某住宅項(xiàng)目前期介入工作

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作,它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外,還必須具有科學(xué)的工作方法,尤其是對(duì)一個(gè)新建小區(qū)的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析,實(shí)施對(duì)"ZZ"全面管理分為5個(gè)階段,并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ),為全面管理提供必要條件。

1、前期熟悉階段

"中心工作

公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)"ZZ"的基本情況作全面了解,研究物業(yè)本體(包括各類設(shè)備、實(shí)施)、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。

"基礎(chǔ)工作

通過對(duì)"ZZ"的全面了解,作出新接物業(yè)的可行性報(bào)告、品牌戰(zhàn)略報(bào)告,并在公司辦公會(huì)議上評(píng)審?fù)ㄟ^;初步形成對(duì)"ZZ"管理的實(shí)施方案,并通過專題會(huì)議的論證;根據(jù)開發(fā)商的需要,參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎(chǔ)。

"需開發(fā)商配合的主要工作

提供物業(yè)相關(guān)圖紙,為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便;督促承建商,要求其保存所購房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料,以便日后順利移交;協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方,確定參與工程例會(huì)的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗(yàn)證方法。

2、培訓(xùn)模擬階段

"中心工作

抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn),通過考核進(jìn)行篩選,組建管理服務(wù)中心管理班子,適時(shí)進(jìn)行模擬操作。

"基礎(chǔ)工作

培訓(xùn)工作

公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合"ZZ"工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、保安等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當(dāng)保姆意識(shí)、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)),抽調(diào)或招聘"ZZ"管理服務(wù)中心主任(選拔條件:身體健康,大專以上文化水平,有專業(yè)管理知識(shí),有超前意識(shí)和前瞻眼光,有協(xié)調(diào)和溝通能力,有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。

培訓(xùn)實(shí)施

集中學(xué)習(xí)ISO國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。制定適合"ZZ"物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。制定各崗位階段性工作目標(biāo),同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。了解熟悉"ZZ"管理要求,針對(duì)性地進(jìn)行專業(yè)技能考試,以保證滿足"ZZ"管理要求所需的技術(shù)支撐。根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況,對(duì)參與培訓(xùn)的人員進(jìn)行篩選,對(duì)各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練,確定組成人員(差額)。

"施工監(jiān)理介入

根據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。建議采用的方法:

二周一次現(xiàn)場(chǎng)查勘(無陪同)。

每月一次工程例會(huì)(三方參加,如有分包則應(yīng)請(qǐng)分包方一并參加)。

物業(yè)管理方每月第一周用書面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)介入情況。

"需開發(fā)商配合的工作

協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的方式或辦理工地出入證件。

根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度,提供相關(guān)資料,如設(shè)備、設(shè)施使用說明書、售樓合同等。

3、現(xiàn)場(chǎng)模擬階段

"中心工作

通過現(xiàn)場(chǎng)模擬,達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài)。

"基礎(chǔ)工作

根據(jù)擬定的管理方案,對(duì)各工種人員進(jìn)行入崗模擬,考察、測(cè)評(píng)其適應(yīng)性。通過現(xiàn)場(chǎng)模擬,驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當(dāng)修正。進(jìn)行接管訓(xùn)練,調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。

現(xiàn)場(chǎng)考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為,并擬成文件交開發(fā)商審核,以備派發(fā)《入戶通知書》時(shí)一并發(fā)放。對(duì)前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進(jìn)行驗(yàn)證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng),專題報(bào)告開發(fā)商并落實(shí)糾正預(yù)防措施。

與開發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問題。確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單,明確各自崗位要求及職責(zé)。

"需開發(fā)商配合工作

進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)方便。請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次,課題:"如何使'ZZ'保值、增值"。派發(fā)并要求業(yè)主簽收《"ZZ"居住物業(yè)禁止行為》,并將收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問題以及合理化建議。

4、驗(yàn)收和進(jìn)戶階段

"中心工作

組織對(duì)新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。

預(yù)驗(yàn)

驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書面整改報(bào)告。

整改

整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開發(fā)商,由開發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改,然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收,直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

正式驗(yàn)收

經(jīng)整改符合要求后,由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收,最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。

接納前期業(yè)主入住。

"基礎(chǔ)工作

驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見前期物業(yè)管理工作設(shè)想。

編制違章處理程序,制止各類違章行為。

派發(fā)、簽收各類資料

物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料:

入住須知(明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,明確居住物業(yè)各禁止行為)。

物業(yè)管理規(guī)定(各崗位職責(zé))。

物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。

房屋裝修協(xié)議書(明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù))。

外來人員出入登記辦證制度(施工人員進(jìn)出花園遵守的各類規(guī)定)。

停車占路協(xié)議書(明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù))。

業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)隨帶資料:

房屋買賣合同。

開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書

業(yè)主身份證或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。

委托書及被委托人身份證。

房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。

業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí),同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)(代請(qǐng)信譽(yù)較好的裝修公司;代請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員;代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務(wù)等)。

