房地產項目的開發程序(三)

一、立項審批

1、項目立項申請報告書(原件一份)

2、項目建議書或項目可行性研究報告(一份)

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書(一份)

4、項目建設投資概算(一份)

5、銀信部門出示的資金證明(原件一份)

6、企業法人營業執照副本(復印件一份);(房地產項目需提供資質證明一份)

7、項目地形圖(一份)

8、有關職能部門的意見。

二、規劃設計

1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線,提供規劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段,即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

(一)建設工程報建,首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書;

2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》;

3、國土部門核發的《國有土地使用證》;

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書;

5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》;

6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》;

7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》;

8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》;

9、建設資金證明;

10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》;

11、法律、法規規定的其他資料。

(二)公開招標的建設工程,要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明;

2、建設工程施工公開招標申請表;

3、建設工程監理公開招標申請表。

(三)邀請招標的建設工程,要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明;

2、建設工程施工邀請招標審批表;

3、建設工程監理邀請招標審批表;

4、工商部門簽發的私營企業證明;

5、法人營業執照;

6、其他申請邀請招標理由證明。

(四)直接發包的建設工程,要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明;

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告;

3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告;

4、工商部門簽發的私營企業證明;

5、法人營業執照;

6、建設工程直接發包審批表。

(五)辦理建設工程質量監督,要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、《規劃許可證》;

2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表;

3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表;

4、施工合同及其單位資質證書復印件;

5、監理合同及其單位資質證書復印件;

6、施工圖設計文件審查批準書;

7、建設工程質量監督申請表;

8、法律、法規規定的其他資料。

(六)辦理建設工程施工安全監督,要提供如下資料到安監站辦理手續。

1、建設單位提供的資料:

(1)工程施工安全監督報告;

(2)工程施工中標通知書或工程施工發包審批表;

(3)工程監理中標通知書或工程監理發包審批表;

(4)工程項目地質勘察報告(結論部分);

(5)施工圖紙(含地下室平、立、剖);

(6)工程預算書(總建筑面積、層數、總高度、造價);

2、施工單位提供的資料:

(1)安全生產、文明施工責任制;

(2)安全生產、文明施工管理目標;

(3)施工組織設計方案和專項技術方案;

(4)安全生產、文明施工檢查制度;

(5)安全生產、文明施工教育制度;

(6)項目經理資質證書復印件,安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件;

(7)現場設施、安全標志等總平面布置圖;

(8)購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件;

(9)建設工程施工安全生產責任書;

(10)建設工程施工安全受監申請表;

(11)法律、法規規定的其他資料。

(七)領取《施工許可證》,除第(一)條規定提供的資料外,要補充如下資料到建委辦理手續。

1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表;

2、工程監理中標通知書和工程監理合同;

3、施工單位項目經理資質證書(樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊);

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文;

5、質量監督申請安排表;

6、安全監督申請安排表;

7、建設工程質量監督書;

8、建設工程施工安全受監證;

9、施工許可申請表;

四、建設工程竣工驗收

(一)建設工程竣工驗收,要提供如下資料到質監站審核,質監站在7個工作日內審核完畢;建設單位組織有關單位驗收時,質監站派員現場監督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內容;

2、工程竣工驗收申請表;

3、工程質量評估報告;

4、勘察、設計文件質量檢查報告;

5、完整的技術檔案和施工管理資料(包括設備資料);

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告;

7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告;

8、建設單位已按合同約定支付工程款;

9、施工單位簽署的《工程質量保修書》;

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10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料;

11、規劃部門出具的規劃驗收合格證;

12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證;

13、質監站責令整改的問題已全部整改好;

14、造價站出具的工程竣工結算書。

(二)建設工程竣工驗收前,施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

(三)建設工程竣工驗收備案,自工程竣工驗收之日起15個工作日內,要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、工程竣工驗收報告;

2、《施工許可證》;

3、竣工驗收備案表;

4、工程質量監督報告;

5、工程竣工驗收申請表;

