房地產項目的開發工作程序(二)

對于房地產的甲方來說,工作程序大致為:

*投資機會研究及土地競投階段

*項目立項階段

*項目全程策劃階段

*規劃設計階段

*工程施工階段

*市場推廣和營銷階段

*物業管理階段

而我們的工作主要是圍繞甲方的進度開展,在甲方的各個工作階段中,我們的工作重點也不同,具體可分為:

1.地塊初步研究,包括項目背景、項目概況、市場分析、項目開發初步評估、綜合分析

2.可行性研究報告的編寫及經濟研究,包括項目概述、各期投資估算、總體銷售收入預測、各期銷售收入預測

3.編寫產品建議書,市場定位、產品形態、項目類型選擇、產品主題、項目設計主題及相關建設指針

4.編寫項目銷售總體計劃,即項目銷售開盤前,對項目銷售、營銷相關所有工作的計劃,包括項目銷售推廣總體思路、推廣主題方向、項目銷售總體均價預計、銷售上的放量節奏、銷售推廣各階段總體時間安排,各分階段計劃內容、項目銷售總體推出單位計劃、項目營銷費用使用總體計劃表、售后服務和交房等計劃

5.編寫項目銷售手冊,明確項目各方面問題的口徑統一,項目位置、項目定位、

發展商背景、承建商及工程監理公司規劃、設計公司、物業管理、管理費、項目周邊規劃、項目規劃設計、戶型說明、項目交通、學校、購房須知、裝修標準、項目的銷售窗口表、各營銷階段針對性的統一銷售說辭

6.最重要的是整個項目的營銷策劃報告的編寫,主要有以下部分,

市場研究

一、項目市場環境分析

二、項目市場競爭分析

三、項目市場需求分析

四、項目開發條件分析

產品定位

一、產品分析及定位

二、目標客群分析

策劃推廣

一、推廣總體概念

二、樓盤形象定位

三、廣告訴求重點

四、項目賣點提煉

五、廣告傳播策略

六、媒介傳播平臺

八、專案推廣策略

九、媒介投放計劃

十、廣告費用預算

銷售策略

一、價格策略

二、產品市場導入策略

三、銷售進度計劃及銷售周期

四、銷售手法

五、銷售業務執行策略

產品定價

一、定價依據

二、成本的核算

三、競爭市場價格參考

四、公司的銷售目標

五、定價范圍

六、定價策略

八、銷售價格表的制定

九、銷售底價及表價的核算

十、銷售價格優惠辦法及銷控策略

案場執行

一、現場管理思路及架構

二、案場管理制度

三、培訓計劃

四、案場控制系統

五、案場執行協調

7.最后是要做好各項的總結,根據項目的銷售情況,結合推廣、競爭情況等綜合分析,提出相應的改善措施,解決銷售存在的問題,包括項目銷售總結、客戶的匯總及分析、推廣宣傳的階段性安排及效果等、階段性促銷活動的效果評估和總結、階段性的成功與失敗經驗等

篇2:酒店營銷部開發新客戶程序

酒店營銷部開發新客戶程序

一、準備工作

1、充分掌握負責區域的目標客戶分布情況。

2、對目標客戶進行有選擇的資料收集整理。

3、確認有潛力的客戶。

4、對需開發客戶進行競爭同行分析。

5、思考銷售策略。

6、擬訂拜訪說明要點。

7、準備拜訪所需物品。

二、走訪客戶

1、拜訪前檢查攜帶物品是否充分。

2、明確談話中要表述的重點。

3、注意發現客戶流露出的希望與要求。

4、提出酒店能夠滿足客戶需求的產品。

5、解答客戶的各種疑問。

6、向客戶表示感謝,約定再次拜訪時間。

三、記錄

1、整理與客戶洽談內容,并填寫《客戶訪問表》。

四、要求

1、對每一位目標客戶做到五次拜訪以上。

2、每次訪問都能有不同的事由。

3、從被客戶拒絕中不斷發現并總結存在的問題,立即改進。

篇3:公司設計開發控制工作程序

精制加工有限公司--程序文件

設計開發控制程序

1目的

為對設計和開發過程進行有效控制,確保設計和開發的產品能夠滿足顧客的要求。公司制定并執行《設計開發控制程序》

2適用范圍

本程序規定了新產品的設計和開發過程,本程序適用于從市場調研至產品投產的設計和開發各階段的控制。

3職責

3.1總經理指定某一部門為某一次新產品設計和開發的組織實施部門。

3.2其他部門是協助部門。

4程序要求

4.1設計和開發策劃

4.1.1設計開發組織部門主管組織對新產品的設計和開發進行策劃,以實現對整個設計和開發活動的控制。

4.1.2設計和開發的策劃主要確定:

a、整個設計和開發分為幾個階段,以及各階段大致所需的時間;

b、那些階段需組織進行評審活動;

c、設計驗證和設計確認的安排;

d、設計和開發各階段負責人的職責、權限及相互關系。

4.1.3當設計和開發的各階段被分配給不同小組(或部門)時,應在策劃階段規定各小組的職責及其接口,以確保在設計和開發過程中各小組間的有效溝通。

4.1.4設計和開發策劃后,設計開發組織部門主管負責下達《設計和開發任務書》到各小組.

