家居(廣場)商場物業移交和接管管理流程

1預備移交接管的工作程序:

*新建家居廣場成立后要安排物業工程技術人員提前介入項目建設,熟悉整個項目情況,為接管驗收工作做好準備,應主動收集工程資料,并及時向工程項目部提出物業管理方面需要整改的意見和建議。

*新建家居廣場于開業前一個月組成內部預接管驗收小組,盡早掌握設施、設備的性能、操作方法,以利于接管驗收的順利進行,并分步進行家居廣場內部組織的驗收登記,填寫預驗收記錄,將所發現的問題匯總后反饋給項目部,由其督促施工單位實施整改工作。

2移交接管的準備工作:

*移交新建家居廣場工程竣工驗收后、開業前,家居廣場應及時組建驗收接管小組,對所接管的物業從使用人的角度進行綜合性的驗收接管,以確保所接管的物業基本合格,滿足家居廣場的質量要求和使用要求。

*由區域物業部負責,抽調業務骨干組成物業接管驗收小組;

3接管驗收小組應當由以下部門人員組成:

*由商場物業部經理任接管驗收小組組長

*商場物業部文員接管物業的產權、工程、設備資料和相關合同資料;

*商場部抽調樓層管理人員協助本樓層的驗收移交工作;

*商場物業部具體負責房屋本體、公共設施設備和機電設備的驗收移交工作;

*商場安全部負責對消防驗收合格意見書的收集及對消防設施設備的驗收移交

*制定接管驗收工作計劃;

*準備接管驗收記錄表格:

*《物業接管驗收工作計劃表》;

*物業設備設施交接清單》;

*《物業圖紙資料交接清單》;

*《物業備品備件交接清單》;

*《物業工程遺留問題清單》;

*與工程項目部協調接管驗收事項、具體時間、工作進度等;

篇2:新建物業移交接管作業指導書

新建物業移交和接管作業指導書

1.作業目的

本作業不表示物業產權性質發生變化,僅體現管理和服務職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續性、系統性和完整性,又要做到雙方界面清晰、職責分明。

2.主管崗位項目經理:督促檢查主辦崗位的作業,簽署移交接管協議。

主辦崗位土建和設備工程師:具體經辦本項作業。

3.緊前工作條件

大型住宅區或公共建筑的物業移交和接管應提前介入,這有利于從使用者和管理者的立場上,從完善使用功能的角度出發,幫助開發單位發現設計和施工中的缺陷,提醒開發單位在正式交付使用之前妥善處理解決,防止發生返工和重復投入。如設備管理可從開始安裝設備時甚至管線埋設時介入,環境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑,在竣工之前,項目經理如發現施工單位的安保措施相對薄弱的,應強制施工單位與首屆物業管理公司簽訂安保提前介入的委托協議。

4.作業描述:

4.1物業管理的前期配合:首屆物業管理公司在取得物業的管理權后,應立即安排技術力量熟悉圖紙和圖紙與現場實物的對照。本主辦崗位應主動提供方便。

4.1.1對于針對物業管理服務和客戶使用需要而提出的合理建議,本主辦崗位應認真對待,磋商解決方案并協助項目經理落實。

4.1.2當工程進行分部分項驗收、結構驗收、設備調試、竣工驗收時,應通知物業公司參加。物業公司提出的施工質量整改意見應視作開發單位的意見,監理應要求施工單位立即整改,但對于純粹為了管理方便或物業公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。

4.2正式的物業移交和接管應在公司內部驗收之后,當交付使用的日期逼近,并且估計整改項目不多的情況下,可以和公司內部驗收同時進行。

4.3本主辦崗位應提前一星期通知物業管理公司到現場進行移交和接管,隨通知附送以下移交資料,由物業管理公司簽收:

4.3.1房地產權證;

4.3.2竣工驗收證明(包括各配套單位或部門的驗收合格鑒定書,整改意見和復驗合格證明);

4.3.3質監站的竣工驗收備案證明;

4.3.4交付使用許可證(針對住宅建筑);

4.3.5完整的全套竣工圖;

4.3.6建設用地范圍內地下綜合管網圖(含管線接口位置);

4.3.7沉降觀察記錄;

4.3.8重大工程質量事故記錄;

4.3.9供應商提供的水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的出廠產品檢驗合格證書,保修單和使用說明書;

4.3.10保修清單(包括所有保修項目,主要保修內容,保修起止日期,保修責任單位,聯系方式,聯系人,未付保修金數額等);

4.3.11除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設備,用器具,家具,裝飾,擺飾等清單;

4.3.12開發單位對外簽署的尚未履行完畢,要求轉移給物業管理公司繼續履行的合同,協議及附件;

