1.0目的

確保接管的物業符合設計的使用要求并與物業管理合同中記載的狀態相符合。

2.0應用范圍

本程序適用于公司新接管的物業。

3.0參考文件

3.1《房屋接管驗收標準》;

3.2《物業管理條例》;

3.3國家、地方有關法律法規。

4.0相關說明

物業接管小組:由項目總經理指定的下列部門人員組成:項目工程部、物業公司負責人,以及物業公司各專業人員。

5.0責任

5.1項目總經理負責組建物業接管小組并委任組長,審批物業接管計劃。

5.2物業接管小組組長負責擬定物業接管計劃并組織執行該計劃。

5.3物業接管小組成員(以下簡稱驗收責任人)負責物業的接管驗收。

6.0資格或培訓

執行本程序的物業接管小組成員中工程技術人員須經過相關專業的教育或培訓。

7.0程序或步驟

7.1物業接管計劃的提出

7.1.1項目總經理在《前期物業服務合同》規定的接管日期前,從項目各部門抽調人員,成立物業接管小組,并委任小組組長。

7.1.2小組組長擬定物業接管計劃并報項目總經理審批,物業接管計劃應包括以下內容:

7.1.2.1物業接管驗收項目清單;

7.2.2.2小組人員分工;

7.2.2.3接管日程安排;

7.2.2.4其他(如提前介入在建工程驗收等)。

小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于該實物移交七天完成驗收并歸檔。

7.1.3項目總經理批準的接管計劃由小組組長組織執行。

7.2圖紙資料的驗收

7.2.1負責圖紙驗收的責任人應按計劃規定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作,認為缺少有關資料時,應向移交單位索取。

7.2.2應予驗收的文檔資料一般應包括:

7.2.2.1全套工程竣工圖紙(含小區規劃圖);

7.2.2.2機電設備使用說明書,隨機資料、工具等;

7.2.2.3機電設備購銷合同(復印件);

7.2.2.4商品房買賣合同(復印件);

7.2.2.5電梯使用許可證;

7.2.2.6隱蔽工程驗收記錄;

7.2.2.7供水、供電的指標批文;

7.2.2.8供氣系統驗收證明(含指標批文);

7.2.2.9消防系統驗收證明;

7.2.2.10其他資料。

7.2.3驗收責任人填寫《房屋及共用設施驗收記錄表》和《房屋及共用設施清單》,并與移交單位人員共同核實無誤后,雙方簽字,即完成驗收。

7.2.4《房屋及共用設施驗收記錄表》和《房屋及共用設施清單》由驗收責任人交

接管小組組長審閱后歸檔。

7.3物業現場驗收

7.3.1房屋及分戶設施的驗收

7.3.1.1驗收責任人根據接管計劃的分工對房屋及分戶設施進行驗收,驗收項目包括但不限于:

a)房屋墻、地、門、窗裝修情況;

b)有線電視、電話、智能化系統情況;

c)水、電、氣設施,五金、潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規定);

d)其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。

7.3.1.2驗收要求

a)房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求

和具備使用條件。

b)設施項目、數量符合售樓合同、規劃建設的規定。

c)房屋本體和分戶設施的質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》的第4.5章的有關規定。

d)同開發商和保修單位簽訂有關保修協議,明確保修期限和保修項目。

7.3.2公共設備設施驗收

7.3.2.1驗收責任人根據接管計劃的分工對共用設施進行驗收,驗收項目一般包括但不限于以下內容:

a)給排水系統;

b)電氣系統;

c)燃氣系統;

d)空調系統;

e)消防系統;

f)通訊系統;

g)智能化系統;

h)電梯系統;

i)園林綠化系統;

j)公共配套設施及公共照明系統;

k)管理配套系統(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等);

l)其他系統。

7.3.2.2驗收要求:

a)各項工程通過竣工驗收,物業滿足入住使用條件;

b)共用設施完善,符合小區的規劃記載;

c)物業本體及各系統的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》中第4.5章的規定;

