物管師《物業管理實務》輔導之物業管理企業的設立

一、物業管理企業的工商注冊登記

根據《公司法》規定,企業設立須向工商行政管理部門進行注冊登記,在領取營業執照后,方可開業。因此,物業管理公司在營業前必須到工商行政管理部門注冊登記,其辦理手續與一般企業相同。

(一)企業名稱的預先審核

物業管理企業可結合行業特點,根據所管理物業的名稱、地域、公司發起人等取名,但在起名時,必須符合《公司法》的有關規定。根據公司登記管理的有關規定,物業管理企業應當由全體股東或發起人指定的代表或委托的代理人申請企業名稱的預先核準,經工商行政管理部門批準后,獲得《企業名稱預先核準通知書》。

(二)公司地址

物業管理企業應以其主要的辦事機構所在地作為公司的地址。

(三)注冊資本

《公司法》規定,科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業管理企業作為服務性企業應符合此規定。同時,考慮到企業注冊后即應辦理物業管理企業資質證書,因此,注冊資本還應符合各資質等級注冊資本的規定要求。

(四)股東人數和法定代表人

在設立物業管理企業時,股東人數必須符合法定條件。

(五)公司人員

物業管理企業的人數和從業資格應該符合相關法規要求。

(六)公司章程

物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件,是設立企業的最重要的基礎條件之一。企業章程的內容因企業性質和業務的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本,主要內容包括:

(1)總則,包括公司名稱和地址等;

(2)企業的經營范圍;

(3)公司注冊資本;

(4)股東的姓名或名稱;

(5)股東的權利和義務;

(6)股東的出資方式和出資額,股東轉讓出資的條件;

(7)公司的機構及產生辦法、職權、議事規則;

(8)公司的法定代表;

(9)公司解散事由和清算辦法;

(10)職工錄用方式、待遇、管理方法;

(11)企業的各種規章制度。

物業管理企業在辦理企業注冊登記時,應提交由具有法定資質的驗資機構出具的驗資證明,以及必要的審批文件。物業管理企業如果符合規定的條件,在工商行政機關發給營業執照后,公司即告成立。

二、物業管理企業的資質審批及管理

(一)物業管理企業的資質條件

物業管理企業資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理;省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理,直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質頒發和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理,并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。各資質等級物業管理企業的條件如下:

1.一級資質

(1)注冊資本為人民幣500萬元以上。

(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%:

1)多層住宅200萬m2;

2)高層住宅100萬m2;

3)獨立式住宅(別墅)15萬m2;

4)辦公樓、工業廠房及其他物業50萬m2。

(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統,有優良的經營管理業績。

2.二級資質

(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。

(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%:

1)多層住宅100萬m2;

2)高層住宅50萬m2;

3)獨立式住宅(別墅)8萬m2;

4)辦公樓、工業廠房及其他物業20萬m2。

(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統,有良好的經營管理業績。

3.三級資質

(1)注冊資本為人民幣50萬元以上。

(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

(4)有委托的物業管理項目。

(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統。

(二)在申報資質時需提供的資料

新設立的物業管理企業,其資質等級按最低等級核定,并設一年的暫定期。物業管理企業在領取營業執照之日起30天內,持以下資料向當地的房地產主管部門申請資質:

(1)營業執照;

(2)企業章程;

(3)驗資證明;

(4)企業法定代表人的身份證明;

(5)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

(三)物業管理企業的資質管理

資質管理是房地產行政主管部門依法對物業管理企業和行業進行管理的主要內容之一。除資質審批外,資質管理還包括對已設立的物業管理企業是否遵守法規、規章,是否履行合同,以及經營管理、信用等情況進行監督檢查。資質管理有利于規范物業管理行為,加強對物業管理活動的監督,維護物業管理市場秩序,提高物業