4.1.4.1《設計和開發任務書》中應完整描述設計和開發輸入,并提出完成的時間要求。

4.1.5設計開發組織部門根據設計和開發策劃的結果,指定項目負責人,由其編制《設計和開發計劃》。

4.1.5.1《設計和開發計劃》應規定各階段內容、完成時間、責任人及職責等內容。

4.1.6《設計和開發計劃》經設計開發組織部門主管審批后實施。

4.1.7隨設計和開發的進展,應根據新變化及時對《設計和開發計劃》進行更改并重新得到審批。

4.2設計和開發輸入

4.2.1公司新產品的設計和開發輸入主要來源于:

a、營業部廣泛收集的與公司產品有關的相關產品的發展趨勢,尤其是顧客對公司產品要求的變化等信息;

b、公司人員外出參觀、學習收集到的有關公司產品的信息;

c、與顧客溝通過程得到的信息等。

4.2.2作為設計和開發的輸入其內容至少應包括:

a、產品的成份、含量、質量要求及價格;

b、產品適用的法律、法規及標準;

c、市場發展前景;

d、與公司其它類似產品比較的信息;

e、對環境及職業健康安全方面的影響。

4.2.3設計和開發的輸入應盡可能充分、適宜,對產品的要求應完整、清楚,不會出現含糊、產生歧異或自相矛盾。

4.3設計和開發輸出

4.3.1設計和開發的輸出必須盡可能量化或定性描述,確保能夠驗證其是否滿足設計和開發輸入的要求。

4.3.2設計和開發的輸出應確保:

a、滿足設計和開發輸入的要求;

b、提供適當的信息,以指導采購及生產和服務提供活動;

c、包含或引用產品的接收標準;

d、規定滿足產品正常使用所必須的產品特性。

4.3.3設計和開發的輸出在發布前必須由設計開發組織部門主管審批。

4.4設計和開發評審

4.4.1依照《設計和開發計劃》的安排,在適宜的階段項目負責人應組織對設計和開發的結果進行系統的評審,并填寫《設計和開發評審表》。

4.4.2設計和開發評審的主要目的是:

a、評價設計和開發能否滿足規定的要求;

b、識別可能存在的任何設計問題并提出必要的改進意見和措施。

4.4.3進行設計評審時,參加評審的人員應包括與所評審的設計和開發階段有關的小組代表。

4.4.4設計完成進行系統評審時,項目負責人除吸收各小組代表參加評審外,還必須通知設計開發組織部門主管參加。

4.5設計和開發驗證

4.5.1工藝流程及工藝參數設計完成后,安排試生產,以進行設計和開發確認。

4.5.2設計和開發驗證的目的是確定設計和開發的輸出能否滿足輸入的要求。

4.5.3驗證結果應填寫《設計和開發驗證報告》。

4.6設計和開發確認

4.6.1為證實產品能夠滿足規定的使用要求,應對設計和開發進行確認。

4.6.2根據公司產品特點,設計和開發確認可以是小批量投入市場,但此過程必須在各階段活動尤其是設計和開發驗證完成,結果均滿足要求,并經總經理批準后才能進行。

4.6.3設計和開發確認期間,營業部需密切關注顧客反應,一旦出現問題立即反饋給設計開發組織部門,以便根據問題性質采取相應的措施。

4.6.4對設計和開發確認得結果填寫《設計和開發確認報告》。

4.7設計和開發更改的控制

4.7.1設計和開發各階段的更改必須嚴格控制,以防止隨意的更改引起質量問題。

4.7.2對設計和開發的更改必須進行評審,對投放市場前后涉及改變產品成分和質量的更改,還應重新進行驗證和確認。

4.7.2.1設計和開發更改的評審也包括評價所更改部分對產品可能帶來的明確和潛在地影響。

4.7.3設計和開發更改涉及到技術文件的更改時,其程序和方法參照《文件控制程序》實施。

4.8設計和開發記錄的控制

4.8.1設計和開發各階段的記錄、評審、驗證、確認階段所引起任何措施的記錄以及設計和開發更改的記錄,均由設計開發組織部門按《記錄控制程序》整理、歸檔保存。

6.相關文件

6.1《文件控制程序》

6.2《記錄控制程序》

6.3有關的法律、法規、標準

7記錄

7.1設計和開發任務書

7.2設計和開發計劃

7.3設計和開發評審表

7.4設計和開發驗證報告

7.5設計和開發確認報告

突發公共衛生事件應急預案