6、工程質量評估報告;

7、工程施工安全評價書;

8、工程質量保修書;

9、工程竣工結算書;

10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》;

11、法律、法規規定的其他資料。

(四)建設工程竣工結算審核,要提供如下資料到造價站辦理手續。

1、工程按實際結算的,要提供如下資料:

(1)建設單位和施工單位的委托書;

(2)工程類別核定書;

(3)工程施工中標通知書或工程施工發包審批表;

(4)工程施工承發包合同;

(5)施工組織設計方案;

(6)圖紙會審記錄;

(7)工程施工開工報告;

(8)隱蔽工程驗收記錄;

(9)工程施工進度表;

(10)工程子目換算和抽料(筋)表;

(11)工程設計變更資料;

(12)施工現場簽證資料;

(13)竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格(或總造價)結算的,要提供如下資料:

(1)建設單位和施工單位的委托書;

(2)工程承包合同原件;

(3)竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售,需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程;四層以上的商品房項目,有地下室工程的,已完成基礎和首層結構工程,無地下室工程的,已完成基礎和四層結構工程。

8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25%以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內容包括:商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃;公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業管理方案已經落實。

篇2:酒店營銷部開發新客戶程序

酒店營銷部開發新客戶程序

一、準備工作

1、充分掌握負責區域的目標客戶分布情況。

2、對目標客戶進行有選擇的資料收集整理。

3、確認有潛力的客戶。

4、對需開發客戶進行競爭同行分析。

5、思考銷售策略。

6、擬訂拜訪說明要點。

7、準備拜訪所需物品。

二、走訪客戶

1、拜訪前檢查攜帶物品是否充分。

2、明確談話中要表述的重點。

3、注意發現客戶流露出的希望與要求。

4、提出酒店能夠滿足客戶需求的產品。

5、解答客戶的各種疑問。

6、向客戶表示感謝,約定再次拜訪時間。

三、記錄

1、整理與客戶洽談內容,并填寫《客戶訪問表》。

四、要求

1、對每一位目標客戶做到五次拜訪以上。

2、每次訪問都能有不同的事由。

3、從被客戶拒絕中不斷發現并總結存在的問題,立即改進。

篇3:公司設計開發控制工作程序

精制加工有限公司--程序文件

設計開發控制程序

1目的

為對設計和開發過程進行有效控制,確保設計和開發的產品能夠滿足顧客的要求。公司制定并執行《設計開發控制程序》

2適用范圍

本程序規定了新產品的設計和開發過程,本程序適用于從市場調研至產品投產的設計和開發各階段的控制。

3職責

3.1總經理指定某一部門為某一次新產品設計和開發的組織實施部門。

3.2其他部門是協助部門。

4程序要求

4.1設計和開發策劃

4.1.1設計開發組織部門主管組織對新產品的設計和開發進行策劃,以實現對整個設計和開發活動的控制。

4.1.2設計和開發的策劃主要確定:

a、整個設計和開發分為幾個階段,以及各階段大致所需的時間;

b、那些階段需組織進行評審活動;

c、設計驗證和設計確認的安排;

d、設計和開發各階段負責人的職責、權限及相互關系。

4.1.3當設計和開發的各階段被分配給不同小組(或部門)時,應在策劃階段規定各小組的職責及其接口,以確保在設計和開發過程中各小組間的有效溝通。

4.1.4設計和開發策劃后,設計開發組織部門主管負責下達《設計和開發任務書》到各小組.

