盛世家園項目前期介入工作計劃

序號工作計劃計劃要點實施時間備注

1、簽定物業管理合同

商定物業促銷協助計劃

管理服務費、停車費、會所協商

簽定物業管理合同

/與zz地產商定

2、成立盛世家園物業管理處

協商確定管理處辦公場所

二次裝修管理處辦公場所

辦理管理處有關運作手續

人員配置、培訓

管理處辦公設備配置

/簽訂合同后十日內

3、前期介入

收集各類工程資料

實施促銷協助計劃

熟悉各類設施、設備

/20**.5.1至20**.3.20

4、導入zz物業管理公司模式

導入IS09002(2000版)

導入公司各項規章制度

導入公司物業管理理念

/20**.3.l至20**.9.1

5、物業接管準備

驗收物業軟硬件

移交資料

問題備忘

/20**.3.20至20**.4.20

篇2:小區一期物業前期介入工作計劃

新城小區一期物業前期介入工作計劃

為順利完成FH新城一期的整體工作,特別是為業主有序辦理入住奠定基礎,特制定FH新城一期前期介入工作計劃。本計劃共分五篇內容,其中第二篇、第三篇主要為物業在建期介入和驗收介入,其他篇章為前期介入及入伙工作所必須的準備工作。

第一篇組建前期介入小組及工作標準

一、自20**年8月7日開始派駐專職工程師兼項目經理(zz)到現場,20**年9月1日3名技工到現場。視工作需要公司顧問小組不定期介入物業在建工地,在尊重原有設計的基礎上,對在建房屋從業主使用角度提出合理的建議供開發商參考;

員工薪酬表

姓名起薪點月工資備注

二、工作內容及標準:

(1)為開發商提供合同約定內關于前期介入的服務項目。

(2)物業項目經理和工程師每周不定期到現場,關注項目在建情況,開展必要的可行性工作;

(3)根據物業特點及配套情況,向開發商提供《物業建議書》,建議需合理、實用,尊重原有設計,充分利用現有資源。

(4)為項目接管驗收做好準備工作,按照接管驗收要求準備接管驗收的資料。

(5)為管理處入伙做好準備。

(6)做好與外部公共關系的聯系。

(6)每周不定期與開發商溝通,對需配合工作在開發商要求時限內提前完成。

第二篇在建期介入具體工作

一、時間:20**年8月10日至20**年10月30日

二、工作內容及標準:

本階段主要從物業管理的角度對施工、質量進行監控,及早發現和解決問題,向開發商提出合理化建議。

1、全面了解設計圖紙,熟悉土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等所有工程在建情況;協助甲方按圖紙實施物業施工監理,對與設計不符的情況了解原因、提出整改及改進建議;

2、從環保、節能的角度考慮避免因現代施工造成的環境污染、水污染、噪音污染和能源的浪費,對于一些已建成無法改建的配套提出建議。例如:垃圾處理站離居民樓較近,從硬件上應做到完全封閉,軟件上可對垃圾房周圍的園林設計特殊化,種植可以除異味、凈化空氣的樹種等。

3、根據物業在建情況的了解,從業主使用角度(特別是底商用房使用的特殊性)、物業管理角度提出合理化建議提交甲方,甲方同意后跟蹤建議的落實情況并與甲方保持溝通;

4、建立工程設備檔案(包括住宅、底商、公建、配套設施、特殊水電走向等),為業主使用、日后維修提供方便;

5、建議內容包括:建筑、電氣、給排水、消防、電梯、煤氣、智能化、監控、供熱及供熱水及物業管理等內容;

