物業公司程序文件

籌備業主大會、選舉業主委員操作程序

流程圖

1.目的

為協助各項目籌備業主大會和選舉業主委員會工作,規范業主大會及業主委員會籌備過程,提供指引。

2.范圍

本指引僅適用于天津zz物業管理有限公司所屬項目的業主委員會成立、業主大會的召開及與業委會溝通工作。

3.定義

無

4.職責

部門/崗位工作職責

品質管理部負責本文件的編寫、修改、發布

各管理處負責本文件的具體實施,并可提出動議修改的意見或建議

管理處經理負責主持業委會的成立總體事宜

管業部負責業主委員會成立工作的具體實施

5.方法和過程控制

5.1前期準備階段

5.1.1人員初選

5.1.1.1業主資料分析物業管理企業應從首位業主入住開始,跟進業主相關情況,并隨時將業主的入住率統計。當入住率達1/4、出售建筑面積1/4以上或首位業主實際入住一年以上時,將相關業主統計情況作相應分析,并暫時確定業主委員會成員的范圍。

5.1.1.2重點業主訪談在對業主入住情況跟進的同時,了解業主反映及關心的問題,顧客關懷并將業主集中反映的問題進行統計分析,為進行候選人參選做好鋪墊。

5.1.1.3社區文化活動通過組織社區文化活動,在活動過程中,了解業主間的關系及相關業主在整個小區內的影響力。

5.1.1.4其他形式將項目擬定業委會委員的人選,根據各項目特點采用相應的方式、方法將其推薦給全體業主,增強其公信力。

5.1.2宣傳活動

5.1.2.1宣傳活動的內容針對成立業主大會的目的、組建流程、業主大會的權利和義務、業主大會的職責,使業主充分了解成立業主大會是為了全體業主的利益,物業管理企業進行宣傳增進其在業主中的地位,業主了解了組建成立的法律流程,將看到一個透明化、合法化的成立過程,將業主大會權利、義務公布,業主更加了解業主大會,增進業主參與的熱情,并能對業主大會的工作進行監督。

5.1.2.2宣傳活動的方式采取在物業管理區域內張貼的方式,最大限度地讓業主了解成立業主大會的前期情況。

5.1.2.3宣傳活動資料的保管張貼的資料及所拍照片、攝像過程,都要有所保留,并長期保存。

提示:如果采用照相的方式,照片中最好要有業主正在看的畫面,且照片要有日期。

5.1.3預成立時間預成立時間建議在物業接管后的一年半左右,如果在此之前已達到法規規定應召開首次業主大會的時間,相關工作適當提前。

5.2成立業主大會籌委會

5.2.1成立前提已交付使用的新建物業滿足1、出售建筑面積達百分之五十以上,2、業主入住率達百分之五十以上,3、首位業主實際入住達二年以上;根據小區實際情況,滿足任意一條件的應當召開首次業主大會會議。

5.2.2成員確定業主大會籌備組(以下簡稱籌備組),應當在物業管理所在地的區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下,由前期物業管理企業召集部分熱心公益事業的業主和未售出空置房屋的房地產開發企業組成籌委會,負責業主大會的籌備工作。(見F1)

5.2.2.1籌備組中的業主代表建議參照業委會委員的條件,并應關注以下事項:

a)必須是業主本人(業主身份以售房合同或產權證登記為準)

b)支持、配合管理處工作。

c)模范履行業主義務,不欠交管理費

5.2.2.2籌備組中業主代表和開發商的人數應符合當地法規規定,如當地法規無明確規定,應請示當地房地產行政主管部門意見。

5.2.2.3業主代表由業主自愿申請、或推薦選舉方式參加。

5.2.2.4在獲得主管部門批準后,地產公司應及時在小區通告欄、電子顯示屏、網站等形式召集業主自薦參加業主大會籌備工作。(見F2)

5.2.2.5業主代表報名參加籌備組人數超過房地產行政主管部門批復的人數時,由開發商代表和政府主管部門組織所有報名的業主代表召開會議推選出籌委會中的業主代表。

5.2.2.6籌備組成員名單確定后,以書面形式在物業管理區域內公告(見F3)

