公館前期服務管理:前期介入

第一節(jié)前期介入

我們將提供全面的前期介入服務,并從物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議,為今后開展物業(yè)服務工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操階段做好充分的準備工作。

前期介入工作內容主要以下四個方面的內容:

?規(guī)劃設計期間的介入工作

?工程施工期間的介入工作

?設施設備調試期間的配合工作

?銷售推廣配合工作

一、規(guī)劃設計期間的介入工作

安排各專業(yè)人員對項目及所在區(qū)域進行實地考察,通過研讀、消化、理解項目公司提供的初步規(guī)劃、方案設計、項目模型、全套施工圖紙等資料,了解項目的規(guī)劃意圖和設計內容。

?考查整體工程進度,協(xié)助項目公司各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案;

?建筑設計(地下、地面、標準層、屋面)是否滿足物業(yè)服務的需求;

?設備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求;

?對室外空調機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;

?根據清潔管理經驗及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和價格建議;

?管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;

?在不增加項目開發(fā)成本的情況下,為配合國際環(huán)保理念的推行,對適當設置一些環(huán)保設施,如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;

?對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議,并依據我司對樓宇機電設備和電梯市場的了解,結合項目本身的市場定位,為項目公司提供質量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議,以供參考選擇;

?從消防設施設計布局、產品選型等方面提出建議;

?根據國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;

?協(xié)助審查園林綠化設計圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長期養(yǎng)護,對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調整建議;

?從安全管理、員工生活、社區(qū)文化活動的開展需要等方面提出修改建議;

?根據公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序;

?對建筑外墻的選材和設計提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;

?對配套設施的規(guī)模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配及經營模式等提供咨詢和建議。

物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進建議以降低成本提高效益:

?物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規(guī)格及標準等;

?公共部分裝修材料的選用;

?協(xié)助項目公司對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格;

?在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設備技術或施工方法;

?協(xié)助項目公司選擇性能穩(wěn)定、質量可靠、售后服務良好的消防產品和分包商;

?從業(yè)戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施等;

?從智能化的角度,提出專業(yè)建議:

?在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經驗提供專業(yè)建議;

?根據項目增設的配套設施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議;

?解答項目公司關于物業(yè)管理相關法規(guī)、政策的咨詢或提供相關法規(guī)、政策文本;

二、工程施工期間的介入工作

工程施工中,工程前期介入人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現、早協(xié)調、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。

?提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

?分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

?審查有關工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;

?提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見;

?提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見;

?幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

?提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

?檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯絡會議和項目工程師定期碰面會等);

?檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

?提出遺漏工程項目的建議;

?對項目公建配套設施、設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后業(yè)主的需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

三、設施設備調試期間的配合工作

在設施設備調試期,配合項目公司監(jiān)督各專業(yè)設備安裝和調試工作,確保工程質量。

?對設備的選型、安裝提出建議,對現場設施設備安裝狀況進行檢查包括電梯井道防水、安裝過程的質量監(jiān)控,各種管線的預埋等;

?參與機電設備的測試檢查,建立調試檔案;

?及時發(fā)現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見,及時通報項目公司;

?參與設備的調試。

四、銷售推廣配合工作

此階段重點突出營銷現場管家式服務的展示,并使之貫穿于整個營銷全過程,讓潛在業(yè)主在置業(yè)之初就提前體驗到親切、溫馨、恰到好處的的服務,增大樓盤的亮點,最大程度促進銷售,具體工作開展如下:

?項目銷售期間的物業(yè)服務展示

項目進入銷售階段時,我們將提供駐場管家、安管員、保潔、吧臺客服對銷售現場進行物業(yè)的維護及物業(yè)服務形象的展示。

*安管人員銷售大廳的形象展示、禮儀引導、看樓車輛指引、臨時停車場管理;

*安管人員樣板房的形象展示、禮儀引導、巡邏;

*保潔人員對銷售大廳、樣板間的滾動式保潔,保證環(huán)境的清潔、明亮;

