根據各項目的施工進度和小業主(或租戶)入住的情況不同,發展商(或大業主)可視需要要求管理公司對其物業的部分樓層建筑裝修、設備和系統進行驗收接管,但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和發展商驗收基礎上以物業管理公司驗收通過為準。

一、物業驗收條件

物業要驗收移交,必須滿足以下首要條件:

1.提供被驗收物業的竣工圖(若尚未完成峻工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細的設計修改說明);

2.提供被驗收的設備、系統的操作說明、保養手冊及其他有關資料;

3.提供與承包商(或供應商)簽署承包(供應)合同中有關技術條款;

4.出示政府有關職能部門(詳見附表)驗收證明;

5.提供承包商、廠商及供應商的地址、聯系電話及聯系人資料;

6.提供必要的專業技術介紹和培訓;

7.提供所有測試、檢驗和分析報告;

8.清潔被驗收的場地、設備和機房。

二、拒絕驗收

對以下情況,物業公司有權拒絕驗收接管物業:

1.嚴重違反國家有關法規;

2.未能通過有關政府職能部門的驗收;

3.工地與交付物業不能有效隔離;

4.機房不能完全獨立封閉;

5.其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業。

三、缺陷整改

對在驗收中發現的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護引起的受損等情況,管理公司將會做詳細的缺陷記錄,以供發展商(或大業主)督促承包商(或供應商)進行整改,對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重,則向發展商(或大業主)建議暫緩驗收,待整改完成后重新驗收。

四、試運行

若部分設備或整個系統尚未通過最終的驗收,但由于小業主(或租戶)入住需要必須開啟運行某些設備或系統,管理公司一般僅做實物驗收,并嚴格按發展商(或大業主)的書面指令進行管理和操作,在此期間,技術上仍由承包商(供應商)把關,若發生任何問題或意外,除管理公司人為原因外,責任由發展商(或大業主)及其承包商負責,對于重要設備或機房有必要簽定臨時試運行協議,清楚列明有關各方責任。

五、驗收通過

被驗收物業完好,設備及系統運行情況正常,所有指標均達到合同約定的要求,場地、設備和機房均清潔干凈,經有關各方書面確認驗收通過,發展商(或大業主)應督促承包商(或供應商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具,物業正式交由物業公司接收管理。

六、保修期

按正常情況,物業整體驗收結束,正式進入保修期,但物業驗收往往是一段相當長的過程,在此期間,有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期,故需要發展商(或大業主)與其承包商、供應商協議約定整個項目的保修期1起始日期,書面通知物業公司,而在此之前進入保修期的部分設備和系統,若需要簽續保合同,發展商(或大業主)應酌情予以補償。

篇2:物業移交接管驗收工作程序

物業移交與接管驗收工作程序

1總則

1.1接管驗收是指發展商在新項目竣工驗收合格后,將該項目向物業管理單位移交,物業管理單位按照合同的約定代表全體業主為防止接管物業出現嚴重質量問題,導致業主廣泛投訴而采取的替業主提前服務式的驗收。

1.2通過以顧客期望為中心的接管驗收,可以更好地幫助地產開發把好質量關,維護EE品牌。因此,項目所在公司、物業分公司均必須嚴格遵守本規定,有計劃地做好物業驗收及接管工作。

1.3由于接管驗收的重要性,為了更有效地監督工程保修、整改的實施,在接管驗收結束以后的工程尾款支付期間,需增加物業總經理支付審核的權力。

1.4在進行接管驗收策劃時須注意:一般情況下,在項目入伙前預留一段充分的時間完成接管驗收工作,便于整改接管驗收過程中發現的問題。

2相關職責界定

2.1物業分公司負責成立接管驗收小組,編制接管驗收方案并實施,撰寫接管驗收報告,進行問題復驗及編寫復驗報告。

2.2項目所在公司負責成立物業移交小組,提供符合移交條件的物業,配合接管驗收,對存在問題進行維修、整改。

2.3管理公司物業管理部負責對接管驗收進行指導,關注驗收接管中的共性問題及可能引起重大投訴的各種質量隱患。

3工作程序

3.1項目物業移交與接管的前提條件

a)水、電、煤氣(天然氣)、有線電視、電話、互聯網等已開通,具備試驗條件;