5.2.2.7籌備組應當自組成之日起30日內在房地產行政主管部門的指導下,組織業主召開首次業主大會會議,成立業主大會,并選舉產生業主委員會。

5.2.3籌備組相關籌備工作

5.2.3.1籌備組產生后,履行以下職責:

a、確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容,時間要確定在籌委會成立之日起30日內;

b、擬定《業主大會議事規則》(草案)、《業主公約》(草案);

c、確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

d、確定業主委員會成員候選人產生辦法及名單,并公示征詢意見;候選人資料收集時應告知業主需對外公布并征得業主同意;

e、起草前期物業管理服務合同執行情況的報告;報告包括:執行過程中好的方面發揚并針對問題提出建議項;

f、業主超過100人以上的,組織推選業主代表;所推選的業主代表,從前期擬定人員中推薦;

g、做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開之日15日前,以書面形式在物業管理區域內公告。成立業主代表會的,應當在會議召開之日15日前以書面形式送交參加會議的業主代表。(見F3)

經當地住宅主管部門批準后,應及時成立籌備工作小組(見F2)。同時要通過宣傳欄、電子顯示屏、網站等形式向廣大業主宣傳成立業主委員會的目的和意義、業主大會的職權、業主委員會的職權和義務、業主委員會的選舉程序等。

5.3確定業主代表的產生辦法

5.3.1身份確定:以產權證或售房合同為準;

5.3.2業主代表的產生:業主自薦或相關人員推薦。由籌備組向小區也主公示選舉業主代表候選人的通知,業主可通過推薦、自薦的形勢產生業主代表候選人。業主代表候選人應具備以下條件:1、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;2、遵守國家有關法律、法規;3、熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;

5.3.3選舉方式:可實行差額選舉也可實行等額選舉。候選人中的票數多者為業主代表。

5.3.4票

權確定:業主可以幢、單元、樓層等為單位推選代表,且業主代表應均分布在物業各個幢、單元、樓層。本區域業主代表代表該區域全體業主行使權力,反映問題。

5.3.5選票發放:如業主代表候選人資料公示期滿業主無異議,則印制選票,并采用上門或物業內固定區域內集中發放、回收選票。選票上加蓋統一印章。

5.3.6選票回收:投票人須是產權人登記人或產權登記人的委托代理人,公司戶應是公司的法定代表人或其書面授權人。委托(授權)人填寫選票須附有產權人簽字的書面委托書。(應由籌備組具體負責實施,物業公司人員可以在籌備組書面授權的情況下進行協助),另為便于選票的統計和確認,選票的發放、回收都應由業主的簽字確認。

5.3.7驗票、唱票:當場開箱驗票、唱票業主所投票數不得超過其投票權數。(唱票、計票人可由業主大會籌備組成員擔任,監票人建議從現場參加會議的業主中以自愿方式產生。驗票時,應注意:1、經籌備組同意,為保證選票的真實性,可在選票上加蓋統一印章;2、業主所投票數不得超過其投票權數;3、所選人數不得少于應選業主代表人數;

5.4確定業主委員會的產生辦法

5.4.1身份確定:以產權證或售房合同上等級為準(若超過一人,均可按享有的產權比例行使業主權利如果同時成為籌備組成員或業主委員會候選人,必須提前向全體業主公布。分期開發的小區,建議業主大會籌備組根據項目實際情況確定每期的業主委員會人數,并且分布合理。

5.4.2委員產生:業主自薦或相關人員推薦。(見F5)

籌備組成立后應及時確定業主委員會候選人(見F4)。業主委員會委員候選人應具備以下條件:1、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;2、遵守國家有關法律、法規;3、熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;4、具有一定組織能力;5、具備必要的工作時間。

5.4.3選舉方式:實行差額選舉,因此候選人應多于應選人數。候選人中的票數多者為業主委員會委員。

5.4.4票權確定:業主可以幢、單元、樓層等為單位推選代表,業主代表作為業主委員會候選人,且業主代表應均分布在物業各個幢、單元、樓層。(見F6)

