**農貿市場物業管理運行機制

為保障物業管理機構高效運作,必須建立一個有效的管理運行機制。

管理運作機制圖

1.質量監管機制

質量監管機制是在建立一整套有**物業管理特色的質量管理體系的基礎上,根據ISO9001(2000版)質量保證標準的有關要求,全面推行質量管理,把質量目標落實到各崗位、各環節直至到個人,并通過質量管理小組監督檢查,使工作質量不斷提高,達到業戶滿意的效果。

按**物業制定的各項管理指標和創優方案,**農貿市場管理處各職能管理人員將按照質量監管體系的要求,明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現目標動態控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。同時,公司還會通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神,職業道德,加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平,進而提高工作質量和效率。

2.協調機制

協調機制是指運用協調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業戶之間的矛盾和沖突。

(1)行政促動力,以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。

(2)競爭促動力,運用競爭手段促使相關方面關系的協調,如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。

(3)輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協調的目的。

(4)管理者的凝聚力,具體情況為領導者或管理人員塑造吸引力、影響力,這是今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。

3.激勵機制

激勵機制是激勵活動要素在進行過程中互相聯系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯系的綜合機能,其作用旨在提高“內聚力”。

(1)管理日常目標、責任制、增強管理層的工作主動性,按“國優”標準制定各項管理指標,嚴格作好各項工作、明確獎罰。

(2)實施獎金破格晉級制度,調動員工工作熱情。管理處員工實施獎罰制度,獎金標準與工作表現和業績掛鉤,并可根據情況,對先進給予破格晉升,以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。

(3)依據管理、管教結合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同,關心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業戶提供優質服務。

4.監督機制

監督機制是實現物業管理各項工作開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現的偏差。保證管理機構及其工作人員依法辦事。

(1)管理者對機構內部工作人員進行監督。

(2)業戶對管理機構及工作人員進行廣泛監督,形成綜合監督體系。

(3)通過信息反饋監督,以各種手段來實現監督管理的閉環機制,保證**農貿市場管理監督機制的有效實施。

5.自我約束機制

(1)經濟利益促動自我約束機制,充分利用經濟措施去誘發管理對象的利益敏感動機,然后由這類動機去引導對行為自我約束。

(2)目標結構與責任相互聯系而造成的促進機制。

(3)權利鏈條相關制約機制,建立管理對象之間相互制約的權利鏈條,促成相關機構、相關員工之間的自我約束機制。

篇2:某某小區物業管理內容:實際運行期間

某小區物業管理服務內容:實際運行期間

(四)實際運行期間的管理服務內容與服務標準

1.服務內容:

1、綜合服務管理

服務項目序號內容服務標準

機構設置1管理處設置(1)小區內設置管理處。(2)配置辦公家具、電話、計算機、打印機等辦公設施及辦公用品。

2人員要求(1)分公司經理有中級以上職稱或大專以上學歷,有3年以上的物業管理工作經歷或有1年以上項目經理任職經歷。(2)分公司經理和管理人員有從業資格證書,持證上崗。

(3)小區技術作業人員按照有關規定取得崗位證書,持證上崗。

日常管理

與服務3服務時間設有服務接待中心,每天24小時有管理人員接待住戶,處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務。

4合同、收費公示規范簽訂物業管理服務合同,并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。

5承接項目承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備及圖紙等資料進行認真查驗,驗收手續齊全。

6管理制度有完善的物業管理方案和物業管理年度工作計劃,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全,物業管理檔案資料齊全、裝訂規范、保管完善。

7辦公自動化運用計算機并利用物業管理有關軟件對業主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。

8規范服務管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情。

9報修、投訴處理(1)公示服務電話,24小時受理住戶的報修和投訴,有效報修處理率100%;急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場,有完整的報修、維修和回訪記錄。

(2)對業主或使用人的投訴在2天內答復處理。

10特約、代辦服務根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。

11滿意度調查每年至少1次征詢業主對物業服務的意見,平時采取多種形式與業主或使用人溝通,溝通面不低于小區住戶的75%,對測評結果分析并及時整改。

12小區業主活動節假日有專題布置,每年組織1次以上的小區業主活動。

13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施設備維修,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與

