商業大廈項目物業管理前期介入工作

物業管理的前期介入是物業管理整體階段的基礎和重要環節,在此階段,物業管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業的接管驗收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎。

總體來講,物業管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內容:

?施工期物業管理

?設施設備調試期物業管理

?竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理

?其他前期準備工作

?前期物業管理人員安排與工作進度

1施工期物業管理工作

1.1盡快熟悉現場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄;

1.2了解設計和施工狀況,各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置,環境清潔用水預留接口等;

1.3根據以往的工程前期介入和物業管理經驗,就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題,與發展商協商,進行前期協調改進;

1.4對影響大廈功能、危及設備及業主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題,及時與發展商洽談解決,盡量不留后患;一時無法解決時,列出整改報告,提交發展商備案處理。

2設施設備調試期物業管理

在設施設備調試期,**將委派由機電工程部經理帶隊、各專業工程師組成的小組來現場協助工作,除進行專業培訓工作外,與管理機構的工程技術人員一起,共同開展以下工作:

2.1對設備的選型、安裝提出建議,對現場設施設備安裝狀況進行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質量監控,各種管線的預埋等;

2.2出席有關工程的會議,參與機電設備的測試檢查,建立調試檔案;

2.3及時發現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業管理專業角度提出相應的整改意見,及時通報發展商。

2.4參與設備的調試

將工程技術人員分成四個小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(包括空調、通風及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監控、綜合布線等)等項目的調試,掌握設施設備的性能、結構、參數、工和環境條件和操作要領,進行詳細的記錄。在進行調試觀摩的同時,根據了解的實際情況,編制今后的設施設備操作維修規程和各項作業指導書。

3大廈竣工驗收及接管驗收期物業管理

3.1大廈工程竣工驗收

**工程竣工并開始驗收,管理處人員將參與建筑質量主管部門與業主組織的工程竣工驗收工作,協助為主了解、發現施工質量問題,并作好驗收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協助,并報發展商。

3.2物業接管驗收

物業接管驗收應在工程竣工驗收后進行,也可同時進行。由于相關的交接方不同,驗收的側重面及程度也不一樣,需要區別對待。工程竣工驗收是施工單位向發展商移交物業,驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查;而物業接管驗收是發展商向物業管理方移交物業,驗收的方式是按業主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內容是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收、資料交接、其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。

3.3現場驗收主要項目

a.土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

b.裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護攔及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區域設施設備的外裝飾;各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等。

c.供配電系統:包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強電檢查并內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

d.給排水系統:各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網、接頭及閥門等;檢查并內管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等;人防工程及相應供水系統等。

e.電梯系統:各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

f.空調系統:空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各風管及風口;空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等(包括暖風系統);空調冷卻水系統、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等;

g.弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內管線、接線箱等。

3.4資料交接

a.產權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。

b.技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、空調、電梯)及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

c.驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

3.5其他交接

a.設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等。

b.具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協議也可)等。

c.公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

3.6接管驗收注意事項

a.在接管驗收前,管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統一驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。

b.接管驗收不但要檢查物業的質量,而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等

類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。

c.針對初驗發現的問題,若屬于必須改正的,書面報請施工管理方敦促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發展商認可:屬于無法返修的項目,報告發展商記錄備案。

4其它前期準備工作

4.1室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據**室外綠化、停車場、道路標識系統及園林小品的配套計劃,管理處將結合日后物業管理運作的需求和實際情況,提出相關工作建議供施工管理方參考。

4.2清潔衛生與環境衛生前期介入

在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作,管理處應該予以全面配合。在此項工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業主的損失及后續物業管理工作的困難。

4.3消防及安全管理前期介入

大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現場情況復雜,極易發生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查,及時發現危險隱患,報告施工管理方采取措施,以保證生命財產的安全。

4.4外部公共關系建立

為保證今后物業管理的順利開展,管理處主任須在**全面啟用前,與相應的政府及公用事業各職能機構(工商、稅務、物價、供電、供水、電信、環衛、園林、環保、交管、郵電等)建立穩定的溝通渠道,辦理相應的法律文本,并獲得當局的批準。

4.5客戶全面進駐準備

在**大廈客戶全面進駐之前,**將主動與客戶協調,確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中,管理處將再次確認安排事項,派有關人員在現場迎接、指引路線,同是監督搬運工作遵守有關規定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。

5前期物業管理人員安排計劃與工作進度

5.1人員安排計劃

根據前期管理工作計劃及施工進度,**管理處的員工將按計劃逐步招調到位。

a.施工期人員安排及職責

?成立前期物業管理小組,組長1人,由**副總經理擔任,組員4人,包括**管理處主任以及拓展策劃、機電工程、經營管理部的有關人員。負責領導、指揮、安排前期物業管理工作,并在中標15天后,赴**施工現場與施工管理方會晤,安排進一步的調查摸底,制定出具體的**《物業管理前期介入方案》和《經營策劃方案》等。

?派長駐**施工現場管理人員1人,在中標15天后進入現場,負責與施工管理方保持密切的聯系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現場的物業管理前期工作。

b.設備調試期人員安排與職責

成立以工程部經理為組長,由配電、給排水、空調、自動化專業工程師組成的四人小組赴現場,參與設備調試期觀摩,負責掌握設施設備的性能、結構、參數等,編制設施設備操作維修規程和各項作業指導書等。

c.接管驗收前3個月人員安排與職責

?接管驗收前3個月,**派往**的7名管理骨干將全部到位,負責**物業管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