5.4.5選票發放:如候選人資料公示期滿業主無異議,則印制選票(見F6),并采用上門或物業內固定區域內集中發放、回收選票。選票上加蓋統一印章。

5.4.6選票回收:投票人須是產權人登記人或產權登記人的委托代理人,公司戶應是公司的法定代表人或其書面授權人。委托(授權)人填寫選票須附有產權人簽字的書面委托書。(應由籌備組具體負責實施,物業公司人員可以在籌備組書面授權的情況下進行協助),另為便于選票的統計和確認,選票的發放、回收都應由業主的簽字確認。

5.4.7驗票、唱票:當場開箱驗票、唱票業主所投票數不得超過其投票權數。(唱票、計票人可由業主大會籌備組成員擔任,監票人建議從現場參加會議的業主中以自愿方式產生。驗票時,應注意:1、經籌備組同意,為保證選票的真實性,可在選票上加蓋統一印章;2、業主所投票數不得超過其投票權數;3、所選人數不得超過應選委員人數;

5.5召開首次業主大會會議(見F7)

5.5.1出席會議人員

a、所在地區房地產行政主管部門領導

b、街道辦事處或居民委員會

c、業主大會籌備組成員

d、業委會候選人

e、物業公司代表

5.5.2.決定事項

a、制定業主大會章程

b、修訂業主公約

c、選舉業主委員會主任、副主任及委員

d、確定物業管理服務企業

e、決定物業管理其他重大事項

首次業主大會會議由籌備組負責作書面記錄并存檔,業主委員會成立后,由業主委員會承擔相應職責。

5.6召開第一次業主委員會會議

5.6.1業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任1人,副主任1-2人(專職執行秘書一人)。

5.6.2由業主委員會代表業主與物業管理公司簽訂《物業管理服務合同》(提前在物業管理區域內公示合同文本)

5.6.3業主委員會召開第一次會議后,應將業主大會和業主委員會會議相關決議在物業管理區域內公告。(見F8)

5.6.4自業主委員會選舉產生之日起三十日內,應指定專人報當地房地產行政主管部門備案(見F9),并申請刻制業主委員會公章。申請備案時需提交如下材料:

a、業主大會章程

b、業主公約

c、經業主大會會議表決產生的業主委員會成員的基本情況

5.6.5業主委員會公章應由專人保管并按公章管理制度使用,涉及重要事項需使用公章時,應由多數委員簽字認可。

5.7注意項

5.7.1業主大會籌建期間的所有相關文件,包括會議紀要、通知、公告、選票和選舉程序、結果等文件和相關照片,必須單獨存檔,妥善保存。

5.7.2所有現場發布的公告底稿要有籌備組負責人審核,并保存記錄。

5.7.3物業管理公司相關工作人員在成立業主大會過程中應積極協助籌備組工作,在對外張貼的資料中,如涉及到物業公司人員參與,應注明"經籌備組授權"。以免造成誤解。

5.7.4涉及業主大會籌建所有的相關文件修改過程需要有修改記錄,以備核查。

6.支持性文件

無

7.質量記錄表格

TJzzWY7.5.1-K01-F1關于成立業主委員會的函

TJzzWY7.5.1-K01-F2關于成立業主委員會籌備工作小組的通知

TJzzWY7.5.1-K01-F3業主委員會籌備工作小組成立公告

TJzzWY7.5.1-K01-F4關于業主委員會委員候選人接受報名的通知

TJzzWY7.5.1-K01-F5業主委員會委員候選人推薦表

TJzzWY7.5.1-K01-F6業主委員會委員選舉選票

TJzzWY7.5.1-K01-F7關于召開業主大會的通知

TJzzWY7.5.1-K01-F8關于業主委員會選舉結果的公告

TJzzWY7.5.1-K01-F9關于業主委員會選舉結果的報告

篇2:成都市業主大會章程（范本）

成都市業主大會章程(示范文本)

