住宅小區項目的前期介入服務方案

要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對”***鳳凰城”住宅小區項目制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

一、規劃設計階段

對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

*監控和消控中心的設置;

*小區人車分流的設計;

*公共照明開關設置位置;

*公共照明開關開閉形式;

*物業管理用房的位置設計;

*小區垃圾房的設置;

*公共洗手間的設置;

*信報箱的設立;

*公共告示欄的配置;

*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

*……。

二、建設施工階段

建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

*分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

*審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

*提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

*提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

*提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

*檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);

*檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

*配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;

*提出遺漏工程項目的建議;

*對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和創優需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

三、竣工驗收階段

物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護開發商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。

*參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

*發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

*參與重大設備的調試和驗收;

*制訂物業驗收流程;

*指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。

四、物業銷售階段

良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。

*制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;

*售樓處及樣板房的安全護衛、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;

*委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;

*對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;

*提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。

篇2:小區一期物業前期介入工作計劃

新城小區一期物業前期介入工作計劃

為順利完成FH新城一期的整體工作,特別是為業主有序辦理入住奠定基礎,特制定FH新城一期前期介入工作計劃。本計劃共分五篇內容,其中第二篇、第三篇主要為物業在建期介入和驗收介入,其他篇章為前期介入及入伙工作所必須的準備工作。

第一篇組建前期介入小組及工作標準

一、自20**年8月7日開始派駐專職工程師兼項目經理(zz)到現場,20**年9月1日3名技工到現場。視工作需要公司顧問小組不定期介入物業在建工地,在尊重原有設計的基礎上,對在建房屋從業主使用角度提出合理的建議供開發商參考;

員工薪酬表

姓名起薪點月工資備注

二、工作內容及標準:

(1)為開發商提供合同約定內關于前期介入的服務項目。

(2)物業項目經理和工程師每周不定期到現場,關注項目在建情況,開展必要的可行性工作;

(3)根據物業特點及配套情況,向開發商提供《物業建議書》,建議需合理、實用,尊重原有設計,充分利用現有資源。

(4)為項目接管驗收做好準備工作,按照接管驗收要求準備接管驗收的資料。

(5)為管理處入伙做好準備。

(6)做好與外部公共關系的聯系。

(6)每周不定期與開發商溝通,對需配合工作在開發商要求時限內提前完成。

第二篇在建期介入具體工作

一、時間:20**年8月10日至20**年10月30日

二、工作內容及標準:

本階段主要從物業管理的角度對施工、質量進行監控,及早發現和解決問題,向開發商提出合理化建議。

1、全面了解設計圖紙,熟悉土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等所有工程在建情況;協助甲方按圖紙實施物業施工監理,對與設計不符的情況了解原因、提出整改及改進建議;

2、從環保、節能的角度考慮避免因現代施工造成的環境污染、水污染、噪音污染和能源的浪費,對于一些已建成無法改建的配套提出建議。例如:垃圾處理站離居民樓較近,從硬件上應做到完全封閉,軟件上可對垃圾房周圍的園林設計特殊化,種植可以除異味、凈化空氣的樹種等。

3、根據物業在建情況的了解,從業主使用角度(特別是底商用房使用的特殊性)、物業管理角度提出合理化建議提交甲方,甲方同意后跟蹤建議的落實情況并與甲方保持溝通;

4、建立工程設備檔案(包括住宅、底商、公建、配套設施、特殊水電走向等),為業主使用、日后維修提供方便;

5、建議內容包括:建筑、電氣、給排水、消防、電梯、煤氣、智能化、監控、供熱及供熱水及物業管理等內容;

