某公寓項目前期介入工作

前期介入是現代物業管理的一項基礎性工作,其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工過程中,使物業最大限度地滿足業主的需求,為后期管理創造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作:

一、成立項目小組

簽訂物業管理委托合同后,我們將從公司內選派多名管理、技術人員,組成**城項目項目小組,先行到位,開展前期介入工作。項目小組負責前期介入工作以及建立外部公共關系,同時對項目的設計、施工過程中已經存在或可能發生的問題提出意見和建議,定期與開發公司、承建商協調解決。

二、早期接入的主要工作

(一)會審圖紙

從環境布局,管網設置,泊車場所,防盜報警設施,水電煤氣計量,減少重復裝修等細節方面考慮。

(二)參與質量管理

對設備選型、分布數量提出建議;加強對隱蔽工程進行驗收,使質量隱患消滅在萌芽時,促進無業建造質量和驗收效率的提高。為今后的經濟運行,維修創造條件。

(三)收集技術檔案

不斷收集積累物業家戶檔案資料和項目產權資料,為今后辦證、維修、改造等作專業技術準備。

(四)熟悉項目環境

了解業主的情況,服務的內容標準及部分業主的特殊要求,同時熟悉與項目有關的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門的情況,建立和諧的工作關系,使物業管理順利運作。

三、進行物業交付前的實操性工作

在較深入了解物業及業主需求的基礎上,與開發公司攜手,做好以下各項前期準備工作:

(一)協助開發公司銷售工作,在銷售現場提供物業管理咨詢,解釋業主提出的相關問題;

(二)提供相關專業建議,協助制訂園林布置及環境設計方案;

(三)協助制訂小區內交通管制方案及保安崗亭設置方案;

(四)收集工程圖紙資料,現場參與設備的安裝調試;

(五)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理,確保施工質量;

(六)建立與社會專業機構的聯系,開展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作;

(七)積極開展商業的招商引租工作;

(八)針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

四、按規范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各種資料和數據,以及對物業的了解,本著"對業主負責,對開發公司負責、對社會負責"的宗旨,對**城項目進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

收銀制度

篇2:商場新店物業前期介入操作規范流程

商場新店項目物業前期介入操作規范和流程

*區域營運中心對于所屬商場新店項目主體封頂后進入設備安裝階段前,須落實好新店的物業經理、安全經理和相關物管崗位的主管,在設備安裝階段即開始物業與工程的對接,落實商場工程和發展的總協調人,區域營運中心給與物業安全專業的培訓和流程梳理。物業推進中心給與物業安全專業的指導。

*商場物業前期進入項目時,驗收檢查物業相關的設備設施是否節能和完好使用,有無相關的驗收手續和報建手續,對于所有問題和手續的缺失(含消防建審意見書和驗收合格證),一次性形成書面報告,交項目方或加盟方簽字確認,并落實項目方或加盟方對相關問題必須給出整改和落實時間表,區域物業部備檔,問題徹底解決后物業方可通知商場的廠商進入裝修審批程序,進入廠商裝修階段。

*在新商場基礎施工時(我方進駐租賃物業和加盟店原有物業前),項目方須提供建筑平面圖紙(電子版)交商場物業,由商場在工程土建出正負零起二層前將商場內的通道規劃和展位分隔規劃電子版圖紙交項目方,項目方審核是否有違反消防規范要求的問題,項目方對于商場展位規劃、通道規劃、防火分區、借助門、借助排煙和預留檢修口等須給商場書面給與回復,有違反消防規定的死項須商場提前預防和整改的必須提前通知相關部門和廠商。項目方根據和商場確認后的圖紙及時協調好發展部門調整報消防審批部門的圖紙,以免后期消防驗收時給商場和項目帶來后遺癥影響驗收并造成浪費。項目確認后商場方可安排廠商進場裝修。

*商場廠家進場裝修前物業人員要按物業手冊規定編制進行人員招聘、培訓,開業前可適當超編制招聘。所有人員廠家進場裝修前必須全部培訓到位。

*商場廠家進場裝修前一定要確認現場是否做好成品保護工作和安全防范工作,并按物業推進中心廠商進場裝修的審批流程持證進場,所有廠商裝修產生的可燃垃圾必須要求開荒公司日產日清,現場絕對不能存有可燃垃圾,為保證商場裝修現場干凈整齊,開荒公司必須提前進入現場,對于現場廠商裝修和工程交叉施工,項目的高空作業等安全作業管理要求商場必須配合工程共同管理。對于新店的門衛管理必須按照集團物業推進中心手冊的要求嚴格管理,保證不環保的材料不進場,對于易燃品的進場登記展位登記使用施工隊和使用人,對于出場的材料和工具加強檢查。

*對于所有進場裝修的展位施工隊和廠商一定要落實安全責任書,物業和安全所有崗位一定要責任到人,對于所有廠商的裝修展位必須要有隱蔽裝修工程的確認驗收表并做成臺賬。對于現場廠家裝修管理必須嚴格按照集團安全綱要的要求,做好事前發現事前解決,杜絕后期治理,電路系統的安裝規范,現場必須要做好樣板示范演示區供廠家施工隊學習。

*對于加盟店進場之前,區域物業部長必須對物業和安全人員按照集團標準化物業安全管理進行有效培訓,從開始就落實好制度,流程,責任人,梳理好進場前存在的問題,并做好與加盟方的溝通,必須按照安全綱要的標準進行整改,不整改好不進場裝修,從源頭杜絕一切未來安全隱患的存在。

*對于新商場有玻璃幕墻的項目,商場的安全部每天必須對外立面檢查三次,對于發現有破損的玻璃及時進行處置,以免造成生命和財產的損失。現場涉及工程和廠商的動火管理必須嚴格按照集團安全綱要的要求執行,商場必須設定動火管理小組,商場店總及安全部對于區域內的動火管理負全責。

*對于新店物業和安全前期必須按照物業推進中心的標準化臺賬進行操作和備檔,現場的安全管理必須實行劃區管理并責任到人。

*物業部要參加商場出租展位面積的測量工作,區域物業和集團物業推進中心會抽查10%展位,核定測量面積是否有誤差。

篇3:花城小區前期介入服務規范

花城小區前期介入服務

要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,根據"麗景嘉苑"項目的實際特點,我方將在其施工建設若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對"麗景嘉苑"項目制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

1.規劃設計階段

對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

監控和消控中心的設置;

小區人車分流的設計;

小區監控攝像的分布設置;

公共照明開關設置位置;

公共照明開關開閉形式;

物業管理用房的位置設計;

小區垃圾房的設置;

信報箱的設立;

公共告示欄的配置;

家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

……。

2.建設施工階段

建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;

提出遺漏工程項目的建議。

3.竣工驗收階段

物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。

參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

參與重大設備的調試和驗收;

制訂物業驗收流程;

指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。

4.物業銷售階段

良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。

制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;

售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;

委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;

對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;

提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。