盛和園小區前期介入階段的管理方案

(一)介入、合理規劃

1、針對小區實際情況,提前準備管理方案

在前期介入工作中,我們一方面參與小區規劃建設,另一方面,緊密結合E的實際情況,提前準備管理方案,提交詳實科學的物業管理可行性調研報告。對E的物業管理進行準確定位,并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。

(二)做好驗收接管工作

在管理公司對E充分了解的基礎上,通過接管驗收這一工作程序,進一步熟悉物業整體的各項性能與特點,預測管理中可能出現的問題,準備相應的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。

E的驗收與接管程序如下:

步驟如下:

1、移交接管前的準備工作

a.成立物業管理處。委托管理合同簽訂后,提前介入管理,擬派管理處主任、物業助理和機電管理人員到位,其他管理人員分步到崗,落實管理用房和員工宿舍,做好各項籌備工作。

b.成立驗收小組。工程技術人員進駐現場,了解小區設備設施、熟悉設備的構造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向及存在問題;填寫有關質量記錄,以便盡快得到解決在。

1)移交接管驗收遺留問題統計表;

2)公共配套設施接管驗收表;

3)公共配套設施接管驗收遺留問題統計表;

4)機電設備接管驗收遺留問題統計表。

2、物業資料的移交接管

a.接管樓宇資料的難證及部分移交的資料

3、產權資料

1)項目批準文件;

2)用地批準文件;

3)建筑執照;

4)小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單。

4、市府驗收合格資料

1)市建設工程竣工驗收證書;

2)市建筑消防驗收合格證;

3)物業綜合驗收合格證書;

4)用電許可證;

5)住宅使用說明書;

6)住宅保修書;

5、工程技術資料

1)竣工圖--包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬

2)工程及隱蔽管線的全套圖紙;

3)地質勘察報告;

4)工程合同及開、竣工報告;

5)圖紙會審記錄;

6)工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)

7)隱蔽工程驗收簽證;

8)沉降觀察記錄;

9、竣工驗收證明書;

10)水、電、衛生器具等設備的檢驗合格證書;

11)砂漿、混凝土塊試壓報告;

12)供水試壓報告。

6、物業接管驗收程序

a.開發公司通知本公司接管驗收;

b.本公司驗收小組按《物業資料的接管移交》核對所接收的資料,簽發驗收復函;

c.本公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀選題、公共配套設施設備等進行竣工驗收;

d.對竣工驗收中發現的質量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統計表,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復核。

e.對住宅室內物件無明顯不全,符合檢驗標準要求的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔保管責任。

f.業主(住戶)入住時,由物業助理陪同對室內進行全面細致的質量,對發現的質量問題經整理后報告管理處,并要求承建商在限期內逐項返修,經管理處或業主驗收后消項;

g.在保修期內,在使用過程中業主(住戶)或管理人員發現的由于建筑施工或產品制造上的缺陷時,報告管理處查驗證實后,大中修由開發商責令承建商更換或返修,小修、急修可委托管理處維修,費用由承建商負責。

3)房屋接管驗收項目及標準

a.驗收項目

1)梁、柱、板主體;

2)頂棚;

3)墻面;

4)地(樓)面;

5)廳房;

6)樓梯、扶手;

7)插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);

8)接線盒;

9)開關;

10)照明燈具;

11)供水系統;

12)排污管;

13)地漏;

14)衛生潔具;

15)防盜網(窗);

16)室內配電箱;

17)水表、電表和煤氣表;

18)衛廚之防水防滲處理。

b.驗收標準

住戶及房屋內的水電配套設施等,參照建設部ZBP30001-90標準和國家1997年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到業主(住戶)的合理要求。

4)物業公共設施接管驗收項目及標準

a.驗收項目:小區的公共場所、娛樂活動設施及其水電等;

1)基礎設施;

2)天面;

3)公用天線;

4)消防設施(消防栓、消防箱);

5)公共路燈;

6)綠化;

7)公共道路;

8)垃圾箱(池);

9)垃圾轉運站;

10)崗亭;

11)車庫;

12)沙井、檢查井和化糞池;

13)明暗溝;

14)擋土墻、坡;

15)踏步;

16)臺階;

17)水池、水箱;

18)信箱;

19)景觀、雕塑及文化娛樂設施。

b.驗收標準

參照建設部ZBP30001-90TLPE1997年7月1日頒布的《房屋按管驗收標準》及達到設計要求。

5)工程完善和工程遺留問題外理規定

a.工程完善

在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后,才進行的部分公共配套設施的工程完善。

b.工程遺留問題

在竣工驗收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容。

c.處理措

施

1)管理處對完善配套工程執行監督職能,指定專人作好協調工作;

2)地發出的遺留問題及時向物業管理部匯報;

3)限制噪音施工時間,確保業主(住戶)休息;

4)給進場承建施工人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全;

5)培強保安力量,監督施工隊的人員管理;

6)施工隊離場前,必須到管理公司申請"放行條",經主管物業助理以上人員檢查無誤,簽名后施工隊方可撤離小區。

篇2:新城小區前期介入服務方案

新星城小區前期介入服務方案

要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對新星城制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

1、規劃設計階段

對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

監控和消控中心的設置;

小區人車分流的設計;

公共照明開關設置位置;

公共照明開關開閉形式;

物業管理用房的位置設計;

小區垃圾房的設置;

公共洗手間的設置;

信報箱的設立;

公共告示欄的配置;

家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

2、建設施工階段

建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);

檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;

提出遺漏工程項目的建議;

對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和ISO9001貫標等需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

3、竣工驗收階段

物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。

參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

參與重大設備的調試和驗收;

制訂物業驗收流程;

指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。

4、物業銷售階段

良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。

制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;

售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;

委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;

對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;

提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。

篇3:華庭小區前期介入服務方案

華庭住宅小區前期介入服務方案

要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對"***華庭住宅小區"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

1、規劃設計階段

對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

(1)監控和消控中心的設置;

(2)小區人車分流的設計;

(3)公共照明開關設置位置;

(4)公共照明開關開閉形式;

(5)物業管理用房的位置設計;

(6)小區垃圾房的設置;

(7)公共洗手間的設置;

(8)信報箱的設立;

(9)公共告示欄的配置;

(10)家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

……

2、建設施工階段

建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

(1)提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

(2)分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

(3)審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

(4)提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

(5)幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

(6)提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

(7)檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);

(8)檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

(9)配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;

(10)提出遺漏工程項目的建議;

(11)對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

3、竣工驗收階段

物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。

(1)參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

(2)發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

(3)參與重大設備的調試和驗收;

(4)制訂物業驗收流程;

(5)指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。

4、物業銷售階段

良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。

(1)制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;

(2)售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;

(3)委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;

(4)對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;

(5)提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。