1.0程序目的

通過對接管物業進行驗收,驗證物業的質量、安全性、各項功能指標與設計(規定要求)的符合性,并明確與施工單位的責任范圍,以便更好地開展日后的管理工作,為廣大業主(住戶)提供滿意服務。

2.0適用范圍

適用于管理處所有接管物業的交接驗收管理工作。

3.0主要職責和權限

3.1管理處經理負責組織成立接管驗收小組;

3.2管理處經理負責接管驗收的組織協調工作;

3.3接管驗收小組負責驗收工作的實施;

3.4管理處經理負責物業接管后涉及施工單位的工程事宜處理。

4.0程序內容

4.1接管驗收的準備工作

4.1.1管理處在接到接管驗收通知后,管理處經理負責組織從管理處各部選定人員,成立接管驗收小組,指定小組組長,按專業分設土建組、機電設備組、資料組。

4.1.2在進行現場檢查驗收前,資料組應聯系查驗竣工資料,如竣工資料不齊全,則應通知建設單位補齊資料,否則不能進行現場驗收。

4.1.3土建組在正式現場驗收前,應到樓盤現場查驗竣工情況,只有樓盤已經綜合驗收合格、土建配套工程均已結束才能進行接管驗收,否則應與開發建設單位明確完工交驗日期。

4.2現場接管驗收工作

4.2.1在準備工作就緒后,由接管驗收小組通知開發建設單位,約定具體驗收時間。

4.2.2各專業驗收組按專業分工,對樓盤進行檢查驗收,核實相關竣工資料,并將檢查結果記錄在《物業接管驗收表》中。

1)土建組負責主體結構、設計功能、配套設施等土建及裝飾部分的驗收;

2)機電設備組負責機電設備、給排水、電氣、消防等各系統的驗收;

3)資料組負責一切工程資料的清點、交接工作。

檢查主要依據設計資料、竣工資料、國標標準規范和法律法規。

4.3驗收問題的處理

4.3.1驗收結束,接管驗收小組要與建設單位召開現場總結會,對《物業接管驗收表》中存在的問題進行匯總,與建設單位協商落實整改期限,并要開發建設單位在《物業接管驗收表》中簽字確認。

4.3.2如驗收中發現的問題不影響接管,可與建設單位商定尾項接管,之后按約定對尾項進行驗收;如不具備接管條件,則另行安排驗收,具體參照前述條款執行。

4.3.3驗收小組組長負責將驗收情況向管理處匯報。

4.4物業接管后遺留尾項工程處理

管理處負責與開發建設單位接口,處理物業遺留工程、尾項工程。管理處在工作中涉及到需與開發建設單位協商解決的事項,亦由管理處經理來協調處理。

4.5操作記錄的保存

所有接管驗收的操作記錄,由接管驗收小組資料組負責整理、分類,歸檔管理,具體參照《操作記錄控制程序》執行。

5.0支持性文件

5.1《物業保修協議書》(外來文件)

6.0質量記錄

6.1《物業接管驗收表》

篇2:A物業接管驗收管理控制程序

物業作業指導書

物業接管驗收管理控制程序

1、目的

規范物業公司的物業驗收程序,確保物業對發展商提供的樓宇及其設施的驗收得到有效控制。

2、適用范圍

本程序適用于公司所承接的每個物業項目的驗收。

3、定義

無

4、職責

部門/崗位工作職責

管理處負責人負責成立、組織驗收小組進行物業驗收工作,簽發與開發商的驗收往來文件。指定專人負責小區(大廈)竣工資料,設備技術資料的移交、驗收、歸檔。

管理處工程部負責驗收小組現場按照"物業接管驗收流程及標準"進行嚴格驗收,及時提出合理化建議,確保驗收工作的順利完成。

品質管理部負責全面協調,協助房屋移交驗收工作。

5、方法及過程控制

5.1驗收準備

5.1.1物業公司接到開發商的接管驗收通知以及交工標準后,確定驗收小組成員。

5.1.2由驗收小組成員編制《物業接管驗收流程》報品質管理部審批,并與開發商進行對接具體事項。

5.1.3管理處負責在驗收前7日將驗收所需專用工具應準備齊全。

5.2驗收實施

驗收小組成員根據單項驗收表(包括:《綠化環境單工程項驗收表》、《土建工程單項驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同)/《物業驗收匯總單》分專業進行驗收。

