項目前期物業管理規劃設計階段介入工作指引

1規劃設計評估準備

1.1規劃設計評估需要獲得的資料。

1.1.1報批報建文件

《可行性研究報告》及批復、《詳規》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。

1.1.2企劃文件

市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。

1.1.3設計文件

總說明、修建性詳規規劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙(平面圖、立面圖、***圖)〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。

1.2地產需組織項目說明會,會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。

1.3物業公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤,周邊配套狀況,進行實地考察。

2項目評估細則。

2.1總體評估。

2.1.1住宅區規劃功能區分合理,居住私密性和社區交流協調。

2.1.2住宅區道路交通規劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。

2.1.3建筑與自然和諧,采光、通風充足,環境優美。

2.1.4生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

2.1.5設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

2.1.6注重環境生態,使用環保、節能等環保材料、設備設施。

2.1.7安全防衛設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。

2.1.8智能化配置先進,網絡資源充分,便于數字化小區建設。

2.1.9便于物業組織管理,節約管理成本。

2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。

2.2分類評估

2.2.1安保布局

a)便于安保管理區域分割,消除管理死角。

b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。

c)人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態管理。

d)安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。

e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速(詳見2.2.6智能化設備)。

2.2.2消防布局

a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。

b)消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規范。

c)消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規范。

d)消防通道、門、墻、避難區設置合理,符合國家規范。

2.2.3交通布局

a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2:1、另加訪客車位占車位數的5%,聯排別墅等高標準住宅應按戶數1:1,另加訪客車位占車位數的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數1:1.5),便于停放。

d)有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規范。

2.2.4生活配置

a)根據小區周邊(1公里范圍)市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。

b)一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

c)如住宅區設置商業配套,宜獨立集中,并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所,出入口或樓梯須與住宅分開。

d)如住宅區設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

2.2.5設備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。

c)溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養。

d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適,宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。

2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統,電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等,并與中央控制中心聯網。

b)網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。

c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等,并與中央控制中心聯網。

d)中央控制中心位置宜設于管理部內,或與管理部相鄰相近,布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性,采用成熟產品。

2.2.7房屋單體

a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

c)樓板厚度與隔音符合國家規范。

d)住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。

e)住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜

避開窗口設置。

g)衛生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h)廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。

i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。

j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。

k)底層地坪應充分考慮防潮措施。

l)房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。

m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。

n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10M),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10M,防止兒童攀爬。

2.2.8室內配置

a)室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。

b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。

c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相鄰時,應采取安全隔離措施。

d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統。

e)室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。

f)當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。

g)如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。

h)室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

i)電視、信息(電話和數據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。

j)聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。

k)高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。

2.2.9綠化配置

a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數量品種充足,造型優美。

b)綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

c)綠化品種適宜當地氣候條件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。

d)綠化品種便于養護,養護成本節約。

e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。

f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

2.2.10景觀配置

a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區域。

b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。

c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。

e)景觀裝飾應便于清潔、養護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

2.2.11公共空間

a)應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。

b)宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。

c)公共活動區域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。

e)各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。

f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。

h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

2.2.12生態環保

a)住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。

b)住宅區內污水處理排放符合國家規范。

c)住宅區內無各類污染源。

d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。

f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環境。

h)宜在住宅區內形成自然生態鏈。

2.2.13管理用房

a)物業管理處

管理中心功能:經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。

作業用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積:根據住宅區管理面積和功能配置。(各地法規要求不一樣)一般:

管理部用房面積=住宅區總建筑面積/100*0.2

位置:住宅區中央,底層,管理本部及各作業面相對集中。

b)業委會、居委會(根據當地政策)

功能:辦公室、資料室、會議室、接待室

面積:根據具體情況而定

位置:和管理部相對接近,業委會與居委會可聯合設置于一處

2.2.14新材料、新技術

a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。

b)試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。

c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。

2.2.15管理成本測算

a)對規劃應充分測算今后產生的管理成本。

b)管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協商,相應改進規劃、設計。

2.2.16與相似典型項目的比較

a)相似點

b)差異點

c)優勢

d

)劣勢

e)改進建議

3規劃設計評估的程序:

3.1地產提前1個月向物業提出書面知會,要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估,并提供評估報告。

3.2物業接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發資料目錄。

3.3地產接到資料目錄后3日內向物業提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業,并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。

3.4物業接到開發資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。

3.5評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》,并提交物業相關部門。

3.6物業相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進行評審。

3.7評估小組根據物業公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。

3.8經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業公司總經理審核簽發。

3.9物業公司總經理簽發后,評估報告提交地產公司。

4此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的,是屬于地產委托物業管理業務關系類型,責任關系界定可參考《物業與地產相關業務操作指引》原則執行。若地產沒有明確要提交《項目規劃設計評估報告》的要求,物業可根據以上要點參與設計規劃的評審,并提交意見,責任關系界定可按照《物業與地產相關業務操作指引》前期介入相關規定操作。

