小區項目前期介入的服務工作

1、結合物業管理的需要及業主的需求,利用已有的管理經驗和技術,就物業的規劃設計、結構、功能、公共配套設施設備、管網、環境、道路等諸多方面,向**公司提出合理化建議;

2、檢驗設備設施運轉質量,跟蹤了解工程狀況,如設備安裝、附屬設施施工、隱蔽管網、智能化安防系統、水電安全性、物業管理服務裝置、景觀、建筑結構、建筑配件等,為隨后的物業管理服務打下堅實的基礎;

3、根據**公司的開發戰略以及物業的設計理念、建筑特色、地理環境、業主群體的共性等制定物業品牌計劃,達到創建項目物業管理品牌的目標。

4、全面了解物業的性能、功用及構造,擬定物業管理服務綱要、物業管理服務實施方案及物業管理服務預算案。

5、從物業管理的角度,為樓盤銷售工作提供配合與協助,主要內容有物業管理展板、物業管理資料、前期介入期間物業管理人員的配備、培訓、簽訂"前期物業管理服務協議"、現場咨詢、現場氛圍的營造、協助籌備開盤儀式、收集相關信息、建立業主檔案、樣板房管理、配合開展相關活動等。

6、在物業正式入伙前制定物業管理服務的各種公約守則、購房合同有關條款、小區管理公約、完全居家手冊、用戶守則、小區服務指南、公眾資料、入住資料、裝修資料、內部管理規章制度、ISO9000體系資料、財務測算資料、員工培訓資料、標識系統資料、收費項目和標準及繳款辦法等。

7、擬定管理組織架構和人事、行政管理制度并予以實施。包括建立管理組織架構、建立人事行政管理體系、實施現代企業管理制度、建立日常物業管理服務運行機制、理順財物管道、裝修物業用房、購置物品、營造工作氛圍、招聘員工、培訓員工、實操演練等。

8、建立、完善物業檔案系統。如資料收集、資料分類(規劃資料、工程技術資料、物業資料、業主資料、裝修資料、維修資料、綠化養護資料、清潔保潔資料、消防管理資料、治安交通管理資料、設備管理資料、社區文化活動資料、員工管理資料、服務質量反饋資料、行政文件資料等)、完善資料管理制度、建立資料管理體系和工作規程等。

9、收集信息(如顧客、業主反饋信息、工程建設信息、開發商信息、物業管理公司內部信息、其他信息),研究特別業主、用戶提出的特殊要求并提出意見和建議。

10、依據相關條例和工程竣工驗收標準,協助**公司與承建商交接建筑工程,全面了解工程狀況,提出意見與建議。

11、售樓處、工地的保潔與安全保安工作。

12、施工過渡期管理。如督促貫徹文明施工的要求:材料、輔料、機具設備等需堆放在指定地點,不得侵占綠地、場地、道路等;要求施工現場人員進入已接管區域須佩戴由管理處統一發放的出入卡;物品從已接管區域外出須核準;保持已接管區域的整潔;在已接管區域設置溝、井、坎、穴覆蓋物和施工標志;配合采取切實措施控制施工對已接管區域環境的污染和危害;在已接管和尚在施工的組團之間,督促設置隔離墻,面向已接管區域墻面,噴涂色彩或與園區景觀相協調的圖案;凡非業主、用戶自用的車輛一律不得在已接管的區域內經過等。

13、入伙期管理。如主辦入伙儀式、辦理入住手續、辦理裝修手續、收集業主資料、舉辦咨詢及親近活動等、匯總交付后出現的硬件質量方面的問題并交由開發商處置、妥善協調業主搬遷時間、開展日常物業管理服務工作等。

14、其他約定的事宜。

篇2:新城小區前期介入服務方案

新星城小區前期介入服務方案

要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對新星城制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

1、規劃設計階段

對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

監控和消控中心的設置;

小區人車分流的設計;

公共照明開關設置位置;

公共照明開關開閉形式;

物業管理用房的位置設計;

小區垃圾房的設置;

公共洗手間的設置;

信報箱的設立;

公共告示欄的配置;

家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

2、建設施工階段

建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);

檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;

提出遺漏工程項目的建議;

對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和ISO9001貫標等需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

3、竣工驗收階段

物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。

參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

參與重大設備的調試和驗收;

制訂物業驗收流程;

指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。

4、物業銷售階段

良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。

制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;

售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;

委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;

對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;

提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。

篇3:公館前期物業服務管理:前期介入

公館前期服務管理:前期介入

第一節前期介入

我們將提供全面的前期介入服務,并從物業管理角度在項目規劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議,為今后開展物業服務工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操階段做好充分的準備工作。

前期介入工作內容主要以下四個方面的內容:

?規劃設計期間的介入工作

?工程施工期間的介入工作

?設施設備調試期間的配合工作

?銷售推廣配合工作

一、規劃設計期間的介入工作

安排各專業人員對項目及所在區域進行實地考察,通過研讀、消化、理解項目公司提供的初步規劃、方案設計、項目模型、全套施工圖紙等資料,了解項目的規劃意圖和設計內容。

?考查整體工程進度,協助項目公司各專業工程的階段性實施進度計劃提議方案;

