安永地產(chǎn)市場定價思路程序

1.定價的程序和步驟

選擇房地產(chǎn)定價目標;選擇房地產(chǎn)定價策略;選擇房地產(chǎn)定價方法;決定樓盤的平均單價;決定樓層垂直價差;決定樓層水平價差;選擇樓盤付款方式;選擇樓盤調(diào)價策略。

2.定價目標

利潤最大化;市場占有率最大化;樹立良好的企業(yè)形象;加速資金周轉。

3.定價策略

靜態(tài)定價策略(根據(jù)溢價水平的高低分):

銀子賣出金子價:通過賦予樓盤一些高層次、高品質(zhì)的元素,對樓盤的包裝,大量的新聞炒作贏得消費者的認可;金子只賣銀子價:降低售價,提高資金周轉速度;金是金,銀是銀,一定要賣個實價;看上去是金子卻賣銀子價。

動態(tài)定價策略:包括低開高走策略和高開低走定價策略。

低開高走策略:價格有計劃定期提高。優(yōu)點:便于快速成交,促進良性循環(huán);每次調(diào)價能使顧客感受到房地產(chǎn)在增值,給前期購買者以信心,從而進一步形成人氣,刺激潛在購房者購房;便于日后價格控制;便于加快資金周轉。缺點:首期利潤不高;樓盤形象難以提升。適用范圍:產(chǎn)品的均好性不強,又沒有什么特色;樓盤的開發(fā)量相對較大;絕對單價過高,超出當?shù)刂髁髻彿績r格;市場競爭激烈,類似產(chǎn)品過多。調(diào)價技巧:始終保持有一定數(shù)量好的房源;價格控制關鍵是調(diào)幅要小,調(diào)價頻率要頻;掌握執(zhí)行控制的適當時機。高開低走定價策略。優(yōu)點:便于獲取最大的利潤;容易形成先聲奪人的氣勢,給人以樓盤高品質(zhì)的展示;后續(xù)消費者會感到一定的實惠。缺點:價格高,難以聚集人氣,難以形成“搶購風”,樓盤營銷有一定的風險;對前期消費者不公平,對發(fā)展商的品牌有一定影響;日后的價格直接調(diào)控余地少。適用范圍:具有創(chuàng)新性獨特賣點;產(chǎn)品綜合性能上佳,功能折舊率緩慢。實際上無論是高開低走,還是低開高走,都不是絕對的,因為銷售過程中的價格變化十分微妙。一般可采取“低-高-低”的價格變化節(jié)奏。

穩(wěn)定價格策略。

4.定價方法

成本導向定價法:按開發(fā)成本和人為訂立的利潤比率確定價格;競爭導向定價:以企業(yè)所處的行業(yè)地位和競爭定位制定價格;需求導向定價:以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據(jù),按照有效需求來制定房地產(chǎn)價格。

5.均價的確定

方法一、評估得分法;方法二、最大假想競爭比較法。

6.垂直價差

垂直價差是指同一棟建筑物中同一朝向不同樓層間的價格差距,通常以每平方米的單價差額表示。影響垂直價差幅度的因素:樓層數(shù)量,市場狀況,目標客戶的購房習慣。

商鋪、地下停車位的定價方式:附近商鋪的開店率高,商業(yè)氣氛已經(jīng)形成,則價差的倍數(shù)大;開店率低,商業(yè)氣氛還未形成,則價差的倍數(shù)就小;附近行業(yè)結構偏重于零售、服務等行業(yè),則價差的倍數(shù)就大,反之則較小;樓盤所在的位置商業(yè)規(guī)模大,則價差倍數(shù)就大;規(guī)模小則價差倍數(shù)就小。