*綠化人員對銷售大廳、樣板房室內綠化植物及園林環(huán)境的養(yǎng)護;

*駐場管家對業(yè)主物業(yè)管理相關問題的現場咨詢、解答,做未來管家式服務的展示;

*根據項目公司營銷部對銷售中心功能的特殊需求,配備門僮或吧臺客服人員。

?項目銷售推廣工作的配合

根據項目的基本經濟技術指標進行詳細測算,同

時考慮物業(yè)檔次的定位、周邊同類物業(yè)項目服務調查,確定最適合的物業(yè)管理標準和服務范圍,包括常規(guī)性服務和針對性特約服務、有償服務和無償服務的內容和標準,以便在銷售中給業(yè)主以全面、可靠的信息。

*根據項目實際情況和項目定位,配合項目公司編制相關宣傳資料;

*對銷售人員進行物業(yè)管理基礎知識培訓,模擬業(yè)主購房咨詢問題解答場景;

*銷售中心和樣板房駐場管家、保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排;

*參與現場銷售,對購房者有關物業(yè)管理的問題進行解答與咨詢;

*在銷售現場配合項目公司向購房者宣傳物業(yè)管理的有關法規(guī),使購房者做到明明白白消費。

?項目銷售所需物業(yè)文件的編制與審定

參與項目公司同業(yè)主或使用人的簽約,就購房合同中涉及物業(yè)管理事項的條款進行嚴格把關。

根據《物權法》和《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定,《前期物業(yè)服務協(xié)議》和《臨時業(yè)主規(guī)約》作為購房合同的附件在業(yè)主簽約時一并提供。

我們將負責《前期物業(yè)服務合同》和《臨時業(yè)主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

?項目銷售服務定期信息反饋協(xié)調機制

建立起與項目公司營銷部等相關部門定期信息協(xié)調反饋機制,實時跟蹤和調整銷售現場服務狀況,并及時將潛在客戶反饋到物業(yè)公司的各種意見和期望,全力配合項目銷售工作。

篇2:A花園小區(qū)前期物業(yè)服務合同

**花園小區(qū)前期物業(yè)服務合同

甲方:重慶**物業(yè)管理有限公司

乙方:身份證號碼:

房號:棟樓號

根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市.新建住宅小區(qū)管理辦法》、《中國物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī),為維護**花園各業(yè)主之權益及促進**花園的物業(yè)管理,經充分協(xié)商,共同遵守以下各項條款、享受相關權利、承擔相關責任義務。

甲方同意提供,乙方同意接受甲方對**花園提供物業(yè)管理服務。

第一條本協(xié)議雙方權利、義務有約定的適用本協(xié)議。本協(xié)議無約定的,適用《**花園業(yè)主臨時公約》。

第二條甲方(物業(yè)管理公司)的權利、義務和責任

**花園的物業(yè)管理、組織和維護工作。主要包括以下事項:

1、管理工作:

(1)根據本管理協(xié)議制訂和適時修改必要的規(guī)章制度,督促小區(qū)人員和外來人員守規(guī)約。

(2)雇傭、培訓、解雇職員并對其工作進行管理。

(3)甲方辦公場所、職員制服、工具、器具、材料或其他必要的設備的采購和管理。

(4)物業(yè)管理費用包含的服務內容:對小區(qū)安全管理的投訴及各項維修,積極協(xié)助業(yè)主委員會或居民委員會調解本小區(qū)引起各項糾紛與爭執(zhí)。

(5)與小區(qū)有關的政府職能部門、新聞媒體等相關單位接洽工作。

(6)與業(yè)主委員會的協(xié)調工作。

(7)對小區(qū)配套設施停車場、娛樂健身場所進行管理。制止占用公共區(qū)域的行為。

(8)負責物業(yè)和業(yè)主等資料的收集、整理及維護工作。

(9)按規(guī)定向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同履行情況和物業(yè)維修基金使用情況。受開發(fā)商委托對開發(fā)商保留地方進行管理。