b)各種機電設備已安裝調試完畢,具備運行條件;

c)樓宇及公共配套設施已清理完畢,具備交樓條件;

d)衛生間已注滿水,具備做48小時閉水試驗的條件;

e)所有物業的產權、工程、設備資料及業主資料已準備完畢;

f)單體建筑已通過市質檢部門驗收。

3.2物業移交通知在具備物業移交條件的前提下,項目所在公司應以正式的書面文件通知物業分

公司準備接管驗收。

3.3成立物業接管驗收小組及物業移交小組

3.3.1物業分公司總經理負責成立物業接管驗收小組,并擔任組長。成員應包括:資料接收人員、各類工程項目驗收人員(項目前期介入的工程技術人員必須參加接管驗收)、相關配合人員等。

3.3.2項目所在公司組成物業移交小組,小組成員應包括:總經理、規劃設計部門人員、施工管理部門人員、監理人員等,并指定物業移交負責人與物業分公司接管驗收小組對接。

3.3.3明確物業移交及接管驗收小組的分工:

3.3.3.1接管驗收小組負責:

a)編制接管驗收方案及接管驗收報告,并實施物業的全面驗收檢查;

b)物業項目產權、工程、設備資料的接收,以及房屋本體、公共配套設施和機電設備實物的接收;

c)物業項目產權、工程、設備資料的保管工作;

d)業主資料的接收,樓宇事務班協助樓宇的分戶驗收移交;

e)對檢查出的問題進行后續跟蹤,督促協調小組整改及接管驗收小組的再驗,直至合格。

3.3.3.2物業移交小組負責根據接管驗收方案內容移交相關的資料及實物,并對接管驗收小組查出問題實施整改。

3.4制定物業接管驗收方案

3.4.1接管驗收小組負責編制接管驗收方案,接管驗收方案的內容包括(但不限于):

a)接管驗收項目清單;

b)接管驗收日期安排;

c)物業分公司接管驗收參加部門、人員、分工及培訓計劃;

d)項目所在公司、監理單位、施工單位負責人及參加人員;

e)樓宇接管驗收順序;

f)接管驗收進度計劃;

g)接管驗收標準;

h)編制人、審批人、日期落款欄。

3.4.2接管驗收方案經物業分公司總經理審核,項目所在公司總經理批準后,3個工作日內報管理公司物業管理部備案,管理公司物業管理部根據接管項目的實際情況對各項目物業接管驗收工作進行指導、監督。

3.4.3接管驗收小組將經審批的接管驗收方案呈送項目所在公司相關部門、各施工單位、建立單位。

3.5接管驗收前的準備工作

3.5.1物業分公司接管驗收前的準備工作

a)所有物業分公司參加驗收人員必須經過接管驗收專業培訓,并熟悉接管驗收方案內容;

b)接管驗收前,相關標準表單必須準備完畢;

c)接管驗收前,相關檢測工具、儀器必須準備完畢;

d)根據《物業接管驗收標準》、《物業驗收與移交資料清單》,結合項目的實際情況,填寫《物業接管驗收項目清單》,并進行歸類編號。清單可進行以下分類:單體房屋驗收清單(從業主方面考慮)、公共設施設備及場地按系統驗收清單(從不同施工方方面考慮)。