4.1.4.1《設計和開發任務書》中應完整描述設計和開發輸入,并提出完成的時間要求。

4.1.5設計開發組織部門根據設計和開發策劃的結果,指定項目負責人,由其編制《設計和開發計劃》。

4.1.5.1《設計和開發計劃》應規定各階段內容、完成時間、責任人及職責等內容。

4.1.6《設計和開發計劃》經設計開發組織部門主管審批后實施。

4.1.7隨設計和開發的進展,應根據新變化及時對《設計和開發計劃》進行更改并重新得到審批。

4.2設計和開發輸入

4.2.1公司新產品的設計和開發輸入主要來源于:

a、營業部廣泛收集的與公司產品有關的相關產品的發展趨勢,尤其是顧客對公司產品要求的變化等信息;

b、公司人員外出參觀、學習收集到的有關公司產品的信息;

c、與顧客溝通過程得到的信息等。

4.2.2作為設計和開發的輸入其內容至少應包括:

a、產品的成份、含量、質量要求及價格;

b、產品適用的法律、法規及標準;

c、市場發展前景;

d、與公司其它類似產品比較的信息;

e、對環境及職業健康安全方面的影響。

4.2.3設計和開發的輸入應盡可能充分、適宜,對產品的要求應完整、清楚,不會出現含糊、產生歧異或自相矛盾。

4.3設計和開發輸出

4.3.1設計和開發的輸出必須盡可能量化或定性描述,確保能夠驗證其是否滿足設計和開發輸入的要求。

4.3.2設計和開發的輸出應確保:

a、滿足設計和開發輸入的要求;

b、提供適當的信息,以指導采購及生產和服務提供活動;

c、包含或引用產品的接收標準;

d、規定滿足產品正常使用所必須的產品特性。

4.3.3設計和開發的輸出在發布前必須由設計開發組織部門主管審批。

4.4設計和開發評審

4.4.1依照《設計和開發計劃》的安排,在適宜的階段項目負責人應組織對設計和開發的結果進行系統的評審,并填寫《設計和開發評審表》。

4.4.2設計和開發評審的主要目的是:

a、評價設計和開發能否滿足規定的要求;

b、識別可能存在的任何設計問題并提出必要的改進意見和措施。

4.4.3進行設計評審時,參加評審的人員應包括與所評審的設計和開發階段有關的小組代表。

4.4.4設計完成進行系統評審時,項目負責人除吸收各小組代表參加評審外,還必須通知設計開發組織部門主管參加。

4.5設計和開發驗證

4.5.1工藝流程及工藝參數設計完成后,安排試生產,以進行設計和開發確認。

4.5.2設計和開發驗證的目的是確定設計和開發的輸出能否滿足輸入的要求。

4.5.3驗證結果應填寫《設計和開發驗證報告》。

4.6設計和開發確認

4.6.1為證實產品能夠滿足規定的使用要求,應對設計和開發進行確認。

4.6.2根據公司產品特點,設計和開發確認可以是小批量投入市場,但此過程必須在各階段活動尤其是設計和開發驗證完成,結果均滿足要求,并經總經理批準后才能進行。

4.6.3設計和開發確認期間,營業部需密切關注顧客反應,一旦出現問題立即反饋給設計開發組織部門,以便根據問題性質采取相應的措施。

4.6.4對設計和開發確認得結果填寫《設計和開發確認報告》。

4.7設計和開發更改的控制

4.7.1設計和開發各階段的更改必須嚴格控制,以防止隨意的更改引起質量問題。

4.7.2對設計和開發的更改必須進行評審,對投放市場前后涉及改變產品成分和質量的更改,還應重新進行驗證和確認。

4.7.2.1設計和開發更改的評審也包括評價所更改部分對產品可能帶來的明確和潛在地影響。

4.7.3設計和開發更改涉及到技術文件的更改時,其程序和方法參照《文件控制程序》實施。

4.8設計和開發記錄的控制

4.8.1設計和開發各階段的記錄、評審、驗證、確認階段所引起任何措施的記錄以及設計和開發更改的記錄,均由設計開發組織部門按《記錄控制程序》整理、歸檔保存。

6.相關文件

6.1《文件控制程序》

6.2《記錄控制程序》

6.3有關的法律、法規、標準

7記錄

7.1設計和開發任務書

7.2設計和開發計劃

7.3設計和開發評審表

7.4設計和開發驗證報告

7.5設計和開發確認報告

突發公共衛生事件應急預案