建議,根據業主大會的決定,組織維修。

14裝修事項告知業主或使用人裝修須知,加強裝修過程中的監督和管理,對違規裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。

2、公共區域秩序維護

服務項目序號內容服務標準

人員要求1人員配備公共秩序維護人員身體健康,工作認真負責,定期接受培訓。

2技能訓練公共秩序維護人員接受過安全技能訓練(專項培訓、崗中持續培訓)的比例為80%以上。訓練有素,掌握基本的安全護衛技能。

3技能水平有較強的安全防范能力,能很好地維護公共秩序工作,能正確使用各級消防、物防、技防器械和設備。

4服裝儀容上崗時佩戴統一標志,穿戴統一服裝,儀容儀表規范整齊,上崗時精神飽滿,姿態良好。

5器械配備配備對講裝置等必要用具。

門崗6出入口值勤小區主出入口24小時雙人執勤,次出入口24小時設專人值勤,5-10月立崗時間不少于8小時,并有詳細交接班記錄。

7進出人員管理對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理,對外來人員實行登記管理,阻止小商小販隨便進入小區。

8車輛疏導對進出小區的機動車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放;非機動車輛停放整齊。

巡邏崗9巡邏要求(1)對重點區域、重點部位每4小時至少巡查1次并做好巡查記錄,巡邏過程中對可疑人員進行詢問;

(2)看管公共財產,包括樓內的門、窗、消防器材及小區的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

監控崗10監控要求配有安全監控設施,對重點區域、重點部位實施24小時監控。

應急措施11每年應組織不少于1次應急預案演習,對重大突發事件有應急預案。

3、公共區域保潔服務

服務項目序號內容服務標準

樓內公共區域樓外公共區域

1生活垃圾收集

(1)高層按層,多層按單元設置垃圾桶,每天早晚定時清運2次。

(2)垃圾袋裝;保持垃圾桶清潔,無異味。

(3)設定垃圾轉運站,生活垃圾日產日清。

2通道及樓梯臺階(1)地面每天清掃1次,每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次,每周拖洗3次。

