高檔住宅樓盤前期介入物業管理方案（2）
高檔住宅樓盤前期介入物業管理方案(2)
第二篇前期介入的工作內容
1.前期介入的一般程序:由地產、物業雙方確定工作內容要求;并物業組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2.前期介入的工作內容:前期介入主要分五個階段實現:規劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業主使用。
第一節:規劃設計階段介入
規劃設計階段包括:
物業對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容提出合理劃建議。
規劃設計評估的程序:
1.地產提前1個月向物業提出書面知會,要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估,并提供評估報告。
2.物業接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發資料目錄。
3.開發資料包括:企劃文件(市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設計文件(規劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等)。
4.地產接到資料目錄后及時內向物業提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業,并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5.物業接到開發資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6.評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》,并提交物業相關部門。
7.物業相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進行評審。
8.評估小組根據物業公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。
9.經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業公司總經理審核簽發。
10.物業公司總經理簽發后,評估報告提交地產公司。
11.項目規劃設計總體評估要點:
住宅區規劃功能區分合理,居住私密性和社區交流協調。
住宅區道路交通規劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風充足,環境優美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環境生態,使用環保、節能等環保材料、設備設施。
安全防衛設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進,網絡資源充分,便于數字化小區建設。
便于物業組織管理,節約管理成本。
各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。
項目規劃設計分類評估要點:
1.安保布局
a)便于安保管理區域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c)人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態管理。
d)安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。
2.消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規范。
c)消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規范。
d)消防通道、門、墻、避難區設置合理,符合國家規范。
3.交通布局
a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2:1、另加訪客車位占車位數的5%,聯排別墅等高標準住宅應按戶數1:1,另加訪客車位占車位數的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數1:1.5,以上指標可以按照不同地區需求進行調整),便于停放。
d)有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規范。
4.生活配置
a)根據小區周邊(1公里范圍)市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。
b)一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c)如住宅區設置商業配套,宜獨立集中,并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d)如住宅區設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
(指標供參考)
5.設備配套
a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c)溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養。
d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適,宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
6.智能化配置
a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統,電視監控
系統、車輛道閘管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等,并與中央控制中心聯網。
b)網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺系統。
c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等,并與中央控制中心聯網。
d)中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性,采用成熟產品。
7.房屋單體
a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c)樓板厚度與隔音符合國家規范。
d)住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。
e)住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。
g)衛生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h)廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k)底層地坪應充分考慮防潮措施。
l)房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10M),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10M,防止兒童攀爬。
8.室內配置
a)室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。
c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相
d)鄰時,應采取安全隔離措施。
e)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統。
f)室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g)當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。
h)如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
i)室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
j)電視、信息(電話和數據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
k)聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
l)高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。
9.綠化配置
a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數量品種充足,造型優美。
b)綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c)綠化品種適宜當地氣候條件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d)綠化品種便于養護,養護成本節約。
e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區域。
b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。
c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d)不宜在小區內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e)景觀裝飾應便于清潔、養護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a)應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b)宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。
c)公共活動區域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d)綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e)各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12.生態環保
a)住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。
b)住宅區內污水處理排放符合國家規范。
c)住宅區內無各類污染源。
d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環境。
h)宜在住宅區內形成自然生態鏈。
13.管理用房
a)物業管理處
管理中心功能:經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。
作業用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、
員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據住宅區管理面積和功能配置。(各地法規要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區總建筑面積/100*0.2(指標供參考)
位置:住宅區中央,底層。
b)業委會、居委會(根據當地政策)
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業委會與居委會可聯合設置于一處
14.新材料、新技術
a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b)試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。
15.管理成本測算
a)對規劃應充分測算今后產生的管理成本。
b)管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協商,相應改進規劃、設計。
16.與相似典型項目的比較
a)相似點
b)差異點
c)優勢
d)劣勢
e)改進建議
篇2:新城小區前期介入服務方案
新星城小區前期介入服務方案
要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對新星城制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規劃設計階段
對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。
監控和消控中心的設置;
小區人車分流的設計;
公共照明開關設置位置;
公共照明開關開閉形式;
物業管理用房的位置設計;
小區垃圾房的設置;
公共洗手間的設置;
信報箱的設立;
公共告示欄的配置;
家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
2、建設施工階段
建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。
提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;
提出遺漏工程項目的建議;
對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和ISO9001貫標等需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。
3、竣工驗收階段
物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
參與重大設備的調試和驗收;
制訂物業驗收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業銷售階段
良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。
制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;
售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;
委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;
對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;
提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。
篇3:華庭小區前期介入服務方案
華庭住宅小區前期介入服務方案
要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對"***華庭住宅小區"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規劃設計階段
對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。
(1)監控和消控中心的設置;
(2)小區人車分流的設計;
(3)公共照明開關設置位置;
(4)公共照明開關開閉形式;
(5)物業管理用房的位置設計;
(6)小區垃圾房的設置;
(7)公共洗手間的設置;
(8)信報箱的設立;
(9)公共告示欄的配置;
(10)家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
……
2、建設施工階段
建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。
(1)提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
(2)分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
(3)審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;
(4)提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;
(5)幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
(6)提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
(7)檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);
(8)檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
(9)配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;
(10)提出遺漏工程項目的建議;
(11)對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。
3、竣工驗收階段
物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。
(1)參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
(2)發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
(3)參與重大設備的調試和驗收;
(4)制訂物業驗收流程;
(5)指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業銷售階段
良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。
(1)制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;
(2)售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;
(3)委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;
(4)對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;
(5)提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。