入住業(yè)主喬遷之日奉送鮮花以示祝賀。

加大各類違章糾正力度,力保前期無違章。

推行ISO國際質(zhì)量體系。

"需開發(fā)商配合的工作

嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù),把好第一關(guān)。

派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與(每月一次)。

5、實(shí)施階段

"中心工作

迎接大批業(yè)主入住。

檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性,必要時(shí)作適當(dāng)修改。

制定糾正和預(yù)防措施。

全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。

"基礎(chǔ)工作

總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。

檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見或建議,針對(duì)性的對(duì)相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充,保證所提供的服務(wù)符合要求。

對(duì)可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。

按即定方針,全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。

"需開發(fā)商配合的工作

組織相關(guān)人員對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查,及時(shí)反饋相關(guān)意見。

參與制定糾正和預(yù)防措施。

"ZZ"前期物業(yè)管理工作計(jì)劃

表6-1"ZZ"前期物業(yè)管理工作計(jì)劃

階段工作計(jì)劃工作要求

入住前3月成立籌備工作小組。明確工作要求及職責(zé)。

入住前3月協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。物業(yè)管理前期介入(按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入手續(xù))。

入住前3月按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(huì)(時(shí)間另定)。

每周二次巡視施工現(xiàn)場(chǎng),對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的問題以書面或口頭形式提出建議。

入住前2月開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙:

每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖;

水、電、煤、排污等管線走向圖;

智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。

入住前2月召開協(xié)調(diào)會(huì)說明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。請(qǐng)開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。

續(xù)表6-1"ZZ"前期物業(yè)管理工作計(jì)劃

入住前2月管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議。邀請(qǐng)開發(fā)商派員參加會(huì)議。

會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。

入住前2月確定培訓(xùn)計(jì)劃。

管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。

實(shí)施培訓(xùn)工作。物業(yè)公司制定,開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對(duì)業(yè)主承諾文書樣本。

入住前2月參與智能化設(shè)備、設(shè)施培訓(xùn)開發(fā)商協(xié)調(diào)智能化設(shè)施產(chǎn)品供應(yīng)商,提供產(chǎn)品說明書。

入住前2月完成制定《"ZZ"居住物業(yè)禁止行為》等相關(guān)文件物業(yè)公司負(fù)責(zé),開發(fā)商審核。

入住前1月召開專題會(huì)議,檢查針對(duì)前期介入過程中合理化建議工作落實(shí)情況。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。

入住前1月確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。討論、擬稿、確認(rèn)。

入住前1月確定入崗模擬訓(xùn)練方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)

入住前1月確定物業(yè)預(yù)驗(yàn)收的方法及三方參與驗(yàn)收人員名單,確定預(yù)驗(yàn)日期開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加

入住前1月對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行授課開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講

入住前1月月底前實(shí)施培訓(xùn),制定招聘員工計(jì)劃按"ZZ"小區(qū)要求實(shí)施。

入住前1月做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作物業(yè)公司負(fù)責(zé)

入住前1月對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢物業(yè)公司負(fù)責(zé)

入住前1月對(duì)接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練(走場(chǎng))

入住前1月對(duì)管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)行考察論證物業(yè)公司負(fù)責(zé),開發(fā)商指導(dǎo)

入住前1月根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫整改報(bào)告物業(yè)公司負(fù)責(zé)

入住前1月召開三方會(huì)議,落實(shí)整改工作

入住前1月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)

入住前1月派發(fā)各類資料并要求購房者簽收開發(fā)商負(fù)責(zé)

入住前1月移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司

入住前1月正式驗(yàn)收三方參加

入住前1月迎接先期業(yè)主入住對(duì)入住業(yè)主奉送鮮花

入住前1月首期業(yè)主入住滿二個(gè)月,召開業(yè)主回訪工作會(huì)議開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加

入住前1月檢查物業(yè)公司管理情況開發(fā)商

篇2:文華居物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

桂花居前期介入主要工作內(nèi)容

1、對(duì)設(shè)施、設(shè)備的安裝和驗(yàn)收的跟蹤配合。

2、物業(yè)交接中,各種物品、資料的準(zhǔn)備和制作。

3、對(duì)所有參與土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同或施工合同、材料供貨價(jià)目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話進(jìn)行收集。

4、作好技術(shù)資料交接前的準(zhǔn)備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對(duì)該物業(yè)的客戶檔案資料進(jìn)行整理、收集,以便后期有針對(duì)性的開展各項(xiàng)服務(wù)。

6、在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,按照國家有關(guān)交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管、驗(yàn)收。

7、物業(yè)服務(wù)人員的招聘、培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)和具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

8、房屋裝修過程中的監(jiān)管和服務(wù)。

9、物業(yè)各種標(biāo)識(shí)的制作和服務(wù)工具的配置。

10、物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實(shí)施。

篇3:物業(yè)前期介入工作小組職責(zé)

項(xiàng)目物業(yè)前期介入工作小組職責(zé)

1、副總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期準(zhǔn)備的組織工作。

2、接管小組負(fù)責(zé)前期介入移交手續(xù)的辦理、物業(yè)管理合同的評(píng)審。

3、行政部負(fù)責(zé)新建管理處物資采購工作。

4、人力資源部負(fù)責(zé)人員編制確定、人員招聘和培訓(xùn)工作。

5、品質(zhì)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)規(guī)章制度及入伙資料的審核。

6、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)各類收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的核定。

7、新建管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)相關(guān)管理工作的籌備和實(shí)施。