接管與接收作業規范

1.0目的

為明確物業接管驗收中雙方的責、權、利,確保物業使用的安全和正常的使用功能,為今后物業管理工作能正常開展,特制訂本作業指導書。

2.0適用范圍:

適用于本公司承接樓宇的接管與接收。

3.0職責:

運作部、工程技術部負責對樓宇的接管與接收進行控制。

4.0內容:

4.1與開發商簽訂物業管理委托合同。

4.1.1運作部根據開發商要求確定合同內容、條款,按“管理評審程序”進行合同評審。

4.1.2委托管理合同應包含以下要素:

4.1.2.1所管轄面積

4.1.2.2托管期限

4.1.2.3管理范圍

4.1.2.4服務項目

4.1.2.5甲、乙雙方責任

4.1.2.6保修條款

4.1.2.7專用基金、管理用房

4.1.2.8解除、終止合同條件

4.1.2.9違約責任

4.1.2.10爭議解決方式

4.1.2.11其他條款

4.1.3經總經理授權與開發商簽訂正式物業管理委托合同。

4.1.4合同簽署后,其正本應送財務存檔。由運作部要求通知相關部門執行。

4.2接管驗收的條件:

4.2.1樓宇的接管驗收是在國家有關部門竣工驗收合格的基礎上,以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。應具備以下條件:

4.2.1.1建設工程全部施工完畢,并經竣工驗收合格。

4.2.1.1供電、采暖、給排水、衛生、道路、消防等設備和設施能正常使用。

4.2.1.2樓宇幢、戶編號經有關部門確認。

4.3接管驗收應提交的資料:

4.3.1產權資料:

4.3.1.1項目批準文件

4.3.1.2用地批準文件

4.3.1.3建筑執照

4.3.2技術資料:

4.3.2.1竣工圖紙:包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。

4.3.2.2地質勘察報告。

4.3.2.3工程合同及開竣工報告。

4.3.2.4圖紙會審記錄、工程設計變更通知。

4.3.2.5隱蔽工程驗收簽證。

4.3.2.6沉降觀察記錄。

4.3.2.7竣工驗收證明書。

4.3.2.8工程主要材料(鋼材、水泥、構配件、新材料)鑒定合格證書或質量保證書。

4.3.2.9工程設備及水、電、采暖、衛生潔具、電梯等的檢驗合格證書。

4.3.2.10砂漿、混凝土塊試塊試壓、供水、供暖試壓報告。

4.4接管驗收標準。

4.4.1房屋的接管驗收按建設部和有關部門頒布的“房屋接管驗收標準”等相關規定執行。

4.5接管驗收程序:

4.5.1開發商書面提請管理處驗收。

4.5.2管理處/工程技術部按接管驗收文件和應提交的資料逐項進行審核,當具備驗收條件的,應在15天內填寫“業務聯絡單”函告開發商確認驗收時間及事項。

4.5.3管理處/工程技術部會同開發商、施工單位對物業的質量與使用功能進行檢驗。

4.5.4對接管驗收中發現的工程質量問題,及時以書面通知開發商。

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sp;4.5.5經驗收合格的項目,運作部/工程技術部應簽發接管文件。

4.6工程竣工圖紙、資料交接:

4.6.1對開發商提交的所有工程竣工圖紙、資料、管理處/工程技術部應及時按圖紙目錄進行清點、交接,并填寫“圖紙、資料交接一覽表”。

4.6.2對開發商應提交而未給付的圖紙、資料、管理處/工程技術部應及時填寫“業務聯絡單”函告開發商。

4.6.3對于開發商移交的所有工程竣工圖紙、資料及雙方竣工驗收期間的來往函件,均應按“文件檔案管理規程”的要求操作。

4.7物業管理方案與契約、規章。

4.7.1運作部,修訂、下達正式的“物業管理方案”并發放給辦公室等相關部門。

4.7.2管理處應根據所轄樓宇的實際情況,結合“物業管理方案”要求,制訂“管理公約”、“入住須知”,以規范樓宇的管理。

5.0相關文件:

5.1《房屋接管驗收標準》

5.2《文件檔案管理規程》

6.0應用表單

6.1物業管理方案

6.2物業管理委托合同

6.3業務聯絡單

6.4圖紙、資料交接一覽表

6.5管理公約

6.6入住須知

篇2:項目物業接管綜合驗收辦法

項目物業接管綜合驗收辦法

1、規范物業管理交接驗收接管工作,維護企業利益,依據《物業管理條例》、《NJ市物業管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內容包括以下內容:

第二條給排水系統及配套設施、資料

第三條污水處理系統、資料

第四條消防系統及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調系統及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統及配套設施、資料

第九條防盜監控系統及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養護設施

第十四條垃圾中轉或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發展商在物業交付前15天向物業公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據驗收標準對物業進行接管綜合驗收。

第四條公司經營班子負責驗收結果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結束后5天內向發展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續,管理處負責現場主要協助。

第六條驗收不合格的,在驗收結束后3天內向發展商發出整改通知書

第七條整改結束后,由發展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業,公司不予以接管;確實需要接管的,可在協商的前提下先與發展商進行崗位交接。

7、物業接管驗收的前提

第二條小區(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(大廈)的所有建設項目應按照規劃、設計的要求建成并滿足規劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規定,相關驗收證明齊全

第五條通過質監站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(大廈)內房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區域垃圾中轉站(箱、桶)已按規定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規程》、《公共配套設施設備驗收規程》、《物業資料接管驗收規定》

第三條《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規定的按國家規定執行

9、舊物業的接管驗收參照此辦法執行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發生重大設備故障的,應在2小時內向公司工程部報告,發生設備事故應立即向公司報告。

6、發生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調查組,按ISO9000體系進行調查處理。

7、發生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:X住宅區綠化接管驗收標準

住宅區綠化接管驗收標準

1.項目工程部(或施工單位)向物業公司移交《綠化工程竣工圖》、《苗木種植一覽表》、《竣工驗收證明書》及《現場簽證單》、《綠化工程合同》,以備存檔。

2.綠化工程質量標準:

2.1苗木種植種類,數量,位置與竣工圖紙相符。

2.2苗木規格符合設計要求及結算規格。

2.3施工場地無殘留垃圾、余土。

2.4合格苗木質量標準:

2.4.1長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現象。

2.4.2喬灌木種植位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理。

2.4.3枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲。

2.4.4喬木保護措施得當,有護樹架無倒狀,搖動現象。

2.4.5草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/100平方米,無裸露黃土現象。

2.4.6不合格苗木,特別是大型喬木及枯死、生長不良苗木限在移交整改通知單下發后一周內補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養護期,或由養護公司補種,其費用從原施工隊中扣除。

3.貴重苗木、不易成活樹種、一、二年生地栽季節性時花、蔭生植物移交及其它不合理種植現象移交細則:

3.1對于價值昂貴稀有名貴樹種(例如:千年古榕、加拿列海棗、原始移植大型喬木等),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過二伏二寒(即2年質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到2年便移交物業管理公司,在2年(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承但補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期2年。

3.2不易成活樹種(例如:棕櫚科中植物;具體樹種名稱見附注),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過一伏二寒(即1年半的質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到1年半便移交物業管理公司,在1年半(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承擔補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期1年半。

3.3一、二年生地栽季節性時花因具有季節性,在非開花季節是沒有花期的,因此設計單位及項目工程單位應根據設計要求注明需保持綠化中一年四季有花品種的,請提供不同季節時花替換品種名稱,若設計未要求四季有花的一、二年生地栽時花品種,請注明此花花期過后需替換的永久多年生品種,以便管理公司根據設計要求進行養護工程的有效管理及達到良好綠化景觀效果;以上替換品種種植所產生費用由項目工程單位承擔。

3.4在項目移交時若發現有將蔭生植物種植在陽生植物生長環境中的現象,請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或移交時請設計單位及項目工程單位注明此植物自然死亡后替換品種,由物管公司安排替換品種施工種植,所發生費用由項目工程單位承但。

3.5其它不合理現象(例如:一年生時花與木本灌木間種、不耐澇植物種植在濕地中等),在移交時請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或進行準時移交物管公司,但物管公司在養護過程中1年(從移交物管公司之日起)內死亡,補種由項目工程單位承擔,并對補種樹種從新計算質量保證期。

4.物業公司將審批驗收結果交公司予以結算余款。