?此階段**將適時派出由副總經理帶隊的專業人員4~5人參與接管驗收,擬訂**《物業管理接管驗收方案》,協助管理處開展工作。

?接管驗收前1個月,管理處全部人員到位。

5.1工作進度

根據**實際情況和行業慣例,建議在定標后10天內簽定《物業管理委托合同》,中標15天后開展前期管理。

**大廈前期介入工作進度表表1

月份項目

5月底6~9月10月初11月底12月底

簽定《物業管理委托合同》

施工管理方的初次會晤

熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業管理前期介入方案》

參與設施設備的調試

盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統方案

竣工驗收

物業接管現場驗收(包括備品備件)

物業各種資料交接

返修、復驗及試運行

清潔開荒

公眾文件送審并發布

準備迎接全面進駐

物資裝備的準備

外部公共關系的建立

全面進駐并開始正式運行

注:籌備期具體工作時間視施工進度調整。

篇2:物業管理前期介入工作內容4

物業管理前期介入的工作內容(4)

第四節驗收階段介入

接管驗收定義:

物業公司在接管委托方的物業時,以物業房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。

成立驗收小組制定驗收計劃:

1.由物業總經理在物業管理合同規定的接管日期前一個月成立物業接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經過相關專業的教育或培訓。

2.物業接管小組組長擬定物業接管計劃并報總經理審批,物業接管計劃應包括以下內容:

a)物業接管驗收項目清單;

b)小組人員分工;

c)接管日程安排;

d)其他(如提前介入在建工程驗收等)。

3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現場十五天完成驗收。

圖紙資料的驗收

1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:

a)全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);

b)施工承包合同復印件;

c)機電設備使用說明書;

d)電梯使用許可證;

e)隱蔽工程驗收記錄(涉及物業管理過程的項目);

f)供水、供電的指標批文;

g)供氣系統驗收證明(含指標批文);

h)智能化系統驗收證明;

i)消防系統驗收證明;

j)接地電陰檢測記錄;

k)防雷引下線焊接記錄;

l)地下管網竣工圖;

m)設備供貨合同復印件;

n)其他資料。

物業的驗收

1.房屋及分戶(層)設施的驗收

a)房屋墻、地、門、窗裝修情況;

b)供水、供電情況;

c)水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規定);

d)智能化設備情況;

e)其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。

2驗收要求

a)房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

b)質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。

3.公共設施驗收

a)給排水系統;

b)供電系統;

c)燃氣系統;

d)空調系統;

e)消防系統;

f)通訊系統;

g)安防系統;

h)電梯系統;

i)園林綠化系統;

j)道路、照明系統;

k)管理配套系統(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。

4.驗收要求:

a)公共設施完善,符合小區的規劃的記載;

b)給排水系統、電氣系統、照明系統、電梯系統、管理配套設施系統的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。

c)對燃氣系統,接管小組應索取有關專業公司驗收合格證明。

d)對安防、智能化系統及電梯工程接管小組應索取有關專業公司和政府監管部門的驗收合格證明。

e)消防系統要求有消防部門檢驗驗收合格證明。

f)系統的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規定。

g)園林綠化系統應符合綠化設計方案和綠化保養合同的要求。

驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。

5.物業接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。

6.驗收責任人根據驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。

7.驗收責任人對自己簽發的《交接問題處理單》的執行情況進行監控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續完善。

8.驗收責任人在自己簽發的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。

9.接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業接管驗收工作進行監控,發現有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。

物業預驗收

1.對于在建大型物業,由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小

組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。

2.對物業進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區規劃、工

程建設進度、物業交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。

物業的正式驗收接管

1.物業接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均

完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業整體移交驗收表》,物業即正式接管。

2.對新建保修期內的物業,《物業整體移交驗收表》應一式三份,由開發商、施工單位和物業管理公司三方簽章后各執一份。

3.對保修期滿的物業,《物業整體移交驗收表》一式兩份,由物業管理公司和開發商雙方簽章各執一份。

4.物業正式驗收接管后,物業交付給業主前,開發商基于任何考慮對物業進行改建、增建,接管小組

組長(或管理處主任)均需要求開發商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。

入伙前信息處理流程圖

篇3:物業管理前期介入工作內容3

物業管理前期介入的工作內容(3)

第三節施工建設階段介入

物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。

施工建設介入程序與內容

1.成立工程介入小組,一般2~3人,專業組人員專業搭配合理,具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧,并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業對接,及時回復物業的建議。

2.介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進,發現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

3.實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現場發現的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。

4.物業定期參加地產組織的項目現場工作協調會,及時溝通相關問題和進度。

5.物業對介入中發現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導,并跟進問題整改落實情況。

物業公司在項目施工階段介入應注意的要點

1.了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度,注意完善相關設計規劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2.地下室工程

地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境,是滲漏問題的常發部位。因此,根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項:

a)無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防

水工程施工。

b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔

時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規范施工;養護時間和養護方式應嚴格監控,此項是承建商經常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。

c)采用水泥砂漿防水層,除按設計及規范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層

作法防水層宜連續施工,各層緊密貼合不留施工縫。

3.回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。

4.樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質量,通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問

題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現露筋現象。

b)砼澆注:除發展商的監理人員注意按施工規范監理施工外,鑒于物業常見質量問題,物業參與

監理的人員應重點對廚房、衛生間的地面澆注進行監理,有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題,通常會引發廚、廁、衛生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水,還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。

5.砌筑工程

建成物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。

6.裝飾工程

a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵,應嚴格監督。

b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。

c)地面:廚、廁地面,作為濕區應重點監理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。

7.門窗工程

木門與墻體接合處,由于材質的差別,經常會出現縫隙,外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。

8.給排水工程

a)給水工程:如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用PVC水管。