地下室不計容積率,其價值主要視當?shù)赝＼噲鲕囄坏男星槎ā?/p>

7.水平價差

水平價差:是指在同一樓層不同戶別的每平方米的價格差距;影響水平價差的因素:朝向、采光、私密性、景觀、格局。

8.付款方式:一次性付款、銀行按揭、分期付款。

9.價格調(diào)整策略

調(diào)價的前提:面臨強大的競爭壓力;樓盤成本費用發(fā)生改變;產(chǎn)品需求出現(xiàn)變動;銷售中的心理戰(zhàn)術;營銷策略的改變。調(diào)價的時機:選擇時間有兩個標準:銷售期和銷售率。銷售期通常為4-8個月,因此銷售兩個月左右即有調(diào)價的必要;銷售率達到三成時即可調(diào)價。當然,銷售期和銷售率要同時考慮。

直接的價格調(diào)整,即:房屋價格的直接上升或下降。基價調(diào)整:即對一棟樓的計算價格進行統(tǒng)一的上調(diào)或下降。差價系數(shù)的調(diào)整:根據(jù)實際銷售情況,對原先所設定的差價體系進行修正,將好賣單元的差價系數(shù)調(diào)高,不好賣的單元的差價系數(shù)調(diào)低,以均衡各種類型單元的銷售比例,反映市場對不同產(chǎn)品需求的強弱反映。付款方式的調(diào)整,付款方式不同其房價在時間上的折讓也不同,通過調(diào)整付款方式來調(diào)整價格是較為隱蔽的。價格折扣:即調(diào)整不同付款方式的價格折扣;延付首期款;裝修款抵首付;減免一定期限的供款。

篇2:展覽公司發(fā)票管理程序

展覽工程公司發(fā)票的管理

一.發(fā)票的領用:

各部門如因業(yè)務需要,需經(jīng)常性使用發(fā)票,必須事先寫出書面報告,報本部門經(jīng)理審批,并經(jīng)財務部門審核、備案后,方可辦理發(fā)票的領用。

二.發(fā)票的開具:

1.各部門領用的發(fā)票,需由財務部門指定的專人負責填寫開具工作。

2.發(fā)票必須按號碼順序填開,做到填寫項目齊全,內(nèi)容真實,字跡清楚,全部聯(lián)次一次復寫,各聯(lián)內(nèi)容完全一致,并加蓋公司財務專用章。

3.嚴禁轉讓、轉借、倒賣、代開、撕毀、涂改、偽造發(fā)票;不得丟失發(fā)票和私自印刷發(fā)票。

三.發(fā)票的上交:

1.發(fā)票開具后,應將收到的現(xiàn)金或支票及時上交財務部門,財務人員確認無誤后,必須在發(fā)票存根聯(lián)的明顯處簽署自己的全名及收款日期,并盡快入庫記賬,以確保資金的安全。

2.每本發(fā)票使用完后,應及時到財務部門辦理繳銷。財務人員應檢查每本發(fā)票號碼是否連續(xù)完整,填開是否真實正確,每張存根聯(lián)處是否有財務人員的簽名。

四.發(fā)票的保管:

1.發(fā)票由公司財務部門統(tǒng)一存放、保管,不得擅自損毀。

2.已使用過的發(fā)票及發(fā)票登記簿,由財務部門妥善保管,按照稅務機關和財政部門的有關規(guī)定,報經(jīng)批準后,方可銷毀。

篇3:展覽公司外匯管理程序

展覽工程公司外匯管理

一.臨時出國人員個人零用費標準:

1.個人國外零用費按離抵我國國境之日計算,每次每人出國在10天以內(nèi)的,發(fā)給50美元,超過10天的,自第11天起,按天計算,每人每天發(fā)給5美元。

2.出國人員在有出國(境)任務的每一公歷年度內(nèi),每人可一次自費購買外匯200美元。

二.出國團組人員差旅費開支標準:

1.各出國團組人員的旅費,公司總經(jīng)理以上人員可乘飛機公務艙、輪船二等艙、火車軟臥;其他人員乘飛機經(jīng)濟艙、輪船三等艙、火車硬臥。

2.為鼓勵在外人員節(jié)約交通費,凡乘火車、輪船及長途汽車(含順訪,不含旅游等因私發(fā)生)連續(xù)超過6小時者,發(fā)給每人每天伙食補助12美元。

三.臨時出國人員國外待遇標準:

1.招展、考察團組人員境外費用開支標準

(1)由公司自行組織的招展、國際會議(含董事會)及考察團組,執(zhí)行財政部有關規(guī)定(財行[20**]73號):伙食費、公雜費按規(guī)定的標準發(fā)給個人包干使用,住宿費在規(guī)定的標準內(nèi),憑原始憑證實報實銷。

(2)由外單位組織的招展、考察、出訪團組,費用由公司負擔并自行用外匯支付的,按照財政部新的標準執(zhí)行;費用由公司負擔并用人民幣支付給外單位的,應提供外單位出具的符合財政部標準的外匯預算以及購買往返機票的發(fā)票復印件。

(3)由外單位組織并負擔費用的團組,原則上公司不再負擔其任何費用。

2.承包展覽施工團組人員

(1)展覽施工人員,不論所去國家及地區(qū)、時間長短、施工量大小,完成施工任務后,一次性發(fā)給每人承包費400美元;國外連續(xù)承包兩個以上展覽施工項目,自第二個承包展起,每完成一項展覽施工任務增發(fā)100美元增展費,依此類推。

(2)展覽施工人員,不論展覽會數(shù)量和地區(qū),每人每次發(fā)放一次性伙食補貼

250美元,一次性加班夜餐補助100美元。展覽施工人員境外伙食費,按財政部規(guī)定的臨時出國人員當?shù)鼗锸迟M標準的30%實行包干,包干天數(shù)按離抵我國國境之日計算。

(3)展覽施工人員境外公雜費、住宿費,按財政部規(guī)定的標準,憑原始票據(jù)實報實銷。

3.勞務團組人員

(1)在兩個展覽會間隔期間,公司鼓勵尋找勞務機會,收入部分(含加班收入)在扣除因勞務而引起的各項費用開支后,實行凈利二八分成,公司收80%,個人得20%。

(2)公司派出的純勞務人員,個人勞務收入在扣除因勞務發(fā)生的所有費用(含往返機票)后,實行凈利二八分成,公司收80%,個人得20%。

(3)公司派出的純勞務人員,加班收入在扣除加班期間費用開支外,實行凈利三七分成,公司收70%,個人得30%。

(4)公司派出的純勞務人員,國外伙食開支標準由公司根據(jù)所在國家地區(qū)的具體條件,另行規(guī)定。

五.公司派往國外機構的常駐人員的費用開支標準,按國家及貿(mào)促會國外常駐人員關規(guī)定執(zhí)行。

六.其它外匯支出:

1.購置固定資產(chǎn)、展覽道具、國內(nèi)使用的特殊工具和辦公用具及其它用品,均應事先寫出書面報告,報本部門經(jīng)理核批,經(jīng)財務部門及分管領導復核審定后,報董事長簽批。

2.匯往國外款項,應提供合同、催款函、發(fā)票的原件,并要求中文注明日期、品名、數(shù)量、用途、金額、支付比例,經(jīng)最后報總經(jīng)理及董事長批準后,提前一個星期將打印清楚的境外匯款申請書交財務部門辦理匯款。

3.匯伙食費、住宿費、公雜費、機票費用等人員費,還應提供與支付金額相應的人數(shù)要求的任務批件或赴港澳通知書。

六.關于外匯收入的管理:

1.各項外匯收入要及時收回,不得隱瞞截留,以收抵支。

2.各項外匯收入統(tǒng)一由財務部門負責入賬,其中,匯款收入所屬部門項目經(jīng)理要及時簽字確認,不得延誤申報入賬。

3.各項外匯收入要按規(guī)定及時辦理結匯。