?建筑設計(地下、地面、標準層、屋面)是否滿足物業服務的需求;

?設備機房的環境、通風是否滿足要求;

?對室外空調機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;

?根據清潔管理經驗及物業規劃要求,提出垃圾房的建造位置和價格建議;

?管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;

?在不增加項目開發成本的情況下,為配合國際環保理念的推行,對適當設置一些環保設施,如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;

?對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議,并依據我司對樓宇機電設備和電梯市場的了解,結合項目本身的市場定位,為項目公司提供質量價格比最優的品牌與型號建議,以供參考選擇;

?從消防設施設計布局、產品選型等方面提出建議;

?根據國家消防規范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;

?協助審查園林綠化設計圖紙,選擇因地制宜的環境綠化植物,使其既美觀又方便長期養護,對不利于以后物業管理的問題提出調整建議;

?從安全管理、員工生活、社區文化活動的開展需要等方面提出修改建議;

?根據公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序;

?對建筑外墻的選材和設計提供專業建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;

?對配套設施的規模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配及經營模式等提供咨詢和建議。

物業管理角度提供專業咨詢和改進建議以降低成本提高效益:

?物業周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規格及標準等;

?公共部分裝修材料的選用;

?協助項目公司對多家電梯品牌進行優化選擇,從性能價格比等多方面確定最優方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規格;

?在滿足消防規范的前提下,提供最新的設備技術或施工方法;

?協助項目公司選擇性能穩定、質量可靠、售后服務良好的消防產品和分包商;

?從業戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施等;

?從智能化的角度,提出專業建議:

?在建筑給水與排水方面的節能、環保等的成功經驗提供專業建議;

?根據項目增設的配套設施,從節能和環保的角度,提出建議;

?解答項目公司關于物業管理相關法規、政策的咨詢或提供相關法規、政策文本;

二、工程施工期間的介入工作

工程施工中,工程前期介入人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

?提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

?分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

?審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

?提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

?提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

?幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

?提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

?檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯絡會議和項目工程師定期碰面會等);

?檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

?提出遺漏工程項目的建議;

?對項目公建配套設施、設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后業主的需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

三、設施設備調試期間的配合工作

在設施設備調試期,配合項目公司監督各專業設備安裝和調試工作,確保工程質量。

?對設備的選型、安裝提出建議,對現場設施設備安裝狀況進行檢查包括電梯井道防水、安裝過程的質量監控,各種管線的預埋等;

?參與機電設備的測試檢查,建立調試檔案;

?及時發現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業管理專業角度提出相應的整改意見,及時通報項目公司;

?參與設備的調試。

四、銷售推廣配合工作

此階段重點突出營銷現場管家式服務的展示,并使之貫穿于整個營銷全過程,讓潛在業主在置業之初就提前體驗到親切、溫馨、恰到好處的的服務,增大樓盤的亮點,最大程度促進銷售,具體工作開展如下:

?項目銷售期間的物業服務展示

項目進入銷售階段時,我們將提供駐場管家、安管員、保潔、吧臺客服對銷售現場進行物業的維護及物業服務形象的展示。

*安管人員銷售大廳的形象展示、禮儀引導、看樓車輛指引、臨時停車場管理;

*安管人員樣板房的形象展示、禮儀引導、巡邏;

*保潔人員對銷售大廳、樣板間的滾動式保潔,保證環境的清潔、明亮;

*綠化人員對銷售大廳、樣板房室內綠化植物及園林環境的養護;

*駐場管家對業主物業管理相關問題的現場咨詢、解答,做未來管家式服務的展示;

*根據項目公司營銷部對銷售中心功能的特殊需求,配備門僮或吧臺客服人員。

?項目銷售推廣工作的配合

根據項目的基本經濟技術指標進行詳細測算,同

時考慮物業檔次的定位、周邊同類物業項目服務調查,確定最適合的物業管理標準和服務范圍,包括常規性服務和針對性特約服務、有償服務和無償服務的內容和標準,以便在銷售中給業主以全面、可靠的信息。

*根據項目實際情況和項目定位,配合項目公司編制相關宣傳資料;

*對銷售人員進行物業管理基礎知識培訓,模擬業主購房咨詢問題解答場景;

*銷售中心和樣板房駐場管家、保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排;

*參與現場銷售,對購房者有關物業管理的問題進行解答與咨詢;

*在銷售現場配合項目公司向購房者宣傳物業管理的有關法規,使購房者做到明明白白消費。

?項目銷售所需物業文件的編制與審定

參與項目公司同業主或使用人的簽約,就購房合同中涉及物業管理事項的條款進行嚴格把關。

根據《物權法》和《物業管理條例》的有關規定,《前期物業服務協議》和《臨時業主規約》作為購房合同的附件在業主簽約時一并提供。

我們將負責《前期物業服務合同》和《臨時業主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。

?項目銷售服務定期信息反饋協調機制

建立起與項目公司營銷部等相關部門定期信息協調反饋機制,實時跟蹤和調整銷售現場服務狀況,并及時將潛在客戶反饋到物業公司的各種意見和期望,全力配合項目銷售工作。