5.2.1驗收小組按各專業進行驗收,主要驗收房屋使用功能、機電設備、環境綠化、建筑外觀等,將驗收情況詳細記錄在單項驗收表/《物業驗收匯總單》中。

5.2.2驗收小組負責分組進行單項驗收,在單項驗收表上記錄,同時進行匯總。

5.2.3《物業驗收匯總單》由開發商代表與物業代表共同簽字認可后方可辦理移交手續。

5.2.4管理處將全部相關資料整理存檔,并在品質管理部備案。

5.3驗收接管流程

首先由開發商按照接管資料移交清單(包括:《工程技術類接管資料移交清單》、《規劃檔案類接管資料移交清單》、《入住管理類接管資料移交清單》、《項目產權類接管資料移交清單》)物業公司組織專業人員實施驗收(資料、現場),驗收結果提交項目工程部組織施工單位對不合格部位進行返修,復驗合格后簽定物業移交書。

5.4驗收重點

5.4.1建筑結構、配套設施的使用功能方面。(例如:門窗、衛生潔具、電視電話)

5.4.2工程圖紙是否與實際結構相符,管線是否能夠正常使用和運行,水暖電各項功能能否安全使用。

5.4.3對于檢查出來的設計及施工問題,應在單項驗收表/《物業驗收匯總單》中作詳細記錄,書面反饋開發商。

5.5驗收依據

5.5.1《建設工程質量管理條例》

5.5.2《建設部房屋接管驗收》ZBP30001-90

5.5.3根據各管理處反饋的業主較為關心的項目。

5.6驗收原則

5.6.1如實反映所存在的問題,保證業主正常使用。

5.7驗收要求

5.7.1依據驗收標準和單項驗收表/《物業驗收匯總單》逐項檢驗。

5.8驗收方法

外觀檢查結合專業工具測試

5.9驗收時間及期限

在接到開發商《驗收通知單》及相關資料后,以書面形式回復開發商驗收時間及相關資料,一般一周內開始實施驗收,一個組團初、終評為期15天。

5.10驗收說明及相關表格根據待驗物業項目實際房型進行調整。

5.11施工單位應提交的資料

5.11.1產權資料

a)項目批準文件

b)用地批準文件

c)建筑執照

d)拆遷安置資料

e)建筑單位的有關資料

5.11.2技術資料

a)竣工圖-包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、資料。

b)地質勘探報告

c)工程合同及開、竣工報告

d)工程預決算

e)圖紙會審記錄

f)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)

g)隱蔽工程竣工驗收合格證明

h)沉降觀察記錄

i)竣工驗收證明書

j)鋼材、水泥等主要建材的合格證及質量保證書

k)水、電、采暖、衛生器具等設備的產品合格證書

l)砂漿、混凝土試塊試壓報告

m)供水、供暖的試壓報告

n)監理公司簽發的各種文字材料

o)消防部門的審批文件

5.11.3上述資料詳見接管資料移交清單。

5.12驗收標準

5.12.1主體結構

a)地基基礎的沉降不得超過GBJ7(建筑地基基礎設計規范)的允許變形值;不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

b)鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過GBJ10的規定值(GBJ10-鋼筋混凝土結構設計規范)。

c)木結構應結點牢固,支撐系統可靠、無蟻害、防腐處理良好,基構件的選材必須符合GBJ206(木結構工程施工及驗收規范)中2.1.1條的有關規定。

d)磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。

e)抗震設防必須符合GBJ11(建筑抗震設計規范)的有關規定。

5.12.2外墻

a)外墻不得滲水

b)涂料色澤均勻一致、無開裂、起鼓現象,面磚粘合牢固、拼縫均勻、順直。

c)鋁扣板應安裝牢固、質量良好、鋼結構焊接牢固、接地良好,表面油漆無脫落。

5.12.3屋面

a)屋面工程必須符合GBJ207(屋面工程施工及驗收規范)4.0.6條的規定。

b)排水通暢,設施齊全、出水口、落水管應安裝牢固,接口嚴密,不滲漏。

5.12.4樓地面

a)面層與基層必須粘接牢固、不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫,脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角。

b)衛生間地

面與相鄰地面、相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏。衛生間地面應做閉水試驗。

c)地磚地面應平整牢固,接縫均勻密合。

5.12.5裝修

a)鋼、鋁、木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形,封膠良好,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確、縫隙嚴密適度。