A、建筑

a.小區的視覺識別系統:各種標識、指示、警示等。

b.垃圾系統:垃圾分類收集裝置、垃圾中轉裝置、樓內垃圾異味處理等。

c.停車場管理系統:各類停車場設施符合交通管理部門要求,配置減速帶、路面導向線、車位線、警示牌、擋車器、限速標志、車位號、車牌號、反光板、反光鏡等。

d.樓內信報箱:設置統一的信報箱,信報箱應符合郵政部門的通郵要求。

e.管理用房要求:包括業主委員會辦公室、會議室、物業管理商業用房、管理處辦公室、客戶服務中心,技工操作間、工程組辦公室、倉庫、住宿、食堂等。

f.設備房要求:包括配電房、發電機房、水泵房、空調機房、熱水機組、電梯機房、中控室等地面應鋪設防滑地磚,墻面瓷片貼至1.5M高,以符合優秀小區標準的要求。

g.消防控制室、閉路監控系統、智能化監控室設置要求,物業內安全防范等。

h.公共設施要求:天面避雷系統、天面水箱、電梯廳門口地面、公共洗手間、樓梯踏步扶手、小區路面各種井溝、兒童游樂設施和健康運動場所、客戶換季晾曬棉被設施。

i.室內設施要求:衛生間、廚房、門窗、供配電、電話、寬帶等線中、空調孔、空調架、煤氣管線、給排水管線、供熱管線設施等。

B、電氣

a.照明系統控制、公共用電最計量裝置要求及節約能源方式等的要求。

b.強弱電井、電纜線進出口要求、設備設施的接地電阻測試點。

c.柴油發電機、供配電柜系統專業操作安全防護要求、供配電系統圖。

C、給排水

a.室內給排水要求包括:進出水位置、管線位置、地面排污位置等。

b.公共位置要求:雨水管、水泵房、管道井內生活管、消防管、噴淋管、熱水管及空調冷水、循環水等管道管理要求、節約能源方式的要求、樓層清潔供排水設置、外給水井、雨水井、污水井及油管排氣閥等井蓋管理要求、綠化用水裝置、二次供水設置管理要求。

c.給排水管材使用要求

d.公共用水計量裝置(如綠化、清潔水源等)

D、電梯

a.電梯轎廂內監控、電梯轎廂裝飾要求。

b.電梯電源切換要求、電梯機房管理、配置要求。

c.控制中心應兼具電梯監控功能要求。

d.電梯安全運行控制要求。

E、煤氣管道安裝使用安全要求、計量要求

F、智能化

a.安防系統:門禁系統安裝位置、性能、選型等的建議;電子巡更系統性能、合理的巡更路線、位置的建議,監控系統性能、安裝位置的建議。

b.停車場管理系統:智能化車輛管理系統性能、選型、安裝位置的建議。

c.綜合布線的設計(包括信息點、電話、有線電視、對講系統、寬帶等)施工的建議。

d.小區內信息化管理的建議。

G、消防管理

消防設施配置位置、數量的建議,消防通道的設置建議等。

H、物業管理、小區設備設施資料、客戶資料等要求。

第三篇物業驗收期介入具體工作

一、時間:20**年10月8日至20**年10月31日

二、工作內容及標準:

1、擬于20**年10月8日開始"一戶一驗"工作,公區相關配套的進一步了解、熟悉;

2、根據甲方要求適時配合"四方驗收"工作;

3、成立物業接管驗收小組,對以下內容進行驗收:

A、房屋的質量及使用功能檢驗。

a.房屋的質量及使用功能檢驗包括主體結構、屋面、樓地面、地下室、樓內外裝修等方面,入伙

前必須全部驗收。

b.根據設計要求,必須每棟每層每戶逐個房間(包括配套公共設施、設備用房)按設計要求清點物件及進行外觀檢查。根據情況編制物業房屋質量驗收記錄表,記錄內容如下:

確定物件數據量是否符合,外觀上有無人為損壞。

房屋建筑或屋內物件有無明顯不符合標準要求。

主體結構是否有較明顯的裂縫,外墻是否有滲水現象。

屋面、樓地面、衛生間、陽臺、廚房等是否有積水、滲漏現象。

門窗安裝是否牢固縫隙嚴密,有無變形,是否靈活,門窗玻璃是否安裝牢固。

屋內墻面是否平整,是否有明顯裂縫,油漆、刷漿是否色澤一致,是否有脫落、漏刷現象。

B、設備及配套設施的質量及使用功能檢驗。

a.設備及配套設施檢驗包括電氣線路、室內外照明、供配電系統、室內外給排水系統、消防系統、防避雷系統、電梯、采暖、空調系統、門禁系統、閉路監控系統、車場管理系統、其他智能化系統、娛樂設施及相關配套的設備房等附屬工程。

