高檔住宅樓盤前期介入物業管理方案(3)

第二節、銷策劃階段介入

營銷策劃階段包括:

物業管理模式研究、物業管理方案策劃、確定《業主臨時公約》內容和簽定《前期物業服務合同》、銷售現場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。

物業管理模式研究:

通過對新物業管理項目的深入了解和調研分析,以及對目標客戶群的需求調研分析,獲得該項目物業管理的特色及物業管理前期規劃改進的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應密切結合項目管理特色,可以管理服務概念為主提出,如招商物業推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區區域客戶助理”管理模式等。

服務內容按照項目的特點及客戶群體,結合當地居民消費能力及服務成本測算,有針對性的提出服務內容,如家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購服務、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務及社區文體服務,并對以上服務內容進一步細化,重點展示改進、創新的服務內容。

完整的物業管理概念和模式推出前,需要獲得地產公司的批準,并與樓盤營銷相結合,必要時物業可在銷售現場進行推介和答疑。

編制《物業管理方案》:

在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業管理方案,它是物業公司對物業管理服務工作的全面策劃,同時也作為地產與物業簽訂《前期物業服務合同》重要依據。

1.編制程序

地產下發委托物業管理的意向書,并提供詳細的項目資料。

物業對項目及周邊情況的考察和調研。

制訂編制計劃落實責任人,完成項目物業管理方案初稿。

召集專題會議,修改補充相關內容。

報相關領導審閱,并組織召開物業管理方案評審會。

在該項目物業管理方案評審會上,向地產領導及相關部門介紹方案主要內容,聽取評審意見。

根據地產評審意見,修改方案,定稿后經物業總經理和地產領導審批后,組織實施。

2.物業管理方案包含內容

物業管理方案中應包含管理模式、服務內容、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方式、資源要求及管理費測算等內容。

簽定《前期物業服務協議》

《物業管理方案》經地產確認后,據此與地產簽定《前期物業服務合同》,并在房屋銷售時協助地產購買者簽訂《業主臨時公約》。

銷售現場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理

1.人員籌備:依據營銷現場的要求配備相應工作人員;并對工作人員進行禮儀、售樓知識、物業管理專業知識等崗前培訓工作;進行崗前考核,合格者上崗。

2.規范管理:編寫各崗位工作說明書,服務操作流程,使工作標準化、模板化如《售樓處服務操作規程》、《樣板房服務操作規程》等。

3.溝通:定期與營銷中心負責人進行溝通,了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時與營銷人員溝通,了解現有工作的不足之處,并及時進行整改;每月以簡報的形式向地產相關部門匯報當月的工作情況及下月的工作計劃。

4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現場接待、服務、秩序維護及物品等的管理工作;配合營銷做好樓盤推廣活動,落實相應工作;及時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪;

營銷策劃階段應注意事項:

物業應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容,根據地產需要提供物業推介資料,地產對與物業管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業書面確認。地產應適時安排物業相關人員參加相關培訓,根據地產委托要求,物業可在銷售現場協助地產進行銷售推廣,了解客戶情況,進行客戶調查,并現場解答有關物業管理承諾問題。

第三節施工建設階段介入

物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。

施工建設介入程序與內容

1.成立工程介入小組,一般2~3人,專業組人員專業搭配合理,具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧,并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業對接,及時回復物業的建議。

2.介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進,發現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

3.實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現場發現的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。

4.物業定期參加地產組織的項目現場工作協調會,及時溝通相關問題和進度。

5.物業對介入中發現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導,并跟進問題整改落實情況。

物業公司在項目施工階段介入應注意的要點

1.了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度,注意完善相關設計規劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2.地下室工程

地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境,是滲漏問題的常發部位。因此,根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項:

a)無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防

水工程施工。

b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規范施工;養護時間和養護方式應嚴格監控,此項是承建商經常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。

c)采用水泥砂漿防水層,除按設計及規范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續施工,各層緊密貼合不留施工縫。

3.回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。

4.樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質量,通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現露筋現象。

b)砼澆注:除發展商的監理人員注意按施工規范監理施工外,鑒于物業常見質量問題,物業參與監理的人員應重點對廚房、衛生間的地面澆注進行監理,有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題,通常會引發廚、廁、衛生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水,還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。

5.砌筑工程

建成物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。

6.裝飾工程

a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵,應嚴格監督。

b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。

c)地面:廚、廁地面,作為濕區應重點監理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。

7.門窗工程

木門與墻體接合處,由于材質的差別,經常會出現縫隙,外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。

8.給排

水工程

a)給水工程:如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用PVC水管。

第四節驗收階段介入

接管驗收定義:

物業公司在接管委托方的物業時,以物業房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。

成立驗收小組制定驗收計劃:

1.由物業總經理在物業管理合同規定的接管日期前一個月成立物業接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經過相關專業的教育或培訓。

2.物業接管小組組長擬定物業接管計劃并報總經理審批,物業接管計劃應包括以下內容:

a)物業接管驗收項目清單;

b)小組人員分工;

c)接管日程安排;

d)其他(如提前介入在建工程驗收等)。

3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現場十五天完成驗收。

圖紙資料的驗收

1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:

a)全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);

b)施工承包合同復印件;

c)機電設備使用說明書;

d)電梯使用許可證;

e)隱蔽工程驗收記錄(涉及物業管理過程的項目);

f)供水、供電的指標批文;

g)供氣系統驗收證明(含指標批文);

h)智能化系統驗收證明;

i)消防系統驗收證明;

j)接地電陰檢測記錄;

k)防雷引下線焊接記錄;

l)地下管網竣工圖;

m)設備供貨合同復印件;

n)其他資料。

物業的驗收

1.房屋及分戶(層)設施的驗收

a)房屋墻、地、門、窗裝修情況;

b)供水、供電情況;

c)水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規定);

d)智能化設備情況;

e)其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。

2驗收要求

a)房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

b)質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。

3.公共設施驗收

a)給排水系統;

b)供電系統;

c)燃氣系統;

d)空調系統;

e)消防系統;

f)通訊系統;

g)安防系統;

h)電梯系統;

i)園林綠化系統;

j)道路、照明系統;

k)管理配套系統(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。

4.驗收要求:

a)公共設施完善,符合小區的規劃的記載;

b)給排水系統、電氣系統、照明系統、電梯系統、管理配套設施系統的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。

c)對燃氣系統,接管小組應索取有關專業公司驗收合格證明。

d)對安防、智能化系統及電梯工程接管小組應索取有關專業公司和政府監管部門的驗收合格證明。

e)消防系統要求有消防部門檢驗驗收合格證明。

f)系統的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規定。

g)園林綠化系統應符合綠化設計方案和綠化保養合同的要求。驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。

5.物業接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。

6.驗收責任人根據驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。

7.驗收責任人對自己簽發的《交接問題處理單》的執行情況進行監控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續完善。

8.驗收責任人在自己簽發的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。

9.接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業接管驗收工作進行監控,發現有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。

物業預驗收

1.對于在建大型物業,由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。

2.對物業進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區規劃、工程建設進度、物業交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。

物業的正式驗收接管

1.物業接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業整體移交驗收表》,物業即正式接管。

2.對新建保修期內的物業,《物業整體移交驗收表》應一式三份,由開發商、施工單位和物業管理公司三方簽章后各執一份。

3.對保修期滿的物業,《物業整體移交驗收表》一式兩份,由物業管理公司和開發商雙方簽章各執一份。

4.物業正式驗收接管后,物業交付給業主前,開發商基于任何考慮對物業進行改建、增建,接管小組組長(或管理處主任)均需要求開發商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。

篇2:新城小區前期介入服務方案

新星城小區前期介入服務方案

要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對新星城制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

1、規劃設計階段

對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

監控和消控中心的設置;

小區人車分流的設計;

公共照明開關設置位置;

公共照明開關開閉形式;

物業管理用房的位置設計;

小區垃圾房的設置;

公共洗手間的設置;

信報箱的設立;

公共告示欄的配置;

家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

2、建設施工階段

建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);

檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;

提出遺漏工程項目的建議;

對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和ISO9001貫標等需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

3、竣工驗收階段

物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。

參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

參與重大設備的調試和驗收;

制訂物業驗收流程;

指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。

4、物業銷售階段

良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。

制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;

售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;

委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;

對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;

提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。

篇3:華庭小區前期介入服務方案

華庭住宅小區前期介入服務方案

要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對"***華庭住宅小區"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

1、規劃設計階段

對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

(1)監控和消控中心的設置;

(2)小區人車分流的設計;

(3)公共照明開關設置位置;

(4)公共照明開關開閉形式;

(5)物業管理用房的位置設計;

(6)小區垃圾房的設置;

(7)公共洗手間的設置;

(8)信報箱的設立;

(9)公共告示欄的配置;

(10)家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

……

2、建設施工階段

建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

(1)提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

(2)分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

(3)審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

(4)提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

(5)幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

(6)提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

(7)檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);

(8)檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

(9)配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;

(10)提出遺漏工程項目的建議;

(11)對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

3、竣工驗收階段

物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。

(1)參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

(2)發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

(3)參與重大設備的調試和驗收;

(4)制訂物業驗收流程;

(5)指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。

4、物業銷售階段

良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。

(1)制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;

(2)售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;

(3)委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;

(4)對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;

(5)提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。