(fù)責(zé)與房產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)絡(luò)物業(yè)前期介入的有關(guān)配合房產(chǎn)銷售、宣傳、公司投標(biāo)等事宜。

3.2物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組(籌備)的各專業(yè)組分別介入?yún)⑴c審查房屋設(shè)計圖紙、房屋建筑工程施工質(zhì)量監(jiān)控,配套設(shè)施的采購、驗收、安裝等有關(guān)事宜。

4.0工作程序

4.1物業(yè)前期介入管理,是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)房屋開發(fā)設(shè)計階段即介入,從事物業(yè)形成前的階段管理。

4.2物業(yè)前期介入管理的必要性

按照全面質(zhì)量管理的“全過程、全要素和全員管理”的管理思想,在物業(yè)設(shè)計開發(fā)建造之時開始,物業(yè)公司代表業(yè)主參與物業(yè)管理有關(guān)活動,是一項物業(yè)管理的前期管理。其意義有:

4.2.1物業(yè)公司參與對設(shè)計的評審,可利用物業(yè)管理企業(yè)豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出修改意見,使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理要求,完善房屋設(shè)計要求,并為以后的管理工作打下基礎(chǔ)。

4.2.2物業(yè)公司在物業(yè)管理使用方面擁有第一手資料,對樓宇使用過程所暴露出各種工程質(zhì)量問題清楚,物業(yè)公司參與監(jiān)理可彌補解決可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患,提高房屋的建造質(zhì)量,一定程度避免以后物業(yè)管理中的“老大難”問題,盡可能將房屋質(zhì)量問題消滅在建造過程中。

4.2.3提前介入對所管物業(yè)如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況進(jìn)行了

解熟悉,為竣工驗收接管驗收打下基礎(chǔ)。

4.2.4物業(yè)公司派人員參與先期開發(fā),熟悉該物業(yè)各個部分、設(shè)備環(huán)境,對以后物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)、維護(hù)保養(yǎng)帶來許多便利:

a)方便了物業(yè)管理中維護(hù)保養(yǎng)計劃;

b)方便了物業(yè)管理中的檢修;

c)確保了檢修質(zhì)量;

d)方便了物業(yè)管理改造、拆除及設(shè)備的更換,提高了物業(yè)管理效率和工作質(zhì)量。

4.3物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容。

4.3.1參與投標(biāo)洽談管理業(yè)務(wù),物業(yè)公司通過市場調(diào)研了解房產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)動態(tài),掌握開發(fā)信息通過投標(biāo)競爭接洽業(yè)務(wù)。

4.3.2建立與業(yè)主住戶的關(guān)系

物業(yè)管理通過參與房產(chǎn)開發(fā)商的銷售活動與業(yè)主(開發(fā)商)接觸、溝通、協(xié)商,又與購房者未來業(yè)主或住戶取得聯(lián)系,散發(fā)公司宣傳材料聽取意見要求和希望;了解業(yè)主住戶對物業(yè)所有安排打算。參與銷售部門同業(yè)主住戶簽訂物業(yè)管理合約,向業(yè)主提供介紹業(yè)主臨時公約,裝修管理辦法、大門設(shè)置、出入、停車場等管理辦法,物業(yè)管理費用收取辦法等信息。

4.3.3察看記錄工程建筑現(xiàn)場為以后物業(yè)管理提供基礎(chǔ)。

a)審查土建構(gòu)造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實施設(shè)備情況;

b)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法;

c)施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修要點、圖紙更改等記錄;

d)參與設(shè)施工程驗收,對各種設(shè)施設(shè)備的外觀、性能、功能進(jìn)行檢查,按整改計劃督促施工整改。

4.3.4根據(jù)業(yè)主住戶的希望要求設(shè)計管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度。如:

a)與開發(fā)商共同起草物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主臨時公約、裝飾施工管理辦法等;

b)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu),規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制和住戶手冊,物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等;

c)制定上崗人員的培訓(xùn)計劃,實施培訓(xùn)。

4.3.5建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

a)建立保安、清潔、綠化、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)隊伍,訂立合同;

b)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門聯(lián)絡(luò)、溝通;

c)建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。

4.3.6準(zhǔn)備物業(yè)的交接

a)擬訂移交接管辦法;

b)準(zhǔn)備移交接管事項。

5.0支持/相關(guān)文件

《物業(yè)入伙及裝修控制程序》

《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》

《與顧客有關(guān)過程控制程序》

6.0記錄

《前期介入巡檢記錄》