b)木裝修工程應表面光潔,防腐處理良好,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢。

c)門窗玻璃應安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。中空玻璃無漏氣、夾層污染。

d)扶灰應表面平整,不應有空鼓,裂縫和起泡現象。

e)飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。

f)油漆、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮,漏刷現象。

g)外墻、窗戶淋水試驗應無滲漏。

5.12.6電氣

a)電氣線路安裝應平整、牢固、順直,導線連接緊密規范,采用鐵管配線,必須整體跨接地線,每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。

b)照明器具、低壓電器及其支架必須安裝牢固、部件齊全、接觸良好、位置正確。

c)動力、照明閘箱安裝必須牢固,位置準確,電器安裝及導線連接必須牢固,接地保護必須良好,要有明顯的相序及柜號標識,電器件齊全、無損壞,安裝質量符合規范要求。漏電保護試驗反應正常。

d)電纜、橋架、母線安裝牢固順直,性能可靠部件齊全,豎井內電纜每層要有明顯的纜號標識。

e)避雷接地系統中各種避雷裝置所有連接點必須牢固可靠,接地電阻必須符合GBJ32(電氣裝置安裝工程施工及驗收規范)的要求。

f)除上述要求外須符合"低壓電器安裝驗收規范"的有關要求。

5.12.7水、衛、消防

a)管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗及保溫防腐措施必須符合GBJ242(采暖與衛生工程施工及驗收規范)的要求。

b)管道應安裝牢固,控制部件啟閉靈活、無滴漏。

c)衛生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必須順暢、衛生器具質量良好、接口不得滲漏、安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。

d)水泵應啟停可靠,安裝牢固、平穩、運行時無較大震動、鋼結構底座安裝牢固、防腐處理良好。

e)消防設施必須符合GBJ16(建筑設計防火規范),GBJ45(高層民用建筑設計防火規范)的要求,并且有消防部門檢驗合格證。

5.12.8采暖

a)管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242(采暖與衛生工程施工及驗收規范)的要求。

b)設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規定。

5.12.9附屬工程及其它

a)室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置,管道坡度、管徑均必須符合GBJ14(室外排水設計規范)第二章第2.3.4節的要求。管道應順直排水通暢,井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

b)化糞池排污量設置合理,池內無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度,并不應超過2個彎。

c)明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

d)煙道、通風道應暢通無阻塞物。電井、管井整潔干凈,隔層封閉應牢固,無質量問題、井門安裝完畢、配件齊全,外觀美觀。

5.13為維護業主利益,保證投資效益,施工單位應按接管驗收具備的條件和應提交的資料提前做好交驗準備工作。接管驗收時,交接雙方均應嚴格按本提綱執行,驗收不合格時,雙方協議處理辦法、接管驗收后,對整改未達標的質量等問題,根據實際情況(建議由發展商)扣除部分工程款做為保修抵壓金,以保證后期管理的代修費用。待整改全部完成后,按實際情況予以結算。

6.支持性文件

無

7.質量記錄表格

TJzzWY7.5.4-G01-F1《驗收通知單》

TJzzWY7.5.4-G01-F2《物業驗收匯總單》

TJzzWY7.5.4-G01-F3《綠化環境單工程項驗收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F4《土建工程單項驗收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F5《水暖工程單項驗收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F6《電氣工程單項驗收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F7《工程技術類接管資料移交清單》

TJzzWY7.5.4-G01-F8《規劃檔案類接管資料移交清單》

TJzzWY7.5.4-G01-F9《入住管理類接管資料移交清單》

TJzzWY7.5.4-G01-F10《項目產權類接管資料移交清單》

篇3:物業接管驗收物業入伙物業裝修控制程序

物業接管驗收、物業入伙及物業裝修控制程序

1.0目的

對樓宇驗收、接管物業、業主住戶的入住及裝修過程進行控制,確保業主住戶在最短時間內順利入住,業主住戶對房屋的裝修符合要求。

2.0范圍

適用樓宇驗收接管物業、入住前準備、入住過程及房屋裝修過程的管理。

3.0職責

3.1總經理負責組織成立物業驗收接管領導小組并負責樓宇的驗收和接管物業活動。

3.2管理處負責物業驗收接管物業的日常事務組織協調工作。

3.3各部門按規定組成接管小組時各專業組參與物業的驗收接管工作。

3.4管理處負責入住的具體實施負責接收裝修的申請批準和質量控制。

3.5工程部負責對業主住戶的房屋裝修的有關工程質量問題進行監督控制。

4.0工作程序

4.1樓宇的驗收接管物業的控制

加強物業綜合驗收和交接管理,保障房屋及配套設施的質量及各項功能指標符合規定要求和標準。

4.1.1物業驗收應具備的條件

4.1.1.1新建物業驗收應具備的條件:

