匯源豪庭物業介入工作內容

目前匯源豪庭一期將要封頂,我們物業介入的工作重點在:

1、了解樓盤情況,制訂物業工作計劃、前期介入服務方案;

2、物業管理規劃:制定匯源豪庭物業管理方案、人力資源計劃、物

資計劃;

3、工程上熟悉設計圖紙,跟蹤水電安裝,參與竣工驗收等;

4、提供前期安全管理服務;

5、配合營銷:銷售中心(會所)接管服務,樣板房接管服務,物業服務內容與銷售人員溝通,提供物業宣傳資料及展版;

6、主持物業接管驗收和入伙工作準備。

一、工程的參與

1、由新項目部強、弱電工程師、土建工程師、管理處工程技術人員組成工程組,參與工程設計、跟進,參加地產項目部的業務交流,每周一次的現場巡視,每月一次物業狀況進展匯報。

2、工程施工階段物業公司派出的工程前期介入人員進駐現場,熟悉小區規劃建筑設計、管網設計、功能設計狀況等;

3、施工過程中,進駐人員對現場施工狀況進行記錄,特別對施工變動部分認真記錄,以備日后維修工作,并結合物業管理實際,在工程施工中對部分不適應或不利于日后物業管理的設計或個別部位向發展商及時提供參考的修改意見;

4、新項目管理部與管理處每周一次現場巡視,召開分析會議,掌握工程基本情況;

5、進駐工程的工程人員,須每周參加地產召開的工程例會掌握情況,以便對未來物業管理策劃方案進行不斷的修正、完善;

6、進駐工程現場的管理處技術人員,重點跟蹤電梯、供、配電、給排水、供氣等設備的安裝和管網布置,設備功能要進行全面了解;

7、項目管理部強、弱電工程師,跟蹤智能化系統的安裝、調試,并向安裝單位技術人員學習基本技術,全面了解功能,以便日后的維修;

8、管理處園林綠化跟進人員,要經常到現場進行全面了解,對照住宅區的綠化情況,提供合理化建議;

二、提供前期安全管理服務

1、匯源豪庭管理處根據項目要求,招聘精干安保隊伍進駐現場,維護施工現場的安全秩序;

2、保安人員嚴格控制非許可人員進入施工現場;

3、保安人員對施工現場、施工物品起到秩序維護作用;

4、保安人員對會所、樣板房物品的秩序維護,

5、保安人員對許可參觀人員的引導和車輛停放指揮

6、保安人員對施工車輛的管理

7、保安人員對小區施工人員的安全管理

8、保安人員對非施工時間的人員、車輛管理

三、配合地產營銷

1、銷售中心(會所)保潔、保安服務

2、樣板房保潔保安服務

3、配合地產開展業主聯誼活動做好銷售策劃、組織落實工作,同時借助活動的推廣,加強樓盤的宣傳,發掘潛在客戶群

4、做好物業管理和業主溝通工作,增進業主對物業管理的理解和配合

5、做好與售樓人員的業務交流解決好售樓與物業管理的銜接工作

6、充當發展商與業主溝通的橋梁,積極主動地把業主在樓盤銷售中對小區規劃、設計的合理要求及時反饋發展商,充分做好協調溝通工作。

四、接管驗收和入伙工作準備

1、進駐人員根據現場進度情況,每周向新項目管理部、管理處上報工程進度信息;

2、進駐人員根據物業管理的實際情況及業主需求向地產項目部提出合理化建議,諸如垃圾房、綠化用水、垃圾桶擺放、設備設施標識等,配合發展商解決;

3、在各項工程待交接時,進駐人員做好表格設計,對工程的各部分工作進行全面檢查,向地產提交檢查報告,待地產整改后,做好接管的各項準備工作;

4、入伙前的兩個月,管理處招聘各崗位人員并進行封閉式培訓,根據要求,考核通過,確立上崗資格;

5、入伙前一個半月,管理處組織人員進行入伙培訓,按管理處入伙辦理程序、接管驗收程序等逐項進行準備工作;

6、入伙前一個月與地產協商入伙具體事宜,嚴格按地產要求辦理各種準備手續,并向地產遞交入伙辦理方案;

7、入伙前半個月天,管理處清潔人員進入現場,對小區進行全面清理;

8、入伙前十天,管理處入伙資料、宣傳資料準備就緒;

9、與地產協商設立管理處辦公場地,配置管理辦公用品。

五、前期介入的方法和流程:

地產公司項目部向物業管理處項目部書面提出物業介入服務需求,物業管理處項目部按需求編制服務方案和《服務合同》,其中包括服務內容、崗位設置人員編制、進場服務時間以及費用等,并交給地產公司項目部審核、確認,物業管理處依據合同落實項目管理處提供服務,地產公司項目部監督。

篇2:文華居物業前期介入主要工作內容

桂花居前期介入主要工作內容

1、對設施、設備的安裝和驗收的跟蹤配合。

2、物業交接中,各種物品、資料的準備和制作。

3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話進行收集。

4、作好技術資料交接前的準備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對該物業的客戶檔案資料進行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項服務。

6、在竣工驗收的基礎上,按照國家有關交接驗收標準進行接管、驗收。

7、物業服務人員的招聘、培訓、現場實習和具體業務指導。

8、房屋裝修過程中的監管和服務。

9、物業各種標識的制作和服務工具的配置。

10、物業交付前房屋拓荒工作的實施。

篇3:項目前期介入階段工作內容指引

項目前期介入階段與工作內容要點指引

1適用范圍

本指引適用于項目開發過程中各階段物業介入的工作要求,明確介入階段、工作內容和關注事項。

2物業介入階段與工作內容

2.1項目規劃設計階段項目規劃設計階段的前期介入工作內容包括,但不限于:

1)整體布局是否有利于日后開展物業管理工作;

2)在滿足消防要求等房地產相關法律的基礎上,道路系統規劃是否滿足日后開展物業管理要求:包括小區出入口設計、建筑單體入口與道路關系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾,消防車道設計、設計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統分布等是否合理。分期開發的,在保障小區整體協調的前提下,應設置圍墻間隔已開發、未開發區域,考慮前期開發區域的人流、車流、停車場等規劃是否滿足該區域交付使用的需求。

3)公建的配套設計和功能分配;

4)綠化與景觀系統設計的功能及經濟性;

5)配套與公共設施的配置種類、數量及分布;

6)物業管理用房的位置及功能劃分,面積是否符合法律法規的要求;

7)戶型的平面設計是否合理;

8)建筑外立面的設計是否留下治安隱患。

2.2施工圖設計階段施工圖設計階段前期介入工作內容包括,但不限于:

1)土建

a)屋面、有防水要求的衛生間(廚房)等防水材料的選擇;

b)門、窗的材質;

c)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸;

d)地區氣候差異對房屋質量的特殊要求;

e)空調外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集;

f)煙道、排氣道的位置;

g)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

2)配套

a)室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性,及給業主造成的影響;

b)各種設備產生的噪音對業主的影響;

c)各種設備總控制開關是否設在公共區域內;

d)各種設備設施的能源消耗;

e)室外管線、管道井布局的合理性,及給業主造成的影響;

f)設備用房、管理用房、垃圾中轉站、公共區域等的設計是否合理。

2.3施工階段施工階段前期介入工作內容包括,但不限于:

1)項目所在公司招標工作介入(協助項目所在公司就以下問題對投標單位提出相關要求)

a)門、窗質量及售后服務;

b)智能化設施設備質量及后期維修保養成本;

c)供暖、空調、衛生設施設備的質量及后期維修保養成本。

2)施工過程介入

a)房屋質量控制;

b)隱蔽工程檢查驗收記錄;

c)設計變更記錄的收集;

d)設施、設備的安裝調試及售后服務;

e)成品保護;

f)體育設施、兒童游樂設施質量;

g)水景設施防水施工監管。

2.4營銷介入(配合)

1)銷售承諾對物業管理造成的影響;

2)發展商贈送業主物品給物業公司帶來的保修責任及法律責任;

3)協助項目所在公司擬訂業主臨時公約;

4)協助項目所在公司向政府主管申辦物業管理單位的招標手續;

5)具體按《營銷配合管理規定》執行。

3各階段物業介入通用關注要點

3.1設備房設備房包括:配電機房、水泵機房、發電機房、中央空調機房、電梯機房、二氧化碳氣體滅火系統房、消防控制中心、風機房、鍋爐房等。

3.1.1設備房通用關注要點:

1)獨立用房,面積適用;

2)有必要的通風、采光、防潮、防水、防暑措施;

3)地面貼有瓷磚,坡度合理,并設有防止回灌的地漏;

4)配有專用滅火器1-2個位置;

5)預留設備檢修、散熱空間(設備與墻體,設備與設備之間),通過通風、采暖等設備避免溫度過高或過低對設備造成損壞;

6)有應急通訊、照明設施;

