2013物管師復(fù)習(xí)資料--物業(yè)管理工作的移交

物業(yè)管理工作的移交既涉及國家政策法規(guī),又涉及物業(yè)管理各方的權(quán)益,還直接影響到物業(yè)管理活動能否正常進(jìn)行,因此,物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的移交必須在完成承接查驗的前提下,在不同的主體之間進(jìn)行。移交工作分為三種情況:一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后,由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項目的同時,由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。

一、新建物業(yè)的移交

(一)移交雙方

在新建物業(yè)的移交過程中,移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位,承接方為物業(yè)管理企業(yè)。雙方應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定的要求,及時完整地提供物業(yè)有關(guān)資料并做好移交工作;物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴(yán)肅認(rèn)真地做好承接工作。

(二)移交內(nèi)容

移交的物業(yè)資料包括:產(chǎn)權(quán)資料,竣工驗收資料,設(shè)計、施工資料,機(jī)電設(shè)備資料。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料,業(yè)主資料。移交的對象包括:物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單(如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單等)。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。

二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作的移交

物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同的終止,將導(dǎo)致提供物業(yè)管理服務(wù)的主體發(fā)生變化,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭,與此同時,在相關(guān)方之間會發(fā)生物業(yè)管理的移交行為。

(一)移交雙方

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作的移交包括:原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交;業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機(jī)構(gòu),承接方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位;后者的移交方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位,承接方為新的物業(yè)管理企業(yè)。

(二)移交內(nèi)容

1.物業(yè)資料

(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機(jī)電設(shè)備資料等。

(2)業(yè)主資料包括:

1)業(yè)主入住資料,包括入住通知書、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片;

2)房屋裝修資料,包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等。

(3)管理資料包括:各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗報告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。

(4)財務(wù)資料包括:固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。

(5)合同協(xié)議書,指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。

(6)人事檔案資料,指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。

(7)其他需要移交的資料。

資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄,根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符完好,移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。

2.物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接

(1)房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備,包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件,共用部位的門窗,各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等;

(2)共用配套設(shè)施,包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施(垃圾桶、箱、車等)、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施(值班室、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等)、文娛活動設(shè)施(會所、游泳池、各類球場等);

(3)物業(yè)管理用房,包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂(包括設(shè)施)、倉庫等。

停車場、會所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的,移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。

3.人、財、物的移交或交接

(1)人員。在進(jìn)行物業(yè)管理移交時,有可能會有原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在本項目任職人員的移交或交接,承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進(jìn)行友好協(xié)商,雙方達(dá)成共識。

(2)財務(wù)。移交雙方應(yīng)做好賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應(yīng)付款項、債務(wù)等。

(3)物資財產(chǎn)。物資財產(chǎn)包括建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費購置的物資財產(chǎn)等,主要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工具、物業(yè)管理軟件、財務(wù)軟件等。

(三)辦理交接手續(xù)

同新建物業(yè)的物業(yè)管理移交一樣,原物業(yè)管理企業(yè)退出后的物業(yè)管理移交也應(yīng)該辦理交接手續(xù)。交接手續(xù)涉及建設(shè)單位、原物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、行業(yè)主管部門、新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)等。在辦理交接手續(xù)時應(yīng)注意以下幾個主要方面:

(1)對物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價,真實客觀地反映房屋的完好程度;

(2)各類管理資產(chǎn)和各項費用應(yīng)辦理移交,對未結(jié)清的費用(如業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費)應(yīng)明確收取、支付方式;

(3)確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單;

(4)提出遺留問題的處理方案。

(四)注意事項

(1)明確交接主體和次序。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后,再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的物業(yè)管理企業(yè),而不是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進(jìn)行,但要分清楚移交的主體及責(zé)任。

(2)各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點,承接單位應(yīng)盡量分析全面,考慮周全,以利交接和今后工作的開展。

(3)如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi),承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議,明確具體的保修項目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況,并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

(4)在物業(yè)管理移交工作中,對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn),難免存在遺漏,因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)注意做出相關(guān)安排,便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。