7.3.3驗收責任人結合圖紙資料盡快熟悉物業現場,按通知時間與項目工程人員、施工單位、工程監理單位共同參與驗收。

7.3.4驗收責任人根據《房屋及共用設施驗收記錄表》將存在的問題填寫于《交

接問題處理單》,并與移交單位代表確定整改期限,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,副本交移交單位代表并督促整改,正本由驗收責任人和接管小組組長存底備查。

7.3.5驗收責任人對自己簽發的《交接問題處理單》的執行情況及時監督,并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收,驗收合格后,在備注欄內注明,并簽字;驗收仍不合格的,要求其繼續整改。

7.3.6驗收責任人在自己簽發的《交接問題處理單》全部完成后,將其提交接管小組組長審核并歸檔。

7.3.7接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的《房屋及共用設施驗收記錄表》、《交接問題處理單》對物業接管驗收工作進行監督,發現有遺漏項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。

7.4物業的正式驗收接管

7.4.1物業接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶和公共設備設施均完成驗收后,制做《房屋及共用設施竣工和接管驗收交接表》和《物業整體移交驗收表》,物業即正式接管。

7.4.2《物業整體移交驗收表》應一式三份,由施工單位、建設單位和物業公司三方簽章后各執一份。

7.4.3物業公司同建設單位和保修單位簽訂三方保修協議,明確保修期限和保修內容:

7.4.3.1建設單位、物業公司在質保期間對保修單位進行監督、考核工作;

7.4.3.2質保期滿,根據建設單位、物業公司雙方簽訂的意見確定質保款項的支付;

7.4.4物業公司各專業部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。

7.4.5物業工程部依據已移交設備設施著手編制《機電設備清單》。

7.5物業正式驗收接管后,物業交付給業主前,建設單位基于任何考慮對物業進行改建、增建,接管小組組長均需要求建設單位事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按7.2~7.3的要求進行補充驗收。

8.0相關文件

文件編號

文件名稱

《驗收標準》

9.0質量記錄

記錄編號

記錄表格

《物業整體移交驗收表》

《房屋及共用設施竣工和接管驗收交接表》

《房屋及共用設施驗收記錄表》

《房屋及共用設施清單

》

《交接問題處理單》

10.0修改記錄

日期版本修改人修改原因

驗收標準

一、樓宇本體驗收標準

1、主體結構:

1)內、外墻不得滲水、開裂;

2)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

2、樓地面面層與基層粘結牢固,不空鼓;整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平整,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘帖牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。

3、內墻面:

1)抹灰面平整,無空鼓、面層涂料均勻,無漏刷;無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;

2)塊料(如瓷磚)面層粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋損傷,色澤一致;對縫砂漿飽滿,線條順直。

4、頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無脫皮,無裂縫,無霉點,無污水痕跡,無污漬。

5、衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面至少2厘米左右,不應有積水,倒泛水和滲漏。

6、木地板平整牢固,接縫連接牢固,色澤均勻、油漆完好光亮。

7、門、窗:

1)門、窗開啟自如,密封嚴密無滲漏,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;

2)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;

3)玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;

4)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

5)電子防盜門、可視對講系統圖象清楚、通話清晰、完好、無銹跡;

6)不銹鋼防盜門光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固;

7)高檔裝飾門裝飾完整。

8、樓梯、扶手:

1)鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;