7)窗戶加裝內置護欄、鐵花等防止人員攀爬;

8)位置合理,減少管道交叉和總長度;

9)對設備采取相應的降低噪音措施,避免影響住戶正常使用和居住;

10)主要標識、線路圖、制度上墻、上設備。

3.1.2特殊設備房關注要點

1)電梯機房設置有專用工具掛置位置;

2)二氧化碳滅火系統機房在房外設置啟動設備和系統的裝置;

3)配電機房設備前設有專用的絕緣墊;

4)二氧化碳滅火系統機房日常檢測位置可與消防監控中心聯系;

5)水泵機房冬季最低溫度低于0℃時,必須采用供暖措施;

6)二次供水儲水池上方加蓋防塵,內壁應有玻璃鋼涂襯,有不銹鋼扶手,便于清潔;

7)宜設專用消防水儲水池,容量能滿足消防需求;

8)發電機房有專用儲備油箱房(與發電機設備房之間有防火隔斷);

9)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設備房應裝有空調和辦公設備;

10)供暖系統中鍋爐房的位置應設置在冬季主導風向下風口,防止給小區造成污染。

3.2公共房屋

3.2.1管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)

1)滿足功能要求;

2)自然采光、通風、防水、防潮;

3)配有相應的辦公設施、工具;

4)位置便于住戶來訪;

5)大小能滿足人員工作要求;

6)配有空調(采暖)系統;

7)裝修時考慮資料柜、辦公布局的設置;

8)工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近;

9)位置以便于開展工作為準;

10)清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。

3.2.2食堂

1)通風、采光、防水、防潮、有專用的防水設施;

2)有專用倉庫,位置相鄰;

3)地面走水順暢;

4)有專用供水、供氣等專用設施;

5)位置相對隱蔽,以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜,同時盡可能與員工

辦公、宿舍區位置接近;

6)配有專用的廚房設備,用餐桌椅。

3.2.3宿舍

1)通風、采光、防潮、防水;

2)床、被褥等寢具和設備;

3)通電話(員工打卡及內線電話);

4)分工集中管理。

3.2.4員工會議室(娛樂室、培訓室)

1)通風、采光、防潮、防水;

2)位置隱蔽(與業戶互不影響);

3)布局方正,便于靈活使用;

4)配有專用桌椅(數量參照管理處工作人數的80%-85%),白板等;

5)層高要求至少在3.3米以上,便于開展室內文體活動;

6)配有彩燈,供娛樂使用。

3.2.5垃圾中轉站

1)不能設置在物業的上風向,位置隱蔽,氣味不能影響住戶正常生活;

2)垃圾清運車輛能夠順利達到及時清運;

3)留有專用清水源;

4)房屋面積大小能滿足小區一天的生活垃圾中轉要求;

5)房屋本身有通風窗口,保障室內空氣流暢;

6)地面有地漏,坡度合理,走水順暢(地面貼瓷磚);

7)有必要的照明及采光。

3.2.6倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)

1)通風,有自然采光、防潮、防水;

2)大小適用、內有資料柜架;

3)位置方便使用,清潔、綠化工具的位置隱蔽,特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。

3.2.7公共洗手間

1)位置應集中在外來人員集中點和管理處行政辦公室內附近;

2)數量適中,以滿足小區(大廈)基本要求為準;

3)上下通暢,地面走水順暢,有地漏;

4)避免出現洗手間與其它使用區域在空間上出現交錯。

3.3公共區域

3.3.1綠化區域

1)植物品種適應當地成長,維護費用較低;

2)綠化整體布局合理,局部搭配得當(蔭生植物的搭配及種植);

3)綠化澆灌覆蓋全部,必要地區設置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮);

4)綠化覆蓋區域應便于修剪、消殺,不能留有修剪盲點及治安、清潔盲點;

5)在井、溝、標等處預留工程維修通道(鵝卵石)。

3.3.2停車場

1)機動車場

a)停車場系統及配件的長期可持續改進性(車用IC卡等);

b)車位線、導向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固;

c)地面平整,無明顯積水,溝渠蓋板有預留;

d)人員的專業培訓及證照申辦(價目及時管理制度標上墻);

e)配有專用的消防滅火器材;

f)地下車場需有配套的排風換氣系統;

g)道閘系統技術成熟便于維修、養護;

h)地溝蓋板做防震(防噪)處理;

i)排水溝渠形式環通,排水量滿足雨季高發期的要求。

2)非機動車場

a)露天設置值班崗亭(防風、防雨、防暑);

b)有單車支護架及上墻制度。