(說明:1、本示范文本中未訂立事項可以用"×"表示;2、本示范文本中的[]中內容,據實填寫在其前面的空格中;3、可根據實際情況對本文本有關條款予以選擇、調整、補充。)

第一章總則

第一條(組織名稱及地址)

名稱:成都市區業主大會(以下簡稱"本會")

地址:

所在物業座落:

第二條(性質)本會是在本物業管理區域內就物業管理事項代表和維護全體業主合法權益的自治組織,由本物業管理區域內的全體業主組成。

第三條(本會的宗旨)本會的宗旨是代表和維護全體業主的物業管理合法權益,保障物業的合理、安全使用,維護本物業管理區域內的公共秩序,創造整潔、安全、舒適、文明的工作和居住環境。

第四條本會接受物業管理主管部門和(當地政府)的監督和指導,遵守法律、法規和規章的規定,不損害國家利益、社會公共利益和業主、使用人的合法權益。

第二章組織機構及職責

第五條(本會的成立及其執行機構)

本會自第一次本會會議按規定程序召開之日起,予以成立;

本會設立業主委員會作為常設辦事機構,其成立以物業管理主管部門備案為準。本會的業主委員會由名委員組成,設主任1名,副主任名,均由業主委員會委員中推選產生。業主委員會的日常事務由其主任負責。業主委員會每屆任期3年。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會對本會負責并報告工作,受本會監督。

第六條(本會的責任承擔、決議、決定)

本會的民事責任由全體業主共同承擔。本會所作出的決議、決定,對全體業主具有約束力。本會的決議、決定不得與法律、法規、規章相抵觸。本會不作出與物業管理事項無關的決議、決定。本會對物業管理重大事項作出的有效決定,使少數業主利益受到損失的,其他業主給予相應補償。

本會的業主委員會作出的決議、決定經全體委員三分之二以上簽字通過,且不得違反法律、法規、規章、規范性文件的規定和業主公約及物業管理服務合同的約定,并在日之內向全體業主和使用人公布。

第七條(本會及其執行機構行使的職權與履行的職責)

本會及其執行機構業主委員會,依照法規、規章、規范性文件行使職權、履行職責。

第三章本會會議召開及重大事項的決定方式

第八條本會會議的召開和重大事項的決定方式,按照《成都市物業管理業主大會規則》的規定進行。

本會選舉、罷免、決議等的表決,采取[記名投票方式][其它方式]。

第九條(本會議事文件的簽發)本會會議由專人作書面記錄,由業主委員會存檔。本會決定事項形成本會會議決議,由業主委員會簽發;并在物業管理區域內予以書面公布。本會會議決議,應注明"第×次業主大會會議通過"字樣。

第十條(物業管理建議的提出和審議)

業主可以向業主委員會提出屬于本會職權范圍內的建議。

業主委員會審議建議,建議人須列席會議,并提交關于建議的說明。

業主委員會審議建議,可邀請政府有關部門和建議涉及的單位列席會議,發表意見。

建議提交本會審議前,建議人要求撤回的,經業主委員會批準,可撤回建議。

本會審議的建議,有重大問題須進一步調查核實時,本會授權業主委員會調查核實。業主委員會對建議的處理決定,應在下次本會會議上報告。

業主向本會提出的建議,已經做出決定的,年內不得再以同一內容向本會提出建議。

業主、使用人在本會會議上提出的對物業管理服務工作的意見,由業主委員會在本會閉會期間負責辦理。

第四章本會的[業主][業主代表]的投票權

第十一條參加本會的[業主][業主代表]的資格按《成都市物業管理業主大會規則》確定,其投票權按以下種方式確定:

[一]按照《成都市物業管理業主大會規則》中關于業主、業主代表投票權的規定標準。

[二]。

第五章業主委員會的日常運作

第十二條(業主委員會的改選)業主委員會任期內,有下列情形之一的,可以組織召開業主大會會議,選舉新一屆業主委員會:

(一)有20%以上投票權數業主聯名要求改選的;

