項(xiàng)目前期介入期間的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定

建立健全經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制,為每個(gè)前期項(xiàng)目建立收支賬目,嚴(yán)格按照公司財(cái)務(wù)部的規(guī)定進(jìn)行借款和費(fèi)用報(bào)銷。

一、支出管理規(guī)定

1、售樓處、樣板間接管前,由前期部同發(fā)展商確定所需人員數(shù)量及費(fèi)用,簽定管理協(xié)議。

2、前期部按照中海標(biāo)準(zhǔn)確定售樓處工作人員所需日常生活必需品種類、數(shù)量,編制《采購(gòu)計(jì)劃審批表》,上報(bào)主管副總經(jīng)理審批。

3、采購(gòu)計(jì)劃批準(zhǔn)后,由前期部組織相關(guān)部門或售樓處管理人員進(jìn)行采購(gòu),采購(gòu)人員應(yīng)對(duì)采購(gòu)物品的質(zhì)量和及時(shí)性負(fù)責(zé)。采購(gòu)物品經(jīng)前期部驗(yàn)證后在報(bào)銷憑證背面簽字認(rèn)可,再下發(fā)到該項(xiàng)目。

4、采購(gòu)前的借款手續(xù)和采購(gòu)后的報(bào)銷手續(xù)由前期部負(fù)責(zé),采購(gòu)人員應(yīng)上交完整的報(bào)銷憑證,并在憑證背面簽字。審批權(quán)限按公司財(cái)務(wù)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

5、對(duì)分包項(xiàng)目(保安公司、保潔公司)的費(fèi)用支付,由分包協(xié)議簽定部門按照協(xié)議中有關(guān)規(guī)定支付。

6、售樓處工作人員的各項(xiàng)薪金、福利等由前期部填寫工資、福利發(fā)放通知單,交財(cái)務(wù)部統(tǒng)一領(lǐng)取并發(fā)放。

二、收入管理規(guī)定

1、按售樓處管理協(xié)議規(guī)定的收費(fèi)時(shí)間,提前1周向發(fā)展商發(fā)出繳款通知書,列出付款項(xiàng)目、金額及時(shí)間。

2、同發(fā)展商提前預(yù)約收款時(shí)間,到財(cái)務(wù)部準(zhǔn)備好相同金額發(fā)票,按時(shí)到發(fā)展商出收取費(fèi)用,及時(shí)交到財(cái)務(wù)部入賬。

3、前期部應(yīng)為每個(gè)發(fā)生費(fèi)用的項(xiàng)目建立賬目,詳細(xì)記錄每筆收入和支出,掌握盈虧情況,制定轉(zhuǎn)虧為盈方案。

篇2:文華居物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

桂花居前期介入主要工作內(nèi)容

1、對(duì)設(shè)施、設(shè)備的安裝和驗(yàn)收的跟蹤配合。

2、物業(yè)交接中,各種物品、資料的準(zhǔn)備和制作。

3、對(duì)所有參與土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同或施工合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話進(jìn)行收集。

4、作好技術(shù)資料交接前的準(zhǔn)備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對(duì)該物業(yè)的客戶檔案資料進(jìn)行整理、收集,以便后期有針對(duì)性的開展各項(xiàng)服務(wù)。

6、在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,按照國(guó)家有關(guān)交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管、驗(yàn)收。

7、物業(yè)服務(wù)人員的招聘、培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)和具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

8、房屋裝修過(guò)程中的監(jiān)管和服務(wù)。

9、物業(yè)各種標(biāo)識(shí)的制作和服務(wù)工具的配置。

10、物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實(shí)施。

篇3:物業(yè)前期介入程序文件

物業(yè)前期介入程序文件

1.0目的

對(duì)物業(yè)管理前期介入的物業(yè)形成前期的階段性管理進(jìn)行規(guī)定,為以后物業(yè)管理打下基礎(chǔ),確保物業(yè)管理服務(wù)滿足開發(fā)商、業(yè)主住戶和法律法規(guī)要求。

2.0范圍

適用于物業(yè)接管驗(yàn)收前介入房屋開發(fā)商的開發(fā)、樓宇的設(shè)計(jì)、施工、配套設(shè)施采購(gòu)、驗(yàn)收、安裝、房產(chǎn)的銷售,物業(yè)宣傳等過(guò)程的管理。

3.0職責(zé)

3.1品質(zhì)督導(dǎo)負(fù)責(zé)物業(yè)前期介入控制的歸口管理,具體負(fù)責(zé)與房產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)絡(luò)物業(yè)前期介入的有關(guān)配合房產(chǎn)銷售、宣傳、公司投標(biāo)等事宜。

