新建物業(yè)移交和接管作業(yè)指導書

1.作業(yè)目的

本作業(yè)不表示物業(yè)產權性質發(fā)生變化,僅體現(xiàn)管理和服務職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續(xù)性、系統(tǒng)性和完整性,又要做到雙方界面清晰、職責分明。

2.主管崗位項目經(jīng)理:督促檢查主辦崗位的作業(yè),簽署移交接管協(xié)議。

主辦崗位土建和設備工程師:具體經(jīng)辦本項作業(yè)。

3.緊前工作條件

大型住宅區(qū)或公共建筑的物業(yè)移交和接管應提前介入,這有利于從使用者和管理者的立場上,從完善使用功能的角度出發(fā),幫助開發(fā)單位發(fā)現(xiàn)設計和施工中的缺陷,提醒開發(fā)單位在正式交付使用之前妥善處理解決,防止發(fā)生返工和重復投入。如設備管理可從開始安裝設備時甚至管線埋設時介入,環(huán)境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑,在竣工之前,項目經(jīng)理如發(fā)現(xiàn)施工單位的安保措施相對薄弱的,應強制施工單位與首屆物業(yè)管理公司簽訂安保提前介入的委托協(xié)議。

4.作業(yè)描述:

4.1物業(yè)管理的前期配合:首屆物業(yè)管理公司在取得物業(yè)的管理權后,應立即安排技術力量熟悉圖紙和圖紙與現(xiàn)場實物的對照。本主辦崗位應主動提供方便。

4.1.1對于針對物業(yè)管理服務和客戶使用需要而提出的合理建議,本主辦崗位應認真對待,磋商解決方案并協(xié)助項目經(jīng)理落實。

4.1.2當工程進行分部分項驗收、結構驗收、設備調試、竣工驗收時,應通知物業(yè)公司參加。物業(yè)公司提出的施工質量整改意見應視作開發(fā)單位的意見,監(jiān)理應要求施工單位立即整改,但對于純粹為了管理方便或物業(yè)公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。

4.2正式的物業(yè)移交和接管應在公司內部驗收之后,當交付使用的日期逼近,并且估計整改項目不多的情況下,可以和公司內部驗收同時進行。

4.3本主辦崗位應提前一星期通知物業(yè)管理公司到現(xiàn)場進行移交和接管,隨通知附送以下移交資料,由物業(yè)管理公司簽收:

4.3.1房地產權證;

4.3.2竣工驗收證明(包括各配套單位或部門的驗收合格鑒定書,整改意見和復驗合格證明);

4.3.3質監(jiān)站的竣工驗收備案證明;

4.3.4交付使用許可證(針對住宅建筑);

4.3.5完整的全套竣工圖;

4.3.6建設用地范圍內地下綜合管網(wǎng)圖(含管線接口位置);

4.3.7沉降觀察記錄;

4.3.8重大工程質量事故記錄;

4.3.9供應商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的出廠產品檢驗合格證書,保修單和使用說明書;

4.3.10保修清單(包括所有保修項目,主要保修內容,保修起止日期,保修責任單位,聯(lián)系方式,聯(lián)系人,未付保修金數(shù)額等);

4.3.11除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設備,用器具,家具,裝飾,擺飾等清單;

4.3.12開發(fā)單位對外簽署的尚未履行完畢,要求轉移給物業(yè)管理公司繼續(xù)履行的合同,協(xié)議及附件;

4.3.13出租和出售的范圍清單。

4.4物業(yè)管理公司應配齊各工種的工程技術人員,組成接管驗收組按時到現(xiàn)場進行接管驗收:

4.4.1實物驗收內容和程序與竣工驗收基本一致,區(qū)別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗收,并側重于使用功能的檢驗。

4.4.2項目經(jīng)理召集物業(yè)管理公司、總包施工單位、工程監(jiān)理召開移交接管會議,并負責編制會議紀要。主要議題為:

4.4.2.1物業(yè)管理公司報告驗收情況,將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位,協(xié)商整改期限及監(jiān)理復驗和物業(yè)復驗的時間。

4.4.2.2物業(yè)管理公司報告接收文件資料的完整情況,如提出補充要求,開發(fā)單位應于滿足。

4.4.2.3如有零星工程還未完工,部分工料尚未退場,臨時建筑尚未拆除,應協(xié)商清場時限。

4.4.2.4協(xié)商當天是否具備移交接管條件。如物業(yè)管理公司同意當天接管的話,則清點移交鑰匙,簽署交接書(附會議紀要)。如物業(yè)管理公司認為當天不具備接管條件,應商定時間重新召開移交接管會議。

4.4.2.5協(xié)商保修辦法,簽署保修協(xié)議。對于物業(yè)管理公司而言,保修責任在開發(fā)單位一方,但為了能使保修業(yè)務及時處理解決,開發(fā)單位通常建議物業(yè)管理公司直接聯(lián)絡總包單位或專業(yè)分包單位,并贊成以下兩種辦法之一:

開發(fā)單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉保修費用給物業(yè)管理公司,由物業(yè)管理公司負責保修包干。多不退,少不補;

總包單位承擔保修責任,開發(fā)單位從總包單位的保修金中劃轉部分作為保修保證金給物業(yè)管理公司,當總包單位不能及時履行保修責任時,由物業(yè)管理公司代為保修,并按實開支費用,保修期滿時按實結算。

4.5自物業(yè)管理公司簽署交接書當天起,物業(yè)管理公司全面承擔起物業(yè)管理的職責。

篇2:X礦防治水安全確認簽字移交制度

根據(jù)煤礦防治水規(guī)定,為了切實抓好公司煤礦井下地質構造探查和防治水治理工作,嚴格落實執(zhí)行好“預測預報、有掘必探、先探后掘、先治后采”的防治水原則,杜絕盲目揭露構造及水害事故的發(fā)生,特制定防治水安全確認簽字移交制度:

1、探水隊必須按設計要求在工作面布置探水鉆孔。

2、探水隊負責人必須認真填寫探放水工程移交單。

3、探水隊必須根據(jù)探水結果在移交單上如實填寫探水過程中遇到的問題。

4、探水隊負責人和工作面施工負責人必須在現(xiàn)場進行交接班不得在其他地點進行交接班或口頭交接班。

5、工作面施工負責人如發(fā)現(xiàn)工作面現(xiàn)場未進行探水的或探水孔不符合設計要求有權拒絕施工。

6、發(fā)現(xiàn)有水害情況,探水隊必須根據(jù)實際編制安全技術措施,否則必須停止作業(yè)。

7、交接單未進行簽字的不得進行作業(yè)。

篇3:鉆探現(xiàn)場施工監(jiān)管驗收安全移交管理制度

根據(jù)上級部門要求,為了切實抓好我礦井下探放水和超前鉆探工作,嚴格落實執(zhí)行好“有掘必探,有采必探,先探后掘,先掘后采”的原則,杜絕盲目揭露構造及水害事故的發(fā)生,特制定鉆探現(xiàn)場施工、監(jiān)管、驗收及安全移交管理制度:

1、探放水隊必須按設計要求在工作面布置鉆孔進行探放水或超前鉆探,地測科人員負責監(jiān)管。

2、鉆探完成后,探放水隊負責人必須認真填寫超前鉆探安全確認簽字移交單。

3、探放水隊負責人和工作面施工負責人必須在施工現(xiàn)場進行簽字移交,不得在其他地點進行移交或口頭移交。

4、工作面施工負責人如發(fā)現(xiàn)工作面現(xiàn)場探放水和超前鉆探或鉆孔不符合設計要求有權拒絕施工。

5、如果鉆探過程中發(fā)現(xiàn)水壓、水量突然增大,以及有頂鉆等異常情況,必須停止鉆進,但不得拔出鉆桿,并及時向有關部門匯報。

6、在移交單上負責人未進行簽字的不得進行作業(yè)。