盛和園小區(qū)前期介入階段的管理方案

(一)介入、合理規(guī)劃

1、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案

在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè),另一方面,緊密結(jié)合E的實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案,提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)E的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位,并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。

(二)做好驗(yàn)收接管工作

在管理公司對(duì)E充分了解的基礎(chǔ)上,通過接管驗(yàn)收這一工作程序,進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn),預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問題,準(zhǔn)備相應(yīng)的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。

E的驗(yàn)收與接管程序如下:

步驟如下:

1、移交接管前的準(zhǔn)備工作

a.成立物業(yè)管理處。委托管理合同簽訂后,提前介入管理,擬派管理處主任、物業(yè)助理和機(jī)電管理人員到位,其他管理人員分步到崗,落實(shí)管理用房和員工宿舍,做好各項(xiàng)籌備工作。

b.成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),了解小區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題;填寫有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決在。

1)移交接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表;

2)公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表;

3)公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表;

4)機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。

2、物業(yè)資料的移交接管

a.接管樓宇資料的難證及部分移交的資料

3、產(chǎn)權(quán)資料

1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

2)用地批準(zhǔn)文件;

3)建筑執(zhí)照;

4)小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單。

4、市府驗(yàn)收合格資料

1)市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書;

2)市建筑消防驗(yàn)收合格證;

3)物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書;

4)用電許可證;

5)住宅使用說明書;

6)住宅保修書;

5、工程技術(shù)資料

1)竣工圖--包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬

2)工程及隱蔽管線的全套圖紙;

3)地質(zhì)勘察報(bào)告;

4)工程合同及開、竣工報(bào)告;

5)圖紙會(huì)審記錄;

6)工程設(shè)計(jì)變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)

7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;

8)沉降觀察記錄;

9、竣工驗(yàn)收證明書;

10)水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書;

11)砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告;

12)供水試壓報(bào)告。

6、物業(yè)接管驗(yàn)收程序

a.開發(fā)公司通知本公司接管驗(yàn)收;

b.本公司驗(yàn)收小組按《物業(yè)資料的接管移交》核對(duì)所接收的資料,簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函;

c.本公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收;

d.對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時(shí)間復(fù)核。

e.對(duì)住宅室內(nèi)物件無明顯不全,符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔(dān)保管責(zé)任。

f.業(yè)主(住戶)入住時(shí),由物業(yè)助理陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量,對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報(bào)告管理處,并要求承建商在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng);

g.在保修期內(nèi),在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí),報(bào)告管理處查驗(yàn)證實(shí)后,大中修由開發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修,小修、急修可委托管理處維修,費(fèi)用由承建商負(fù)責(zé)。

3)房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

a.驗(yàn)收項(xiàng)目

1)梁、柱、板主體;

2)頂棚;

3)墻面;

4)地(樓)面;

5)廳房;

6)樓梯、扶手;

7)插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);

8)接線盒;

9)開關(guān);

10)照明燈具;

11)供水系統(tǒng);

12)排污管;

13)地漏;

14)衛(wèi)生潔具;

15)防盜網(wǎng)(窗);

16)室內(nèi)配電箱;

17)水表、電表和煤氣表;

18)衛(wèi)廚之防水防滲處理。

b.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等,參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國家1997年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主(住戶)的合理要求。

4)物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

a.驗(yàn)收項(xiàng)目:小區(qū)的公共場(chǎng)所、娛樂活動(dòng)設(shè)施及其水電等;

1)基礎(chǔ)設(shè)施;

2)天面;

3)公用天線;

4)消防設(shè)施(消防栓、消防箱);

5)公共路燈;

6)綠化;

7)公共道路;

8)垃圾箱(池);

9)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站;

10)崗?fù)?

11)車庫;

12)沙井、檢查井和化糞池;

13)明暗溝;

14)擋土墻、坡;

15)踏步;

16)臺(tái)階;

17)水池、水箱;

18)信箱;

19)景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施。

b.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

參照建設(shè)部ZBP30001-90TLPE1997年7月1日頒布的《房屋按管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。

5)工程完善和工程遺留問題外理規(guī)定

a.工程完善

在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后,才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。

b.工程遺留問題

在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容。

c.處理措

施

1)管理處對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調(diào)工作;

2)地發(fā)出的遺留問題及時(shí)向物業(yè)管理部匯報(bào);

3)限制噪音施工時(shí)間,確保業(yè)主(住戶)休息;

4)給進(jìn)場(chǎng)承建施工人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全;

5)培強(qiáng)保安力量,監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理;

6)施工隊(duì)離場(chǎng)前,必須到管理公司申請(qǐng)"放行條",經(jīng)主管物業(yè)助理以上人員檢查無誤,簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū)。

篇2:新城小區(qū)前期介入服務(wù)方案

新星城小區(qū)前期介入服務(wù)方案

要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行,物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用,若我方中標(biāo),將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況,對(duì)新星城制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃,并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;

小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);

公共照明開關(guān)設(shè)置位置;

公共照明開關(guān)開閉形式;

物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);

小區(qū)垃圾房的設(shè)置;

公共洗手間的設(shè)置;

信報(bào)箱的設(shè)立;

公共告示欄的配置;

家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;

2、建設(shè)施工階段

建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解,對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;

分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;

提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;

提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等);

檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;

配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;

對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和ISO9001貫標(biāo)等需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

3、竣工驗(yàn)收階段

物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng),參與工程例會(huì),及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收,對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。

參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收,并建立驗(yàn)收檔案;

發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收;

制訂物業(yè)驗(yàn)收流程;

指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

4、物業(yè)銷售階段

良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購房者,同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此,物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況,協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。

制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備;

售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo),規(guī)范服務(wù),建立良好的物業(yè)形象;

委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;

對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作;

提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

篇3:華庭小區(qū)前期介入服務(wù)方案

華庭住宅小區(qū)前期介入服務(wù)方案

要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行,物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用,若我方中標(biāo),將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況,對(duì)"***華庭住宅小區(qū)"制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃,并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

(1)監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;

(2)小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);

(3)公共照明開關(guān)設(shè)置位置;

(4)公共照明開關(guān)開閉形式;

(5)物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);

(6)小區(qū)垃圾房的設(shè)置;

(7)公共洗手間的設(shè)置;

(8)信報(bào)箱的設(shè)立;

(9)公共告示欄的配置;

(10)家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;

……

2、建設(shè)施工階段

建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解,對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

(1)提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;

(2)分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

(3)審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;

(4)提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

(5)幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;

(6)提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

(7)檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等);

(8)檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;

(9)配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

(10)提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;

(11)對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

3、竣工驗(yàn)收階段

物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng),參與工程例會(huì),及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收,對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。

(1)參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收,并建立驗(yàn)收檔案;

(2)發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

(3)參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收;

(4)制訂物業(yè)驗(yàn)收流程;

(5)指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

4、物業(yè)銷售階段

良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購房者,同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此,物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況,協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。

(1)制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備;

(2)售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo),規(guī)范服務(wù),建立良好的物業(yè)形象;

(3)委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;

(4)對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作;

(5)提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。