2、保安工作

(1)建立預防性安全防范體系并設立應急機制配合公安機關作好群防、群治的宣傳工作。

特別指明:根據物業(yè)管理相關法律法規(guī)的規(guī)定,物管公司提供的保安服務工作,是指對本物業(yè)公共區(qū)域的治安防范服務和秩序維護服務,不含乙方室內的人身、財產保險、保證和保管責任。

(2)對來訪客人依照安全事務相關管理辦法進行詢問或登記。

(3)地震、地陷、火災等突發(fā)事件的組織疏導和協(xié)助施救工作。

(4)定期或不定期巡視、檢查小區(qū)安全防患工作。

(5)可采取必要措施以防止任何人未經甲方同意或未按本協(xié)議規(guī)定占用、變更損害公共服務設施。

3、設備維護與工程維修工作

(1)檢查、巡視小區(qū)。

(2)如乙方需要對房屋進行裝修,則業(yè)主應嚴格按照設計及建設部110號令《住宅室內裝修管理辦法》以及甲方制訂的裝修管理規(guī)定,完成其所屬房屋的裝修工程。如甲方發(fā)現乙方聘用的裝飾單位及工人違反裝修規(guī)定或有其它違反小區(qū)相關物業(yè)管理規(guī)定的行為,甲方有權制止或向業(yè)主提出相應的賠償,或在認為有必要情況下將其請出小區(qū)。裝修期間,甲方及其授權的工作人員有權進入正在裝修的房屋,以檢查并確定裝修規(guī)定是否得到遵守。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠要求及費用完全由乙方負責。在裝修期間擅自改造房屋結構,甲方有權加以制止。

(3)建立小區(qū)內公共建筑設備及乙方所屬單位、房屋基本檔案。

(4)保持公共區(qū)域內水、電、氣、閉路電視、通訊、寬帶網、機電設備、電梯、消防裝置、路燈、道路、公共排污排水系統(tǒng)處于良好運行狀態(tài),并在發(fā)生損壞時及時修復,或積極協(xié)助協(xié)調相關專業(yè)部門進行修復。上述區(qū)域及系統(tǒng)涉及大修或更新應在業(yè)主委員會授權下進行,并動用大修基金。

(5)建筑及其設施保修期內協(xié)調開發(fā)、承建商進行乙方所有單元內發(fā)生的建筑、水、電、氣、通訊、閉路電視、寬帶網、排污等建筑系統(tǒng)保修;保修期后實施有償服務或協(xié)調專業(yè)機構或職能部門有償維修。

(6)對配套系統(tǒng)設備進行日常維修維護。

4、環(huán)境工作

(1)保持小區(qū)內公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生,定時收取生活垃圾并進行垃圾清運工作,保證垃圾收集設施處于良好。

(2)按照政府有關部門的要求對公共綠化區(qū)域予以養(yǎng)護。

5、監(jiān)督工作

督促各業(yè)主遵守及履行本協(xié)議條款,有權利采取必要措施(包括提醒、勸告、收取滯納金、違約金、收取額外服務費用,張榜公告、限制或終止服務、委托發(fā)律師函及提起訴訟等)以保證本協(xié)議的履行。由此而造成的損失由違約人承擔。

6、財務工作

(1)每月定期向乙方收取管理費及其他應繳納的費用,有權向逾期未付者追索欠款及滯納金。

(2)定期復查收費情況以確保所有業(yè)主/使用人履行其繳納費用的責任,定期復查欠款,并發(fā)布公告。

7、其他工作

甲方有權征求業(yè)委會同意的基礎上,在不違背業(yè)主整體權基礎上制定、修改相關管理規(guī)定,并公布于小區(qū)告示欄,對各業(yè)主及使用人均有約束力。

8、特約服務工作

適時設立以下服務項目,合理收費,并可根據需要設立新的服務項目:房屋代管、代租、代辦電話安裝;鐘點服務;代購商品;搬家;代送鮮花;代叫出租車;叫起床;代購機船票;洗車;醫(yī)療護理以及乙方商議的其他服務內容。