A、建筑

a.小區的視覺識別系統:各種標識、指示、警示等。

b.垃圾系統:垃圾分類收集裝置、垃圾中轉裝置、樓內垃圾異味處理等。

c.停車場管理系統:各類停車場設施符合交通管理部門要求,配置減速帶、路面導向線、車位線、警示牌、擋車器、限速標志、車位號、車牌號、反光板、反光鏡等。

d.樓內信報箱:設置統一的信報箱,信報箱應符合郵政部門的通郵要求。

e.管理用房要求:包括業主委員會辦公室、會議室、物業管理商業用房、管理處辦公室、客戶服務中心,技工操作間、工程組辦公室、倉庫、住宿、食堂等。

f.設備房要求:包括配電房、發電機房、水泵房、空調機房、熱水機組、電梯機房、中控室等地面應鋪設防滑地磚,墻面瓷片貼至1.5M高,以符合優秀小區標準的要求。

g.消防控制室、閉路監控系統、智能化監控室設置要求,物業內安全防范等。

h.公共設施要求:天面避雷系統、天面水箱、電梯廳門口地面、公共洗手間、樓梯踏步扶手、小區路面各種井溝、兒童游樂設施和健康運動場所、客戶換季晾曬棉被設施。

i.室內設施要求:衛生間、廚房、門窗、供配電、電話、寬帶等線中、空調孔、空調架、煤氣管線、給排水管線、供熱管線設施等。

B、電氣

a.照明系統控制、公共用電最計量裝置要求及節約能源方式等的要求。

b.強弱電井、電纜線進出口要求、設備設施的接地電阻測試點。

c.柴油發電機、供配電柜系統專業操作安全防護要求、供配電系統圖。

C、給排水

a.室內給排水要求包括:進出水位置、管線位置、地面排污位置等。

b.公共位置要求:雨水管、水泵房、管道井內生活管、消防管、噴淋管、熱水管及空調冷水、循環水等管道管理要求、節約能源方式的要求、樓層清潔供排水設置、外給水井、雨水井、污水井及油管排氣閥等井蓋管理要求、綠化用水裝置、二次供水設置管理要求。

c.給排水管材使用要求

d.公共用水計量裝置(如綠化、清潔水源等)

D、電梯

a.電梯轎廂內監控、電梯轎廂裝飾要求。

b.電梯電源切換要求、電梯機房管理、配置要求。

c.控制中心應兼具電梯監控功能要求。

d.電梯安全運行控制要求。

E、煤氣管道安裝使用安全要求、計量要求

F、智能化

a.安防系統:門禁系統安裝位置、性能、選型等的建議;電子巡更系統性能、合理的巡更路線、位置的建議,監控系統性能、安裝位置的建議。

b.停車場管理系統:智能化車輛管理系統性能、選型、安裝位置的建議。

c.綜合布線的設計(包括信息點、電話、有線電視、對講系統、寬帶等)施工的建議。

d.小區內信息化管理的建議。

G、消防管理

消防設施配置位置、數量的建議,消防通道的設置建議等。

H、物業管理、小區設備設施資料、客戶資料等要求。

第三篇物業驗收期介入具體工作

一、時間:20**年10月8日至20**年10月31日

二、工作內容及標準:

1、擬于20**年10月8日開始"一戶一驗"工作,公區相關配套的進一步了解、熟悉;

2、根據甲方要求適時配合"四方驗收"工作;

3、成立物業接管驗收小組,對以下內容進行驗收:

A、房屋的質量及使用功能檢驗。

a.房屋的質量及使用功能檢驗包括主體結構、屋面、樓地面、地下室、樓內外裝修等方面,入伙

前必須全部驗收。

b.根據設計要求,必須每棟每層每戶逐個房間(包括配套公共設施、設備用房)按設計要求清點物件及進行外觀檢查。根據情況編制物業房屋質量驗收記錄表,記錄內容如下:

確定物件數據量是否符合,外觀上有無人為損壞。

房屋建筑或屋內物件有無明顯不符合標準要求。

主體結構是否有較明顯的裂縫,外墻是否有滲水現象。

屋面、樓地面、衛生間、陽臺、廚房等是否有積水、滲漏現象。

門窗安裝是否牢固縫隙嚴密,有無變形,是否靈活,門窗玻璃是否安裝牢固。

屋內墻面是否平整,是否有明顯裂縫,油漆、刷漿是否色澤一致,是否有脫落、漏刷現象。

B、設備及配套設施的質量及使用功能檢驗。

a.設備及配套設施檢驗包括電氣線路、室內外照明、供配電系統、室內外給排水系統、消防系統、防避雷系統、電梯、采暖、空調系統、門禁系統、閉路監控系統、車場管理系統、其他智能化系統、娛樂設施及相關配套的設備房等附屬工程。

b.設備及配套設施的驗收可分項進行,根據情況編制相關物業的設備設施驗收記錄表,每項驗收均必須有單獨驗收結果。但入伙前電氣、室內外照明、供配電系統、室內外給排水、消防、電梯、防避雷系統必須經過驗收。

c.每項驗收時根據設計要求逐一進行檢查。

戶內上下水管線、采暖管線標注清淅齊全。

檢驗設備設施功能是否符合規定要求(可測試運行現場檢驗運行情況)。

管道線路是否正常、暢通、各類閥閘是否靈活。

各類配件、支架、管線是否齊全、完好。

相關的儀表、儀器是否齊全、精確,裝置是否良好。

所有的設備設施是否符合國家規定的安全標準,是否有相關的安全防護裝置。

對于消防、采暖、電梯等須有政府許可的專業部門的驗收合格證。

對于高噪音設備如空調、發電機、電梯機房等須有環保部門的環保驗收合格證。

相關的附屬設施如溝、井等符合規定要求。

C、物業環境工程驗收

a.物業環境驗收包括物業道路、圍墻、停車場、園林綠化工程等。

b.環境工程驗收可分項進行,根據情況編制相關環境、綠化工程驗收記錄表,每項驗收均須有單獨驗收結果。

c.每項工程根據設計要求必須逐一進行驗收,確定是否符合要求。

物業內道路、圍墻是否完整,是否與主干道相通完整。

物業內場地是否清理干凈、臨時設施及過渡用房是否已拆除清理完畢。

停車場是否有符合交通管理局要求的交通設施標志、減速設施。

綠化面積、施工是否符合設計要求,草坪、花卉、喬灌木等長勢是否良好、是否有病蟲害,是否有黃土稞露現象、園林小品是否完好等。

D、鑰匙接管驗收:鑰匙是否齊全;

第四篇管理團隊組建及入伙準備

一、團隊組建時間:20**年10月10日前

二、工作內容及標準:

1、管理架構:結合FH新城一期入住戶數及情況,配置合理的人力資源。

2、物資及入伙工作計劃:

(1)物資按適合于FH新城情況草擬配置計劃,并于10月15日到位;

(2)入伙資料(入伙手續辦理流程單、居住手冊、業主檔案、前期物業管理協議、房屋裝飾裝修協議、驗房單等)于10月15日到位;

(4)入伙布置及VI標識制作:包括入伙現場和小區主干路及大堂的布置,擺放花籃、盆景、懸掛條幅、張燈結彩、插放彩旗、高掛氣球等,綜合體現服務的人性化。于11月10日前完成;

(5)入伙期間方便業主的增值服務:如土建、裝修公司、五金、窗簾布藝、裝修材料等公司統一規劃引進。

(6)培訓計劃:

序號培訓內容培訓對象培訓方式備注

1小區基本情況介紹及管理要點:

1.項目定位;2.開發商簡介及理念;3.樓盤詳情;4.業主群體全體員工內培/外培

2《物業管理委托合同》全體員工內培

3《FH新城答客問》全體員工內培

4FH新城綜合工作計劃、任務;入伙工作安排全體員工內培

5房屋建筑基本情況管理層、工程內培/外培

6開荒保潔及工作標準保潔組內培

7護衛工作重點及標準護衛員內培

8工程工作重點及標準工程組內培

說明:

A、外培意為請開發商或施工單位進行講解;

B、其他培訓按公司運營體系要求培訓;

