物業前期介入的管理內容

一物業前期介入,是指物業公司在樓盤開發的初期即受聘介入,為小區規劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制,提供建設性的意見。

有物業前期介入的樓盤,總是最容易贏得購房者的信任。而待建成交付之后,購房者對物業前期介入的成果滿意嗎這里發表一組購房者的意見,也許對物業公司、對發展商都會有所啟迪。

細節更體現品質

物業前期介入的最大好處,是物業公司側重于從業主的利益、需求出發參與意見,從而可把一般樓盤開發中容易出現的缺憾降到最低。如今能應聘前期介入的物業公司,都是些品牌企業,經驗豐富,也擁有很多的榮譽。由他們為業主們把關,使我們買房更加放心。

然而交房入住后,我們仍會發現一些遺憾。在住宅開發日益講究環境、房型、配套、服務"均好性的今天,這些遺憾的細節,正好成為衡量樓盤品質高下的座標。

亂裝表具我們買的是一梯兩戶的房型,得房率很高,從電梯出來后,樓道、走廊的面積相當緊湊。但就在這幾近局促的空間里,我們竟看不到一面完整的粉墻。因為兩邊的墻上,東一塊、西一塊補丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子。盡管這是由不同的單位來安裝,但將它們統一地安裝在一個合適的位置,正是物業公司應提醒發展商去協調的。

污染的垃圾業主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口,由物業人員定時收集清除,這是很多小區的做法。但業主們很少會湊準了時間扔垃圾,垃圾袋也難免會破漏或散發難聞氣味,這就構成了對公共走道的二次污染。于是物業公司要求我們在非規定時間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。但業主們應者寥寥:一來不方便,二來同樣構成對花園的污染。這個在小區中普遍存在著的問題,物業公司在前期介入時怎么就忽略了呢比如可建議發展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱,最好是在每棟樓前設計一個"內置式的、與建筑渾然一體的垃圾箱,類似某些別墅門前的那種。

在有的高層住宅,每層設一個垃圾箱;如果不配置工作電梯,物業人員如何將垃圾運往樓下是從消防樓梯一層層地往下挪,還是與業主共乘客梯垃圾筒臟了又如何清洗這都是前期介入中的物業公司應提醒發展商解決的問題。

避免違章從設計開始

買樓時,物業公司經理告訴我們:工程監理有時會對不規范的操作網開一面;而物業公司絕不會通融,會要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工,因為日后出現的任何建筑質量問題,業主首先找的是物業公司。這話很有說服力,我們小區的建筑質量也很不錯。

今天是想結合裝修中的一些問題,對前期介入的物業公司提出更高的要求。

代業主審視設計我們小區所有的主衛都是"明的,所以就不再設排風管。于是,家家戶戶安裝排風扇或浴霸時,都會在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個洞,以通排風管。這時,物業公司卻告知說:窗上面是梁,梁上開洞會破壞承重,是違章;接著又說,這是設計的問題,既然洞已開了,就算了。但我們業主心里依然發毛:每層樓在相同位置破梁開洞,這對整棟樓的安全會構成什么影響

這種業主在裝修中經常會發生的要求和困惑,物業公司應該是熟悉和了解的,因此在前期介入階段,除了督促施工單位按圖施工,物業公司還應敏銳地指出圖紙設計中就考慮不周的地方,比如排風問題、承重問題、抽油煙機串味兒問題;當工作陽臺的功用越來越為人認同,那么陽臺上是否有合適的熱水器位置是否有洗衣機排水地漏和拖把池落水……

治一治"空調病"空調一裝,新樓變舊。在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽臺外等問題得到控制后,空調安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號"殺手"。原因主要有兩點:1、空調孔的位置不合適,業主為了把室內機安裝妥當,只能重新打洞,原來的空調孔就成為外墻上的"疤痕"。2、連接外機的空調管從墻上歪歪斜斜掛下來,大煞風景。

這是個遲早會解決的問題,只是希望有物業公司前期介入的樓盤能領先一步。其實這不是難題,只需為室內布局確定一個恰當的空調孔位;將空調管"藏"入墻內,或為它裝上蓋管,就行了。

省大錢別省小錢

如今物業公司在競聘的時候,往往會壓低物業管理費以"取悅"發展商。其實這是種惡性的低層次競爭。在一些品質較高的樓盤,購房者是樂意為高水準的物業管理服務,支付相當的、合理的物業管理費的;相反,沒有一定水準的收費,也難以保證有一定水準的服務。

但另一些大筆的費用,卻是物業公司可通過前期介入為業主節省的:

電梯維修費一般0.55元/m2的設備運行費,只包含了電梯日常運行的開支,維修費用則另外據實結算。專業廠家對電梯的售后服務有"全包"和"清包"之分,這需要發展商在購買電梯時作出決定。"全包"的費用較高,但日后的維修費用全部由廠家承擔;"清包"的費用較低,發展商往往會選擇這一種,但維修時一切費用由客戶(也即業主)承擔,往往更換一個小零件就得幾百元。所以,從維護業主的利益出發,物業公司應該盡量"鼓動"發展商選擇"全包";因為這時的發展商希望借助物業公司的品牌促進銷售,所以物業公司的建議是較容易被接受的。