4.3.13出租和出售的范圍清單。

4.4物業管理公司應配齊各工種的工程技術人員,組成接管驗收組按時到現場進行接管驗收:

4.4.1實物驗收內容和程序與竣工驗收基本一致,區別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗收,并側重于使用功能的檢驗。

4.4.2項目經理召集物業管理公司、總包施工單位、工程監理召開移交接管會議,并負責編制會議紀要。主要議題為:

4.4.2.1物業管理公司報告驗收情況,將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位,協商整改期限及監理復驗和物業復驗的時間。

4.4.2.2物業管理公司報告接收文件資料的完整情況,如提出補充要求,開發單位應于滿足。

4.4.2.3如有零星工程還未完工,部分工料尚未退場,臨時建筑尚未拆除,應協商清場時限。

4.4.2.4協商當天是否具備移交接管條件。如物業管理公司同意當天接管的話,則清點移交鑰匙,簽署交接書(附會議紀要)。如物業管理公司認為當天不具備接管條件,應商定時間重新召開移交接管會議。

4.4.2.5協商保修辦法,簽署保修協議。對于物業管理公司而言,保修責任在開發單位一方,但為了能使保修業務及時處理解決,開發單位通常建議物業管理公司直接聯絡總包單位或專業分包單位,并贊成以下兩種辦法之一:

開發單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉保修費用給物業管理公司,由物業管理公司負責保修包干。多不退,少不補;

總包單位承擔保修責任,開發單位從總包單位的保修金中劃轉部分作為保修保證金給物業管理公司,當總包單位不能及時履行保修責任時,由物業管理公司代為保修,并按實開支費用,保修期滿時按實結算。

4.5自物業管理公司簽署交接書當天起,物業管理公司全面承擔起物業管理的職責。

篇3:辦公住宅物業管理權移交接管驗收規范

辦公+住宅項目物業管理權移交的接管驗收

在物業管理權移交期間,委派由經理帶隊及土建、機電、消防、財務等方面專家組成的小組來現場工作,幫助和指導管理處接管驗收物業、清點接管的資產、建立財務制度及帳目、并協調準備小區的全面進駐工作。

管理要點:在認真做好小區物業管權移交時,重點做好物業的接管驗收和小區全面進駐的準備。

工作方式:在小區驗收中,我公司派出的工程技術人員要參與各項驗收工作,任何問題記錄下來,屬于必須解決的及時書面呈交原管理方協助,并報所方領導。在小區物業接管驗收中,管理處的全部人員必須參與,對各自分管的項目全面負責,任何問題一定要詳細記錄、及時報告,以求盡快解決。在完成接管驗收后,全面對設備建立檔案。

工作內容:

1、簽定《物業管理委托合同》

根據規定,在小區正式入駐前一個月與本物業管理公司簽定《物業管理委托合同》。

2、行政人事方面:

為保證計劃按時進行,管理處人員應該全部招、調到位,并進行培訓以保證能參加物業接管驗收的準備工作。

3、工程接管驗收

管理處人員應在接管驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關的交接方不同,驗收的側重面及程度也不同,需要區別對待。物業接管驗收是所方領導向物業管理方移交物業,驗收的方式是按業主的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收、資料交接及其它交接等三個方面。

現場驗收主要項目:

1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有

無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

2、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);

公共區域設施設備的外裝飾;各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備及管理用房、信報箱等。

3、供配電系統:包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房設備;各強電檢查井內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

4、給排水系統:各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等;人防工程及供水系統等。

5、電梯系統:各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

6、空調采暖系統:空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各分管及風口;空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等(包括暖風系統);空調冷卻水系統、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等;

7、弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、采暖、電力、電梯、保安等);弱電檢查井內管線、接線箱等。

資料交接:

1、產權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、丈量報告等。

2、技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、

各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的簽定合格證書、設備(水、電、空調、采暖、電梯)及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

3、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

其它交接:

1、設施設備的備品備件,施工剩余材料備品等。

2、具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協議也可)等。

3、公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

接管驗收注意事項

1、在接管驗收前,管理處應該主動與所方領導協商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量同意驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。

2、接管驗收不但要檢查物業的質量,而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。

3、針對初驗發現的問題,屬于必須改正的,書面報請所方領導督促返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請所方領導認可,屬于無法返修的項目報告所方領導錄備案;屬于暫時無須返修的問題,列出清單報請所方領導備案。

4、設施設備試運行

為保證新物業公司進駐后設備即能正常運行,必須在設備接管驗收完成后有一個設備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移,由管理處工程技術人員開始直接操作設備,但設備試運行期間所方單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。