(二)業主委員會不履行職責和義務的;

(三)因決定失誤給業主或使用人造成重大損失的;

(四)2個以上物業管理區域合并為1個的;

(五)因其它原因確需改選的;

新一屆業主委員會產生后,原業主委員會在7日內將有關文件和資料移交給新一屆業主委員會。

第十三條業主委員會的備案、變更、換屆與終止及其工作和財物移交等,按照《成都市物業管理業主大會規則》的規定執行。

第十四條業主委員會委員的條件及產生、業主委員會委員的缺額補選、業主委員會委員的停任、罷免和增補等按照《成都市物業管理業主大會規則》的規定執行。

第十五條(業主委員會主任的職責)

業主委員會主任應當履行以下職責:

(一)負責召開業主委員會會議,主持業主委員會工作;

(二)管理業主委員會印章;

(三)遵守物業管理法規、規章、規范性文件的規定和業主公約、業主大會章程,辦事公正、負責;

(四)完成業主委員會交辦的工作;

(五)接受物業管理行政管理部門的培訓和指導;

(六)業主委員會授權的其他事項。

第十六條(業主委員會委員的職責)

(一)參加業主委員會組織的有關活動;

(二)參與業主委員會有關事項的決策;

(三)具有對業主委員會的建議和批評權;

(四)遵守業主大會章程;

(五)執行業主委員會的決議,完成業主委員會交辦的工作;

(六)參加業主委員會組織的會議、活動;

(七)向業主委員會的工作提供有關資料和建議。

第十七條業主委員會會議的召開,按照《成都市物業管理業主大會規則》的規定進行。

第六章其他事項

第十八條(本會及其執行機構的經費)

本會及其執行機構議事活動所需的費用,不包含在本物業區域內物業管理公共服務費中,經業主大會會議通過后,由全體業主采用以下方式共同分擔:

[一]按擁有物業權屬份額;

[二]按業主擁有房屋套[間]數;

[三]。

本會及其執行機構的經費開支包括:本會會議和業主委員會會議、必要的日常辦公等費用。此費用由業主委員會自行管理,由本會予以監督,并定期向全體業主公布。

第十九條(本會及其執行機構的印章使用管理)

本會及其執行機構按有關規定建立健全印章管理制度。本會及其執行機構印章由業主委員會主任負責管理,并按印章管理制度使用。除業主委員會會議通知和本會授權范圍內的審查動用物業專項維修資金、審查物業管理公共性服務費標準、簽訂物業管理服務合同等以外需使用印章的,由業主委員會會議決定。凡違章使用印章,造成經濟損失或嚴重不良影響的,由責任人承擔相應經濟、行政和法律責任。

第二十條(本會的檔案管理)

本會的文件、資料,由專人負責定期收集、整理、立卷和存檔。

本會建立下列檔案資料:

(一)各類會議記錄、紀要;

(二)本會、業主委員會作出的決議、決定等書面材料;

(三)各屆業主委員會產生、備案登記的材料;

(四)業主、使用人情況目錄、清冊及業主公約;

(五)訂立的物業管理服務合同;

(六)有關法律、法規和業務往來文件;

(七)業主和使用人的書面意見;

(八)專項維修資金收支情況清冊;

(九)其他有關材料。

第二十一條(物業管理的移交)

本會按規定程序成立后,授權業主委員會與本物業的開發建設單位按照物業管理相關法規、規章和規范性文件規定,辦理物業管理移交手續。

第二十二條(物業管理服務合同訂立、變更、終止)