管理企業的管理和服務水平。物業管理企業在申請核定資質等級時,若出現違反《物業管理條例》規定的相關行為,將不會獲得資質審批部門的批準。

篇2:物業管理實務流程內容規范

物業管理實務流程內容

1、早期介入:9步

獲取信息---風險評估---簽訂協議---項目立項介入---規劃設計---建設施工---營銷策劃---竣工驗收介入----合同終止(承接查驗后)。

2、招標:8步

招標小組---編制招標文件---公告或邀請書---發放招標文件---投標資格預審---接收投標文件---成立評標委員會---開標評標中標。

3、投標:8步

獲取招標信息---項目評估與風險防范---登記獲得招標文件---準備標書---提交標書---接收投標資格審查---開標答辯評標---中標簽約。

4、物業服務方案:9步

組織人員---項目分析---分工協作----確定組織構架和人員配置----成本測算---實操方案---測算費用報價---方案審核----排版印制裝幀。

5、承接查驗:6步

確定方案---移交圖紙---查驗共用---解決問題---確認結果并簽訂協議---交接手續。

6、入住:5步

身份驗證---房屋驗收---簽署文件---繳納費用---領取文件資料及鑰匙。

7、裝修:5步

裝修申報---登記審核---進場手續---施工管理---裝修竣工驗收。

8、維保:5步

維保信息收集----維保派工---跟蹤管理---維保驗證----業主驗收。

9、車損:4步

現場確認拍照---比對核實----確認車損并提請賠償---支付賠償款并總結。

10、車位占用:5步

現場確認拍照---聯系車主---臨停安排----重點監控---加裝車位鎖

11、車輛擁堵:4步

現場確認----通知門崗控制車流,并分流---指引疏散---繼續到高峰期結束

12、清潔拓荒:6步

挪開物品、成品保護----鏟刀鏟頑固污漬---擦地機擦洗---吸水機吸除---清水洗一遍---干地拖一遍。

13、投訴處理:7步

接收投訴---確認投訴---調查評估---處理方案---回復客戶---回訪客戶---投訴總結。

14、職位管理:5步

以公司發展戰略為基礎,組織結構梳理---職位分析---職位描述---職位評估---職等構架。

15、員工招聘:6步

招聘計劃---信息發布---應聘申請---篩選---面試筆試---錄用

16、勞動爭議仲裁:4步

申請與受理---仲裁準備---開庭審理與裁決---仲裁文書送達。

17、勞動爭議訴訟:4步

起訴---受理----調查取證---審判和執行。

18、事故處理:6步

保護現場---急救措施---通報上級---安全事故調查---事故處理方案---改進措施。

19、工傷處理:5步

工傷申請---工傷認定---醫療期---勞動能力鑒定---工傷賠償

20、酬金制運作:6步

制定年度計劃---編制年度預算---提交委托方審核---執行計劃預算---公布費用使用情況---年度決算、結算。

21、業主大會管理前維修資金申請:6步

企業或業主使用建議---雙2/3同意---組織實施使用方案---申請列支―審核同意劃轉通知---劃轉維修單位。

22、業主大會管理后維修資金申請:7步

企業使用方案---大會通過---組織實施使用方案---申請列支―審核備案、不符改正---劃轉通知―維修單位

23、緊急情況下維修資金申請:自申請列支起直至劃轉維修單位。

24、供應商選擇:7步

分析供應市場競爭環境---確定選擇目標---建立評價標準---成立評價小組----供應商參與---評價供應商----實施供應鏈合作關系。

25、管理權移交:6步

成立小組---召開會議---公示通知----簽訂協議---移交及手續---結束公示。

26、項目退出:3步

退出預警報告----退出方案擬定及實施----退出后遺留問題的處理原則確定。

27、其他:

火警:確認起火---小火撲救---大火報警119---疏散自救---傷員急救120--清理通道---義務消防---封鎖現場

燃氣:通知燃氣公司---警戒、禁火、斷電---開窗、關閥---必要時疏散---傷員急救120---專業人員抵達徹檢

電梯:安慰待援---通知專業人員救援--留意老弱病殘孕,必要時報警119―傷員急救120―維保檢查―記錄備案

噪音:現場查看---技術設備---判斷音源---針對措施---溝通解釋

電力:預先停電---告知----電工值班;

故障停電---查明原因---組織搶修---切換線路--電梯困人--通知住戶防范---恢復供電---檢查系統運作

浸水:檢查漏水原因---制止漏水---影響特殊設備的緊急措施----排水----拍照----理賠

墜物:趕赴現場--確定危害--傷者急救120---保護現場--拍照--通知相關人員--查找物源―協商處理―宣傳標識

交通:迅速到場―傷者急救120―拍照---疏導交通---協助相關部門處理---檢查完善(標識、減速坡、隔離墩)

刑事:迅速到場---報警110---留守人員---保護現場---必要時關閉出入口---協助警方。

臺風:張貼---檢查提醒關閉門窗---檢查天臺、廣告---檢查排水系統---施工棚架防護加固---值班---損失修復

人身:傷亡--到場―報警110―傷者急救120---保護現場―必要時關閉出入口---協助警方。

觸電:“斷電”、溺水“搶救”、設施設備“通知工程員”

