項目部物業公司發展規劃建議方案

中擁海山花苑的物業公司的《管理目標及整體設想》只是籠統的大概的發展規劃,結合現在的工程進度、銷售狀態及2009年年底交付計劃。中擁物業公司的工作計劃具體安排如下:

一、立即著手準備組建中擁海山花苑項目部物業公司,做好物業管理的前期準備工作。

二、做好物業公司前期介入工作。

三、著手準備物業公司管理的全面啟動階段的工作。

四、物業公司全面正常運作階段。

以下分項具體計劃安排如下:

一、組建中擁海山花苑項目部物業公司;做好物業管理的前期準備工作。

1.組建物業公司,招聘各部門骨干人員。人員上崗時間截止到8末。

擬招物業主管1人,具體負責物業公司組建工作及前期細節準備工作。

工程部長1人,熟悉項目建設情況,制定相關維修、保養程序,流程制度。

綜合管理部長1人,負責物業公司組建細節及相關工作。

保安部部長1人,保安4人,負責售樓處及小區形象崗。制定保安制度及培訓計劃

財務及人事管理暫由集團公司代管

2.建立物業公司各項管理流程、制度、責任、考核等書面文件

3.制定《業主臨時公約》,《業主裝修約定》《前期物業管理合同》《住戶守冊》《停車場規則》《業主收樓文件》等條例。

4.制定物業管理人員學習、培訓、計劃與執行與培訓。

5.配合銷售公司做好業主購房咨詢工作(物業服務方面)

6.進行物業管理的財務預算、開支等測算(收入、支出、費用控制)

7.進行物業費標準的詳細測算

8.籌措物業辦公用房、員工住宿、食堂等場所。研究會所的使用方案。

9.著手準備辦理物業管理資質、收費許可證的前期準備工作及辦理。

10.與政府主管部門行業協會做好先期的溝通、交流等工作。

11.探索物業公司創收工作(主動出擊)

12.研究物業、業主共建和諧社區,美好家園系列活動,并尋求各項活動贊助商

13.學習研究《物權法》《新物業管理條例》及經典物業成功管理案例

14.小區分區分檔次管理方案的探討工作(普通住宅,公建去,別墅區)

15.物業公司有償服務的范圍及價格

16.物業公司所需辦公用品,服裝,物資等,在啟動階段前應全部或部分陸續備齊

二、做好物業公司管理工作的重要工作―小區項目建設前期介入工作

以方便物業公司的管理、方便業主,減少維護費用,節省人力資金等方面,對中擁海山花苑,項目建設的全過程全面參與,并積極提出參考性的建議,具體工作計劃安排如下:

1.參與主體建設所用材料,設備等的選定工作,從質量,工藝,施工,使用效果維護,維修等進行參與一,建議選用材料質量上乘,施工質量優良的企業與之合作,房屋質量提高,免維修,物業公司就可少上一些人,可集中精力做好其他方面的工作。

2.參與安防,監控,可視對講,一卡通,燈光照明等選定選址工作。要求先選定的設備可靠,性能運行穩定,維護費用低,廠家售后服務力量雄厚。目的是以良好的設備,全方面的安防監控一則節省維護維修費用,二則可以少上不少保安人員,增加小區的安全保障,使業主放心居住、生活。

3.參與小區整體封閉、車輛、居民(車人)出入口的選定規劃。地上地下停車場的出入口設置及車輛管理及收費系統的細節工作。小區出入口既要便于管理還要便于絕大多數業主的出行。少一個出入口則節省至少4個保安員。

4.參與小區園林綠化、景觀設計、施工、監管工作,其目的就是要省人省錢還要安全

園林綠化的樹種草坪要選耐候好、抗病蟲害,維護費用低的品種,不贊成鋪設草坪。

景觀設計施工要考慮能否會給小區的居民帶來一定的安全隱患;部分景觀的耐久性如何,維護是否簡易。

山體公園的出入管理,廣場照明,業主休閑活動,公園的消防,安全,綠化用水等均要從細節參與。

5.參與物業全面接管驗收樓宇前的項目驗收工作,盡早發現問題,盡早整改,為正式接管工作創造良好的條件(如外飾,門窗,擋桿,消防,弱電,中水項目等)。

6.做好物業垃圾中轉房的選址建設的建議工作。

垃圾中轉房的選址既要便于保潔人員歸集垃圾,還要考慮不要影響業主的正常生活。

7.參與住宅精裝修的效果圖紙設計;參與施工管理驗收工作。以做到心中有數,熟悉材料設備的供應商,施工方,為以后的維護及報修工作打下良好的基礎。

8.參與小區外配套的監管工作,早熟悉圖紙、管線、布局等,以方便日后的驗收、接管、維護。

以上的前期介入工作一直要到小區全面竣工將會業主居住使用為止。其過程漫長,此時的物業公司起著參謀,監理的作用。

三、著手準備物業公司管理的啟動階段(人員約需80-100人左右)

此階段是以物業的驗收接管為始點和標志,具體如下:

(一)部門健全,人員到崗至100%,此階段任務艱巨,為了提高物業管理,服務的水平,從部門設置,到人員的使用均達到高峰期。期間的支出費用也是最多的。等以后正常運行穩定了,可據實際情況“精兵簡政”。

2009年5月左右,所用人員全部到崗,全面培訓,實戰操作演練。

(二)啟動階段的時間大約為2009年9月~10月左右至2009年末清水房交付使用。如果精裝修,則物業公司將全力參與。(2010年1月至精裝修結束)

(三)此房啟動階段具體工作:

1.樓宇的全面驗收,整改合格后的接管工作。

2.配套,園林綠化等全面驗收,接管工作。

3.業戶上房、入住辦理手續建檔工作,簽訂前期物業管理服務合同等。

4.與有保修義務的公司簽訂進一步的維保細節協議,確認責任與義務。

5.建立設備的檔案資料及全部工程圖紙檔案

6.首次物業費的收繳工作。

7.全面開展維護,保安,保潔,綠化工作。

在此階段有以下幾個重點工作

1.物業收費許可證能否辦下來。

2.物業管理的資質能否辦下來。

溝通,通融,辦理。

3.物業辦公、住宿、食堂已解決,人員必須全部上崗。

四、公

司全面正常運作階段(2010年年底至2011年底)

日常管理,服務的穩定并繼續提高,爭取2年內進入大連物業管理先進小區,并進一步加大對員工的培訓,考核。在保證物業服務水準不下降前提下,為了節約費用,精簡人員。

全面建設和諧、穩定的小區的工作步入全面、持續、穩定并提高階段。

此階段除了大力加強、管理、提高服務水平之外,重點工作放在建立和諧、安居、快樂的小區文化活動建設。

1.業主正式拿鑰匙入住時,為舉行業主盛大慶典活動,邀請具有中國民間特色的秧歌隊,鑼鼓隊恭賀喬遷之喜。贈送安家之禮品――萬事開頭喜。此費用由開發公司銷售公司負責

2.與社區居委會建立良好的合作關系,積極協作支持社會的工作,引導社區與物業公司合作聯手建設社區的文化活動。

3.利用小區環境、公園、濱海路等優美的環境,并針對小區居民的興趣喜好成立秧歌隊,太極八卦隊,舞蹈隊、合唱隊、鍵球隊,徒步協會、釣魚協會、書法繪畫協會、撲克象棋部。費用可由開發公司、物業公司、業主自籌,尋求贊助商等聯合承擔。

4.組織夏季“乘涼晚會”

(1)邀請其它小區交流表演

(2)業主自編自演

(3)其它有償演出(可尋求贊助)

5.不定期舉辦棋類、撲克大賽,獎品由物業公司自籌。

6.中秋節舉辦“海上升明月有,天涯共此時”晚會

7.舉辦“我愛家園”攝影、詩詞、書法、繪畫等有獎活動。

8.業主拿手絕技表演挑戰賽

9.組織業主春踏青,夏游園、秋賞海山,冬觀雪景等時令活動

10.認領小區景觀植物花草活動

11.業主子女升學、高中狀、小區同喜同賀活動

12.學生假期舉辦中小學生公益活動等

13.小區業主乘坐游艇、海邊浴場游泳優惠活動。

14.開民“小區是我家,人人都來管”活動,調動業主積極參與小區管理

15.充分發揮,利用會所的功能

具體活動很多,其目的就是搞好與業主的關系,提高物業費的收費率,以保證物業公司持續穩定、良性動作,在前期物業管理服務過程中,需要開發公司給予大力的支持與資金贊助。

五、物業創收設想

(一)發揮會所的功能,部分活動有償。

(二)根據物業管理條例及物業管理公司的約定,開民部分項目的有償服務。

(三)利用好中水(出售或開個洗車店對業主優惠)。

(四)經營用房的出租,或物業公司自己經營使用(經營超市、水果、蔬菜等便民店)。

(五)電梯內的動態、靜態廣告媒體合作。

(六)小區主要入口的宣傳欄的利用(白鋼宣傳欄可由贊助商提供、物業沒有費用支出)。

(七)樓道感應燈廣告媒體、樓道靜態廣告。

(八)小區廢品專業公司承包。

(九)在房子銷售階段,業主裝修,家居飾品,喬遷之喜等階段,物業尋求相關的品牌供應商進駐現場,物業收取租費,提成費,贊助費等。

(十)代辦、代訂、代繳的有償服務。

(十一)家政服務謹慎開展(涉及人員安全問題)。

其它創收方案,會根據具體管理過程中積極出擊,努力尋求。

篇2:軍區花園物業完善發展規劃

軍區花園物業完善與發展規劃

軍區花園是沈陽市一個優質、知名的住宅小區,沈陽***管理有限公司憑借管理全國優秀住宅小區的經驗,將處處立意在先,以人為本,強調人與自然的親近,每一細節都要想人所想、隨人所愿,無論從局部設計還是宏觀發展來看,我們都將努力使軍區花園成為一個高資質、高水準、

高品位的園林式環保小區。

我們的整體構想和管理策劃思路可以概括為:

"一種模式、二項承諾、一個目標"

一、一種模式:創造性的采用物業管理模式

我公司積累了多年的物業管理經驗,總結并創造出了具有特色的物業管理模式,符合國家安定團結的需要,符合物業管理企業管理的需要,同時滿足了居民的自身需求。在這種創新的模式引導下,我們必將使軍區花園項目成為沈陽市物業管理的優秀示范項目,使業主們享受到超值的物業服務,充分享受生活在軍區花園所帶來的樂趣。

二、兩項承諾

1、在接管軍區花園三個月后,使軍區花園的物業管理有一個質的提高,讓所有業主看得見、摸得著、享受得到喜人的變化。

2、在軍區花園實施ISO9002國際質量體系標準,以國際化的標準對園區進行高品質的管理和服務,使軍區花園成為園林型綠色環保小區。

三、一個目標

實現軍區花園物業的保值、增值,為廣大業主提供稱心如意的服務,讓軍區花園成為沈陽物業管理行業的經典。