業主委員會應當在[區][市][縣]物業管理主管部門備案之日起30日內,與選聘或續聘的物業管理公司訂立物業管理服務合同。

第七章附則

第二十三條本章程或本章程的修訂經本會會議通過后生效,本章程未盡事項由本會會議補充。

本會會議通過的有關本章程的決定均是本章程的組成部分。

第二十四條制定和修改的本會章程,報[區][市][縣]物業管理主管部門備案。

突發公共衛生事件應急預案

篇3:籌備業主大會選舉業主委員操作程序

物業公司程序文件

籌備業主大會、選舉業主委員操作程序

流程圖

1.目的

為協助各項目籌備業主大會和選舉業主委員會工作,規范業主大會及業主委員會籌備過程,提供指引。

2.范圍

本指引僅適用于天津zz物業管理有限公司所屬項目的業主委員會成立、業主大會的召開及與業委會溝通工作。

3.定義

無

4.職責

部門/崗位工作職責

品質管理部負責本文件的編寫、修改、發布

各管理處負責本文件的具體實施,并可提出動議修改的意見或建議

管理處經理負責主持業委會的成立總體事宜

管業部負責業主委員會成立工作的具體實施

5.方法和過程控制

5.1前期準備階段

5.1.1人員初選

5.1.1.1業主資料分析物業管理企業應從首位業主入住開始,跟進業主相關情況,并隨時將業主的入住率統計。當入住率達1/4、出售建筑面積1/4以上或首位業主實際入住一年以上時,將相關業主統計情況作相應分析,并暫時確定業主委員會成員的范圍。

5.1.1.2重點業主訪談在對業主入住情況跟進的同時,了解業主反映及關心的問題,顧客關懷并將業主集中反映的問題進行統計分析,為進行候選人參選做好鋪墊。

5.1.1.3社區文化活動通過組織社區文化活動,在活動過程中,了解業主間的關系及相關業主在整個小區內的影響力。

5.1.1.4其他形式將項目擬定業委會委員的人選,根據各項目特點采用相應的方式、方法將其推薦給全體業主,增強其公信力。

5.1.2宣傳活動

5.1.2.1宣傳活動的內容針對成立業主大會的目的、組建流程、業主大會的權利和義務、業主大會的職責,使業主充分了解成立業主大會是為了全體業主的利益,物業管理企業進行宣傳增進其在業主中的地位,業主了解了組建成立的法律流程,將看到一個透明化、合法化的成立過程,將業主大會權利、義務公布,業主更加了解業主大會,增進業主參與的熱情,并能對業主大會的工作進行監督。

5.1.2.2宣傳活動的方式采取在物業管理區域內張貼的方式,最大限度地讓業主了解成立業主大會的前期情況。

5.1.2.3宣傳活動資料的保管張貼的資料及所拍照片、攝像過程,都要有所保留,并長期保存。

提示:如果采用照相的方式,照片中最好要有業主正在看的畫面,且照片要有日期。

5.1.3預成立時間預成立時間建議在物業接管后的一年半左右,如果在此之前已達到法規規定應召開首次業主大會的時間,相關工作適當提前。

5.2成立業主大會籌委會

5.2.1成立前提已交付使用的新建物業滿足1、出售建筑面積達百分之五十以上,2、業主入住率達百分之五十以上,3、首位業主實際入住達二年以上;根據小區實際情況,滿足任意一條件的應當召開首次業主大會會議。

5.2.2成員確定業主大會籌備組(以下簡稱籌備組),應當在物業管理所在地的區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下,由前期物業管理企業召集部分熱心公益事業的業主和未售出空置房屋的房地產開發企業組成籌委會,負責業主大會的籌備工作。(見F1)

5.2.2.1籌備組中的業主代表建議參照業委會委員的條件,并應關注以下事項:

a)必須是業主本人(業主身份以售房合同或產權證登記為準)

b)支持、配合管理處工作。

c)模范履行業主義務,不欠交管理費

5.2.2.2籌備組中業主代表和開發商的人數應符合當地法規規定,如當地法規無明確規定,應請示當地房地產行政主管部門意見。

5.2.2.3業主代表由業主自愿申請、或推薦選舉方式參加。

5.2.2.4在獲得主管部門批準后,地產公司應及時在小區通告欄、電子顯示屏、網站等形式召集業主自薦參加業主大會籌備工作。(見F2)