3.2物業(yè)驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組(籌備)的各專業(yè)組分別介入?yún)⑴c審查房屋設(shè)計(jì)圖紙、房屋建筑工程施工質(zhì)量監(jiān)控,配套設(shè)施的采購(gòu)、驗(yàn)收、安裝等有關(guān)事宜。

4.0工作程序

4.1物業(yè)前期介入管理,是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)房屋開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入,從事物業(yè)形成前的階段管理。

4.2物業(yè)前期介入管理的必要性

按照全面質(zhì)量管理的“全過(guò)程、全要素和全員管理”的管理思想,在物業(yè)設(shè)計(jì)開發(fā)建造之時(shí)開始,物業(yè)公司代表業(yè)主參與物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng),是一項(xiàng)物業(yè)管理的前期管理。其意義有:

4.2.1物業(yè)公司參與對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)審,可利用物業(yè)管理企業(yè)豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見,使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理要求,完善房屋設(shè)計(jì)要求,并為以后的管理工作打下基礎(chǔ)。

4.2.2物業(yè)公司在物業(yè)管理使用方面擁有第一手資料,對(duì)樓宇使用過(guò)程所暴露出各種工程質(zhì)量問(wèn)題清楚,物業(yè)公司參與監(jiān)理可彌補(bǔ)解決可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患,提高房屋的建造質(zhì)量,一定程度避免以后物業(yè)管理中的“老大難”問(wèn)題,盡可能將房屋質(zhì)量問(wèn)題消滅在建造過(guò)程中。

4.2.3提前介入對(duì)所管物業(yè)如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況進(jìn)行了

解熟悉,為竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。

4.2.4物業(yè)公司派人員參與先期開發(fā),熟悉該物業(yè)各個(gè)部分、設(shè)備環(huán)境,對(duì)以后物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)、維護(hù)保養(yǎng)帶來(lái)許多便利:

a)方便了物業(yè)管理中維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃;

b)方便了物業(yè)管理中的檢修;

c)確保了檢修質(zhì)量;

d)方便了物業(yè)管理改造、拆除及設(shè)備的更換,提高了物業(yè)管理效率和工作質(zhì)量。

4.3物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容。

4.3.1參與投標(biāo)洽談管理業(yè)務(wù),物業(yè)公司通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研了解房產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)動(dòng)態(tài),掌握開發(fā)信息通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)接洽業(yè)務(wù)。

4.3.2建立與業(yè)主住戶的關(guān)系

物業(yè)管理通過(guò)參與房產(chǎn)開發(fā)商的銷售活動(dòng)與業(yè)主(開發(fā)商)接觸、溝通、協(xié)商,又與購(gòu)房者未來(lái)業(yè)主或住戶取得聯(lián)系,散發(fā)公司宣傳材料聽取意見要求和希望;了解業(yè)主住戶對(duì)物業(yè)所有安排打算。參與銷售部門同業(yè)主住戶簽訂物業(yè)管理合約,向業(yè)主提供介紹業(yè)主臨時(shí)公約,裝修管理辦法、大門設(shè)置、出入、停車場(chǎng)等管理辦法,物業(yè)管理費(fèi)用收取辦法等信息。

4.3.3察看記錄工程建筑現(xiàn)場(chǎng)為以后物業(yè)管理提供基礎(chǔ)。

a)審查土建構(gòu)造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實(shí)施設(shè)備情況;

b)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法;

c)施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修要點(diǎn)、圖紙更改等記錄;

d)參與設(shè)施工程驗(yàn)收,對(duì)各種設(shè)施設(shè)備的外觀、性能、功能進(jìn)行檢查,按整改計(jì)劃督促施工整改。

4.3.4根據(jù)業(yè)主住戶的希望要求設(shè)計(jì)管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度。如:

a)與開發(fā)商共同起草物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主臨時(shí)公約、裝飾施工管理辦法等;

b)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu),規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制和住戶手冊(cè),物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等;

c)制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃,實(shí)施培訓(xùn)。

4.3.5建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

a)建立保安、清潔、綠化、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍,訂立合同;

b)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門聯(lián)絡(luò)、溝通;

c)建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。

4.3.6準(zhǔn)備物業(yè)的交接

a)擬訂移交接管辦法;

b)準(zhǔn)備移交接管事項(xiàng)。

5.0支持/相關(guān)文件

《物業(yè)入伙及裝修控制程序》

《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》

《與顧客有關(guān)過(guò)程控制程序》

6.0記錄

《前期介入巡檢記錄》