物業接管驗收標準作業規程

1.目的

規范新接物業的接管驗收工作,確保接管物業的質量合格。

2.適用范圍

適用于物業管理公司對新接物業的接管驗收工作。

3.職責

(1)公司總經理負責組建物業接管驗收小組并同發展商具體辦理物業的接管手續。

(2)接管小組組長負責接管驗收的工作質量。

(3)接管驗收小組具體負責依據本規程進行物業的接管驗收工作。

4.程序要點

(1)接管驗收的準備工作

a)新建物業竣工后、業主入住前,物業管理公司應及時組建物業接管驗收小組,對所接管的物業進行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業基本合格,滿足業主的質量要求。

b)成立物業接管小組:

*在接到總經理的接管驗收指令后,公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨干組成物業接管小組;

*接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成:

――公司執行部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作;

――管理處公共事務部抽調業務骨干負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作;

――管理處機電維修部抽調業務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。

c)接管驗收前的準備:

接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作:

*與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;

*派出先頭技術人員前往工地現場摸底,制定好接管驗收計劃;

*提前參與發展準則申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作,做到心里有數;

*準備好接管驗收記錄表格:

――《房屋本體接管驗收表》;

――《公共配套設施接管驗收表》;

――《機電設備接管驗收表》;

――《接管驗收問題整改表》。

(2)接管驗收的工作程序:

a.總經理下達接管驗收指令

b.公司組建接管驗收小組

c.作好接管驗收準備

d.進行資料驗收移交

e.驗收是否合格

e1.否要求正確、真實補齊資料

e2.是進行硬件設施、設備驗收

f.是否合格

f1.否要求發展商限時整改

f2.是記錄歸檔

(3)資料的接管驗收。發展商委托物業管理時需向物業管理公司移交相關資料。

a)物業產權資料:

*項目開發批準報告;

*規劃許可證

*投資許可證

*土地使用合同;

*建筑開工許可證

*用地紅線圖

b)綜合竣工驗收資料:

*竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);

*建設工程竣工驗收證書;

*公共配套設施綜合驗收合格書;

*供水合同;

*供電協議書、許可證;

*供氣協議書、許可證;

*有線電視合格證;

*通信設施合格證;

*電梯

準用證。

c)施工設計資料:

*地質報告書;

*全套設計圖紙;

*圖紙會審通知單;

*設計變更通知單;

*工程預決算報告書;

*重要的施工會議紀要;

*隱蔽工程驗收記錄;

*沉降觀測記錄;

*其他可能會影響將來管理的原始記錄。

d)機電設備資料:

*機電設備出廠合格證;

*貢電設備使用說明書;(要求中文)

*機電設備安裝、調試報告;

*設備保修卡、保修協議。

e)業主資料:

*已購房的業主姓名、位置、面積、聯系電話等;

*已購房業主的付款情況或付款方式。

(4)物業硬件設施接管驗收和竣工的區別

a)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求;而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。

b)接管驗收是物業管理公司接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。

(5)接管驗收標準和驗收方法

a)驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。

b)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

(6)樓宇本體硬件設施的具體驗收標準

a)主體結構:

*外墻不得滲水;

*屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

b)樓地面面層與基層粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘帖牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。

c)內墻面:

*抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;

*塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋損傷,色澤一致;對縫砂漿飽滿,線條順直。

d)頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無脫皮,無裂縫,無霉點,無澤水痕跡,無污漬。

e)衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,不應有積水,倒泛水和滲漏。

f)木地板平整牢固,接縫連接牢固,色澤均勻、油漆完好光亮。

g)門、窗:

*門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形。

*門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;

*玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;

*油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

*電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。

*不銹鋼防盜門光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。

*高檔裝飾閡裝飾完整。

h)樓梯、扶手:

*鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;

*砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。

i)木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。

j)飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。

k)油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現象。

l)電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規定,電源已接通正常。

(a)有線電視已開通,收視良好。

(b)開關安裝牢固,開關靈活,接觸良好。

(c)燈個安裝牢固,完好無損,反應靈敏,發光正常。

(d)水表、電表、氣表安裝牢固,讀數正常,無損傷。

(e)衛生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現象,無堵塞,排水通暢。

(f)給水設施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡、流水通暢,有足夠壓力。

(g)地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現象,無都塞,排水通暢,完好無損。

(h)門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。

(i)防盜網、晾衣架安裝牢固,焊接密實,面漆完好均勻,無脫皮、銹跡,無裂紋、折損。

(j)其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符,工作正常。

(7)公共配套設施接管驗收標準

a)天臺:天溝、落水口暢通完好;隔熱層、防水層完好。

b)散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離,坡度適宜、平整。

c)屋面避雷設施連接牢固。

d)路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損工作正常燈柱安裝牢固,油漆完好。

e)綠化符合設計要求,不缺株少苗,無死株,無大面積雜草;綠化水管布局合理,閥門開關靈活,安裝穩固。

f)道路:

*路面平整,無水泥塊,無起砂、斷裂;

*路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;

*塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;

*交通標識線、路牌清楚完好。

g)室外消防栓:

*消防箱標識清楚,玻璃完好;

*消防設施配件齊全

*消防管安裝牢固,標識明顯,閥門完好,水壓充足。

h)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固,標識清楚。

i)垃圾中轉站密封完好,外表裝飾完整,泥沙完好,使用方便。

j)保安崗亭安裝窮,配件齊全,標識清晰,完好無損。

k)保安道閘安裝牢固,開啟靈活,標識清楚,完好無損。

l)停車場地面平整,照明充足,標識清楚,安全設施好,排水設施良好。

m)單車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標識清楚,安全防護和排水設施良好。

n)明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩。

o)沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內無雜物。

p)護坡、擋土墻泄水暢通,砌筑牢固。

q)臺階、踏步砌筑平實、牢固,無裂縫。

r)水池、水箱衛生清潔,無滲漏。

s)信報箱安裝牢固,完好完損,標識楚,表面平整光潔。

(8)機電設備的接管驗收

a)電梯設備型號、數量與移交清單相符,運行平穩,安裝符合規范;有電梯運行準運證;機房設置合理,配件安全,標識清楚,表面光潔平整、明亮。

b)變配電設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好,安全防護裝置齊全,標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好,設備表面油漆完好,無損傷。

c)央空調設備型號、數量與移交清單相符,工作性能達到設計指標,配置齊全,標識清楚,機房通風、采光,降溫良好,設備表面油漆完好,無損傷。

d)發電機型號與移交清單相符,工作狀態良好,配件齊全,設備表面油漆完好無損傷,設備安裝牢固,機房隔音,防護設置完好,通風,采光良好。

e)消防監控設備型號與移交清單相符,工作性能良好,反應敏捷,標識清楚,表面完好無損,設備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好。

f)給排水設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好,標識清楚,設備表面油漆完好無損,安裝牢固,無滲漏現象,機房配置完整。

g)保安監控設備:同消防監控設備。

(9)接管驗收遺留問題的處理

a)遺留問題的登記確認;

*對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認;

*對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題,接管驗收小級應當將問

題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發展商相關人員簽字確認。

b)對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊,必要時公司總經理應當協助進行。

c)對物業硬件設施、設備遺留問題,一般問題按管驗收小組應當要求發展商在兩周內解決;重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。

d)對于長期解決不了,勢必會影響物業管理的問題,物業管理公司應當以備忘的形式將問題登記后交給發展商進行備錄。

(10)《接管驗收資料遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

5.記錄

(1)《接管驗收遺留問題登記表》

(2)《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》

篇2:項目物業接管綜合驗收辦法

項目物業接管綜合驗收辦法

1、規范物業管理交接驗收接管工作,維護企業利益,依據《物業管理條例》、《NJ市物業管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內容包括以下內容:

第二條給排水系統及配套設施、資料

第三條污水處理系統、資料

第四條消防系統及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調系統及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統及配套設施、資料

第九條防盜監控系統及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養護設施

第十四條垃圾中轉或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發展商在物業交付前15天向物業公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據驗收標準對物業進行接管綜合驗收。

第四條公司經營班子負責驗收結果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結束后5天內向發展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續,管理處負責現場主要協助。

第六條驗收不合格的,在驗收結束后3天內向發展商發出整改通知書

第七條整改結束后,由發展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業,公司不予以接管;確實需要接管的,可在協商的前提下先與發展商進行崗位交接。

7、物業接管驗收的前提

第二條小區(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(大廈)的所有建設項目應按照規劃、設計的要求建成并滿足規劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規定,相關驗收證明齊全

第五條通過質監站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(大廈)內房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區域垃圾中轉站(箱、桶)已按規定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規程》、《公共配套設施設備驗收規程》、《物業資料接管驗收規定》

第三條《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規定的按國家規定執行

9、舊物業的接管驗收參照此辦法執行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發生重大設備故障的,應在2小時內向公司工程部報告,發生設備事故應立即向公司報告。

6、發生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調查組,按ISO9000體系進行調查處理。

7、發生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:X住宅區綠化接管驗收標準

住宅區綠化接管驗收標準

1.項目工程部(或施工單位)向物業公司移交《綠化工程竣工圖》、《苗木種植一覽表》、《竣工驗收證明書》及《現場簽證單》、《綠化工程合同》,以備存檔。

2.綠化工程質量標準:

2.1苗木種植種類,數量,位置與竣工圖紙相符。

2.2苗木規格符合設計要求及結算規格。

2.3施工場地無殘留垃圾、余土。

2.4合格苗木質量標準:

2.4.1長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現象。

2.4.2喬灌木種植位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理。

2.4.3枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲。

2.4.4喬木保護措施得當,有護樹架無倒狀,搖動現象。

2.4.5草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/100平方米,無裸露黃土現象。

2.4.6不合格苗木,特別是大型喬木及枯死、生長不良苗木限在移交整改通知單下發后一周內補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養護期,或由養護公司補種,其費用從原施工隊中扣除。

3.貴重苗木、不易成活樹種、一、二年生地栽季節性時花、蔭生植物移交及其它不合理種植現象移交細則:

3.1對于價值昂貴稀有名貴樹種(例如:千年古榕、加拿列海棗、原始移植大型喬木等),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過二伏二寒(即2年質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到2年便移交物業管理公司,在2年(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承但補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期2年。

3.2不易成活樹種(例如:棕櫚科中植物;具體樹種名稱見附注),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過一伏二寒(即1年半的質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到1年半便移交物業管理公司,在1年半(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承擔補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期1年半。

3.3一、二年生地栽季節性時花因具有季節性,在非開花季節是沒有花期的,因此設計單位及項目工程單位應根據設計要求注明需保持綠化中一年四季有花品種的,請提供不同季節時花替換品種名稱,若設計未要求四季有花的一、二年生地栽時花品種,請注明此花花期過后需替換的永久多年生品種,以便管理公司根據設計要求進行養護工程的有效管理及達到良好綠化景觀效果;以上替換品種種植所產生費用由項目工程單位承擔。

3.4在項目移交時若發現有將蔭生植物種植在陽生植物生長環境中的現象,請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或移交時請設計單位及項目工程單位注明此植物自然死亡后替換品種,由物管公司安排替換品種施工種植,所發生費用由項目工程單位承但。

3.5其它不合理現象(例如:一年生時花與木本灌木間種、不耐澇植物種植在濕地中等),在移交時請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或進行準時移交物管公司,但物管公司在養護過程中1年(從移交物管公司之日起)內死亡,補種由項目工程單位承擔,并對補種樹種從新計算質量保證期。

4.物業公司將審批驗收結果交公司予以結算余款。