b.設備及配套設施的驗收可分項進行,根據情況編制相關物業的設備設施驗收記錄表,每項驗收均必須有單獨驗收結果。但入伙前電氣、室內外照明、供配電系統、室內外給排水、消防、電梯、防避雷系統必須經過驗收。

c.每項驗收時根據設計要求逐一進行檢查。

戶內上下水管線、采暖管線標注清淅齊全。

檢驗設備設施功能是否符合規定要求(可測試運行現場檢驗運行情況)。

管道線路是否正常、暢通、各類閥閘是否靈活。

各類配件、支架、管線是否齊全、完好。

相關的儀表、儀器是否齊全、精確,裝置是否良好。

所有的設備設施是否符合國家規定的安全標準,是否有相關的安全防護裝置。

對于消防、采暖、電梯等須有政府許可的專業部門的驗收合格證。

對于高噪音設備如空調、發電機、電梯機房等須有環保部門的環保驗收合格證。

相關的附屬設施如溝、井等符合規定要求。

C、物業環境工程驗收

a.物業環境驗收包括物業道路、圍墻、停車場、園林綠化工程等。

b.環境工程驗收可分項進行,根據情況編制相關環境、綠化工程驗收記錄表,每項驗收均須有單獨驗收結果。

c.每項工程根據設計要求必須逐一進行驗收,確定是否符合要求。

物業內道路、圍墻是否完整,是否與主干道相通完整。

物業內場地是否清理干凈、臨時設施及過渡用房是否已拆除清理完畢。

停車場是否有符合交通管理局要求的交通設施標志、減速設施。

綠化面積、施工是否符合設計要求,草坪、花卉、喬灌木等長勢是否良好、是否有病蟲害,是否有黃土稞露現象、園林小品是否完好等。

D、鑰匙接管驗收:鑰匙是否齊全;

第四篇管理團隊組建及入伙準備

一、團隊組建時間:20**年10月10日前

二、工作內容及標準:

1、管理架構:結合FH新城一期入住戶數及情況,配置合理的人力資源。

2、物資及入伙工作計劃:

(1)物資按適合于FH新城情況草擬配置計劃,并于10月15日到位;

(2)入伙資料(入伙手續辦理流程單、居住手冊、業主檔案、前期物業管理協議、房屋裝飾裝修協議、驗房單等)于10月15日到位;

(4)入伙布置及VI標識制作:包括入伙現場和小區主干路及大堂的布置,擺放花籃、盆景、懸掛條幅、張燈結彩、插放彩旗、高掛氣球等,綜合體現服務的人性化。于11月10日前完成;

(5)入伙期間方便業主的增值服務:如土建、裝修公司、五金、窗簾布藝、裝修材料等公司統一規劃引進。

(6)培訓計劃:

序號培訓內容培訓對象培訓方式備注

1小區基本情況介紹及管理要點:

1.項目定位;2.開發商簡介及理念;3.樓盤詳情;4.業主群體全體員工內培/外培

2《物業管理委托合同》全體員工內培

3《FH新城答客問》全體員工內培

4FH新城綜合工作計劃、任務;入伙工作安排全體員工內培

5房屋建筑基本情況管理層、工程內培/外培

6開荒保潔及工作標準保潔組內培

7護衛工作重點及標準護衛員內培

8工程工作重點及標準工程組內培

說明:

A、外培意為請開發商或施工單位進行講解;

B、其他培訓按公司運營體系要求培訓;

篇3:新城小區前期介入服務方案

新星城小區前期介入服務方案

要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對新星城制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

1、規劃設計階段

對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

監控和消控中心的設置;

小區人車分流的設計;

公共照明開關設置位置;

公共照明開關開閉形式;

物業管理用房的位置設計;

小區垃圾房的設置;

公共洗手間的設置;

信報箱的設立;

公共告示欄的配置;

家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

2、建設施工階段

建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);

檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;

提出遺漏工程項目的建議;

對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和ISO9001貫標等需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

3、竣工驗收階段

物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。

參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

參與重大設備的調試和驗收;

制訂物業驗收流程;

指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。

4、物業銷售階段

良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。

制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;

售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;

委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;

對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;

提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。