3.5.2項目所在公司接管驗收前的準備工作

a)項目所在公司相關人員熟悉接管驗收方案內容;

b)接管驗收前,安排好配合檢查人員,并要求施工方、監理單位等相關單位做好接管驗收的準備工作。

3.6驗收與接管實施

3.6.1文件資料的驗收一般情況下,文件資料應提前于其他項目完成驗收;驗收責任人發現缺少有關

資料時,應及時向移交單位索取;驗收完畢填寫相關記錄。

3.6.2對在建物業的隱蔽工程,接管驗收小組可根據工程進度情況提前于整體工程

的完工進行局部驗收,并做好相關記錄。

3.6.3物業的檢查驗收

3.6.3.1各項目接管驗收人員按制定好的清單內容及相應的接管驗收標準進行檢查驗收,并將存在的問題填寫在《物業接管驗收項目清單》上。每張清單內容檢查完畢現場檢查雙方需在清單上進行相關記錄并簽字,再由接管驗收人員交接管驗收小組專責人員匯總《物業接管驗收問題處理單》。

3.6.3.2驗收責任人進行驗收時,應提前至少一天,對新建物業通知項目分公司的物業移交協調小組、施工隊、工程監理單位派員共同參與驗收,對其它物業,通知開發商派員共同驗收。

3.6.4編制接管驗收報告

3.6.4.1物業分公司接管驗收小組在驗收完成后,根據匯總的所有接管驗收記錄,在三個工作日內編制《物業接管驗收報告》,內容包括:

a)接管驗收范圍及過程說明;

b)資料驗收中發現的資料不齊全、不真實、不合格等問題;

c)房屋本體、公共配套設施、機電設備驗收中發現的不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題;

d)房屋本體、公共配套設施、機電設備驗收中發現的影響房屋結構安全、影響相鄰房屋安全和設備使用安全的質量問題;

e)建議整改期限;

f)驗收記錄附件(復印件)。

3.6.4.2《物業接管驗收報告》經物業分公司總經理審核,交項目所在公司工程(配套)部經理、總經理簽字確認。

3.6.5物業的驗收總結會議物業移交與接管各方在接管驗收報告完成后召開物業移交與接管會議。會議內

容包括(不限于):

a)確定物業移交時間;

b)審議在接管驗收過程中存在的重大質量問題,并制定解決措施;

c)確定整改及復查時間。

3.6.6物業移交與接管

3.6.6.1在落實存在問題的整改措施后,移交及接管雙方負責人填寫《項目工程移交記錄表》(《經營管理制度》PEF401B),完成物業移交與接管。

3.6.6.2移交小組與接管驗收小組解散,接管驗收遺留問題的處理由物業分公司專人跟進監督;項目所在公司指定專人負責處理接管驗收遺留問題。

3.6.7接管驗收遺留問題的處理

a)物業分公司將《物業接管驗收問題處理單》與《物業接管驗收報告》一同交給項目所在公司,項目所在公司根據《物業接管驗收報告》建議,將《物業接管驗收問題處理單》交給相應的單位(部門)進行整改,將整改結果填寫在

《物業接管驗收問題處理單》上,作為復檢依據。

b)所有接管驗收中發現的問題都需在入伙前處理完畢。

c)物業分公司在接管驗收過程中發現的任何可能影響項目入伙、公司品牌形象和后續物業服務的重大問題時,必須及時(二個工作日內)向項目所在公司提出書面報告,由項目所在公司決定是否啟動危機處理程序。

3.6.8物業分公司根據復驗結果,編寫《接管驗收存在問題復驗報告》,由物業分公司總經理審核、項目所在公司總經理審批。

3.6.9接管驗收完畢后,將《物業接管驗收報告》及《接管驗收存在問題復驗報告》交物業管理部備案。

3.6.9資料的保存接管驗收后物業分公司品質部將公司物業的產權、工程、設備資料及所有交接

記錄、表單于四個月內交行政人事部歸檔長期保存。

4相關文件與記錄

4.1WDWY-WI-MM7401物業接管驗收標準

4.2WDWY-WI-MM7402物業驗收與移交資料清單

4.3WDWY-FR-MM7401物業接管驗收項目清單

4.4WDWY-FR-MM7402物業接管驗收問題處理單

4.5《經營管理制度》PEF401項目工程移交記錄表

4.6物業接管驗收報告

4.7接管驗收存在問題復驗收報告