篇2:工程竣工移交工作規(guī)定流程

工程竣工移交工作流程規(guī)定

1、根據(jù)批準(zhǔn)的工程項目竣工驗收報告,承包商提出工程項目移交報告;

2、監(jiān)理工程師審核同意,報業(yè)主批準(zhǔn)實施;

3、承包商提供經(jīng)批準(zhǔn)的工程項目竣工驗收資料一式四套;

4、辦理移交手續(xù),承包商、監(jiān)理工程師、業(yè)主的項目主管、工程管理部、造價合約部、物業(yè)公司、工程總監(jiān)、公司領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn),進(jìn)行正式移交;

5、同時業(yè)主和物業(yè)公司正式辦理交接手續(xù),參加交接的人員:項目主管、工程管理部、造價合約部、財務(wù)中心、工程總監(jiān)、公司領(lǐng)導(dǎo),相關(guān)工程竣工驗收資料交二套給物業(yè)公司。

篇3:物業(yè)移交接管驗收工作程序

物業(yè)移交與接管驗收工作程序

1總則

1.1接管驗收是指發(fā)展商在新項目竣工驗收合格后,將該項目向物業(yè)管理單位移交,物業(yè)管理單位按照合同的約定代表全體業(yè)主為防止接管物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題,導(dǎo)致業(yè)主廣泛投訴而采取的替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收。

1.2通過以顧客期望為中心的接管驗收,可以更好地幫助地產(chǎn)開發(fā)把好質(zhì)量關(guān),維護(hù)EE品牌。因此,項目所在公司、物業(yè)分公司均必須嚴(yán)格遵守本規(guī)定,有計劃地做好物業(yè)驗收及接管工作。

1.3由于接管驗收的重要性,為了更有效地監(jiān)督工程保修、整改的實施,在接管驗收結(jié)束以后的工程尾款支付期間,需增加物業(yè)總經(jīng)理支付審核的權(quán)力。

1.4在進(jìn)行接管驗收策劃時須注意:一般情況下,在項目入伙前預(yù)留一段充分的時間完成接管驗收工作,便于整改接管驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題。

2相關(guān)職責(zé)界定

2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)成立接管驗收小組,編制接管驗收方案并實施,撰寫接管驗收報告,進(jìn)行問題復(fù)驗及編寫復(fù)驗報告。

2.2項目所在公司負(fù)責(zé)成立物業(yè)移交小組,提供符合移交條件的物業(yè),配合接管驗收,對存在問題進(jìn)行維修、整改。

2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對接管驗收進(jìn)行指導(dǎo),關(guān)注驗收接管中的共性問題及可能引起重大投訴的各種質(zhì)量隱患。

3工作程序

3.1項目物業(yè)移交與接管的前提條件

a)水、電、煤氣(天然氣)、有線電視、電話、互聯(lián)網(wǎng)等已開通,具備試驗條件;

b)各種機(jī)電設(shè)備已安裝調(diào)試完畢,具備運(yùn)行條件;

c)樓宇及公共配套設(shè)施已清理完畢,具備交樓條件;

d)衛(wèi)生間已注滿水,具備做48小時閉水試驗的條件;

e)所有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料及業(yè)主資料已準(zhǔn)備完畢;

f)單體建筑已通過市質(zhì)檢部門驗收。

3.2物業(yè)移交通知在具備物業(yè)移交條件的前提下,項目所在公司應(yīng)以正式的書面文件通知物業(yè)分

公司準(zhǔn)備接管驗收。

3.3成立物業(yè)接管驗收小組及物業(yè)移交小組

3.3.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)成立物業(yè)接管驗收小組,并擔(dān)任組長。成員應(yīng)包括:資料接收人員、各類工程項目驗收人員(項目前期介入的工程技術(shù)人員必須參加接管驗收)、相關(guān)配合人員等。

3.3.2項目所在公司組成物業(yè)移交小組,小組成員應(yīng)包括:總經(jīng)理、規(guī)劃設(shè)計部門人員、施工管理部門人員、監(jiān)理人員等,并指定物業(yè)移交負(fù)責(zé)人與物業(yè)分公司接管驗收小組對接。