5.2.2.5業主代表報名參加籌備組人數超過房地產行政主管部門批復的人數時,由開發商代表和政府主管部門組織所有報名的業主代表召開會議推選出籌委會中的業主代表。

5.2.2.6籌備組成員名單確定后,以書面形式在物業管理區域內公告(見F3)

5.2.2.7籌備組應當自組成之日起30日內在房地產行政主管部門的指導下,組織業主召開首次業主大會會議,成立業主大會,并選舉產生業主委員會。

5.2.3籌備組相關籌備工作

5.2.3.1籌備組產生后,履行以下職責:

a、確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容,時間要確定在籌委會成立之日起30日內;

b、擬定《業主大會議事規則》(草案)、《業主公約》(草案);

c、確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

d、確定業主委員會成員候選人產生辦法及名單,并公示征詢意見;候選人資料收集時應告知業主需對外公布并征得業主同意;

e、起草前期物業管理服務合同執行情況的報告;報告包括:執行過程中好的方面發揚并針對問題提出建議項;

f、業主超過100人以上的,組織推選業主代表;所推選的業主代表,從前期擬定人員中推薦;

g、做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開之日15日前,以書面形式在物業管理區域內公告。成立業主代表會的,應當在會議召開之日15日前以書面形式送交參加會議的業主代表。(見F3)

經當地住宅主管部門批準后,應及時成立籌備工作小組(見F2)。同時要通過宣傳欄、電子顯示屏、網站等形式向廣大業主宣傳成立業主委員會的目的和意義、業主大會的職權、業主委員會的職權和義務、業主委員會的選舉程序等。

5.3確定業主代表的產生辦法

5.3.1身份確定:以產權證或售房合同為準;

5.3.2業主代表的產生:業主自薦或相關人員推薦。由籌備組向小區也主公示選舉業主代表候選人的通知,業主可通過推薦、自薦的形勢產生業主代表候選人。業主代表候選人應具備以下條件:1、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;2、遵守國家有關法律、法規;3、熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;

5.3.3選舉方式:可實行差額選舉也可實行等額選舉。候選人中的票數多者為業主代表。

5.3.4票

權確定:業主可以幢、單元、樓層等為單位推選代表,且業主代表應均分布在物業各個幢、單元、樓層。本區域業主代表代表該區域全體業主行使權力,反映問題。

5.3.5選票發放:如業主代表候選人資料公示期滿業主無異議,則印制選票,并采用上門或物業內固定區域內集中發放、回收選票。選票上加蓋統一印章。

5.3.6選票回收:投票人須是產權人登記人或產權登記人的委托代理人,公司戶應是公司的法定代表人或其書面授權人。委托(授權)人填寫選票須附有產權人簽字的書面委托書。(應由籌備組具體負責實施,物業公司人員可以在籌備組書面授權的情況下進行協助),另為便于選票的統計和確認,選票的發放、回收都應由業主的簽字確認。

5.3.7驗票、唱票:當場開箱驗票、唱票業主所投票數不得超過其投票權數。(唱票、計票人可由業主大會籌備組成員擔任,監票人建議從現場參加會議的業主中以自愿方式產生。驗票時,應注意:1、經籌備組同意,為保證選票的真實性,可在選票上加蓋統一印章;2、業主所投票數不得超過其投票權數;3、所選人數不得少于應選業主代表人數;

5.4確定業主委員會的產生辦法

5.4.1身份確定:以產權證或售房合同上等級為準(若超過一人,均可按享有的產權比例行使業主權利如果同時成為籌備組成員或業主委員會候選人,必須提前向全體業主公布。分期開發的小區,建議業主大會籌備組根據項目實際情況確定每期的業主委員會人數,并且分布合理。

5.4.2委員產生:業主自薦或相關人員推薦。(見F5)

籌備組成立后應及時確定業主委員會候選人(見F4)。業主委員會委員候選人應具備以下條件:1、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;2、遵守國家有關法律、法規;3、熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;4、具有一定組織能力;5、具備必要的工作時間。