a)建設工程施工全部完成經竣工驗收合格;

b)供電、供氣、經排水、衛生、道路、采暖冷(必要時)等設施能正常使用;

c)房屋幢戶編號經有關部門確認。

4.1.1.2原有物業驗收應具有的條件:

a)房屋所有權、使用權清楚;

b)土地使用范圍明確。

4.1.2成立物業接管工作小組,由總經理任組長,管理者代表和擬任管理處主任任副組長,小組成員由相關部門負責人組成,按專業設立資料組、工程土建組和機電組,管理處組織編

制物業接管計劃報總經理批準實施,管理處負責日常事務的運作,按計劃驗收。

a)各專業組長負責接管分工范圍內的工作,嚴格驗收,把好質量關;

b)各專業小組按國家省市工程驗收標準驗收物業,確保物業的各項功能、指標符合規定要求。

4.1.3參與房屋的竣工驗收

4.1.3.1驗收前資料準備:竣工驗收前資料組要求委托方提供開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配電工程施工單位、設計院等部門提供有關資料,適當時包括物業規劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結構竣工圖、地下管網竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產權屬關系的有關資料、機電設備說明書、消防系統竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收證明,用水電氣指標批文,水電氣表校驗報告等圖紙資料并對所有資料進行查驗,為物業接管驗收提供資料和數據。

4.1.3.2物業的竣工驗收:驗收接管領導小組參與開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等依照建設部《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》(1993,12)《房屋接管驗收標準》(1991,2)等規定組織的竣工驗收工作。

4.1.4對已竣工在使用物業的驗收接管工作

4.1.4.1各專業組根據分工范圍分別負責對房屋主體結構、單元住宅、公共配套設施(水、電、氣、機電設備、消防、管線等)進行現場檢查驗收,管理處按《資料移交清單》、《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》所列項目進行逐項驗收并填寫好以上相關記錄。

4.1.4.2驗收結束后,驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總,并將《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》的副本交委托方,以落實責任部門限期整改直至達到規定要求。

4.1.5物業移交內容

4.1.5.1建筑物移交內容:

a)各類房屋清單及配套鑰匙;

b)單體建筑結構、水電氣設備竣工圖;

c)住宅區規劃圖竣工總平面圖;

d)其它必要的技術資料含設計的變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.2公共設施及公共場地移交:

a)公共設施及公共場地清單;

b)綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網、道路、停車場等;

c)機電設備操作、維護說明書;

d)其他必要的技術資料含設計變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.3資料的移交:移交資料應包括:產權資料和技術資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收,填寫《物業交接驗收表》并根據《文件控制程序》進行分類編號,列出清單,移交管理處歸檔保管。

4.1.6新竣工的物業由驗收接管領導小組與委托方和開發建設單位就建筑物保修事宜進行協商,明確維修責任和保修期限。

4.1.7房屋的維修:應根據建設部《全國優秀管理住宅小區標準》加強對業主住戶的房屋及維修的管理,努力做到:

a)房屋外觀完好、整潔,執行《清潔服務控制程序》有關規定;

b)建筑物有明顯標志及方向指引,執行《服務提供控制程序》有關規定;

c)房屋完好率應達到98%以上;

d)無違章建筑;

e)房屋裝修無危及結構安全,執行本程序裝修部分;

f)房屋維修及時率達98%以上,合格率達成100%并建立回訪制度;

g)代收代付房租、水、電、氣等各項費用,收繳率達98%以上,執行《費用收取操作規程》;

h)房屋資料檔案齊全,便于查閱,執行本程序入住有關規定。

4.2樓宇入住

4.2.1入住準備

4.2.1.1管理處相關人員根據分工,應作好以下準備工作:

a)編制業主住戶入住資料清單,保證入住單必要的文字資料齊備;

b)適宜的辦公場所;

c)對各崗位人員進行專業培訓、考核合格后上崗。

4.2.1.2對新竣工的物業,如需要舉辦入住典禮儀式,由管理處主任安排

和組織,護衛隊負責維護現場秩序。

4.2.1.3入住手續的辦理應盡量提供一條龍服務,為住戶節省時間,保證辦理入住手續簡捷方便。

4.2.2入住過程的控制

4.2.2.1辦理入住手續工作流程:

入住住戶登記鑰匙交接設備資料交接交接驗房驗收證件

4.2.2.2驗證收件:向業主住戶交樓時必須查驗《入伙邀請書》、《商品房屋銷售合同》及房屋購買付款憑證原件、業主身份證原件和復印件或業主委托代辦人代辦的證明、代辦人身份證原件和復印件,法人資格;確認手續后,業主根據合同規定需交首期管理費;方可辦理交接驗房手續。

4.2.2.3住戶登記:協助業主住戶填寫《家居情況登記表》及《家庭成員登記表》并將業主住戶身份證、戶口或護照簽證復印存檔。具體執行《客戶服務中心工作手冊》關于住戶交樓的規定。

4.2.2.4鑰匙交接:與業主住戶當面清點所有房屋鑰匙,填寫《入伙鑰匙簽領表》并簽字。

4.2.2.5設備資料交接:與業主和住戶當面清點所有設施資料說明書,填寫《入伙簽收一覽表》請住戶簽字確認。

4.2.2.6驗房;管理處工程人員隨業主住戶前往樓宇住所,抄錄水、電、氣表底數,檢查所有家具房屋設施裝修狀況,填寫《業主入伙接樓表》、《入伙返修項目表》,對存在質量問題

約定時間限期維修,執行《設施設備技改修繕維修控制程序》和《工程維護部工作手冊》有關規定。

4.2.2.7入住:業主住戶入住后,管理處客戶服務人員應將有關文件資料整理完畢,交檔案室存檔。

4.2.2.8業主自行出租房屋的交接,業主委托物業公司辦理交樓手續時,根據《城市房屋租

賃管理辦法》(1995年建設部42號令)出具租賃合同等有關書面文件,并明確水電氣電話費用物業管理費的承付方和起止日期等事項。

4.3對房屋裝修的控制

4.3.1住宅使用房屋需進行裝修時,應執行《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》(建設部1995,6)、《建筑裝飾裝修管理規定》(建設部1995,8)、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》{成人發[2000]3號《公告》(發布)}和《住宅內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號)的有關規定,業主住戶應填寫《房屋裝飾裝修申請表》向管理處申請獲得批準,審核是否符合有關規定。

4.3.2裝修人員憑已審批的《房屋裝飾裝修申請表》、營業執照、裝修裝飾資質證明等有關證件到管理處辦理《裝飾裝修服務協議》繳納有關費用后,按期開工,對個體裝修從業人員應具備個體裝飾裝修從業上崗證并辦理相關手續。

4.3.3裝修中非結構性變動應由工程部負責查驗、批準,工程部可進行有償代辦,對結構性變動及專用設備(如管線、儀表)的變動,應向主管部門申請批準。

4.3.4工程部應加強對裝修作業現場的監督管理,防止擾民、污染或安全事故的發生。

4.3.5裝修后的驗收:業主住戶裝修完畢后應通知管理處與業主住戶共同驗收,業主住戶除按照裝修合同進行驗收外,工程部按公司《房屋裝修管理規定》和國家有關裝修規定進行驗收,對違章情況應限期糾正,填寫《房屋裝飾裝修竣工驗收表》。

4.3.6業主住戶在管理處對其裝修驗收并在《房屋裝飾裝修竣工驗收表》中填寫驗收合格意見并簽名后,方可正式啟用。

5.0支持/相關文件

《服務提供控制程序》

《文件控制程序》

《基礎設施和工作環境控制程序》

《設施設備技改修繕維修控制程序》

《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》(建設部1993,12)

《房屋接管驗收標準》(建設部1991,2)

《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》(建設部1995,6)

《建筑裝飾裝修管理規定》(建設部1995,8)

《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》{成人發[2000]3號《公告》(發布)}

《住宅內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號)

《客戶服務中心工作手冊》

《工程維護部工作手冊》

6.0記錄

《資料移交清單》

《房屋接管驗收表(水)》

《房屋接管驗收表(電)》

《房屋接管驗收表(土建)》

《公建接管驗收表》

《園林綠化接管驗收表》

《設備接管驗收表》

《工程整改記錄單》

《接管驗收明細表》

《驗收遺漏問題統計表》

《入伙邀請書》

《家居情況登記表》

《家庭成員登記表》

《入伙鑰匙簽領表》

《入伙簽收一覽表》

《業主入伙接樓表》

《入伙返修項目表》

《房屋裝飾裝修申請表》

《裝飾裝修服務協議》

《房屋裝飾裝修竣工驗收表》