3.3.3明確物業(yè)移交及接管驗收小組的分工:

3.3.3.1接管驗收小組負(fù)責(zé):

a)編制接管驗收方案及接管驗收報告,并實施物業(yè)的全面驗收檢查;

b)物業(yè)項目產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的接收,以及房屋本體、公共配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備實物的接收;

c)物業(yè)項目產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的保管工作;

d)業(yè)主資料的接收,樓宇事務(wù)班協(xié)助樓宇的分戶驗收移交;

e)對檢查出的問題進(jìn)行后續(xù)跟蹤,督促協(xié)調(diào)小組整改及接管驗收小組的再驗,直至合格。

3.3.3.2物業(yè)移交小組負(fù)責(zé)根據(jù)接管驗收方案內(nèi)容移交相關(guān)的資料及實物,并對接管驗收小組查出問題實施整改。

3.4制定物業(yè)接管驗收方案

3.4.1接管驗收小組負(fù)責(zé)編制接管驗收方案,接管驗收方案的內(nèi)容包括(但不限于):

a)接管驗收項目清單;

b)接管驗收日期安排;

c)物業(yè)分公司接管驗收參加部門、人員、分工及培訓(xùn)計劃;

d)項目所在公司、監(jiān)理單位、施工單位負(fù)責(zé)人及參加人員;

e)樓宇接管驗收順序;

f)接管驗收進(jìn)度計劃;

g)接管驗收標(biāo)準(zhǔn);

h)編制人、審批人、日期落款欄。

3.4.2接管驗收方案經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理審核,項目所在公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后,3個工作日內(nèi)報管理公司物業(yè)管理部備案,管理公司物業(yè)管理部根據(jù)接管項目的實際情況對各項目物業(yè)接管驗收工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

3.4.3接管驗收小組將經(jīng)審批的接管驗收方案呈送項目所在公司相關(guān)部門、各施工單位、建立單位。

3.5接管驗收前的準(zhǔn)備工作

3.5.1物業(yè)分公司接管驗收前的準(zhǔn)備工作

a)所有物業(yè)分公司參加驗收人員必須經(jīng)過接管驗收專業(yè)培訓(xùn),并熟悉接管驗收方案內(nèi)容;

b)接管驗收前,相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)表單必須準(zhǔn)備完畢;

c)接管驗收前,相關(guān)檢測工具、儀器必須準(zhǔn)備完畢;

d)根據(jù)《物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)驗收與移交資料清單》,結(jié)合項目的實際情況,填寫《物業(yè)接管驗收項目清單》,并進(jìn)行歸類編號。清單可進(jìn)行以下分類:單體房屋驗收清單(從業(yè)主方面考慮)、公共設(shè)施設(shè)備及場地按系統(tǒng)驗收清單(從不同施工方方面考慮)。

3.5.2項目所在公司接管驗收前的準(zhǔn)備工作

a)項目所在公司相關(guān)人員熟悉接管驗收方案內(nèi)容;

b)接管驗收前,安排好配合檢查人員,并要求施工方、監(jiān)理單位等相關(guān)單位做好接管驗收的準(zhǔn)備工作。

3.6驗收與接管實施

3.6.1文件資料的驗收一般情況下,文件資料應(yīng)提前于其他項目完成驗收;驗收責(zé)任人發(fā)現(xiàn)缺少有關(guān)

資料時,應(yīng)及時向移交單位索取;驗收完畢填寫相關(guān)記錄。

3.6.2對在建物業(yè)的隱蔽工程,接管驗收小組可根據(jù)工程進(jìn)度情況提前于整體工程

的完工進(jìn)行局部驗收,并做好相關(guān)記錄。

3.6.3物業(yè)的檢查驗收

3.6.3.1各項目接管驗收人員按制定好的清單內(nèi)容及相應(yīng)的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查驗收,并將存在的問題填寫在《物業(yè)接管驗收項目清單》上。每張清單內(nèi)容檢查完畢現(xiàn)場檢查雙方需在清單上進(jìn)行相關(guān)記錄并簽字,再由接管驗收人員交接管驗收小組專責(zé)人員匯總《物業(yè)接管驗收問題處理單》。