第三條乙方(業(yè)主)權利、義務和責任

除由本小區(qū)業(yè)主委員會決定外,乙方無權在甲方任期內提出解約。乙方在享受并行使下述權利和使用其所擁有的單元時,須同時承擔并履行本協(xié)議約定的責任和義務:

1、乙方對其產權所屬的單位具有安全的所有權,可以出售、轉讓、贈與、抵押、出租、批準享用或以其它方式處理,而無須其他業(yè)主同意,只是所有上述異動須在一個月前書面通知甲方,如產權發(fā)生轉移,乙方督促業(yè)主在產權轉移15天內與甲方完善相關物業(yè)管理方面的書面手續(xù)并重新簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議和公約,結清所有乙方應承擔的款項,否則,甲方仍視同乙方為本協(xié)議履行的主體。房產出讓后,新業(yè)主亦應受本協(xié)議約束和保障,若乙方出租其所擁有的單元,須保證該承租人遵守并履行本協(xié)議所制定的條款,并承擔連帶責任,乙方亦有義務為其擁有的單元購買有關保險,并保持其連續(xù)有效性;

2、乙方可根據本協(xié)議及公約維護自身的合法權益,并通過業(yè)主委員會行使對小區(qū)管理的決策權;

3、乙方根據本協(xié)議監(jiān)督甲方安全保衛(wèi)工作,對甲方及其員工的工作有監(jiān)督建議權及投訴權;

4、乙方需按期付清因其擁有完全產權的單元房號和使用該單元而產生的與甲方相關的各項稅收、費用。費用的計算面積標準為:產權部門核定面積批復下達之前以銷售合同注明的建筑面積計算;批復之后以產權部門核定的建筑面積為準。面積核定的前后甲方收取費用的差額不作退補;

5、乙方應于每月10日前繳納物管費及其它應繳費用,乙方可用現金繳納各項費用。

特別指明:物業(yè)管理費收取起始時間是以售房合同約定的交房日期為準。業(yè)主提前接房,物管費自業(yè)主接房之日起計(開發(fā)建設單位未按時交房的除外);業(yè)主延后接房,物管費按接房通知書約定的最后一個工作日開始計算。乙方應按交房合同的約定交房時間辦理接房手續(xù),并開始向甲方支付物業(yè)管理費等相關費用。

6、乙方有告知其雇員、親屬、朋友、進入小區(qū)時,遵守小區(qū)管理規(guī)定的義務,并對他們違反公約的行為負連帶責任。

7、乙方有協(xié)助甲方維護小區(qū)公共安全的義務,當發(fā)現異常情況或安全隱患時,應及時處理并告知甲方。

第四條乙方承當的費用及繳納

乙方應根據本協(xié)議和《**花園業(yè)主公約》及其附件的有關條款向甲方按時繳納管理費用,并承擔逾期未付的責任。

1、公共性物業(yè)管理服務收費的構成

(1)管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用(不含外墻清洗費);

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(6)辦公費用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;

(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(9)法定稅費;

2、物業(yè)維修基金

物業(yè)維修基金應保持一定的數額,不足部分由業(yè)主續(xù)繳,專項用于物業(yè)公用部分的大、中維修、更新、改造。

3、費用及其計算標準的核定

(1)**花園的物業(yè)管理工作費收費標準為:(建筑面積)

住宅:0.75元/平方米/月

電梯費:30元/戶/月

門面物業(yè):2.5元/平方米/月

(2)大修基金按國家建設部和重慶市政府有關的管理規(guī)定及小區(qū)實際情況計收;

(3)特約服務實行明碼實價、雙方自愿的原則,階段性的價目由甲方提供,甲方工作人員應在服務前向被服務方明示價格;

(4)二次供水價格按照市政供水每噸價格加二次供水用電總價加線損執(zhí)行;

(5)公用水電費按國家收費標準據實攤銷;