墜落“略”交通肇事“略”

停車:迅速到場---聯系車主---錄像記錄---拍照---保險理賠----協助有關部門處理。

衛生:疫情上報----必要時關閉出入口---傷者急救120---不傳播謠言---配合部門消毒隔離---分析解釋

群聚:聚會---上報報警110--

現場謹慎--留守人員,控制現場---保護設施設備,值班待命---協助警方---解釋

篇3:物管師《物業管理實務》輔導物業管理企業概述

物管師《物業管理實務》輔導之物業管理企業概述

一、物業管理企業的概念和特征

物業管理企業是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。其特征可以歸納為以下三點:

第一,是獨立的企業法人。物業管理企業嚴格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設備、人員和經營場所;擁有明確的經營宗旨和符合法規的管理章程,具備相應的物業管理資質;獨立核算,自負盈虧,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任;所提供的服務是有償的和盈利性的。

第二,屬于服務性企業。物業管理企業的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務,確保物業正常使用,為業主和物業使用人創造一個舒適、方便、安全的工作和居住環境。物業管理企業本身并不制造實物產品,它主要是通過常規性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目,盡可能實現物業的保值和增值。因此,物業管理企業的“產品”就是服務,與工業企業等其他經濟組織是有區別的。

第三,具有一定的公共管理性質的職能。物業管理企業在向業主和物業使用人提供服務的同時,還承擔著物業區域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業的裝修管理等,其內容帶有公共管理的性質。

二、物業管理企業的分類

物業管理企業的分類方法有很多種,本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。

(一)按照投資主體的經濟成分來劃分

1.全民所有制物業管理企業

全民所有制物業管理企業的資產屬于國家所有。這類企業從已有的全民所有制企業或行政事業單位中分離出來,以原有企業或行政事業單位的房屋管理和維修部門為基礎,由原有企業或行政事業單位負責組建。這類企業在剛成立時,往往依附于原來企業或行政事業單位,管理的物業一般是由原有企業或行政事業單位自建的,具有自建自管的特點。隨著物業管理市場的不斷發育和全民所有制企業改革的不斷深入,這類企業已逐步走上市場化發展的軌道。

2.集體所有制物業管理企業

集體所有制物業管理企業的資產屬于集體所有。這類企業一般是以街道原有的房產管理機構為基礎,由街道或其他機構負責組建,管理街道區域內的物業或其他物業。此外,這類企業還可以由集體所有制的房地產開發公司負責組建,主要管理企業自己開發的各類房產。

3.民營物業管理企業

民營物業管理企業是指民營性質的物業管理企業。

4.外資物業管理企業

外資物業管理企業是以外商獨資經營、中外合資經營或合作經營等形式進行運作的物業管理企業。

5.其他物業管理企業

其他物業管理企業是指企業資產屬于多種所有制經濟成分的投資主體所有的物業管理企業。

(二)按股東出資形式來劃分

1.物業管理有限責任公司

物業管理有限責任公司的股東以其出資額為限,對公司承擔有限責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

2.物業管理股份有限公司

物業管理股份有限公司的全部資產被分為等額股份,股東以其所持股份為限對公司承擔責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

3.股份合作型物業管理企業

股份合作型物業管理企業的股東通過訂立合作經營章程,按其股份享有權利和義務,企業以其全部資產對其債務承擔責任。

三、物業管理企業的常見模式

(一)房地產建設單位的附屬子公司或部門

房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發建設單位投資成立的法人或非法人物業管理企業。另外,也有部分房地產企業在其內部設立專門部門(不屬于企業),承擔售后物業的管理工作。這種企業的特點是:房地產建設單位與物業管理單位之間屬上下級關系。這類物業管理企業過去的主要管理對象為上級建設單位開發的房地產項目,但近年來隨著市場化進程不斷推進,除了管理上級建設單位開發的項目以外,也通過市場獲取物業管理項目。

(二)獨立的物業管理企業

獨立的物業管理企業是指不依附于房地產開發建設單位和其他單位,獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業管理企業。

(三)物業管理集團公司

物業管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。集團總公司是宏觀控制機構,集團發展的戰略決策由總公司負責,總公司機關中設若干業務處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設置,也可按專業服務內容劃分,如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業管理公司等。