會所運行成本會所產權一般歸發展商所有,其運營費用是獨立于物業管理費。很顯然,那些純粹向小區內業主開放的會所,除非收費昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業公司必須為保證日后會所的良性運行提出可行方案,否則虧本經營,將使會所功能下降,甚至形同虛設,最終導致業主的物業水準大跌。

可能的話,物業公司應要求發展商將會所設在小區的邊緣,在保證業主正常享用的前提下對外開放,采用內外有別的收費方式"以外養內",貼補會所運行成本,使業主得實惠。如果會所只能對內開放,則物業公司須要求發展商提供一定的其它經營場所,用經營收入補充會所運行成本的不足,以保證良好的設施維護與服務水準

篇2:文華居物業前期介入主要工作內容

桂花居前期介入主要工作內容

1、對設施、設備的安裝和驗收的跟蹤配合。

2、物業交接中,各種物品、資料的準備和制作。

3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話進行收集。

4、作好技術資料交接前的準備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對該物業的客戶檔案資料進行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項服務。

6、在竣工驗收的基礎上,按照國家有關交接驗收標準進行接管、驗收。

7、物業服務人員的招聘、培訓、現場實習和具體業務指導。

8、房屋裝修過程中的監管和服務。

9、物業各種標識的制作和服務工具的配置。

10、物業交付前房屋拓荒工作的實施。

篇3:物業前期介入程序文件

物業前期介入程序文件

1.0目的

對物業管理前期介入的物業形成前期的階段性管理進行規定,為以后物業管理打下基礎,確保物業管理服務滿足開發商、業主住戶和法律法規要求。

2.0范圍

適用于物業接管驗收前介入房屋開發商的開發、樓宇的設計、施工、配套設施采購、驗收、安裝、房產的銷售,物業宣傳等過程的管理。

3.0職責

3.1品質督導負責物業前期介入控制的歸口管理,具體負責與房產開發商聯絡物業前期介入的有關配合房產銷售、宣傳、公司投標等事宜。

3.2物業驗收接管領導小組(籌備)的各專業組分別介入參與審查房屋設計圖紙、房屋建筑工程施工質量監控,配套設施的采購、驗收、安裝等有關事宜。

4.0工作程序

4.1物業前期介入管理,是指物業管理企業在物業房屋開發設計階段即介入,從事物業形成前的階段管理。

4.2物業前期介入管理的必要性

按照全面質量管理的“全過程、全要素和全員管理”的管理思想,在物業設計開發建造之時開始,物業公司代表業主參與物業管理有關活動,是一項物業管理的前期管理。其意義有:

4.2.1物業公司參與對設計的評審,可利用物業管理企業豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見,使規劃設計更符合使用管理要求,完善房屋設計要求,并為以后的管理工作打下基礎。

4.2.2物業公司在物業管理使用方面擁有第一手資料,對樓宇使用過程所暴露出各種工程質量問題清楚,物業公司參與監理可彌補解決可能出現的質量隱患,提高房屋的建造質量,一定程度避免以后物業管理中的“老大難”問題,盡可能將房屋質量問題消滅在建造過程中。

4.2.3提前介入對所管物業如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業情況進行了

解熟悉,為竣工驗收接管驗收打下基礎。

4.2.4物業公司派人員參與先期開發,熟悉該物業各個部分、設備環境,對以后物業的管理養護、維護保養帶來許多便利:

a)方便了物業管理中維護保養計劃;

b)方便了物業管理中的檢修;

c)確保了檢修質量;

d)方便了物業管理改造、拆除及設備的更換,提高了物業管理效率和工作質量。

4.3物業前期介入的管理內容。

4.3.1參與投標洽談管理業務,物業公司通過市場調研了解房產開發商的開發動態,掌握開發信息通過投標競爭接洽業務。

4.3.2建立與業主住戶的關系

物業管理通過參與房產開發商的銷售活動與業主(開發商)接觸、溝通、協商,又與購房者未來業主或住戶取得聯系,散發公司宣傳材料聽取意見要求和希望;了解業主住戶對物業所有安排打算。參與銷售部門同業主住戶簽訂物業管理合約,向業主提供介紹業主臨時公約,裝修管理辦法、大門設置、出入、停車場等管理辦法,物業管理費用收取辦法等信息。

4.3.3察看記錄工程建筑現場為以后物業管理提供基礎。

a)審查土建構造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實施設備情況;

b)對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案,磋商解決辦法;

c)施工現場做好日后養護、維修要點、圖紙更改等記錄;

d)參與設施工程驗收,對各種設施設備的外觀、性能、功能進行檢查,按整改計劃督促施工整改。

4.3.4根據業主住戶的希望要求設計管理模式,制定相應的規章制度。如:

a)與開發商共同起草物業轄區的規章制度、業主臨時公約、裝飾施工管理辦法等;

b)設置物業轄區的組織機構,規定各部門人員崗位責任制和住戶手冊,物業轄區綜合管理辦法等;

c)制定上崗人員的培訓計劃,實施培訓。

4.3.5建立服務系統和服務網絡

a)建立保安、清潔、綠化、設施維修養護隊伍,訂立合同;

b)同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門聯絡、溝通;

c)建立代辦服務項目網絡。

4.3.6準備物業的交接

a)擬訂移交接管辦法;

b)準備移交接管事項。

5.0支持/相關文件

《物業入伙及裝修控制程序》

《基礎設施和工作環境控制程序》

《與顧客有關過程控制程序》

6.0記錄

《前期介入巡檢記錄》