4、繳費辦法

(1)物業(yè)管理費

a、物業(yè)管理費按每戶的建筑面積計收,在產權部門核定面積批復下達之前,按銷售合同注明的建筑面積計算;批復下達之后,按照產權部門核定的建筑面積為準。面積核定前后的物管費差額不作退補;

b、物業(yè)管理費按月繳納。乙方應在當月15日之前(或物管公司公布的具體時間前)將費用繳清,逾期每天將按應繳納金額的3‰繳納滯納金;

c、物業(yè)管理費收取的起始時間是以售房合同約定交房時間為準。

d、交房后,若發(fā)生水電氣任何一項費用或已裝修入住,則當月起物管費按收費標準全額執(zhí)行;在此之前,物管費按收取標準一半執(zhí)行。

(2)特約服務費

特約服務采取自愿、協(xié)商的原則進行,物管將以通知、公告等形式預先公布特約服務價格。

第五條甲方服務期限

**花園由甲方根據本協(xié)議內容進行管理,期限為三年(自**花園竣工,經有關部門檢驗合格移交給物業(yè)管理公司之日起計算)。

第六條甲方對物業(yè)管理費的收取標準可以根據國家相關政策規(guī)定和貨幣價值,經業(yè)主委員會同意后變更。如遇國家政策作重大調整或貨幣嚴重貶值,維持原收費標準顯失公平時,任何一方均有權要求變更;

第七條若本協(xié)議任何條文因國家或地方政府法律的變更而無效、非法或不能執(zhí)行,則按新的法規(guī)要求執(zhí)行,但本協(xié)議其余條文的有效性、合法性及可執(zhí)行性并不因此而受損;

第八條甲、乙雙方一致同意在履行本協(xié)議時,若發(fā)生任何爭議應首先進行協(xié)商解決,協(xié)商不成的,向小區(qū)所在地人民法院提起訴訟;

第九條本協(xié)議一式兩份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,本協(xié)議及附件一經甲、乙雙方簽署即生效。

甲方:重慶**物業(yè)管理有限公司乙方(業(yè)主):____

**花園管理處

(簽章)委托代理人:____

__年_月__日__年__月__日

篇3:前期售樓中心物業(yè)服務績效考核規(guī)程

前期售樓中心物業(yè)服務績效考核

1.0目的

為有效激勵物業(yè)服務人員的工作積極性及主動性,提高前期營銷星級服務體系實施的有效性,打造物業(yè)服務的品牌。

2.0范圍

適用于物業(yè)公司接管的前期售樓中心。

3.0職責

3.1賣場經理負責考核的實施。

4.0程序

4.1績效獎金設置方式、標準

4.1.1秩序維護副主任300元/月;秩序維護員200元/月;客服員200/元。

4.1.2服務人員的績效考核組成只要為三大部分:

(1)日常工作檢查考核70%;

(2)營銷系統(tǒng)評分考核20%;

(3)服務客戶評價考核10%;

4.2績效考核

4.2.1每月考評一次,由物業(yè)總部行政人事部組織考評。操作層服務人員由其主管人員及營銷系統(tǒng)經理進行考評。

4.2.2每月考評后,均需被考評人簽名確認,遞交公司審核。

3每月由物業(yè)總部行政人事管理員將考評分數匯總,于次月3日前上交公司行政人事部計發(fā)績效獎金。

4.2.4堅持公開、公平、公正的考評原則,未做考評的,暫緩發(fā)放本月績效獎金。

4.3績效獎金計發(fā)標準

4.3.1考評實行百分制,按基數進行計發(fā)績效獎金,分為優(yōu)秀、優(yōu)良、良好、合格、不合格五個等級;

4.3.2優(yōu)秀為90-100分,基數為1.0

4.3.3優(yōu)良為80-89分,基數為0.9

4.3.4良好為70-79分,基數為0.8

4.3.5合格為60-69分,基數為0.7

4.3.6不合格為0-59分,基數為0

4.4獎金計發(fā):績效獎金總額×考評得分基數=當月績效獎金;

4.5績效獎金與當月工資一同發(fā)放。

5.0記錄

5.1《績效考核評分表》