篇3:鳳凰城物業前期介入工作計劃

鳳凰城物業前期介入工作計劃

為了使物業保值、增值,管理處在認真做好物業的接管驗收工作的基礎上,擬定進一步的工作計劃,加強裝修管理,增強業主和物業公司之間的溝通,以確保物業品質不斷得到提升,同時為開發商提供一個后續的優質的售后服務工作,使開發商與物業公司的品牌共同提高,達到“雙贏”的目的。各種物業管理工作是否能順利落實,主要看有多長的籌備階段來完成物業的所有籌備工作。從專業角度來看,愈早能讓物業管理隊伍熟識項目現場,就愈早能有序的對物業實體進行有效管理。

前期介入工作計劃

如我公司如能成為***鳳凰城物業管理商,將根據項目施工進度,制訂科學、成熟的物業管理工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展,打下扎實的基礎。主要工作包括:

*對物業的建筑遺留事項提出意見和建議

*對物業的機電設施運行提出意見和建議

*對物業的智能系統提出意見和建議

*參與各項工程招標工作

*跟進物業裝修施工和設備安裝過程

*編制年度物業管理收支預算

*編制物業管理啟動預算

*向政府物價管理部門申報管理費和其他收費標準

*建立人員架構,調配招聘管理員工

*制定及完善各項物業管理制度

*按照培訓計劃定期對各部員工進行培訓

*挑選和定制員工制服

*調配保安保潔等展示物業管理形象相關崗位人員開始形象崗運作

*協助物業推廣,促進物業銷售

*運用物業管理服務的提早介入,加強購房者對售后優質服務的信心,更有助于貴公司樹立品牌形象,同時我們還將協助銷售宣傳推廣活動,如:

*建議在售樓現場派駐禮賓門童、專業保安、保潔員等物業工作人員,并身著Z物業公司制服,從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作,務求前期建立物業品牌形象。

*派物業專員赴現場解答客戶對物業管理方面的咨詢和疑問。

*為銷售人員提供物業管理基礎培訓及客戶服務培訓,商討在銷售中有關的物業管理問題。

*提供有利于售樓宣傳所需的物業管理資料。

*對管理服務承諾實施計劃安排,增加買家信心。

*對樓盤入伙程序和事項的布置設計提供意見,并安排好管理措施。

*對買家提供超前服務,定期征詢意見,提供物業管理信息等。

*檢討物業成本,節約物業投資。我憑借多年管理經驗及委派有經驗的工程人員定期參加前期項目工程例會,對***鳳凰城環境及設備建材等方面提出有利于銷售、節約投資、方便管理的意見和建議,如:

*制訂物業管理收費標準,為物業預售創造條件。

*針對智能化采用的程度和深度進行探討,即可以促進銷售宣傳,又可滿足今后科技及客戶發展的需求,以及盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技的結合,減少今后的管理成本。

*根據***鳳凰城情況提出物業改良及增減工程項目之建議,以節省工程費用及達到最高經濟效益。

*從物業管理者角度,改善設計缺陷。在以往許多項目中,發展商在很大程度上依賴建筑設計單位確定物業的功能及配套設施,事實上,沒有哪一家設計單位對物業日后的運行及管理能夠比有經驗的物業管理公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小業主和物業管理公司發現一大堆設計缺陷,以致物業公司難以運作,業主怨聲載道。為改變這一狀況,我們將從物業管理者的角度,對物業及設施進行審視,盡可能將設計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內,如:

*建筑結構及功能設計。

*小區人、車分流。

*圍墻和大門設置。

*公共區域裝飾易于維修和清潔。

*公共照照開關設置及半開、全開和長明形式開閉。

*建立合適的管理用房。

*公共機房和管道井門鎖鑰匙的統一。

*垃圾房設立和景觀、環保的協調及垃圾分類。

*設置必要的公共洗手間。

*信報箱設立方便使用和管理。

*配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。

*預留家用空調穿墻孔和室外機位置。

*愛心援助系統和便民設施的設置。

*智能系統物業管理服務。

我們從增加銷售賣點、節約投資并結合管理需要和社會發展趨勢,建議***鳳凰城提供適量實用的智能小區的基本功能配置。

*跟進施工過程,保證順利交接

為了保證日后管理工作順利開展,必須對***鳳凰城進行全面的了解,如果物業管理人員在***鳳凰城交付使用時才介入管理,就無法對諸如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。在***鳳凰城交付前期,我們將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的意見和建議,如:

*檢討施工進度。

*發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程。

*在交付前先作驗收,并向發展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達設計規格及要求事項。

*對今后不便養護和維修之處提出改進意見,并做好日后養護的重點記錄。

*協助檢查施工質量。

*參與重大設備的調試和驗收。

*提供成品保護措施。

*緊隨竣工驗收同步開展物業驗收工作。

*訂立規章制度

在對物業實施管理之前,我們將根據物業設計度身定制管理模式,制訂相應的規章及草擬有關文件、印制各種證件,以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作,以便有序地對物業進行管理。訂立規章制度包括但不限于:

*公眾管理制度:業主公約、業主委員會章程、客戶服務指南或住戶手冊、精神文明公約、住宅公共設施設備維修基金管理辦法、治安管理須知、車輛進出停放管理須知、消防管理須知、環境衛生管理須知、招牌廣告及公共場地、墻壁、屋面管理須知、營業場所管理須知、文娛場所管理須知、裝飾裝修管理須知等。

*內部管理制度:人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、財務管理制度、預算管理制度、獎懲管理制度、投訴管理制度、文件管理制度、員工基本規范、通訊設備管理制度、管理體系及重大事項決策管理制度、培訓管理制度。

*質量手冊及程序文件:質量手冊、文件控制程序文件、質量記錄程序文件、管理評審程序文件、人力資源程序文件、合同評審程序文件、物業接管程序文件、服務設計開發程序文件、采購程序文件、入住管理程序文件、內部審核

程序文件、不合格程序文件、數據分析程序文件、糾正防措施程序文件等。

*工作手冊:各級崗位職責工作手冊、社區文化工作手冊、公共場地工作手冊、營業文娛場所工作手冊、房屋整改工作手冊、空房管理工作手冊、住戶入住工作手冊、裝修管理工作手冊、投訴的接待和處理工作手冊、住戶意見的征求、評議以及服務的定期回訪工作手冊、住戶檔案管理工作手冊、便民服務實施工作手冊、費用的統計、收取和追收欠款工作手冊、環衛工作手冊、綠化工作手冊、報修工作手冊、供配電設施設備工作手冊、給排水設施設備工作手冊、電梯設施設備工作手冊、庫房工作手冊、突發事件或異常情況處理工作手冊、勤務工作手冊、安全工作手冊、門衛工作手冊、巡邏工作手冊、爭創物業優秀規劃等。

*質量記錄:因數量達幾百份,此處省略

*前期員工培訓

*在***鳳凰城物業入伙前,先行聘用基本管理員工,安排訓練課程、以便于最短時間內,參與制訂物業之管理制度。

*為各級員工安排短期入職培訓課程,令他們能充分認識本身應負的責任及工作范圍,同時灌輸正確的物業管理概念及知識。培訓課程包括但不限于以下內容:

*項目開發情況、發展商、物業管理服務商、管理商基本情況

*企業文化、主要領導、對員工的期望

*管理制度、職業道德及質量意識

*相關法律法規

*物業管理工作基本知識和物業理念

*各相關崗位應知應會技能培訓

*禮儀培訓

*必要的軍事培訓

*于完成短期培訓課程后,安排各級員工進入物業內作實地訓練,配合物業入伙,令物業管理工作能夠全面開展,為業戶及時提供高水準服務。亦可根椐貴司需要,安排高級管理層人員赴沿海參觀及考察同等類型的物業,接受及吸納先進的管理方式及理念。

*我們還將于物業入伙后每6個月,安排重溫培訓班,使員工服務素質保持公司規定標準。