2)砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。

9、木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。

10、飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、凸起和缺角,對縫平直。

11、油漆、涂料色澤一致無脫皮、漏刷現象。

12、漏電保護安全可靠,電器插座安裝平整、牢固,符合“左零右火”規定,電源已接通正常。

13、有線電視已開通,信號良好。

14、開關安裝平整、牢固,開關靈活,接觸良好。

15、照明安裝牢固,完好無損,反應靈敏,發光正常。

16、水表(表前安裝截止閥)、電表、氣表安裝牢固,讀數正常,無損傷。

17、衛生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現象,無堵塞,排水通暢。

18、給水設施安裝牢固,接口密實,無滲漏、無銹跡、無異味、流水通暢,有足夠壓力。

19、地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現象,無堵塞,排水通暢,完好無損。

20、門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。

21、防盜網、晾衣架安裝牢固,焊接密實,面漆完好均勻,無脫皮、銹跡,無裂紋、折損。

22、暗埋線管及走向有明顯標識。

23、開關、插座、照明、空調機座等設施應滿足使用要求。

24、其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符,狀態正常。

二、公共配套設施接管驗收標準

1、天臺的天溝、落水口暢通完好;隔熱層、防水層完好。

2、散水坡無下陷、斷裂,與墻體分離,坡度適宜、平整。

3、屋面避雷設施連接牢固,油漆完好。

4、路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損,工作正常;燈柱安裝牢固,油漆完好。

5、綠化符合設計要求,不缺株少苗,無死株,無大面積雜草;綠化水管布局合理,閥門

開關靈活,安裝穩固。

6、道路:

1)路面平整,無水泥塊,無積水,無起砂、斷裂;收縮縫大小均勻成直線;

2)路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;

3)塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;

4)交通標識線、路牌設置規范,清楚完好。

7、室外消防栓:

1)消防箱標識清楚,玻璃完好,箱內清潔干凈;

2)消防設施配件齊全,擺放整齊;

3)消防管安裝牢固,標識明顯,閥門完好,水壓充足。

8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固,標識清楚。

9、垃圾中轉站密封完好,外表裝飾完整,附近配置供水口。

10、保安崗亭安裝完好無損,配件齊全,標識清晰。

11、道閘安裝牢固,開啟靈活,標識清楚,完好無損。

12、停車場地面平整,照明充足,交通標識清楚,安全設施齊全,排水設施良好。

13、單車、摩托車棚安裝牢固,交通標識清楚,安全防護和排水設施良好。

14、明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩。

15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內無雜物。

16、護坡、擋土墻泄水暢通,砌筑牢固。

17、臺階、踏步砌筑平實、牢固,無裂縫。

18、水池、水箱內壁光滑平整,衛生清潔,無滲漏;水池、水箱檢查井蓋板密封良好,無滲漏、無銹蝕。

19、信報箱安裝牢固,完好完損,標識清楚,表面平整光潔。

三、設備機房接管驗收

1、電梯設備型號、數量與移交清單相符,運行平穩,安裝符合規范;有電梯運行準運證;機房設置合理,符合專業及運行管理要求,配件齊全,標識清楚,表面光潔平整、明亮,機房自然通風良好。

2、變配電設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好,安全防護裝置齊全,標識清楚,通風、采光良好,設備表面油漆完好,無損傷,消防設施齊全,具有防止老鼠等小動物出入的防護措施。

3、中央空調設備型號、數量與移交清單相符,工作性能達到設計指標,配置齊全,標識清楚,機房通風、采光、防潮良好,符合專業及運行管理要求,設備表面油漆完好,無損傷。

4、發電機型號與移交清單相符,工作狀態良好,配件齊全,設備表面油漆完好無損傷,設備安裝牢固,機房隔音,符合專業及運行管理要求,防護設置完好,通風,采光良好,消防設施齊全。

5、消防監控設備型號與移交清單相符,工作性能良好,反應敏捷,標識清楚,表面完好無損,設備安裝牢固,具有良好的防雷措施,機房干燥、通風、采光良好,符合專業及運行管理要求。

6、給排水設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好,標識清楚,設備表面油漆完好無損,閥門開啟靈活,安裝牢固,無滲漏現象;機房配置完整,符合專業及運行管理要求,通風、采光、防潮良好。

7、智能化系統與移交清單相符使用正常,工作性能良好,操作合理,具有良好的防雷(感應雷)措施,機房干燥、通風、采光良好,符合專業及運行管理要求。

收貨部制度

篇2:項目物業接管綜合驗收辦法

項目物業接管綜合驗收辦法

1、規范物業管理交接驗收接管工作,維護企業利益,依據《物業管理條例》、《NJ市物業管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內容包括以下內容:

第二條給排水系統及配套設施、資料

第三條污水處理系統、資料

第四條消防系統及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調系統及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統及配套設施、資料

第九條防盜監控系統及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養護設施

第十四條垃圾中轉或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發展商在物業交付前15天向物業公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據驗收標準對物業進行接管綜合驗收。

第四條公司經營班子負責驗收結果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結束后5天內向發展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續,管理處負責現場主要協助。

第六條驗收不合格的,在驗收結束后3天內向發展商發出整改通知書

第七條整改結束后,由發展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業,公司不予以接管;確實需要接管的,可在協商的前提下先與發展商進行崗位交接。

7、物業接管驗收的前提

第二條小區(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(大廈)的所有建設項目應按照規劃、設計的要求建成并滿足規劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規定,相關驗收證明齊全

第五條通過質監站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(大廈)內房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區域垃圾中轉站(箱、桶)已按規定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規程》、《公共配套設施設備驗收規程》、《物業資料接管驗收規定》

第三條《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規定的按國家規定執行

9、舊物業的接管驗收參照此辦法執行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發生重大設備故障的,應在2小時內向公司工程部報告,發生設備事故應立即向公司報告。

6、發生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調查組,按ISO9000體系進行調查處理。

7、發生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:X住宅區綠化接管驗收標準

住宅區綠化接管驗收標準

1.項目工程部(或施工單位)向物業公司移交《綠化工程竣工圖》、《苗木種植一覽表》、《竣工驗收證明書》及《現場簽證單》、《綠化工程合同》,以備存檔。

2.綠化工程質量標準:

2.1苗木種植種類,數量,位置與竣工圖紙相符。

2.2苗木規格符合設計要求及結算規格。

2.3施工場地無殘留垃圾、余土。

2.4合格苗木質量標準:

2.4.1長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現象。

2.4.2喬灌木種植位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理。

2.4.3枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲。

2.4.4喬木保護措施得當,有護樹架無倒狀,搖動現象。

2.4.5草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/100平方米,無裸露黃土現象。

2.4.6不合格苗木,特別是大型喬木及枯死、生長不良苗木限在移交整改通知單下發后一周內補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養護期,或由養護公司補種,其費用從原施工隊中扣除。

3.貴重苗木、不易成活樹種、一、二年生地栽季節性時花、蔭生植物移交及其它不合理種植現象移交細則:

3.1對于價值昂貴稀有名貴樹種(例如:千年古榕、加拿列海棗、原始移植大型喬木等),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過二伏二寒(即2年質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到2年便移交物業管理公司,在2年(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承但補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期2年。

3.2不易成活樹種(例如:棕櫚科中植物;具體樹種名稱見附注),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過一伏二寒(即1年半的質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到1年半便移交物業管理公司,在1年半(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承擔補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期1年半。

3.3一、二年生地栽季節性時花因具有季節性,在非開花季節是沒有花期的,因此設計單位及項目工程單位應根據設計要求注明需保持綠化中一年四季有花品種的,請提供不同季節時花替換品種名稱,若設計未要求四季有花的一、二年生地栽時花品種,請注明此花花期過后需替換的永久多年生品種,以便管理公司根據設計要求進行養護工程的有效管理及達到良好綠化景觀效果;以上替換品種種植所產生費用由項目工程單位承擔。

3.4在項目移交時若發現有將蔭生植物種植在陽生植物生長環境中的現象,請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或移交時請設計單位及項目工程單位注明此植物自然死亡后替換品種,由物管公司安排替換品種施工種植,所發生費用由項目工程單位承但。

3.5其它不合理現象(例如:一年生時花與木本灌木間種、不耐澇植物種植在濕地中等),在移交時請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或進行準時移交物管公司,但物管公司在養護過程中1年(從移交物管公司之日起)內死亡,補種由項目工程單位承擔,并對補種樹種從新計算質量保證期。

4.物業公司將審批驗收結果交公司予以結算余款。