(2)樓梯間墻面每月除塵1次。

(3)大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養1次。

(4)樓梯間無亂貼亂畫,發現業主擅自占用現象應及時勸阻、制止。

3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關每周擦1次,保持干凈。

4門、窗等

玻璃5-10月每月擦2次,目視潔凈。

5天花板、公共燈具每月除塵1次,天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。

6電梯及

電梯廳(1)地面每天清掃2次,每3天拖洗1次,電梯內墻面每周擦拭1次。如有地毯,每天吸塵1次。

(2)每月對電梯門壁打臘上光1次。

(3)轎箱頂部每月清潔1次。

7標識、宣傳欄、信報箱標識、宣傳欄、信報箱每2周清潔1次。

8道路地面(1)每天清掃保潔1次。

(2)主要道路小雪1天清掃完畢,大雪3天清掃完畢;其他道路場地小雪2天清掃完畢,大雪4天清掃完畢。

9屋面每年4、10月對屋面積雪、雜物進行清掃,冰溜子及時清除。

10綠地綠地每天撿拾2次。

11垃圾箱(桶)、果

皮箱每天清運2次,每周擦洗1次;垃圾無漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。

12消滅鼠害

蚊蠅(1)每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次,

(2)夏季(6月、7月、8月)每月滅鼠1次,其余每季滅鼠1次。

13庭院燈

門前燈每月擦1次。

14設施設備

用房每周清掃3次

15休閑娛樂

健身設施5-10月每2天清潔1次(擦拭表

面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅),每月刷洗1次。

16寵物飼養寵物符合有關規定,對違反者進行勸告,對不聽勸告者報告有關部門進行處理。

4、公共區域綠化養護

服務項目序號內容服務標準

草坪

1修剪每年對草坪整治修剪不少于2次,草面基本平整。

2補種每年補種1次。

3清雜草每年普除雜草3次以上,雜草面積不大于8%。

4灌、排水保持有效供水,基本無積水。

5施肥每年施肥1次。

6病蟲害防治發生病蟲害時及時滅治,控制大面積病蟲害發生。

樹木7存活率存活率95%以上,生長良好。

8修剪灌木修剪每年2次以上;蘺、球修剪每年不少于3次,做到表面圓整,基本無脫節;喬木每年修剪1次以上。

9清雜草每年適時清除雜草2次以上。

10施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件每年適時施肥1次。

11病蟲害防治防治結合,及時滅治。

花壇

花境12補種缺枝倒伏不超過15%。

13修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾,每年施肥1次。

14病蟲害防治適時做好病蟲害防治工作。

5、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修

服務項目序號內容服務標準

公用部位

1房屋結構每年不少于2次對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。

2門窗每周1次巡視樓內公共部位門窗,保持玻璃、門窗配件完好,開閉正常。

3樓內墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落,墻面修補應保持與原墻面材質一致。

4屋面每季度1次對屋面天溝、水落管道進行清掃、疏通,保持室內公共排水管道暢通。每半年檢查1次屋面防水層,發現破損的,及時修理。

5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻,發現損壞立即修復;鐵圍欄表面無明顯銹蝕,保持完好。

6道路、場地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等,發現損壞及時修復,保持路面基本平整無積水,路邊石平直無缺損。

7休閑、娛樂、健身設施每周1次以上巡查,發現損壞立即修復,保證器械、設施的安全使用。

8安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施,每月檢查1次,缺損及時補齊,保證標志清晰完整。

共用設施設備

1公共照明系統(1)樓道燈、庭院燈完好。

(2)庭院燈照明時間5-10月不少于7小時/天;11-4月不少于9小時/天。

(3)變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。

(4)停電提前通知業主或使用人。

2消防系統(1)消防泵、消火栓每季度檢查1次,每年保養1次。

(2)配備煙感、噴淋系統的,每季度檢查1次,每年保養1次。

(3)滅火器每半年檢查1次,滅火器每年更換1次。

(4)消防水帶完好,消防管網壓力每年檢查2次。

(5)配備消防監控系統的,每天檢查火警功能、報警功能是否正常。

(6)每年對消防知識進行1次宣傳。

3安全防范

系統(1)安全防范系統配置完善(有可視對講、周界防越報警、電子巡更、住戶報警、閉路電視監控、電梯集中監視系統、門鎖智能卡等設備三項以上)。

(2)系統每月檢查1次,發現問題及時維修。

4排水系統(1)每月巡查1次排污泵,每半年保養1次。

(2)污水處理系統每年全面保養1次。

(3)排水管線每半年檢查1次。

(4)化糞池每年清掏2次。

5二次加壓供水(1)總體供水設施每季度檢查1次。

(2)泵、管道每兩年油漆1次。

(3)水泵和飲用水水池(箱):水泵每半年保養1次,飲用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水質化驗1次,水質符合國家標準。

(4)水泵房封閉管理,水箱蓄水池蓋板加鎖,溢流管口安裝金屬防護網,每年冬季對外露水管包扎、防凍。

(5)高層房屋減壓閥調壓每季度1次測壓并做好記錄。

6防雷系統防雷裝置每年檢查1次,保證其性能符合國家標準。

6、電梯

服務項目服務標準

電梯(1)建立電梯事故應急措施和救援預案。

(2)建立電梯運行檔案,記錄電梯運行情況和維修保養工作內容。

(3)與專業維修保養單位簽定維修保養合同,明確電梯維修保養單位的責任,每年進行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標志。

(4)保證電梯完好,轎箱內按鈕、燈具等配件保持完好,轎箱整潔。

(5)確定合理的電梯運行時間,隨時監督電梯運行狀況。

(6)定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查,發現問題及時處理。

(7)根據實際情況,配備電梯管理人員,落實每臺電梯的責任人。

(8)配置必備的專業救助工具及24小時不間斷的通訊設備。

(9)遇電梯發生一般故障的,專業維修人員2小時內到達現場修理,發生電梯困人或其它重大事件時,物業管理人員5分鐘之內到場應急處理。

(10)電梯維護保養提前1天通知業主或使用人,盡可能減少對業主或使用人正常生活的影響。

7)有償便民服務收費標準:

序號項目細目收費標準備注

1電更換單頭燈泡、起輝器免費

安裝普通燈具5元

安裝普通燈具并移位10-15元(明裝、不恢復墻面)35元(暗裝)3.5元/小時х風險系數3-9х技術含量2х易難程度2х電施工裝修封包拆除х2注:不負責裝修