3.6.3.2驗收責(zé)任人進(jìn)行驗收時,應(yīng)提前至少一天,對新建物業(yè)通知項目分公司的物業(yè)移交協(xié)調(diào)小組、施工隊、工程監(jiān)理單位派員共同參與驗收,對其它物業(yè),通知開發(fā)商派員共同驗收。

3.6.4編制接管驗收報告

3.6.4.1物業(yè)分公司接管驗收小組在驗收完成后,根據(jù)匯總的所有接管驗收記錄,在三個工作日內(nèi)編制《物業(yè)接管驗收報告》,內(nèi)容包括:

a)接管驗收范圍及過程說明;

b)資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊全、不真實、不合格等問題;

c)房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備驗收中發(fā)現(xiàn)的不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題;

d)房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備驗收中發(fā)現(xiàn)的影響房屋結(jié)構(gòu)安全、影響相鄰房屋安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題;

e)建議整改期限;

f)驗收記錄附件(復(fù)印件)。

3.6.4.2《物業(yè)接管驗收報告》經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理審核,交項目所在公司工程(配套)部經(jīng)理、總經(jīng)理簽字確認(rèn)。

3.6.5物業(yè)的驗收總結(jié)會議物業(yè)移交與接管各方在接管驗收報告完成后召開物業(yè)移交與接管會議。會議內(nèi)

容包括(不限于):

a)確定物業(yè)移交時間;

b)審議在接管驗收過程中存在的重大質(zhì)量問題,并制定解決措施;

c)確定整改及復(fù)查時間。

3.6.6物業(yè)移交與接管

3.6.6.1在落實存在問題的整改措施后,移交及接管雙方負(fù)責(zé)人填寫《項目工程移交記錄表》(《經(jīng)營管理制度》PEF401B),完成物業(yè)移交與接管。

3.6.6.2移交小組與接管驗收小組解散,接管驗收遺留問題的處理由物業(yè)分公司專人跟進(jìn)監(jiān)督;項目所在公司指定專人負(fù)責(zé)處理接管驗收遺留問題。

3.6.7接管驗收遺留問題的處理

a)物業(yè)分公司將《物業(yè)接管驗收問題處理單》與《物業(yè)接管驗收報告》一同交給項目所在公司,項目所在公司根據(jù)《物業(yè)接管驗收報告》建議,將《物業(yè)接管驗收問題處理單》交給相應(yīng)的單位(部門)進(jìn)行整改,將整改結(jié)果填寫在

《物業(yè)接管驗收問題處理單》上,作為復(fù)檢依據(jù)。

b)所有接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題都需在入伙前處理完畢。

c)物業(yè)分公司在接管驗收過程中發(fā)現(xiàn)的任何可能影響項目入伙、公司品牌形象和后續(xù)物業(yè)服務(wù)的重大問題時,必須及時(二個工作日內(nèi))向項目所在公司提出書面報告,由項目所在公司決定是否啟動危機(jī)處理程序。

3.6.8物業(yè)分公司根據(jù)復(fù)驗結(jié)果,編寫《接管驗收存在問題復(fù)驗報告》,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審核、項目所在公司總經(jīng)理審批。

3.6.9接管驗收完畢后,將《物業(yè)接管驗收報告》及《接管驗收存在問題復(fù)驗報告》交物業(yè)管理部備案。

3.6.9資料的保存接管驗收后物業(yè)分公司品質(zhì)部將公司物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料及所有交接

記錄、表單于四個月內(nèi)交行政人事部歸檔長期保存。

4相關(guān)文件與記錄

4.1WDWY-WI-MM7401物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

4.2WDWY-WI-MM7402物業(yè)驗收與移交資料清單

4.3WDWY-FR-MM7401物業(yè)接管驗收項目清單

4.4WDWY-FR-MM7402物業(yè)接管驗收問題處理單

4.5《經(jīng)營管理制度》PEF401項目工程移交記錄表

4.6物業(yè)接管驗收報告

4.7接管驗收存在問題復(fù)驗收報告