5.4.3選舉方式:實行差額選舉,因此候選人應多于應選人數。候選人中的票數多者為業主委員會委員。

5.4.4票權確定:業主可以幢、單元、樓層等為單位推選代表,業主代表作為業主委員會候選人,且業主代表應均分布在物業各個幢、單元、樓層。(見F6)

5.4.5選票發放:如候選人資料公示期滿業主無異議,則印制選票(見F6),并采用上門或物業內固定區域內集中發放、回收選票。選票上加蓋統一印章。

5.4.6選票回收:投票人須是產權人登記人或產權登記人的委托代理人,公司戶應是公司的法定代表人或其書面授權人。委托(授權)人填寫選票須附有產權人簽字的書面委托書。(應由籌備組具體負責實施,物業公司人員可以在籌備組書面授權的情況下進行協助),另為便于選票的統計和確認,選票的發放、回收都應由業主的簽字確認。

5.4.7驗票、唱票:當場開箱驗票、唱票業主所投票數不得超過其投票權數。(唱票、計票人可由業主大會籌備組成員擔任,監票人建議從現場參加會議的業主中以自愿方式產生。驗票時,應注意:1、經籌備組同意,為保證選票的真實性,可在選票上加蓋統一印章;2、業主所投票數不得超過其投票權數;3、所選人數不得超過應選委員人數;

5.5召開首次業主大會會議(見F7)

5.5.1出席會議人員

a、所在地區房地產行政主管部門領導

b、街道辦事處或居民委員會

c、業主大會籌備組成員

d、業委會候選人

e、物業公司代表

5.5.2.決定事項

a、制定業主大會章程

b、修訂業主公約

c、選舉業主委員會主任、副主任及委員

d、確定物業管理服務企業

e、決定物業管理其他重大事項

首次業主大會會議由籌備組負責作書面記錄并存檔,業主委員會成立后,由業主委員會承擔相應職責。

5.6召開第一次業主委員會會議

5.6.1業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任1人,副主任1-2人(專職執行秘書一人)。

5.6.2由業主委員會代表業主與物業管理公司簽訂《物業管理服務合同》(提前在物業管理區域內公示合同文本)

5.6.3業主委員會召開第一次會議后,應將業主大會和業主委員會會議相關決議在物業管理區域內公告。(見F8)

5.6.4自業主委員會選舉產生之日起三十日內,應指定專人報當地房地產行政主管部門備案(見F9),并申請刻制業主委員會公章。申請備案時需提交如下材料:

a、業主大會章程

b、業主公約

c、經業主大會會議表決產生的業主委員會成員的基本情況

5.6.5業主委員會公章應由專人保管并按公章管理制度使用,涉及重要事項需使用公章時,應由多數委員簽字認可。

5.7注意項

5.7.1業主大會籌建期間的所有相關文件,包括會議紀要、通知、公告、選票和選舉程序、結果等文件和相關照片,必須單獨存檔,妥善保存。

5.7.2所有現場發布的公告底稿要有籌備組負責人審核,并保存記錄。

5.7.3物業管理公司相關工作人員在成立業主大會過程中應積極協助籌備組工作,在對外張貼的資料中,如涉及到物業公司人員參與,應注明"經籌備組授權"。以免造成誤解。

5.7.4涉及業主大會籌建所有的相關文件修改過程需要有修改記錄,以備核查。

6.支持性文件

無

7.質量記錄表格

TJzzWY7.5.1-K01-F1關于成立業主委員會的函

TJzzWY7.5.1-K01-F2關于成立業主委員會籌備工作小組的通知

TJzzWY7.5.1-K01-F3業主委員會籌備工作小組成立公告

TJzzWY7.5.1-K01-F4關于業主委員會委員候選人接受報名的通知

TJzzWY7.5.1-K01-F5業主委員會委員候選人推薦表

TJzzWY7.5.1-K01-F6業主委員會委員選舉選票

TJzzWY7.5.1-K01-F7關于召開業主大會的通知

TJzzWY7.5.1-K01-F8關于業主委員會選舉結果的公告

TJzzWY7.5.1-K01-F9關于業主委員會選舉結果的報告