篇2:居住區道路規劃設計規定

居住區道路規劃設計規定

1.居住區和居住小區周圍往往是城市級的生活性和交通性主干道或次干道,這些道路起著聯系城市各主要功能區與居住區的作用。居住區與外圍道路至少應有兩個出入口,居住區主要道路至少應有兩個方向與外圍道路相連,以保證有良好的內外聯系。當居住區級或居住小區級道路在城市交通性干道開口時,其出口間距應在150米以上。

2.居住區內道路與城市道路相接時,其交角不宜小于75°,應盡可能采用正交,以簡化路口的交通組織。當居住區道路與城市道路交角超出規定時,可在居住區道路的出口路段增設平曲線變道來滿足要求。在山區或用地有限制地區,才允許出現交角小于75°的交叉口,但必須對路口作必要的處理。此外,當居住區內道路坡度較大時,應設緩沖段與城市道路相接。

3.進入組團的道路,既應方便居民出行和利于消防車、救護車的通行,又應維護院落的完整性以及利于治安保衛。

4.為了體現居住區規劃設計對殘疾人士的關懷及考慮當前老齡化問題日益突出的情況,居住區公共活動中心,包括商業服務中心、文化娛樂中心、老年人活動站及老年公寓等主要地段,應設置無障礙通行設施,以滿足輪椅車和盲人的出行需要。

5.居住區內盡端式道路盡端應設回車場地,用地有條件時最好按不同的回車方式安排相應規模的回車場,如圖3-43所示。

6.當居住區內用地坡度大于8%時,應輔以梯步解決豎向交通,并宜在梯步旁附設自行車推行車道。

7.在多雪地區,考慮堆積清掃道路積雪面積,區內道路可酌情放寬;在多雪嚴寒的山坡地區,居住區內道路路面應考慮防滑措施;在地震設防地區,居住區內的主要道路,宜采用柔性路面。以道路本身技術設計要求而言,抗震設計設防基本烈度起點為八度;對于地基為軟性土層、可液化土層或易發生滑坡的地區,道路抗震設計起點烈度為七度。

8.居住區內宜考慮居民小汽車及單位通勤車的停放問題,以適應城市居住區內機動車輛日益增多的情況。

9.居住區內道路的縱坡應符合居住區(小區)內道路縱坡控制指標,見表3-14。對機動車與非機動車混行的道路縱坡,宜按非機動車道縱坡控制指標或分段按非機動車道縱坡控制指標要求控制。

居住區道路邊緣至建筑物構筑物距離居住區內道路邊緣建筑物、構筑物要保持一定距離,主要是考慮在建筑底層開窗開門和行人出入時不影響道路的通行及一旦樓上掉下物品也不影響行人和車輛的安全,且有利于安排地下管線、地面綠化及減少對底層住戶的視線干擾等。對有出入口的一面要保持較寬的間距,為的是在人進出建筑物時可以有個緩沖的地方,并可在門口臨時停放車輛以保障道路的正常交通,具體規定見表3-15。

篇3:國際酒店規劃設計工程部審核意見

某國際酒店規劃設計工程部審核意見

1、從18到25樓,每層樓有六間衛生間原有建筑竣工圖墻身尺寸為1.9米及1.7米要更改,經現場實地測量為1.55米,修改設計方案為:取消衛生間淋浴間,在原有浴缸旁邊加花灑淋浴龍頭。(設計方沒有到現場核對過自己所設計的圖紙和效果圖方案)

2、要求每間房做一份施工圖,特別是平面布局要與現場建墻及設備相符合,尺寸不能相差太大,設備安裝位置要準確。(設計方沒有到現場核對過自己所設計的圖紙和效果圖方案)

3、18到25層所有走廊天花設計與現場消防設備管道有沖突,原有設計方案作廢,從新設計天花效果圖和施工圖,(前面施工圖審核過程中甲方多次提出此設計不合理但設計一直沒有采納甲方意見)

4、18到25層客房的09、10、11、12四間房的書桌全部打橫放,設計為長方型,因為橢圓形書桌打豎放空間太小不好過人到趟椅處休息,原有橢圓形書桌取消,設計方提供書桌設計圖紙。

5、電梯間貨梯門要改為與現場實際尺寸為準,現在的施工圖和現場尺寸不相符合。

6、18到25層01、07、15、20號房間四間進門口處因為原有窗臺墻身突出,影響衣柜及立面施工及收口問題,要在施工圖里面增加入門口立面圖。

7、18到25層所有東邊走廊消火栓現場安裝位置與施工圖不相符合,須調整立面圖的原有布局。

8、18到25層所有公共區域加壓風井位置與施工圖不相符合,預留門洞尺寸太大,經現場核對應該與現場原有尺寸一樣。

9、18到25層須增加平面布局圖設備安裝擺放的詳細定位和尺寸。

10、所有不同戶型窗戶都要有詳細的施工圖和窗戶鋁合金裝飾材質圖。

11、設計方沒有到現場核對過自己所設計的圖紙和效果圖方案。

**國際酒店工程部審核意見

20**年*月**日

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